（2017）桂0203民初304号
裁判日期: 2017-05-18
公开日期: 2018-02-27
案件名称
吴宏开与覃锋确认合同效力纠纷一审民事判决书
法院
柳州市鱼峰区人民法院
所属地区
柳州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴宏开,覃锋
案由
确认合同效力纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国物权法》：第十五条
全文
广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0203民初304号原告：吴宏开，男，1968年4月20日生，汉族，广西鹿寨县人，住广西鹿寨县。委托诉讼代理人：韦天明，鹿寨县法律服务所法律工作者。被告：覃锋，男，1979年6月24日生，汉族，广西容县人，住广西柳州市鱼峰区。原告吴宏开诉被告覃锋确认合同效力纠纷一案，本院于2017年1月16日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴宏开的委托诉讼代理人韦天明、被告覃锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴宏开向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法确认2009年8月26日原被告签订《房屋最终权属转让协议》为有效合同；二、判令被告将位于柳州市鱼峰区房屋交付给原告；三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系桂中监狱干警，2008年桂中监狱在柳东新区集资建房，被告享有参加集资建房的资格。被告因工作变动，不想在桂中监狱集资建房，故通过朋友介绍，被告对外有偿转让该建房指标给原告，2009年8月26日原被告双方签订一份《房屋最终权属转让协议》，双方在协议中约定：覃锋自愿将位于柳东新区桂中监狱干警新住宅拟建集资房一套最终权属（面积约140平方米）转让给吴宏开，净转让费为人民币30000元；双方的权利和义务；违约责任（详见转让《协议》内容）。签订协议后第二天，原告向被告支付了30000元转让费和10000元建房定金合计人民币40000元以银行转账的方式给付给被告，被告出具相应金额收条给原告收执。签订协议后，原告依约按时向广西区桂中监狱交付了集资款，并于2013年12月28人交完最后一期集资款。在履行合同期间双方未有争议。2014年1月份广西区桂中监狱通知业主可以领房时，被告未按约定将该集资房交付给原告，并于2016年强行撬开房门，装修该房屋并入住。2009年8月28日原被告所签订的《房屋最终权属转让协议》,是双方真实意思表示，且未违反法律禁止性规定，是一份合法有效的合同，依法应受到法律的保护。被告拒绝交付房屋给原告，其行为已构成违约，且侵犯了原告的合法权益，为此原告将被告诉至法院，提出上述诉讼请求。覃锋辩称，1、原告的诉请没有事实和法律依据，原被告双方签订的《房屋最终权属转让协议》因损害集体利益而属于无效合同；2、该集资房是单位给予职工的福利，集资建房对象是特定的，即为桂中监狱在职民警职工和离退休人员，但被告因工作调动，于2009年年底已调至桂林监狱，其已不具备桂中监狱在册在编干警身份，亦不再符合集资建房对象条件；3、鉴于不可归责于双方的事由，被告要求解除协议，并愿意依协议第5点承担违约责任，即同意返还原告所缴纳的集资款200522元及双倍返还原告给付的转让金和按银行同期存款利息，合计人民币300000元给原告；4、请求法院驳回原告要求被告将位于柳州市鱼峰区房屋交付的诉讼请求。该协议仅是集资房资格转让协议，属于债权协议，债权协议并不必然发生物权的变动。至今协议所涉房屋尚未开展物权确认，原告诉请交付房屋的前提条件不具备，且由于被告个人的原因也不便交付。单位建房的目的就是为了解决干警、职工的住房问题，因被告于2016年9月调回桂中监狱，该集资房是被告唯一套住房，请法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2009年8月26日，经协商一致，吴宏开与覃锋签订了《房屋最终权属转让协议》，在该协议书中，双方约定：覃锋自愿将位于柳东新区桂中监狱干警新住宅拟建集资房一套最终权属（具体房号待覃锋选定房号后再确定），转让给吴宏开，净转让费为人民币30000元；吴宏开在五日内一次性支付转让费人民币30000元整，及覃锋原已支付给建房单位的集资建房订金到覃锋指定银行账号后，即拥有该房屋的最初权属，在按覃锋建房及管理相关单位规定交清相关费用后即拥有该房屋的最终权属；在房屋整个建设过程中，覃锋负责按桂中监狱（或建房主管单位）要求以自己的身份办理相关的各项手续，所需费用凭相关单位有效凭据由吴宏开直接支付；覃锋有义务协助吴宏开办理好此房屋相关产权及过户手续。吴宏开应在资金上保证覃锋按建房及管理单位规定交付的各种费用不受影响。