（2017）黑0202民初717号

裁判日期: 2017-05-18

公开日期: 2017-07-31

案件名称

齐齐哈尔中央商城、齐齐哈尔百信鞋业有限责任公司合同纠纷一审民事判决书

法院

齐齐哈尔市龙沙区人民法院

所属地区

齐齐哈尔市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

齐齐哈尔中央商城,齐齐哈尔百信鞋业有限责任公司

案由

合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款

全文

黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区人民法院民事判决书（2017）黑0202民初717号原告：齐齐哈尔中央商城，住所地齐齐哈尔市龙沙区卜奎大街**号。法定代表人：王福利，该公司经理。委托代理人：陈洛海，该公司职员。委托代理��：梁萍，该公司职员。被告：齐齐哈尔百信鞋业有限责任公司，住所地齐齐哈尔市龙沙区卜奎大街18号。法定代表人：高升，该公司董事长。委托代理人：于洪波，黑龙江鹤城律师事务所律师。原告齐齐哈尔中央商城诉被告齐齐哈尔百信鞋业有限责任公司合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告齐齐哈尔中央商城(以下简称中央商城)的法定代表人王福利及其委托代理人陈洛海、梁萍，被告齐齐哈尔百信鞋业有限责任公司（以下简称百信鞋业有限公司）的法定代表人高升及其委托代理人于洪波到庭参加诉讼。本案现已审理终结原告中央商城向本院提出诉讼请求：1.判令被告百信鞋业立即给付拖欠的租金499,981.80元（2016年11月-2017年3月31日，此后租金顺延至迁出之日起）；水、电费27,717.60元（2017年2月、3月）；供热费30,000.00元（2016年12月10,000.00元，2017年1月、2月20,000.00元）；违约金172,109.82元。2.被告百信鞋业承担本案的诉讼费用。事实与理由：原、被告于2016年签订经营场地租赁合同，租赁期限为一年，自2016年1月1日至2016年12月31日止。依据双方签订的《经营场地租赁合同》第四条租金及代缴费用的4.2项，缴纳方式为每年租金按月分12次缴纳，每月缴纳时间为每月初五个工作日内，若如期缴纳每月租金10万元人民币。被告百信鞋业现已实际拖欠租金共计499,981.80元（截止至2017年3月31日）。依4.3项及4.5项的约定被告百信鞋业已实际拖欠水电费共计27,717.60元，取暖费30,000.00元（2016年12月和2017年1、2月）。依双方签订的《经营场地租赁合同》第八条违约责任8.1项，承租方逾期交付租金，除应及时如数补交外，还应付违约金日百分之五等约定。被告百信鞋业��据双方约定应支付违约金172，109.82元。现原告中央商城诉至法院。被告百信鞋业辩称：1.原告并不是租赁物的所有权人，其无权出租租赁物，更无权要求被告腾让租赁的房屋。涉案房屋是1985年齐齐哈尔市纺织品采购供应站（以下简称纺织品供应站）与齐齐哈尔市城市综合开发公司合作建设的综合楼，产权人应为纺织品供应站。齐齐哈尔纺织品大楼是在1993年成立的国有企业，而原告是在1997年成立的国有企业，上述三个企业都是相互独立的法人。被告自2006年开始与齐齐哈尔纺织品大楼签订租赁涉案房屋的协议，至今一直在涉案房屋经营；2015年1月1日，原、被告又签订了相同的租赁涉案房屋的协议，租赁期限至2016年12月30日，年租金120万元。2016年的租金被告交付给了原告，此前的租金均交付给了齐齐哈尔纺织品大楼。因齐齐哈尔纺织品大楼及原告均不是涉案��屋的所有权人，故原告的主张没有法律和事实依据应予驳回;2.租赁物存在瑕疵，出租方没有尽到合同义务是被告暂扣部分租金的原因，被告行为是在行使同时履行抗辩权，不是违约行为，不应承担违约责任；3.被告百信公司在出租场地内已经经营超过十年，进行了大量的装修、装饰、广告、添附等投入，被告的合法权益也应得到平等的保护；4.被告库存商品超过一千万元，商业设备、设施几十吨，依据合同约定原告应留给被告至少6个月的搬迁时间；5.原告主张的违约金、赔偿金明显超过法律规定的最高限额，不应得到支持。原告中央商城向本院提供如下证据：1、2007年7月5日的租赁协议书、委托经营协议书、房产证明、齐龙政函（2017）8号文件，证明原告具有对外租赁权。