（2017）吉0303民初58号
裁判日期: 2017-05-18
公开日期: 2017-06-23
案件名称
四平市西湖游乐有限公司与王殿福、杜玉华房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
四平市铁东区人民法院
所属地区
四平市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
四平市西湖游乐有限公司,王殿福,杜玉华,王利明
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条
全文
四平市铁东区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0303民初58号原告：四平市西湖游乐有限公司。住所：四平市铁西区中央西路中兴加油站南侧。法定代表人：刘连德，执行董事。委托代理人：王丹波，吉林公捷律师事务所律师。被告：王殿福，男，汉族，1952年12月26日出生，无职业，住四平市铁东区解放街解放委*组。委托代理人：刘永学，吉林辅民律师事务所律师。被告：杜玉华，女，汉族，1956年9月9日出生，无职业，住四平市铁东区解放街解放委*组。被告：王利明，男，汉族，1982年1月5日出生，无职业，住四平市铁东区解放街新民委*组。原告四平市西湖游乐有限公司（以下简称西湖公司）与被告王殿福、杜玉华、王利明房屋买卖合同纠纷一案，本案系四平市中级人民法院发回重审案件，本院于2017年1月11日受理，依法组成合议庭，于2017年3月17日、5月17日公开开庭进行了审理，四平市西湖游乐有限公司的委托代理人王丹波，王殿福及委托代理人刘永学，杜玉华、王利明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。西湖公司诉称：2004年1月12日，我公司与王殿福签订了《协议书》，以1001414元的价格收购王殿福购买的商网房一套，面积为346平方米，并约定，我公司于2004年1月20日前付150000元，余款作为借款，按月2％计息。余款结清后王殿福把所有手续、房屋都给我公司。至2015年2月15日，我公司已给付王殿福购房款1549130元。我公司于2015年10月找到王殿福提出结清购房款、接收房屋时，王殿福明确表示拒不结算房款，且不同意交房。我公司认为，王殿福单方毁约，导致我公司已不能实现合同目的，故请求法院判令解除双方签订的购房《协议书》，判令王殿福退还我公司己付购房款，赔偿我公司经济损失。杜玉华与王殿福系夫妻，王利明系王殿福、杜玉华之子，且与王殿福、杜玉华共同居住、使用本案房屋，三被告应共同承担退还我公司购房款及赔偿经济损失的民事责任。因协商未果，故诉至人民法院，请依法判令：1、解除我公司与王殿福于2004年1月12日签订的购房《协议书》；2、三被告退还我公司己交付的购房款1549130元，并按同期人民银行贷款利率赔偿原告损失，自我公司交款之日计算至实际退款之日。3、承担本案诉讼费用。王殿福、杜玉华、王利明辩称：1、西湖公司与四平市中兴开发公司是人员混同、财产混同和经营业务混同的关联公司，在对外关系中，两个公司应依法互为承担连带责任。2000年8月23日、9月1日，王殿福与四平市中兴开发公司经理刘连德先后签订6份商品房销售合同，总金额519491元，但直至2004年此楼也未办理竣工验收合格证，于是2004年1月12日刘连德以西湖游乐城的名义与王殿福签订回购协议书，另外，2015年8月15日，刘连德又以四平市中兴开发公司与王殿福签订了还款协议书，根据证人杨忠源提供的合同，充分证明两公司实属一套人马、两套牌子，应当认定两公司存在人格混同。2、2004年1月12日双方签订的回购《协议书》合法有效，没有解除的事实法律依据，双方应当遵守。本案争议的是合同效力及合同的解释权，因此该合同合法有效。四平市西湖有限公司诉请解除双方签订的协议书没有事实及法律依据，当事人行使合同的解除权都是有法定期限的，在合理的期限内不行使，该权利依法消灭，该协议合法有效，对当事人之间具有约束力，依法应当继续履行，解除权属于王殿福。