（2017）辽10民终375号
裁判日期: 2017-05-18
公开日期: 2018-07-12
案件名称
辽阳中院（2017）辽10民终375号韩伟明诉保莱房地产开发（辽阳）有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省辽阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省辽阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
保莱房地产开发（辽阳）有限公司,韩伟明
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽10民终375号上诉人（原审被告）：保莱房地产开发（辽阳）有限公司。法定代表人：倪新财，该公司董事长。委托代理人：李鹤，辽宁平安律师事务所律师。委托代理人：王纹佳，辽宁平安律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：韩伟明，男，汉族，1964年6月21日生。委托代理人：潘杨，辽宁德远律师事务所律师。上诉人保莱房地产开发（辽阳）有限公司因与被上诉人韩伟明商品房销售合同纠纷一案，不服辽阳市文圣区人民法院（2016）辽1003民初657号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人保莱房地产开发（辽阳）有限公司的委托代理人李鹤、王纹佳，被上诉人韩伟明及其委托代理人潘杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。保莱房地产开发（辽阳）有限公司上诉请求：1.依法撤销原判，发回重审或改判；2.判令被上诉人承担本案全部诉讼费。事实和理由：一、原审判决判令解除上诉人与被上诉人签订的对于位于保莱蓝湾国际辽阳市文圣区天福路50-13号建筑面积为93.96平方米商业网点的商品房买卖合同没有事实及法律依据。1.合同的解除权行使期间属法定除斥期间，而并非诉讼时效，被上诉人享有的《商品房买卖合同》的解除权已因行使期限届满而消灭。被上诉人与上诉人2013年10月29日签订合同，根据《合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，被上诉人的合同解除权应在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使解除权消灭。上诉人在一审中主张解除权已经消灭，原审判决却认定上诉人主张解除权诉讼时效为一年属于认定事实错误。2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定作为独立条款存在，应适用于商品房买卖合同涉及行使解除权的所有情形，原审判决对该条法律适用理解错误。二、原审判决判令上诉人给付被上诉人韩伟明房款1147071元并给付被上诉人从2014年11月24日到2015年1月23日止的房款1147071元利息损失，利率按照银行存款利率计算；判令上诉人给付被上诉人从2015年1月24日到返还被上诉人房款之日止的房款1147071元利息损失，利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，均没有事实及法律依据。1.被上诉人的解除权已超过一年的除斥期间，无权解除合同。2.被上诉人不存在任何损失。涉案房屋为商业网点，被上诉人用于租赁并获利至今，因此被上诉人没有任何损失。3.原审判决关于购房款利息损失的结算没有依据。（1）原审判决以2013年8月31日上诉人将房屋交付被上诉人的时间作为上诉人是否逾期提交办理产权登记的材料的依据没有事实依据。（2）按照合同约定，被告应赔偿原告从2014年11月24日到2015年1月23日止的利息损失，利息按照银行同期存款利率计算，原审判决认定事实错误。三、原审判决判令上诉人给付被上诉人装修款及评估费80133.08元，没有事实及法律依据。被上诉人已丧失解除权，且房屋产权登记正在办理，装修费用系被上诉人自行花销与上诉人无关，上诉人在一审中已对《资产评估报告》提出了质证意见，原审判决判令上诉人给付被上诉人装修及评估费没有事实及法律依据。四、被上诉人未在约定时间内取得房屋产权登记，是因政府原因及国家不动产登记政策改变导致，属不可抗力，并非上诉人责任。上诉人在合同约定办理产权登记的时限内已经向政府相关部门要求办理产权登记，但政府相关部门却以其他商业网点存在抵押情况为由不予办理房产登记。