（2017）川0115民初947号
裁判日期: 2017-05-18
公开日期: 2017-09-27
案件名称
李国辉、张庆文等与成都英杰机械有限责任公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
成都市温江区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李国辉,张庆文,成都英杰机械有限责任公司,四川家大实业股份有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款
全文
成都市温江区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0115民初947号原告：李国辉，女，汉族，1969年12月6日出生,住成都市温江区。原告：张庆文，男，汉族，1971年2月26日出生，住四川省邛崃市。二原告共同委托诉讼代理人：向运强，四川凤鸣律师事务所律师,特别授权代理。二原告共同委托诉讼代理人：郭召波，四川凤鸣律师事务所律师，一般授权代理。被告：成都英杰机械有限责任公司。住所地：四川省成都市温江区柳林乡和平村*组。法定代表人：文利云。委托诉讼代理人：李乾，四川汇圣律师事务所律师,特别授权代理。第三人：四川家大实业股份有限公司。住所地：成都市高新区天府大道北段****号*栋*单元*层***号。法定代表人：陈祥荣委托诉讼代理人：吴波，男，汉族，1984年8月30日，住成都市锦江区，系该公司工作人员，特别授权代理。原告李国辉、张庆文诉被告成都英杰机械有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月28日受理后，依法适用简易程序，于2017年4月26日公开开庭进行审理。原告张庆文及李国辉、张庆文的委托诉讼代理人向运强，被告成都英杰机械有限责任公司（以下简称英杰公司）的委托诉讼代理人李乾，第三人四川家大实业股份有限公司（以下简称家大公司）的委托诉讼代理人吴波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李国辉、张庆文向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告购买的位于“柳岸阳光”***号房屋办理房屋签约备案登记、房屋所有权证、国有土地使用权证；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2011年3月18日签订《商品房买卖合同》，被告将“柳岸阳光”***号房屋出售给原告，合同约定在房屋交付之日起365天内为原告办理权属转移登记。被告将房屋交付给原告后，房屋经原告装修后业已入住。但被告在约定期限内未为原告办理房屋产权证就，后经原告查询发觉被告为了在四川家大投资有限公司筹借资金，又将该房屋以买卖形式给四川家大投资有限公司办理了签约备案，导致未能给原告办理产权证书，被告的行为业已构成违约，故此，根据《中华人民共和国合同法》等相关法律规定，原告特向贵院起诉，请求依法支持诉讼。庭审中，原告放弃判令被告立即为原告购买的位于“柳岸阳光”***号房屋办理房屋签约备案登记的诉讼请求。被告英杰公司辩称，原告所述的事实与理由属实，对原告的诉讼请求不持异议。因为英杰公司在房地产开发过程中，经济紧张，与家大公司融资，向家大公司借款，把房屋备案到家大公司名下，后期还清借款，再把房屋备案到原告名下，同家大公司签订房屋买卖合同是一种担保，是对借款的担保。第三人家大公司述称，我们与英杰公司的房屋买卖只是一种单纯的房屋买卖关系，不是为借款所做的一种担保，是真实有效的房屋买卖合同，不同意原告的诉讼请求，请求法庭驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告李国辉、张庆文与被告英杰公司于2011年11月1日，签订商品房买卖合同，约定原告以总价款457688元向被告购买“柳岸阳光”***号房屋。原告李国辉、张庆文于2011年3月18日向被告英杰公司支付柳岸阳光购房首付款274688元。原告于2012年11月13日向被告英杰公司缴纳契税、印花税、维修基金、国土证工本费、产权登记费共计6982.52元，代收电费、代收水费共计150元。另查明，第三人家大公司于2014年7月24日进行了企业名称变更，由四川家大投资股份有限公司变更为现在的名称，即四川省家大实业股份有限公司。家大公司在名称变更之前以四川家大投资股份有限公司的名称与英杰公司签订了商品房买卖合同，约定被告英杰公司向第三人家大公司出售“柳岸阳光”***号房，该合同未注明签订时间。英杰公司于2013年4月3日开具了家大公司支付的柳岸阳光购房款364070元的收据。双方之间的商品房买卖合同于2013年4月3日行了备案登记。截止法庭辩论终结前，原告李国辉、张庆文和第三人家大公司均未取得本案诉争房屋的不动产权证书，不享有诉争房屋的不动产权。上述事实，有原被告及第三人的陈述，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议，原告出具的购房款收据、契税收据、物业管理费收据、水费收据、交房通知书，第三人家大公司出具的购房款收据、商品房买卖合同信息摘要、商品房买卖合同备案表等证据予以证明。