四平市西湖有限公司俗称的总共已付1549130元，其性质是协议书中约定的违约赔偿金，而不是回购房的购房款，数额也不准，其中2万元是拖欠的利息，39310元是代王晓平收到的借款利息。综上，西湖公司与四平市中兴房地产公司是法人人格混同的一家人，西湖公司的回购行为就是中兴公司的回购行为。2004年1月12日双方签订的回购《协议书》合法有效，西湖公司诉请解除《协议书》没有事实与法律依据，应驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2004年1月12日，西湖公司与王殿福签订了《协议书》，西湖公司以1001414元的价格收购王殿福购买的商网房一套，面积为346平方米（王殿福与中兴公司一共签订六份购房合同）。并约定，西湖公司于2004年1月20日前付150000元，余款作为借款，按月2％计息。余款结清后王殿福把所有手续、房屋都给西湖公司。至2015年2月15日，西湖公司称已给付王殿福购房款1549130元，王殿福辩称收到房款1510000元。2015年10月西湖公司找到被告王殿福提出结清购房款、接收房屋时，双方未达成一致意见。中兴公司因与王殿福就其签订的六份合同中的两份购买合同，经四平市铁东区人民法院（2016）吉0303民初147号民事判决书判决中兴公司与王殿福签订的两份购房合同（建筑面积分别为31.86平方米、29.86平方米）无效,王殿福将该部分面积归还给四平市中兴放低产开发公司。王殿福不服提出上诉，四平市中级人民法院（2016）吉03民终第1100号民事判决书判决维持原判。另查明，四平市中兴房地产开发公司是国有企业、全民所有制，法定代表人为吴孝贵，四平市西湖游乐有限公司是有限责任公司，法定代表人为刘连德。在开庭审理时，西湖公司为证明自己的主张，向法庭提供证据材料如下：1、协议书，于2014年1月12日签订，证明西湖公司与王殿福协议收购其购买的商网346平方米，并约定价款及付款方式；西湖公司签订协议书时并不知道王殿福没有缴纳二层商网的购房款，且在2015年10月四平市西湖游乐有限公司要求与被告结清房款，交房屋时王殿福拒绝，所以提起诉讼。王殿福、杜玉华、王利明质证称：真实性无异议，证明问题有异议。西湖公司不知道二楼未交款不属实，根据协议记载西湖公司是明知的；不存在拒绝履行合同事实，西湖公司未按协议将余款给王殿福；给付方式每月以2%利率计算利息，余款未结清前长期有效，至今协议仍是合法有效的。2、王殿福出具的收款收据40张，证明西湖公司已经向王殿福支付房款1549130元。王殿福、杜玉华、王利明质证：对2010年8月15日收款39130元这份收据有异议，这份款项我们实际未收到；2010年2月12日这一份2万元现金，已经收到，但是与本案没有关系，是口头协议租房租金。3、利息计算明细，自2014年1月20日计算至2016年6月30日，按照西湖公司付款时间、金额、同期贷款利率计算，利息总数是854753元。王殿福、杜玉华、王利明质证：我方不同意退款、返还利息，我方没有违约，合同应当继续履行。4、四平市中级人民法院（2016）吉03民终第1100号民事判决书。证明四平市中兴房地产开发公司在本院起诉本案被告王殿福、王利明法院判决解除王殿福、王利明与中兴房地产开发公司签订的房屋买卖合同判令被告王殿福、王利明将所购房屋返还给中兴房地产开发公司，王殿福、王利明上诉后四平市中级人民法院维持原判。王殿福、杜玉华、王利明：对本判决书的真实性无异议，但对证明内容有异议。5、中兴房地产开发公司的营业执照及企业法人，证明企业性质及法定代表人。王殿福无异议，但认为吴孝贵是刘连德聘用的。6、视频资料，证明在提起本案诉讼之前，刘连德儿媳找到王殿福，要求结清房款交出房屋，但被其拒绝，王殿福在视频中称本案诉争的协议已经废止。