（2017）苏0104民初1329号
裁判日期: 2017-05-18
公开日期: 2017-06-28
案件名称
南京慧韬物业管理服务有限公司与冯晓春物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
南京市秦淮区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
南京慧韬物业管理服务有限公司,冯晓春
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0104民初1329号原告：南京慧韬物业管理服务有限公司，住所地南京市建邺区新安江街99号1515室。法定代表人：林力功，该公司总经理。委托诉讼代理人：应雄，男，1977年8月5日生，南京慧韬物业管理服务有限公司员工。委托诉讼代理人：周风华，女，1976年9月27日生，南京慧韬物业管理服务有限公司员工。被告：冯晓春，女，1974年3月25日生，汉族，住南京市秦淮区。原告南京慧韬物业管理服务有限公司（以下简称慧韬物业公司）与被告冯晓春物业服务合同纠纷一案,本院于2017年2月20日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告慧韬物业公司的委托诉讼代理人应雄、周风华，被告冯晓春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。慧韬物业公司向本院提出诉讼请求：请求判令被告支付2016年3月1日至2017年2月28日物业服务费1421.80元、2016年2月11日至2016年12月10日公摊水电费624.50元及滞纳金利息150元，合计2196.30元。诉讼过程中，慧韬物业公司认可被告物业服务费已交至2016年3月且结清水电费，撤回有关水电费和滞纳金的主张，变更诉讼请求为：请求判令被告支付2016年4月1日至2017年2月28日物业服务费1737.80元。事实和理由：被告居住于南京市××室，欠缴2016年4月1日至2017年2月28日物业服务费1737.80元。原告工作人员多次上门、电话及书面通知等方式催缴，被告皆以种种不实理由搪塞拒交，严重干扰影响原告的正常工作，也损害了广大业主的利益，在小区造成严重不良影响。为支持其诉讼请求，慧韬物业公司向本院提交如下证据：2014年6月21日签订的物业服务合同1份、合同期限为2015年9月1日至2018年8月31日文本一致的物业服务合同2份（其中一份有合同双方盖章、一份仅有业委会人员签名）、续聘意见征询表和满意度征询表各2捆、公示照片2张，以证明2015年签订的合同经过业主认可，且有签字盖章，合法有效，业主对物业服务的满意度达70%，意见征询情况进行了公示。冯晓春辩称，对原告主张的欠费金额无异议，但被告不应缴纳此款。理由是：1、物业合同未生效，不具有法律效力。2015年6月26日的物业服务合同第三十三条明确载明“本合同经双方签字并盖章生效，对双方及小区全体业主具有约束力”，但该合同的业主方仅加盖了业委会的章，并无签字。该合同是原告与个别旧业委会成员勾结签订的无效物业服务合同。原告应立即停止非法行为，立即撤离凯悦天琴小区。2、原告在非法管理中未提供合理的服务，不接受新业委会的监督，采取黑恶势力欺压业主，无权主张物业费用。原告物业管理“乱和差”，其恶名已被社会共知。在2016年1月18日《扬子晚报》刊登的有关“南京33家物业上信用黑榜”的报道中，原告位于黑榜第一位。小区环境堪忧，地下车库路面、出入口常年被汽车占用消防通道，楼道常年积水，路面无车小区变成大停车场。新业委会自2016年1月成立以来，多次在小区公示栏里要求物业报告小区各种账目表及明细，提供公共车位等各项应公开而未公开的信息，但原告以各种理由推脱并公然作对,想怎么花小区的钱就怎么花。业委会代表被告和全体业主的利益，要求物业公示各项活动流程、凭证和依据，公布各项公共信息合理、合法、合规，原告不理会业委会就是不理会被告和全体业主的正当要求。原告必须做到经济活动账目公开，而每位业主都应享有在小区公共车位停车的权利，原告不能暗箱操作将本该属于全体业主的利益分配给少数人。3、原告在非法管理小区过程中恶行累累，乱象环生，以黑社会手段压制维权业主。2016年8月22日，被告中午下班回家时发现大门锁眼被透明胶水封堵，最终报110换锁。