后经上诉人多次沟通，政府部门已经同意为涉案房屋办理产权登记，上诉人于2016年9月已将涉案房屋办理产权登记材料交付房产登记部门，2016年11月4日，辽阳市人民政府下发《辽阳市关于开展市本级不动产统一登记工作公告》，通知自11月14日起，包括涉案房屋所在文圣区在内的本级五区颁发不动产登记权属证书停止发放旧版土地、房屋权属证书。因此，并非上诉人责任。五、因政府原因及不动产登记政策改变导致无法按照《商品房买卖合同》约定办理房屋产权证书的情况现普遍存在，包括上诉人在内的几乎本市所有房地产开企业均面临此种境况。原审判决判令解除合同，将会导致合同关系的极不稳定，给我市房地产交易市场造成极大负面影响，致使上诉人等房地产开发企业丧失更多的交易机会，遭受重大经济损失，侵害上诉人的合法权益。韩伟明辩称，一、答辩人起诉上诉人解除双方之间的《房屋买卖合同》并未超过法定的除斥期间，一审判决并无不当，应当依法维持。1.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定是在一款规定的基础上做出的补充性规定，上诉人单独将二款拿出来引用，明显存在错误。2.根据本案的相关证据看，根据《商品房买卖合同》第八条二款1项的约定，上诉人向答辩人交付的房屋应当是经过验收合格的房屋。现上诉人并没有向法庭和答辩人提供证据来证明其在2013年8月31日前，其交付给答辩人的房屋是经过综合验收合格的房屋，所以即便上诉人将房屋交付给答辩人使用，并不能代表其已经履行了合同约定的交付义务。答辩人起诉上诉人违约并要求解除合同的时间，应当从上诉人合法的履行了交付房屋的期限开始计算，即上诉人的房屋经过综合验收合格的时间。故上诉人提出的答辩人起诉其解除合同超过法定的除斥期间，不合法客观事实和法律规定。二、一审判决确定上诉人应当承担的违约金并无不当。一审判决认定2014年11月24日至2015年1月23日按双方的约定以同期银行存款利率计算违约金，是根据双方合同约定确定的。合同并没有对2015年2月24日以后的违约利息明确约定，一审判决认定按同期银行贷款利率计算符合法律规定。三、一审判决认定答辩人的装修损失数额具有法律依据。该数额是《评估报告》确定的，一审判决并无不当。四、上诉人所提出的不能办理房屋初始登记系因为政府行为所致无法律依据。经答辩人了解，本案争议的房屋无法办理所有权证书是因为上诉人将一部分房屋进行了抵押贷款，而上诉人又不能及时将贷款还清。并不存在任何行政政策上的变更问题，上诉人应承担全部违约责任。综上，请求维持一审判决。韩伟明向一审法院起诉请求：2013年10月29日原、被告签订商品房买卖合同。双方约定被告将其开发的位于保莱蓝湾国际辽阳市文圣区天福路50-13号建筑面积为93.69平方米商业网点以1147071元的价格出售给原告。原告于2013年10月30日交付了全部房款。被告于2013年8月31日就将诉争房屋交付给原告。合同约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提交的材料报产权机关备案，出卖人按照合同约定逾期90日，买受人可退房，出卖人于60个工作人内返还买受人已付房款，并支付同期活期利息，双方解除合同。原告在接受房屋后对原告进行了装修。被告至今未为原告办理房产登记。现原告诉至法院要求：1、解除原、被告签订的商品房买卖合同。2、被告返还原告房款1147071元。3、要求被告赔偿原告购买税46456.38元。4、要求被告赔偿原告装修损失77133.08元、评估费3000元。5、要求被告赔偿原告从2013年10月29日到返还房款之日止的利息，利息按照同期贷款利率计算。原告为证明其主张提供如下证据：1、商品房销售合同、发票、契约发票，证明原告从被告处购买房屋的事实。2、鉴定费收据，证明鉴定费数额。一审法院认定事实：2013年10月29日原、被告签订商品房买卖合同。双方约定被告将其开发的位于保莱蓝湾国际辽阳市文圣区天福路50-13号建筑面积为93.69平方米商业网点以1147071元的价格出售给原告。原告于2013年10月30日交付了全部房款。被告于2013年8月31日就将诉争房屋交付给原告。合同约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提交的材料报产权机关备案，出卖人按照合同约定逾期90日，买受人可退房，出卖人于60个工作人内返还买受人已付房款，并支付同期活期利息，双方解除合同。原告在接收房屋后进行了装修。在本案审理期间原告申请对其装修现价值进行评估，辽阳德利资产评估事务所于2016年11月25日作出辽利德资评报字（2016）1116号资产评估报告书，认定原告装修现价值为77133.08元，原告花费鉴定费3000元。