王殿福、杜玉华、王利明质证：尹路和我谈的，说西湖方已经找人评估了，每平方米8800元，按照8800元计算，西湖已经给了一百五十多万元，还差的差额款由西湖公司给付清，由我把房子交出来，我不同意，原因是不同意每平方米8800元，可以给出更高的价钱，其他的房款都卖到12800元，西湖公司从2004年陆陆续续给付149万元，西湖认为是房价款，而我认为按照合同约定是没给付款的违约金，所以双方没谈成，当时尹路说的按8800元的差价约几十万元以及还差的刘连德欠我的本案外的欠款及利息共给我二百多万元，但是我没有同意。王殿福举证如下：1、2004年1月12日西湖公司刘连德与王殿福签订的房屋回购（协议书）一份，证明西湖公司与中兴公司人格是混同的；该协议约定了余款付清前协议长期有效；本协议约定的利息二分利不是法律禁止性规定。西湖公司质证:对证明问题真实性无异议，对被告证明问题有异议，西湖公司与中兴公司是两个独立的法人单位且中兴公司系国有公司，不能认定为人格混同，关于协议的效力以法律规定来认定，不能以当事人约定来认定，关于借款利息的问题，本协议的实质内容是房屋所有权的转让，是房屋买卖合同，协议中的利息是双方计算房款的一种形式。2、2010年8月15日刘连德以西湖公司名义向案外人王晓平借款签订的《借款协议书》及《借据》2份，2015年刘连德又以四平市中兴公司名义签订《还款协议书》，证明法人人格混同。西湖公司质证:关于三份真实性不发表意见，代理人不清楚是否存在，但是该证据不能证明西湖公司与中兴公司存在人格混同，也不能证明协议及借据中的内容与本案纠纷有关。3、2004年9月20日，西湖公司经理刘连德与案外第三人杜淑华签订的（购置房屋补偿协议）一份。西湖公司质证:对证据真实性不清楚，但西湖公司对中兴公司的财产做出处理，如果不能得到中兴公司的追认，西湖公司的行为不具有法律效力，不能证明两公司存在人格混同。4、2006年9月9日，四平市中兴房地产开发公司经理刘连德与案外第三人杨忠源签订的（商品房销售合同）一份。2009年5月10日、2日四平市中兴房地产开发公司刘连德收取案外第三人杨忠源签订的房屋借用（协议）一份。2009年6月1日，四平市西湖游乐有限公司经理刘连德与案外第三人杨忠源签订的房屋（借用协议）一份。证明两个法人人格混同。西湖公司质证:证据的真实性无法确认，而且商品房销售合同就是中兴公司与杨忠源签订的，与本案原告无关，其他证据也不能体现出原告与中兴公司人格混同。5、2007年6月15日，四平市中兴房地产开发有限公司经理刘连德与案外第三人付万生签订的（补偿协议书）一份。2007年6月15日，四平市中兴房地产开发公司经理刘连德与案外第三人付万生签订的补偿协议书一份。2009年6月27日，四平市中兴房地产开发公司刘连德与付万生签订的（补偿协议书）一份。证明两公司人格混同。所有都有刘连德的名章，公司管理人员的混同。西湖公司质证:对证据真实性不能确认，这三份证据签约方都是中兴公司与西湖公司无关，也不能体现西湖公司在三份协议中的权利义务，不能证明混同，至于协议上刘连德印章问题，并不能代表刘连德印章问题，并不能代表西湖公司与中兴公司存在法人人格混同。6、2010年2月12日王殿福给四平市中兴房地产开发公司打的（收到西湖乐园城）2万元现金收据标明（此款系房系款）注07-08年拖欠房屋违约补偿款利息。证明写明的是利息。西湖公司质证:无异议。7、从2012年7月26日至2013年12月31日王殿福给西湖游乐城打的9张收据中表明收的是前期拖欠房屋违约补偿款，简称：（房款）。证明是房款的利息。西湖公司质证：证据无异议，此款项与证据6中的款项都是原告支付给被告的购房款。8、杨忠源告中兴开发公司违约案的法院民事裁定书两份，证明都没有房屋销售许可证，但经人民法院执行归杨忠源所有了。西湖公司质证：此份执行裁定是在杨忠源自愿接受情况下做出的终结执行裁定，并不代表法院对相关民事行为效力的确认，并不影响西湖公司民事诉讼请求的成立。9、2010年8月15日王殿福代收王晓平借给西湖游乐城现款利息39130元。证明此款不应该包含在西湖公司所主张的付款利息中。