被告对该租赁协议书的真实性、关联性和合法性均有异议，齐齐哈尔纺织品大楼不是涉案租赁物的产权人，其无权将齐齐哈尔纺织品采购供应站或者其他主体的房屋私自出租给齐齐哈尔中央商城，原告据此主张其拥有租赁权违反法律规定；对委托经营协议书有异议，齐齐哈尔纺织品大楼无权将他人的财产委托齐齐哈尔中央商城经营，委托经营是非法和无效的；根据物权法规定，房屋产权证是法定的、证明房屋产权的唯一证据，齐齐哈尔龙沙区发改委不是国资委，不是国有资产的主管部门，也不是不动产登记中心，无权出具房产证明，这份证据出具于2017年3月29日，该证据可以证明原告至今没有涉案房产明确权属证据的事实。该证据属证人证言，根据法律规定这种证明除加盖公章外，还需要出具人的签字，否则违法法律规定，是无效的；齐龙政函（2017）8号文件是复印件，也不是产权证明，不能作为证明产权的证据。2、经营场地（��屋）租赁合同，终止租赁关系通知，证明原、被告之间存在合法的租赁关系，原告在合法期限内通知被告，不再续租。被告对租赁合同的真实性没有异议，但对合法性、关联性有异议。原告不是租赁物的所有权人，无权将他人之物进行出租；合同约定年租金是120万元，被告暂扣部分租金不到20万元，没有构成根本违约，因此原告不能够解除租赁合同；另合同约定被告拥有优先承租权，有权获得延长租赁期限的权利。对终止租赁关系通知的真实性、合法性有异议，被告扣缴部分租金是因为租赁物存在瑕疵，是在履行抗辩权，同时扣除的租金占总租金数额的比例很小，没有构成根本违约，租赁期限内，2016年12月12日原告发出终止租赁关系的通知是违法法律规定和合同约定的，是无效的。3、财务账业2份、应收收据9份（7份租赁费和水电费收据、2份热费收据）、热费增值税发票1份，证明被告欠款事实。增值税发票开了25,000.00元，实际被告给付15,000.00元，还欠10,000.00元取暖费，这些收据都是欠缴金额，不是已经支付的。被告对上述证据的真实性、关联性均有异议，上述证据都是原告自行出具，用自己开具的收据证明自己的应收款是不能成立的，取暖费发票交款人是被告，被告不欠取暖费，具体由财务对账。4、齐齐哈尔纺织品大楼的法人代表陈季艳调查笔录一份，证明齐齐哈尔纺织品大楼现停产停业处理债权债务，所有的资产包括人员及房屋的出租等事宜均由本案原告齐齐哈尔中央商城运作、收缴。原告出租给被告的标的物是齐齐哈尔市玉坤小区贤良一号楼。被告百信鞋业对该份证据的真实性有异议，被调查人与本案有利害关系，所述不是事实，根据庭审出示的证据可以证明涉案房屋是纺织品供应站因建设和买卖取得，该房屋与原告及证人所在单位齐齐哈尔纺织品大楼没有关系，因此他们收取租金属于不当得利，不应得到法院的支持。5、齐齐哈尔市鹤飞商厦的企业档案：包括齐纺站发（1992）49号关于鹤飞商厦固定资产移交的通知、齐鹤总发（1993）17号关于齐齐哈尔市鹤飞经济贸易总公司关于撤销齐齐哈尔鹤飞商厦的决定、1993年10月5日国有资产产权登记表；齐齐哈尔纺织品大楼的企业档案：包括固定资产无偿调拨审批表等；（1996）齐民初字第３号民事判决书，证明本案的争议标的物系纺织品供应站为组建鹤飞商厦购买的，鹤飞商厦撤销后组建了齐齐哈尔纺织品大楼，组建时并不是独立的法人单位，后齐齐哈尔市第一商业局将其变更为独立的法人单位，该标的物是纺织品大楼的财产。贤良1号楼包括南北两部分，北侧的楼是买的，南侧楼是自己建的，该判决指的是��侧楼，即本案争议标的物。被告对该组证据的真实性、关联性有异议，1.该组证据系企业工商登记时的材料，不是企业权属证明，因此与本案无关联性。2.从该组证据的两份国有资产产权登记表可以看出鹤飞商厦的资产中不包括涉案租赁物，两份国有资产调拨单总额明确写明17.4万元及50万元，涉案租赁大楼价值不可能只值这些钱。3.对判决所证明的事项有异议，原告诉称其有出租权的房屋包括两个部分，北侧部分是出租给被告的，另一部分是苏宁公司承租，因此该判决所指的是出租给苏宁公司的部分，这个判决所说的大楼不是本案租赁物，因此与本案无关，也不能证明北侧的大楼原告具有出租权。被告百信鞋业有限公司向本院提供如下证据：1、1985年4月16日，纺织品供应站与齐齐哈尔市城市综合开发公司签订的“承建综合楼合同书”，证明原告��案外人齐齐哈尔纺织品大楼不具有涉案租赁物所有权的事实。原告中央商城对该证据的真实性无异议，对证明问题有异议，无法证明租赁物不是纺织品大楼的。