（2017）湘0203民初835号
裁判日期: 2017-05-18
公开日期: 2017-08-30
案件名称
株洲市兴响物业管理有限责任公司与株洲市中顺房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
株洲市芦淞区人民法院
所属地区
株洲市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
株洲市兴响物业管理有限责任公司,株洲市中顺房地产开发有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百零九条，第一百一十四条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第二条，第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条
全文
湖南省株洲市芦淞区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0203民初835号原告：株洲市兴响物业管理有限责任公司，公司住所地：株洲市芦淞区建宁办事处新港街三角叉法定代理人：彭武君，该公司董事长。委托代理人：刘友明，男，汉族，系株洲市兴响物业管理有限责任公司职工，住湖南省衡阳市石鼓区九角巷，身份证号码为，代理权限为全权代理。委托代理人覃事群，湖南雄天律师事务所律师。代理权限为全权代理被告：株洲市中顺房地产开发有限公司。公司住所地：株洲市芦淞区太子路。法定代理人：沈宁湘，该董事长。委托代理人李冬梅，湖南法达律师事务所律师。代理权限为全权代理。原告株洲市兴响物业管理有限责任公司（以下简称兴响物业）与被告株洲市中顺房地产开发有限公司（以下简称中顺房产）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月13日立案后，依法适用简易程序由审判员许西琳公开开庭进行了审理。原告兴响物业的委托代理人刘友明和被告中顺房产的委托代理人李冬梅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兴响物业向本院提出的诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的物业管理费49475元；2、判令被告向原告支付自2016年1月26日至2017年1月26日的滞纳金8834元（按照合同约定为17677元，原告自愿调整为8834元）并支付自2017年1月27日起至欠款付清之日止的后续滞纳金（以4729元为为基数，按照合同约定日率1‰计算）；3、判令被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：原告兴响物业与云山诗意小区业主委员会签订《云山诗意小区物业管理服务合同》，合同约定原告提供的物业服务的受益人为物业的全体业主和使用人，受益人按照建筑面积向原告支付物业管理费，业主和物业使用人逾期缴纳物业管理服务费从逾期之日起每日按应交费用的1‰缴纳滞纳金。自2016年1月26日至2017年1月26日止，被告一直拒绝缴纳物业管理费，原告多次催交未果。截至2017年1月26日止，被告尚须依约支付所欠物业费49475元。另被告拖欠物业费的行为已侵犯了原告的合法权益，被告应向原告支付截至2017年1月26日止的滞纳金8834元及欠款付清之日止的后续滞纳金。原告兴响物业为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：证据1、被告工商营业执照，拟证明被告的诉讼主体；证据2、被告身份信息，拟证明被告诉讼主体资格；证据3、物业服务资质证书：拟证明原告有收费资格；证据4、物业管理服务合同，拟证明合同约定内容；证据5、律师催收函，拟证明原告一直在向被告进行物业费催缴，但被告至今未予缴纳；证据6、空置住宅及门面物业管理费一览表及计算方法。被告中顺房产辩称，一、被答辩人未履行其与业主委员会签订的物业管理服务合同约定的先履行义务，答辩人暂不支付物业管理费是依约、依法行使先履行抗辩权的行为，当然不构成违约；二被答辩人对云山诗意小区提供的物业管理服务质量不符合约定标准，其无权要求业主按合同约定标准支付物业管理费；三、被答辩人未按约将收取的物业管理费存入与业主委员会的联名账户，且业主满意度未达到85%以上，其无权要求业主支付物业管理费；四被答辩人违反法律规定，擅自将其承担的物业管理服务权利义务转让给他人。五、退一步，假定被答辩人按约履行了物业管理服务合同约定的全部义务，但其要求被答辩人支付49475元物业管理费及滞纳金的主张也不成立。《云山诗意小区物业管理服务合同》并没有约定门面的物业管理费的支付标准。在合同没有约定的情况下，被答辩人只是参照前期物业合同约定的门面物业管理费标准(1.5元/平米),但未参照前期物业合同约定的门面物业的优惠约定,即空置门面按0.9元/平米承担物业管理费,这显然不公平。被告中顺房产为反驳原告向本院提供以下证据：证据1、被告工商营业执照，拟证明被告的诉讼主体；证据2、补充协议，拟证明原、被告约定内容；证据3、五个文件，关于“云山诗意一二期电梯问题的函”，“关于请求支付电梯年检费的函”，“特种设备检验意见通知书”，“株洲湘盛物业管理有限公司工作联系单”，照片。拟证明原告未按约定完成物业服务；证据4、《云山诗意小区项目委托物业管理服务协议书》，拟证明原告现已将云山诗意小区项目委托给他人。证据5，《云山诗意前期物业管理服务合同》，拟证明空置门面按0.9元/㎡收取物业管理费。证据6，特种设备检验收费发票，拟证明电梯年检费事实。被告对原告提供的证据发表如下质证意见：对证据1、2无异议；对证据3资质证书没有提供原件；对证据4物业管理服务合同真实性没有异议；证据5律师催收函该份证明真实性没有异议；证据6因为是原告单方制作的，对部分内容的真实性有异议，1、单价，空置门面的单价按1.5元每平米没有事实依据，2、对补充的12栋1102和5栋102这两套房屋已销售并交付给业主。对物业费总额有异议。其它面积和房号都是正确的，对其它的内容都有异议。