（2017）豫01民终4952号
裁判日期: 2017-05-18
公开日期: 2017-06-23
案件名称
胡志、王省房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省郑州市中级人民法院
所属地区
河南省郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
胡志,王省
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫01民终4952号上诉人（原审被告）：胡志男，男，汉族，1990年2月10日出生，住安徽省六安市金安区。委托诉讼代理人：贾付山，河南继春律师事务所律师。委托诉讼代理人：张高领，河南继春律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王省，女，汉族，1982年12月6日出生，住郑州市惠济区。委托诉讼代理人：李涛，河南天基律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔萌萌，河南天基律师事务所实习律师。上诉人胡志男因与被上诉人王省房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2016）豫0105民初13990号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月13日立案后，依法组成合议庭于2017年4月18日公开开庭审理了本案。上诉人胡志男及其委托诉讼代理人贾付山，被上诉人王省及其委托诉讼代理人李涛、崔萌萌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡志男上诉请求：一、撤销一审判决，查清事实后依法改判或者将本案发回重审；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足。一审法院认定上诉人不配合被上诉人办理过户行为已经构成违约是错误的，实际上是被上诉人故意不履行合同，双方签订房屋买卖合同之后，由于被上诉人不按照合同支付剩余款项，上诉人和中介公司多次催促，但是被上诉人一直拖延，为此双方还报警由派出所作了详细的调查笔录。上诉人已经将房屋交付被上诉人使用，足以说明上诉人是愿意卖房的，交付后双方约定该房屋贷款由被上诉人偿还，但是被上诉人使用该房屋以后，从来没有偿还过该贷款，该房屋已经卖给了被上诉人，且已经交付使用，所以房贷不应由上诉人偿还。二、一审判决适用法律错误。双方当事人已经于2014年8月12日签订房屋买卖合同，但因为被上诉人拒绝购买该房产，一直不履行合同进行过户，其法律后果应该由被上诉人承担，购房定金不应返还，只需退还部分购房款即可。一审法院在认定事实不清、证据不足的情况下，错误的认定上诉人承担责任。综上，请求二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求。王省辩称，上诉人胡志男在上诉状中说被上诉人故意不履行合同、不按照合同约定履行过户与案件事实不符。合同签订后，被上诉人已经按照合同约定向上诉人胡志男支付了60万元购房款，因该房屋还有银行贷款，被上诉人曾多次督促上诉人胡志男结清银行贷款并办理过户，但上诉人胡志男无故拖延，直至房屋被胡志男的债权人申请法院查封。根据双方签订的《房屋买卖三方居间合同》和《房屋买卖补充协议》的约定，上诉人的行为已经构成严重违约，应按照合同及补充协议的约定承担违约责任。且双方于2014年9月17日签订的《房屋买卖补充协议》第五条明确约定“胡志男保证在下房本之前将该房屋的所有贷款结清”，根据该协议，偿还房贷的责任应该由上诉人胡志男承担，并非上诉人胡志男所说的双方约定房贷由被上诉人承担，这一说法明显与事实不符。综上，上诉人的上诉请求没有事实及法律依据，应当依法驳回。王省向一审法院起诉请求：1、解除原、被告双方签订的《房屋买卖三方居间合同》；2、被告退还原告购房款351000元并双倍返还原告购房定金598000元，两项共计949000元；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年8月12日，在郑州三联房地产营销策划有限公司（以下简称三联公司）的居间下，原、被告签订《房屋买卖三方居间合同》一份，主要约定：被告将其所有的位于金水区索凌路东、宏达路北、银河路南、普庆路西A-06幢2单元19层的房屋（房产证号：12××30）出售给原告，房屋总价款为1495000元；由原告交纳居间服务费29900元，原、被告委托三联公司代为办理房产交易相关手续，由原告交纳代办费30900元；原告须向三联公司交纳暂为保管的定金22000元；原告需办理贷款，原、被告双方约定银行审批通过后十五个工作日后办理完立契过户手续。同日，三方签订《补充协议》一份，主要约定：原告在签订上述合同当天先支付被告房款3万元，其中2万元为定金，1万元为物业保证金，由三联公司先保管，过户完毕后立即由三联公司退给被告；剩余57万元在签订三方合同后于2014年9月25日之前原告支付被告。如原告未能如期支付被告57万元，原告则将该房屋当月的月供还清共计5400元；被告前期共收到原告60万元房款后原告可提前入住房屋，被告交钥匙，购房合同暂由原告保管，原告所支付被告的60万元房款为定金，于房管局过户时充当购房房款；如原、被告双方在三联公司通知过户十五个工作日内不予配合或故意推脱属违约，违约方承担责任如下：1、被告在规定时间内不配合办理过户手续属被告自愿放弃该房屋产权，该房屋百分之百的产权归原告所有；2、原告在规定时间内不配合办理过户手续，被告有权在十个工作日内收回该房屋，并且原告之前支付的60万元房款被告有权不予退还原告。