2、1991年8月26日，纺织品采购供应站与中国房地产开发总公司齐齐哈尔公司签订的“关于购买营业楼的合同”，证明原告及案外人齐齐哈尔纺织品大楼不具有涉案租赁物所有权的事实。原告中央商城对该证据的真实性无异议，对证明问题有异议，无法证明租赁物不是纺织品大楼的。3、1992年4月7日，齐齐哈尔市公证处出具的（1992）齐公正（经）字第161号《公证书》，证明1991年8月26日，纺织品供应站与中国房地产开发总公司齐齐哈尔公司签订了《关于购买营业楼的合同》的事实及原告、案外人齐齐哈尔纺织品大楼不具有涉案租赁物所有权的事实。原告对该证据的真实性无异议，对证明问题有异议，无法证明租赁物不是纺织品大楼的。4、1993年9月，齐齐哈尔市第一商业局向齐齐哈尔市工商局出具的《关于成立齐齐哈尔市纺织品大楼的函》，内容为根据1993年9月21日第52次市长办公会议纪要和市一商字（1993）第116号文件精神，将鹤飞经贸总公司和鹤飞商厦撤销，同时成立齐齐哈尔纺织品大楼隶属于齐齐哈尔市第一商业局领导。证明齐齐哈尔市纺织品大楼是鹤飞经贸总公司和鹤飞商厦合并的产物与纺织品供应站没有关系的事实及纺织品供应站的房屋齐齐哈尔市纺织品大楼无权支配的事实。原告对该证据的真实性无异议，但是被告没有将52号文件完整调取，文件后一部分可以证明产权是纺织品大楼。5、2016年4月27日，齐齐哈尔市工商局出具的营业执照，证明1993年10月26日，齐齐哈尔市纺织品大楼由齐齐哈尔市第一商业局批准设立，性质为国��企业，法定代表人陈季艳，注册地址是齐齐哈尔市龙沙区玉昆小区贤良一号楼。该企业的前身是齐齐哈尔市鹤飞经贸总公司与鹤飞商厦，与纺织品供应站没有关系的事实。原告对该证据的真实性无异议，但是不能证明该租赁物不是纺织品大楼的。6、2017年3月9日，中国企业信息网上查询到的齐齐哈尔中央商城注册信息一份。证明原告与齐齐哈尔纺织品大楼是两个相互独立的企业，各自独立经营自负盈亏，互不隶属，原告与纺织品供应站更是毫不相干的事实。原告对该证据的真实性无异议，对证明问题有异议，不能证明齐齐哈尔纺织品大楼没有产权，齐齐哈尔纺织品大楼已经没有经营权，执照写的经营范围是停业整顿，等待改制。7、2006年1月1日，齐齐哈尔纺织品大楼作为出租方与承租方被告百信公司签订的《经营场地租赁合同书》，证明2006年1月1日至2006年12月31日，齐齐哈尔纺织品大楼将涉案租赁物出租给被告使用的事实。原告中央商城对该证据无异议。8、2007年1月1日，齐齐哈尔纺织品大楼与被告续签的合同一份，证明2007年1月1日至2009年12月31日齐齐哈尔纺织品大楼将涉案租赁物续租给被告使用的事实。原告中央商城对该证据无异议。9、2007年1月1日，齐齐哈尔纺织品大楼第三次与被告百信公司续签的合同一份，证明2007年1月1日至2015年12月31日齐齐哈尔纺织品大楼将租赁物出租给被告使用的事实。原告中央商城对该证据无异议。10、2007年1月1日，原、被告签订的“经营场地租赁合同书”一份，证明该合同与2007年1月1日被告与齐齐哈尔纺织品大楼签订的合同完全一致、完全重合的事实。原告中央商城对该证据无异议。11、2015年12月25日，原、被告签订的“经营场地（房屋）租赁合同”一份，证明原告无权出租租赁物的事实。原告对该证据的真实性没有异议，对证明问题有异议，中央商城是受纺织品大楼合法委托，是合法有效的。12、被告百信公司出具的照片一组（2016年11月18日拍摄、并且棚顶常年漏水），证明出租的房屋在冬季供暖期间经常发生供热管线爆裂现象，大量脏水外泄致使被告无法正常经营，大量商品也因为被脏水污染无法销售，不得已暂扣部分租金的事实。原告对该证据的真实性有异议，从照片看不出是现场。13、（2009）齐民初字第10号判决书，证明2006年5月20日和2007年3月18日，齐齐哈尔纺织品大楼与齐齐哈尔市龙沙园区建设投资有限公司签订了产权转让合同书及产权转让补充协议书各一份，纺织品大楼将拥有部分产权的营业楼1-3层及地下1层，营业楼第四层转让给龙沙区城投公司，城投公司于2006年5月22日至2007年8月8日分四次将全部购房款交齐，即在2006年涉案租赁物的产权已经是城投公司，因此原告无权主张租金及租赁权。原告中央商城对该证据的真实性无异议，但该判决书并未实际履行。本院对原告中央商城提供的证据真实性、合法性、关联性依法予以确认。