原告对被告提供的证据发表如下质证意见：对证据1没有异议；对证据2补充协议的真实性有异议，而且与本案无关联；对证据3，证据4、证据5、证据6有异议，这个函与本案无关联，对真实性有异议，电梯的年检是必须要把之前宏达物业的年检都做了才能做现在兴响的年检，因为宏达一直以来都没年检过，与事实不符。这个委托服务协议真实性有异议，达不到证明我没有履行义务的目的。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对原告提供的证据：证据3资质证书，现国务院已经取消物业服务企业对二级以下资质的要求；证据6是原告单方面的陈述。对被告提供的证据：证据1、2、4、5经本院审查，均符合证据三性，本院予以采信；对证据3、6是被告单方面提供的材料。本院经审理认定事实如下：2016年1月26日，云山诗意业主委员会与原告兴响物业签订一份《云山诗意小区物业管理服务合同》。该合同第二条约定，物业管理服务期限为五年，自本合同签字之日起生效。第十六、十七条约定，本物业的管理服务费标准为高层住宅1.1元/平米,低层住宅0.6元/平米,门面价格未约定。业主和物业使用人逾期缴纳物业管理服务费，从逾期之日起每日按应交费用的1‰缴纳滞纳金。同日云山诗意业主委员会又与原告兴响物业签订了一份《补充协议》。该协议第10条约定，……由物业公司垫支维修所有电梯及单元门，恢复修好后，由业主缴纳半年的物业管理费，在服务半年内，将监控系统全部维修好后，缴纳下半年的费用，其中垫支的费用需经过业委会核对确认。第11条约定，自合同生效起一年内：双方建立联名账户，共同管理物业费用，原告兴响物业必须将所收取的物业费用全部存入该账户；业主满意度必须达85%以上，否则合同自动终止。合同签订后，原告按照协议履行了主要物业服务义务。但一直未对电梯、单元门及监控进行维修，也未建立双方联名帐户。2016年12月26日，原告兴响物业又与株洲市湘盛物业管理有限公司（简称湘盛物业）签订了一份《云山诗意小区项目委托物业管理服务协议书》，该协议约定，原告兴响物业自愿将株洲云山诗意小区项目委托给湘盛物业进行物业管理服务。自2016年12月20日以后云山诗意对外一切债权债务法律纠纷，员工人身意外事故等均由湘盛物业服务公司自行承担。现原告要求被告支付物业管理费，而被告以原告对小区电梯、单元门和监控系统没有按协议约定履行为由拒绝支付。为此原告提起诉讼。另查明，2009年6月11日，被告中顺房产与株洲宏达物业管理有限责任公司签订一份《云山诗意前期物业管理服务合同》，该合同第六条第1、2项约定：物业服务费用由业主按建筑面积交纳，具体标准为：多层住宅0.60元/㎡?月,商业门面1.5元/㎡?月,高层电梯房1.10元/㎡?月,车库30元/个?月。空置房由开发商按物业管理费标准的60%支付给株洲宏达物业管理有限责任公司。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案争议的焦点为被告是否应当向原告支付物业管理费及违约金。现分析如下：一、被告是否应当向原告支付物业管理费问题。云山诗意业主委员会与原告兴响物业签订的《云山诗意小区物业管理服务合同》及《补充协议》真实有效，本院予以确认，该约定对业主具有约束力。《物业管理条例》第二条规定，本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。本案原告是业主委员会选聘的物业服务企业，在履行物业管理合同中履行了物业管理的主要职责，维护了小区的环境卫生和秩序，因此，被告理应支付物业管理费。被告提出原告未尽养护电梯、单元门和维修监控的义务，本院认为这是原告在履行义务上的瑕疵，原告不得以此为由拒交物业费。这是第一；第二、被告要求将物业费存入原告与业主委员会的联名帐户，原告与业委会没有开设联名帐户，之前也没有业主将物业费存入联名帐户，联名帐户的设立有不合理之处。因此被告这一抗辩理由本院不予支持；第三、2016年12月26日原告与湘盛物业签订了《云山诗意小区项目委托物业管理服务协议书》，对此合同的性质本院在本案中不予认定，在签订该合同之后的物业费可以另行解决；第四、物业管理费。云山诗意业主委员会与原告兴响物业签订的《云山诗意小区物业管理服务合同》及《补充协议》没有约定门面的价格和计算方法，因该门面均未出售，可参照《云山诗意前期物业管理服务合同》约定，商业门面1.5元/㎡?月，空置房由开发商按物业管理费标准的60%支付。计算为29320.5元{【54380－（54380÷365×37天）】×0.6=29320.5}。物业费计算到2016年12月20日止。二、被告是否应当向原告支付违约金问题。云山诗意业主委员会与原告兴响物业签订的《云山诗意小区物业管理服务合同》约定,业主和物业使用人逾期缴纳物业管理服务费，从逾期之日起每日按应交费用的1‰缴纳滞纳金。被告庭审时主张4495元本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二条，第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告株洲市中顺房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告株洲市兴响物业管理有限责任公司自2016年1月26日起至2016年12月20日止的物业管理费人民币29320.5元，违约金人民币4495元，共计人民币33815.5元；二、驳回原告株洲市兴响物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1258元，减半收取629元，由被告株洲市中顺房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院缴纳上诉费。现金缴纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳；汇款或转帐的，开户行：株洲市农业银行荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：161101040002686。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员 许西琳二〇一七年五月十八日书记员 伍 俐附判决书引用法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 关注微信公众号“”