被告住在该小区十年，从未与小区任何人结仇，只是前段时间在物业建立的“一家亲”群里看见多名不明身份的人用极其肮脏的语言辱骂向物业提意见的业主，遂站出来批评了那些人，于是遭到那些人的言语围攻恐吓。物业保安队长刘志明甚至约被告晚上11时30分在楼下谈心。后考虑到该群太不××被告主动退群，也未截屏保存证据。2016年11月12日的业委会公告《关于凯悦天琴小区目前状况的情况说明》中记载了多起黑社会性质事件，大光路派出所均有报警记录可查。综上，原告的服务未达到物业服务合同约定的标准，被告并非不交物业服务费，而是认为该费用不能交，这是为了弘扬社会的正能量，以争得小区的光明和安宁。为支持其抗辩意见，冯晓春向本院提交如下证据：1、照片（含图片打印件）42张，以证明小区x幢1单元负一楼楼梯口、电梯口有积水，墙壁渗水剥落；楼梯口自行车随意停放；x幢电梯内厢壁及地面磨损严重；车库消防通道长期被车辆占道，路面无车辆小区成为停车场；x幢1单元和xx幢门口车辆无序停放；物业多次被发现在晚上6点半后无人值班；被告家的门锁孔被透明胶水堵塞；原告在《扬子晚报》的报道中列黑榜排名第一；只要业委会有公示内容，公示橱窗就会被遮挡；物业主任在换届过程中有上门征求业主意见的行为。2、物业微信群聊天记录截图7张，以证明原告有黑社会性质。3、2016年3月4日物业关于橱窗被砸的情况说明、2016年5月10日业委会《关于凯悦天琴小区车位信息问题的情况通报》、2016年5月10日业委会《关于凯悦天琴小区个别保安骚扰业委会办公的怪事通报》、2016年5月11日物业关于不接受监督的声明、2016年11月12日业委会《关于凯悦天琴小区目前现状的情况说明》、2016年11月13日物业《物业对于业委会通告的回应》、2016年11月14日业委会《11.13凯悦天琴小区物业参与罢免业委会事件及其保安与业主冲突事件情况汇报》、2017年2月9日业委会《对凯悦天琴小区业主的提醒》，以证明原告在非法管理中不但服务不到位，不接受新业委会监督，还采取黑恶势力欺压业主。本院经审理认定事实如下：南京市秦淮区龙蟠中路368号x幢x单元x室房产登记在被告冯晓春和许内聪名下，建筑面积143.62平方米。原告慧韬物业公司于2013年入驻南京市秦淮区龙蟠中路368号凯悦天琴小区提供物业服务至今。2014年6月21日，原告慧韬物业公司（乙方）与南京市凯悦天琴花园住宅小区业主委员会（以下简称凯悦天琴业委会）（甲方）签订一份《【凯悦天琴】物业管理服务合同》（以下简称2014年合同），约定：合同期限一年，自2014年9月1日起至2015年8月31日止；物业服务收费实行酬金制方式，物业服务费用按业主房屋的建筑面积计算，高层住宅每月每平方米1.1元，商业用房每月每平方米2元，物业服务费用由物业服务支出和乙方的酬金构成；乙方在预收的物业服务费用中按每年15万元的标准从预收的物业服务资金中提取酬金。除酬金以外的物业管理服务费用归业主所有，由乙方代管，主要用于物业共用部位、共用设施设备的日常维护保养费用、物业管理区域清洁卫生费用等开支；物业服务费用按每季度交纳，业主应在乙方接管后每季度开始的第一个月20日前支付该季度的物业服务费；乙方应于每季度、年向全体业主和物业使用人公布物业服务费用的收支情况；合同期满，甲方决定不委托乙方的，应提前三个月书面通知乙方，乙方决定不再接受委托的，应提前三个月书面通知甲方。合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理服务企业，乙方继续管理的，视为此合同自动延续；合同自甲乙双方签字并盖章起生效，对甲乙双方及凯悦天琴小区全体业主具有约束力。该合同甲方处盖有凯悦天琴业委会印章并有六位业委会成员签名。2015年6月26日，原告慧韬物业公司（乙方）与凯悦天琴业委会（甲方）签订一份《【凯悦天琴】物业管理服务合同》（以下简称2015年合同），合同期限为三年，即自2015年9月1日起至2018年8月31日止，其他条款内容与2014年合同基本一致。该合同甲方处仅盖有凯悦天琴业委会印章。2015年6月10日，凯悦天琴业委会五位成员在与2015年合同条款内容完全一致的另一合同文本上签名，另有一位业委会成员签名表示其少数服从多数。另查明，凯悦天琴小区总户数为544户。