西湖公司质证:对证据本身无异议，该收据是由王殿福签收的，钱也是交给了王殿福本人，而且关于王晓平与西湖公司之间的借贷关系的真实性及数额现无证据证明，所以应作为原告给付被告的购房款。10、2014年4月12日，四平市中兴房地产开发公司经理刘连德与王殿福签订的《房屋买卖纠纷议书》；2015年8月15日，四平市中兴房地产开发公司经理刘连德与王殿福签订的(商品房销售协议书)一份。证明西湖公司的违约，两公司的实际控制人刘连德对其出售的房屋及回购房屋存在违约的认同。西湖公司质证:对两个证据是否为中兴公司或刘连德在真实意思表示情况下签订的代理人不清楚，但本案不存在王殿福2000年8月与中兴公司签订买卖合同购房348平方米的事实，房屋买卖纠纷协议书是符条件的，如果两份协议书真实存在，进一步证明本案诉争的协议书的性质是房屋买卖合同。根据西湖公司的诉讼请求及王殿福、杜玉华、王利明的答辩意见，归纳本案的争议焦点是：西湖公司的诉讼请求是否合理合法，是否应予保护？当事人对争议焦点无异议无补充。本院认为：西湖公司与王殿福签订的《协议书》是双方真实意思的表示，合法有效。双方也按协议履行了一部分，但未能按照协议全部履行完毕，双方都有一定的违约责任，西湖公司未能按期给付购房款，而王殿福购买的中兴房地产开发公司的六份合同中的部分面积经本院（2016）吉0303民初147号民事判决书及四平市中级人民法院（2016）吉03民终第1100号民事判决书判决购买合同无效,王殿福将该部分面积归还给中兴房地产开发公司，证明王殿福与西湖公司签订的回购合同虽然已经履行了一部分，但到目前已经无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”的规定，西湖公司与王殿福签订的回购合同已经无法实现，故应该解除合同，西湖公司将回购的房屋退还给王殿福，王殿福将西湖公司给付的房款退还给西湖公司。王殿福对西湖公司已经给付的1549130元表示认可，但认为其中2010年8月15日收款39130元是给王晓平的不是给王殿福的，但王殿福当庭承认该款并没有给王晓平，故对王殿福的辩解不予支持，该款项应该含在1549130元中。关于2010年2月12日2万元现金，王殿福认为应该是利息，不是房款，但承认收到该款项，故本院对该款予以确认。关于西湖公司提出的利息请求，因回购合同没有约定，应该从西湖公司主张权利日既立案日期2016年3月31日起计算至给付之日止。关于王殿福提出的西湖公司与四平市中兴房地产开发公司是人员混同、财产混同和经营业务混同的关联公司的辩解，庭审查明，四平市中兴房地产公司是国有企业、全民所有制，法定代表人为吴孝贵，四平市西湖游乐有限公司是有限责任公司，法定代表人为刘连德，两公司应是不同的独立法人，故对王殿福的辩解不予支持。被告王殿福、杜玉华系夫妻关系，应共同承担退还原告购房款的民事责任。王利明系王殿福、杜玉华之子，在2004年时已经成年，西湖公司亦没有证据证明王利明与其父母经济一体或该笔费用由王利明适用，故王利明不应承担赔偿责任。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，判决如下：一、解除原告四平市西湖游乐有限公司与被告王殿福于2004年1月12日签订的购房《协议书》；二、被告王殿福、杜玉华于本判决发生法律效力后10内退还原告四平市西湖游乐有限公司己交付的购房款1549130元，并从2016年3月31日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率给付原告四平市西湖游乐有限公司，计算至实际给付之日；三、驳回原告四平市西湖游乐有限公司对被告王利明的告诉。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18740元，由被告王殿福、杜玉华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四平市中级人民法院。审 判 长 张 宏审 判 员 王丽娟人民陪审员 白云飞二〇一七年五月十八日书 记 员 郑玉秋 来自：