否则造成的损失由吴宏开负责；如覃锋因主观原因（因原单位政策规定收回覃锋供房权利除外）不转让此房屋给吴宏开的，则全额返还吴宏开之前所交的费用及双倍的净转让费，以及吴宏开所交全部费用按银行同期利率计算所产生的利息；因建房单位政策原因使覃锋无法履行此房屋最终权属转让给吴宏开的，则在覃锋按同期市场价格支付该房屋价款全部付清给吴宏开前，吴宏开始终持有该房屋的使用权；此协议经双方签字后并在吴宏开向覃锋支付的转让费和覃锋原交房屋定金到达覃锋银行账户之日起生效，至吴宏开获得此房屋所有权证之日后失效；本协议一式两份，双方各持一份；等等。上述《协议》签订后，吴宏开于2009年8月27日依约向覃锋给付了集资房指标转让费30000元及集资建房订金10000元，合计人民币40000元，覃锋于当日出具收条交由吴宏开收执。后经抽签分房，确定覃锋向桂中监狱集资建房购买的房屋房号为柳州市鱼峰区。2010年3月2日，覃锋与桂中监狱签订了《桂中监狱集资建房购房协议》，该协议中确定了由覃锋向桂中监狱集资购买九子岭东侧2号地翔云锦苑小区8栋2单元802号房屋。前述房屋集资建设期间，吴宏开代覃锋向桂中监狱分六次交纳了房屋集资款共计人民币200522元。其中，2008年12月8日给付建房定金10000元、2010年3月2日给付建房首付款40700元、2011年1月6日给付二期房款40700元、2011年10月19日给付三期房款40700元、2012年2月16日给付四期房款40700元、2013年12月28日给付五期房款27722元。2014年10月，在确定桂中监狱向集资购房者交付房屋的时间后，吴宏开与覃锋就上述《协议》是否继续履行发生争议。为此吴宏开以覃锋违约为由将其诉至法院，并提出前述诉讼请求。另查明，1、2010年3月2日，桂中监狱向覃锋送达了书面《签订集资建房协议告知》，在该告知中，桂中监狱言明：根据集资建房的有关政策规定，桂中监狱本次在柳东新区以集资方式筹建民警职工住房的资格条件是本监狱在册在编的民警职工（含离退休人员），以及根据区司法厅、区监狱局的指示给予解决进城问题的柳州片监狱单位（含罗城监狱、钟山监狱）副处以上的领导干部，以上人员必须要是原来没有参加过集资建房、没有购买过公有住房、没有领取过住房补贴、凡已享受过上述房改政策的（含原与配偶共同享受过、后来已离婚的）均不得再参加集资建房；对不符合上述政策规定者今后监狱不能保证给予办到房屋产权证。覃锋在该书面告知上签名确认知悉上述告知内容；2、本案争议房屋不属于桂中监狱被清退范围内房屋，其性质为业主个人全额出资的单位集资建房，目前该房屋不能办理变更及过户手续，待办理完房屋产权证5年后，户主方能将该房屋上市交易；3、覃锋系桂中监狱的在职干警，其在2010年3月2日，与桂中监狱签订了一份《桂中监狱集资建房购房协议》，位于柳东新区业主为覃锋，覃锋于2016年5月份已将本案涉案房屋进行装修，并于同年8月居住至今；4、柳州市鱼峰区与柳东新区系同一套房屋；5、经本院释明，吴宏开坚持按诉状上的诉讼请求进行诉讼。本院认为，吴宏开与覃锋于2009年8月26日签订的《房屋最终权属转让协议》中约定覃锋将其参与桂中监狱集资建房的最终权属转让给吴宏开，并约定如不能办理产权的情况下，覃锋未按约定返还吴宏开所缴纳的集资房款及转让费时，吴宏开享有该房屋的使用权，由协议内容可知，该《协议》名义上是指标转让，实际就是将覃锋所获得的集资房转让给吴宏开，该房屋的相关权利义务均由吴宏开承继，所以该《协议》实际上应属于房屋买卖合同。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，吴宏开、覃锋在平等自愿基础上签订的《房屋最终权属转让协议》是双方当事人的真实意思表示，属有效合同。经审理查明，本案涉案房屋并不属于被清退范围内房屋，目前该房屋产权证尚在办理中，但办理的时间不确定，无法办理变更及过户手续。涉案房屋吴宏开已于2013年12月28日前分六期共缴纳了房屋集资款人民币200522元。根据吴宏开与覃锋签订的《房屋最终权属转让协议》第六条“因建房单位政策原因使覃锋无法履行此房屋最终权属转让给吴宏开的，则在覃锋按同期市场价格支付该房屋价款全部付清给吴宏开前，吴宏开始终持有该房屋的使用权。”的规定，在覃锋未将该房屋的价款给付吴宏开之前，吴宏开对本案涉诉房屋享有使用权，从本案的事实及证据看，吴宏开主张覃锋将本案涉诉房屋交付给其管理使用，符合合同约定，亦与常理相符，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，判决如下：一、确认原告吴宏开与覃锋于2009年8月26日签订的《房屋最终权属转让协议》为有效合同；二、被告覃锋于本判决生效后10日内，将位于柳州市鱼峰区房屋交付给原告吴宏开。案件受理费人民币100元（原告已向本院预交），减半收取50元，由被告覃锋负担。上述应履行义务，义务人应于本案判决指定履行期间内履行完毕，逾期履行的，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。审判员 覃 艳appoint二〇一七年五月十八日书记员 李剑玲附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 更多数据：搜索“”来源：