2014年9月17日，原、被告签订《房屋买卖补充协议》一份，主要约定：双方协商于2014年9月17日当天，原告支付被告57万元房款，被告前期共收到原告60万元房款后原告可提前入住房屋，被告交钥匙，购房合同暂由原告保管，原告所支付的60万元房款为该房屋的定金，于房管局过户时充当购房房款；被告保证在下房本过户之前将该房屋的所有贷款结清；被告保证该房产合法、权属清楚、并且被告必须保证被告本人是唯一合法所有权人，被告务必配合办理房屋过户相关手续，如果被告因为其他原因不配合办理过户手续或者因为该房屋一屋二卖或者所有权瑕疵以及法院查封等任何因素导致房屋不能过户到原告名下，被告承担违约责任；如双方在中介方通知过户十五个工作日内不予配合或故意推脱属违约，违约方承担责任如下：被告在规定时间内不配合办理过户手续被告将之前原告所支付的60万元定金在十五个工作日内双倍赔偿原告…。另查明：2014年8月12日，三联公司向原告出具收款收据，载明收到原告交来购房佣金5000元。2014年9月18日，三联公司向原告出具收款收据，载明收到原告交来购房佣金6000元。2014年8月12日，被告收到原告款项3万元并出具收据，载明收到原告购买房产订金3万元。2014年9月17日和19日，原告通过银行账户向被告账户转账共计57万元，被告向原告出具收条，载明收到原告57万元，此资金主要为购买房产资金。还查明，2015年4月7日，被告向原告出具借条一份，载明：“今借王省同志人民币伍万圆整（50000元）”。2015年4月8日，原告通过其银行账户向被告账户转账5万元，附言为胡志男借款。原告称后因被告不配合办理房屋过户手续，故合同目的无法实现。2016年5月18日，原告诉至该院。一审法院认为：被告经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃了答辩和质证的权利，不影响该院根据现有证据及查明的事实依法作出裁判。原、被告签订的房屋买卖三方居间合同、补充协议及房屋买卖补充协议均系双方当事人的真实意思表示，双方应当按照约定全面履行自己的义务。补充协议及房屋买卖补充协议均明确约定原告向被告支付的60万元房款性质为定金，且房屋买卖补充协议约定被告在规定时间内不配合办理过户手续被告将之前原告所支付的60万元定金在十五个工作日内双倍赔偿原告。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第九十一条规定，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。本案中，房屋总价款为1495000元，双方约定的定金数额为60万元过高，原告要求确定定金数额为299000元并无不当，被告不配合原告办理过户的行为已经构成违约，故应向原告双倍返还定金计598000元（299000元×2），剩余301000元（600000元-299000元）购房款被告亦应当退还原告。关于2015年4月7日的5万元款项，被告向原告出具借条，转款凭证中附言载明亦为借款，该5万元因与本案房屋买卖合同不属于同一法律关系，原告可另案向被告主张，本案暂不予一并处理。原告要求判令解除原、被告签订的《房屋买卖三方居间合同》的诉讼请求，该院认为，当事人的合同解除权属于形成权，原告应当自行按照法律的规定行使解除权，原告在未提供证据证明其已经履行通知义务的情况下不应直接向法院主张解除合同，故对原告的该项诉讼请求，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告胡志男于本判决生效后十日内退还原告王省购房款301000元并双倍返还原告购房定金598000元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13290元，由原告王省负担1050元，被告胡志男负担12240元。根据有效证据，本院二审经审理查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，上诉人与被上诉人签订的房屋买卖三方居间合同、补充协议及房屋买卖补充协议均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。上述补充协议及房屋买卖补充协议均明确约定王省向胡志男支付的60万元房款性质为定金，且房屋买卖补充协议约定胡志男在规定时间内不配合办理过户手续则将之前王省所支付的60万元定金在十五个工作日内双倍赔偿王省。另根据《中华人民共和国担保法》的相关规定，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金，但定金的数额不得超过主合同标的额的百分之二十。基于上述规定和本案房屋总价款为1495000元的事实，一审中王省要求确定定金数额为299000元并无不当。同时，因胡志男不配合王省办理过户的行为已经构成违约，故一审判令胡志男应向王省双倍返还定金计598000元（299000元×2），剩余301000元（600000元-299000元）购房款胡志男亦应当退还王省，并无不当。上诉人胡志男上诉称系被上诉人王省故意不履行合同导致房屋未能过户，但其提供的证据不能证明其事实主张，因此一审认定上诉人胡志男违约，并无不当。综上，上诉人胡志男的上诉理由缺乏事实根据和法律依据，故不能成立，对其上诉请求应不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12240元，由上诉人胡志男负担。本判决为终审判决。审判长 李继军审判员 宋江涛审判员 樊汴玲二〇一七年五月十八日书记员 崔顺龙 来源：百度“”