被告至今未为原告办理房产登记。上述事实，有原、被告陈述、（2016）1116号资产评估报告书、鉴定费收据、商品房买卖合同、收据等证据在卷证明。一审法院认为，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。被告已于2013年8月31日将诉争房屋交付给原告，根据合同约定被告应予360日内将房屋登记的手续报给产权登记部门，逾期90日内买受人可以解除合同，也就是原告于2014年11月24日享受解除权，被告未提供证据证明其已向产权登记部门提交了全部房产登记手续，因此对于原告要求解除合同返还房款的请求本院应予以支持。关于原告主张装修款77133.08元、评估费3000元一节，原告主张解除合同是基于被告的违约行为，合同解除后房屋归被告所有，被告理应给付原告装修现价值款77133.08元及评估费3000元。关于原告主张被告赔偿原告从2013年10月29日到返还房款之日止的利息，利息按照同期贷款利率计算一节，按照合同约定原告于2014年11月24日后有权解除合同，被告应于60日返还原告房款及存款利息损失，因此被告应赔偿原告从2014年11月24日到2015年1月23日止的利息损失，利息按照银行同期存款利率计算，因对于60日后的违约损失没有约定，根据法律规定逾期损失应按照同期贷款利率计算，因此被告应给付原告从2015年1月24日起到返还原告房款之日止的利息损失，利率按照中国人民银行同期贷款利率计算。关于原告主张被告返还其税款一节，税款不是被告收取的，故原告无权主张被告返还，因此对于原告的该项请求本院不予支持。关于被告主张原告主张已过时效一节，根据法律规定对于出售人未履行房屋产权义务的情况没有法律规定其诉讼时效为1年，被告主张解除权一年的规定是针对出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款的情况，因此对于被告的抗辩本院不予采信。关于被告主张原告未获得产权证的责任不在被告，而是由于诉争房屋的抵押问题政府部门不予办理一节，被告未提供证据证明其主张，故对于被告抗辩本院不予采信。经调解无效，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十九条之规定，判决：一、解除原、被告签订的对于位于保莱蓝湾国际辽阳市文圣区天福路50-13号建筑面积为93.69平方米商业网点的商品房买卖合同。二、被告保莱房地产开发（辽阳）有限公司于本判决生效之日起15日内给付原告韩伟明房款1147071元并给付原告韩伟明从2014年11月24日到2015年1月23日止的房款1147071元利息损失，利率按照银行存款利率计算。三、被告保莱房地产开发（辽阳）有限公司于本判决生效之日起15日内给付原告韩伟明从2015年1月24日到返还原告韩伟明房款之日止的房款1147071元利息损失，利率按照中国人民银行同期贷款利率计算。四、被告保莱房地产开发（辽阳）有限公司于本判决生效之日起15日内给付原告韩伟明装修款及评估费80133.08元。五、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17540元，被告保莱房地产开发（辽阳）有限公司承担16964.15元，原告韩伟明承担575.85元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。保莱房地产开发（辽阳）有限公司不能提供证据证明自己主张事实的成立，其上诉请求不予支持。合同解除后，合同关系自解除时消灭，保莱房地产开发（辽阳）有限公司返还购房款等相关款项后，韩伟明应返还案涉房屋。原审判决未确定韩伟明返还房屋不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：一、维持辽阳市文圣区人民法院（2016）辽1003民初657号民事判决书第一项、第二项、第三项、第四项、第五项。二、增加辽阳市文圣区人民法院（2016）辽1003民初657号民事判决书第六项为韩伟明自收到保莱房地产开发（辽阳）有限公司返还相关款项后在保持装修现状的情况下于十五日内将位于保莱蓝湾国际辽阳文圣区天福路50-13号建筑面积为93.69平方米商业网点返还给保莱房地产开发（辽阳）有限公司。二审案件受理费17540元，由保莱房地产开发（辽阳）有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 都伟& # xB;代理审判员 徐莲凤代理审判员 高 石二〇一七年五月十八日书 记 员 孔 莹 搜索“”