本院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》时行为人具有相应的民事行为能力，协议双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，上述合同依法成立并有效。本案的争议的焦点在于:1、英杰公司和家大公司签订的房屋买卖合同的是否具备买卖房屋的真实意思表示；2、英杰公司和李国辉、张庆文以及家大公司分别签订的《商品房买卖合同》的履行顺位问题。对于上述争议焦点，本院分析认定如下：一、关于英杰公司和家大公司签订的房屋买卖合同的是否具备买卖房屋的真实意思表示的问题。原告和被告英杰公司在庭审中均对英杰公司和家大公司签订的《商品房买卖合同》的真实性提出了异议，认为英杰公司和家大公司签订的《商品房买卖合同》不是家大公司向英杰公司购买商品房的真实意思表示，是家大公司和英杰公司之间存在借款关系，为确保英杰公司清偿加大公司借款债务，英杰公司以“签订《商品房买卖合同》”的形式为家大公司提供的融资性担保，该房屋买卖合同本质上属于担保性质，双方之间未建立真实的买卖房屋的关系。但是英杰公司和原告均未对这一抗辩理由提供证据予以证明，且家大公司予以否认。本院认为，在未有充分证据证明英杰公司和家大公司签订的《商品房买卖合同》的目的是为了担保家大公司实现对英杰公司的债权且第三人家大公司对此表示否认的状况下，本院应充分保障民商事市场交易活动过程中的契约自由，不宜认定家大公司和英杰公司之间不存在真实的房屋买买卖合同关系。二、关于英杰公司和李国辉、张庆文、家大公司分别签订的《商品房买卖合同》的履行顺位的问题。该问题涉及“一房数卖”的合同履行问题，关于“一房数卖”的权利保护顺位问题在司法实践中已有相对成熟的裁判规则，本院就该问题具体分析认定如下：第一，考量合同履行情况。在商品房买卖合同均未办理转移登记手续，且未办理预告登记的情况下，在对外效力上，商品房买卖合同地位平等，均不得以其自身特定情形设定排除另一合同的优先权。但在合同的对内效力上，交付房屋和登记备案之后产生的效力优先问题，交付使用房屋对于销售方而言视为其履行了合同主要义务，而且产生了诸多积极的合同效果。而合同的登记备案仅系合同双方当事人对于合同本身成立效力的一种确认与强化，没有产生实际履行意义，故，此时应当确认销售方将房屋实际交付使用的合同得到优先履行。第二，占有事实具有准物权效力，法律应当保护此种事实状态。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款关于“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条关于“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担”等规定，占有的推定效力决定了占有事实具有一定意义上符合物权法规范性要求的公示效力。原告李国辉、张庆文庭审出示了交纳物业管理费，水、电、气等费用票据原件，足以证明被告英杰公司和原告完成了诉争房屋的移转占有手续，视为英杰公司将房屋交付给了原告。原告对诉争房屋的占有行为就是在公示其对于房屋的权利主张，且这种占有具有公开性、排他性和持续性特点。基于李国辉、张庆文已就诉争房屋支付完全部购房款，已经取得英杰公司交付房屋并占有使用的事实，法律应当保护此种事实状态。第三，合法占有房屋的房屋买受人的债权应得到优先保护。《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第15条中关于一房数卖的合同履行问题的裁判指引为：“审理一房数卖案件纠纷时，如果数份合同均为有效且各买受人均要求履行合同，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关的备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。”本院确认原告李国辉、张庆文的房屋买卖合同债权应当优先保护。综上所述，本院依法确认原告李国辉、张庆文和被告英杰公司签订的《商品房买卖合同》中李国辉、张庆文享有的债权请求权（请求被告英杰公司协助其办理所购房屋的不动产权转移登记手续）予以优先保护。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：成都英杰机械有限责任公司于本判决生效之日起十五日内协助李国辉、张庆文到成都市温江区不动产登记服务中心办理柳岸阳光小区***号房屋的不动产权转移登记手续。本案案件受理费减半收取50元，由成都英杰机械有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。各方当事人均服本判决，本判决送达各方当事人后即发生法律效力。当事人必须履行本判决，若负有义务的当事人拒绝履行本判决确定的义务，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满之日起两年内向本院或者本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。审判员 ：魏义欢二〇一七年五月十八日书记员 ：周雪瑞附：相关法律依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。： 关注公众号“”