2014年和2015年，小区业主就是否满意物业服务和是否续聘物业分别填表，2014年回收满意度征询表（表上同时盖有物业和业委会印章）360份（满意180份、基本满意155份、不满意25份）、续聘物业意见征询表343份（同意325份、不同意18份）；2015年回收满意度征询表（表上仅盖有业委会印章）387份（满意312份、基本满意66份、不满意9份）、续聘物业意见征询表384份（同意378份、不同意6份）。凯悦天琴业委会对征询意见情况在小区告示栏进行了公示。再查明，2016年至2017年年初，时任凯悦天琴业委会与原告慧韬物业公司就账目公开等事宜产生矛盾。后小区改选成立了新一届凯悦天琴业委会，并在街道备案。诉讼中，被告冯晓春表示其与许内聪系夫妻，对于原告向其一人主张物业服务费无异议，认可2016年4月1日至2017年2月28日欠费1737.80元，表示原告提交的征询表未注明日期和续聘期限，且原告参与了意见调查，续聘期限有重大变更。关于被告提交的第一组证据，原告慧韬物业公司表示渗水剥落等属于房屋质量问题，涉及到动用维修基金；原告对于车辆停放混乱问题进行了清理，并与业委会协商规划出车辆停放位置；原告针对缺少一名物业客服人员且无法招聘的情况，提供了24小时服务的手机号，后又建立了微信群，提供报修、投诉等物业服务；胶水堵塞门锁与原告无关，原告配合警方进行了调查；公示橱窗被遮挡系维权业主的行为，与原告无关；物业服务合同中未约定满意度调查和是否续聘调查应由哪一方进行，事实上每次调查均由业委会成员和物业人员共同进行。关于被告提交的第二组证据，原告慧韬物业公司表示争执发生在业主与业主之间，与原告无关，原告委托代理人在微信群中已发布公告，且将相关人员踢出了群。关于被告提交的第三组证据，原告慧韬物业公司不认可与本案的关联性及有关材料所述情况的真实性，表示与物业有矛盾的业委会已经换届，现任业委会得到社区认可，并在街道社区盖章备案。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，不能仅因物业管理人员参与征求业主意见即否定调查结果的真实性。2015年6月，时任凯悦天琴业委会在业主就物业服务满意度和是否续聘物业投票中满意和基本满意的票数及同意续聘的票数均达到小区总户数的69.5%的情况下与原告签订2015年合同，该份合同上虽无业委会成员签字，但业委会五位成员此前均在与2015年合同条款内容完全一致的合同文本上签名，另有一位业委会成员亦签名表示其少数服从多数，足以表明2015年合同的签订系凯悦天琴业委会的真实意思表示，且原告慧韬物业公司在该小区服务至今，故2015年合同合法有效。被告冯晓春作为业主事实上也接受了原告提供的物业服务，与原告之间存在物业服务合同关系，应当交纳物业服务费。被告冯晓春辩称原告以黑社会手段压制维权业主，但现有证据尚不足以证实。物业服务企业和业主之间应当建立和谐和良性关系，业主支付物业服务费以保证物业服务企业的正常运营，有能力提供日常物业管理服务；同时物业服务企业应当不断提高物业管理服务水平，及时处理、解决业主提出的合理问题。小区业委会与物业服务企业之间如存在矛盾，可通过向有关行业管理部门反映或诉讼方式解决，并不影响物业服务企业就其提供的物业服务依法向业主主张物业服务费。业主以对物业服务企业服务不满意为由拒交物业服务费，会对正常物业管理活动带来严重影响，同时也会侵犯已交费业主的权益。基于物业服务合同的特殊性，除非物业服务企业不履行合同义务严重影响业主正常生活，或者履行合同存在重大瑕疵，对业主应当交纳的物业服务费不宜减免。本案中，被告冯晓春关于原告物业服务不到位的抗辩意见即便属实，所述问题也只是属于物业管理服务的瑕疵，不能因此而减免物业服务费。如原告在物业服务中侵犯了被告权益，被告冯晓春可就其损失另行诉讼。综上，原告慧韬物业公司要求被告冯晓春支付2016年4月1日至2017年2月28日的物业服务费1737.80元，符合合同约定，且于法不悖，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：被告冯晓春于本判决生效之日起五日内给付原告南京慧韬物业管理服务有限公司2016年4月1日至2017年2月28日物业服务费1737.80元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由被告冯晓春负担（原告已预交，被告在给付上述款项时一并加付此款）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：43×××18）。审 判 员 尹 江二〇一七年五月十八日见习书记员 顾梦琦 来自：