对被告百信鞋业有限公司提供的证据12、13的真实性、合法性予以确认，对关联性不予确认；对其他证据的真实性、合法性、关联性依法予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年1月1日，被告百信鞋业有限公司与齐齐哈尔纺织品大楼签订《经营场地租赁合同书》，期限为一年，租赁齐齐哈尔市卜奎大街42号楼（玉坤小区贤良1号楼）。2006年1月1日，齐齐哈尔纺织品大楼因停产、停业，不能经营，便与原告中央商城签订委托经营协议书，约定由原告中央商城代为经营管理，代收代缴出租房屋的租金及相关税费等，并负责其职工的开资等事宜。2007年1月1日，被告百信鞋业有限公司与齐齐哈尔纺织品大楼又签订了一份租赁合同，期限自2007年1月1日至2015年12月31日，同时原、被告之间签订了一份内容完全相同的《经营场地租赁合同书》。2016年1月1日，原告中央商城受齐齐哈尔纺织品大楼的经营委托，与被告签订了《经营场地租赁合同书》，期限为一年，至2016年12月31日，约定年租金120万元，每月月首5个工作日内缴纳当月租金10万元，逾期交付租金的，按日万分之五支付违约金。经查已支付的租金，均交付给了齐齐哈尔纺织品大楼或原告中央商城，但租金发票均由原告中央商城出具。现被告百信鞋业有限公司未按约定时间履行支付租金义务，也没有按时交足水费、电费及取暖费。2016年12月12日，原告��央商城以书面形式，向被告百信鞋业有限公司发出了《终止租赁关系的通知》。租赁合同到期后，被告百信鞋业有限公司未迁出租赁房屋，并拖欠租金、水、电、取暖费。原告中央商城诉至法院。本院认为，2016年1月1日，原、被告签订的《经营场地租赁合同书》系双方的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应全面按协议履行各自的义务。被告百信鞋业有限公司没有完全按合同约定的时间交纳房屋租金及水、电费、取暖费等，已构成违约，应承当相应的违约责任，但因违约金数额约定过高，本院依法予以调整。自逾期之日按中国人民银行公布的一年期同期银行贷款利率计付。租赁合同到期后的租金及违约金数额比照租赁合同约定执行。另（2009）齐民初字第10号民事判决书虽然确认了齐齐哈尔市龙沙园区建设投资有限责任��司与齐齐哈尔纺织品大楼签订的《产权转让合同书》及《产权转让补充协议书》是真实、有效的，但并不足以认定本案租赁房屋的所有权人为齐齐哈尔市龙沙园区建设投资有限责任公司，且原告中央商城接受齐齐哈尔纺织品大楼委托，租赁房屋一直由齐齐哈尔纺织品大楼和原告中央商城出租、经营、管理并收取租金。故原告中央商城要求给付拖欠租金及违约金，水、电、取暖费的请求应予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条至规定，判决如下：一、被告齐齐哈尔百信鞋业有限责任公司给付原告齐齐哈尔中央商城房屋租金499,981.80元（2016年11月-2017年3月31日，此后租金顺延至迁出租赁房屋之日止）；二、被告齐齐哈尔百信鞋业有限责任公司给付原告齐齐哈尔中央商城2016年11月至2017年3月31日499,981.80元租金的违约金7,249.00元（截止2017年5月6日，此后顺延至判决发生法律效力时止）；2017年4月及以后的违约金，以每月的未交租金为基数，自未交租金的当月6日起算，按中国人民银行公布的一年期同期银行贷款利率计付违约金数额，计算至判决发生法律效力时止。三、被告齐齐哈尔百信鞋业有限责任公司给付原告齐齐哈尔中央商城水费及电费27,717.60元（2017年2月、3月）；供热费30,000.00元（2016年12月、2017年1月、2月）。上述款项,于本判决发生法律效力后即履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,844.00元，被告齐齐哈尔百信鞋业有限责任公司承担9,449.48元，原告齐齐哈尔中央商城承担2,394.52元。如不服本判决，各方当事人可在本判决书送达之日起15日内，向本院提交上诉状及副本，并交纳上诉案件受理费，上诉至齐齐哈尔市中级人民法院。上诉期满7日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审　判　长　　曹玉红审　判　员　　王慧颖人民陪审员　　王红坤二〇一七年五月十八日书　记　员　　吴楠楠来源：百度“”