（2017）闽01民终819号
裁判日期: 2017-05-18
公开日期: 2017-07-14
案件名称
福建正祥置业发展有限公司、唐灵商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省福州市中级人民法院
所属地区
福建省福州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
福建正祥置业发展有限公司,唐灵
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百一十九条，第一百七十条
全文
福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽01民终819号上诉人（原审被告）：福建正祥置业发展有限公司，住所地福州市仓山区上渡街道上渡路216号滨江假日花园6号楼13店面。法定代表人：吴付清，总经理。委托诉讼代理人：郑增基，男，公司员工。委托诉讼代理人：吴韵欣，女，公司员工。被上诉人（原审原告）：唐灵，男，1983年3月14日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。上诉人福建正祥置业发展有限公司（以下简称正祥公司）因与被上诉人唐灵商品房预售合同纠纷一案，不服福建省闽侯县人民法院（2016）闽0121民初916号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2017年2月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人正祥公司的委托诉讼代理人郑增基、吴韵欣，上诉人唐灵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。正祥公司上诉请求：1、依法判令撤销一审判决，驳回唐灵全部诉讼请求；2、由唐灵承担本案诉讼费用。事实和理由：1、一审法院援引的《环境保护法》第41条及《建设项目环境保护管理条例》第16条、第23条，性质上属于行政管理性规定，并非强制性规定，不能据此认为环保设施经验收合格系建设项目交付使用的法定条件；2、《商品房买卖合同》第八条并未将“环保设施经验收合格”作为讼争房屋交付条件；3、讼争房屋在约定交付期前环保设施已经建设完成，达到合同约定的交付条件，并投入使用；4、本案环保设施在一审诉讼过程中经环保部门验收合格，无需整改，即虽环保设施未在约定交付日期前验收，但不对购房人合法权益造成任何损害；5、房屋交付使用后再申请环保设施验收属于福州市房地产开发行业的普遍做法，符合住宅项目环保验收的相关规定与实践。唐灵辩称，1、《环境保护法》第41条及《建设项目环境保护管理条例》第16条、第23条明确规定，环保设施应与主体同时投入使用，即环保设施与主体不能同时投入使用的，主体也不能投入使用。2、《商品房买卖合同》虽然并未将“环保设施验收合格”作为房屋交付条件，但《环境保护法》及《建设项目环境保护管理条例》作为国家颁布实施的法规，并不需要在合同中另行约定；3、《建设项目环境保护管理条例》第23条明确规定：建设项目需配套建设的环境保护设施经检验合格，该建设项目方可正式投入生产或者使用。说明环保设施即使达到使用条件，但未经验收合格，建设项目不能投入使用，即不具备交付使用条件。4、正祥公司提出引发群体性诉讼的顾虑，完全是臆造事实、缺乏依据。唐灵向一审法院起诉请求：1.请求判令正祥公司支付逾期交房违约金9885元（从2015年12月31日起暂计算至起诉日2月23日，按照房屋总价599084的日万分之三计算该违约金为9885元，实际应当计算至正祥公司提供合格房屋之日止，若逾期天数超过90天，则应当按照日万分之五的比率计算该违约金）。2.请求判令正祥公司按国家同期定额标准赔偿外墙及房屋内保温偷工减料的差价1万元。3.正祥公司按已付款日万分之五承担违约责任(第二天起至实际交付日止)。4.本案诉讼费、公告费等费用由正祥公司负担。一审法院认定事实：2013年10月27日，唐灵、正祥公司签订《商品房买卖合同》（编号：20130790058），约定唐灵购买正祥公司坐落于南屿镇××号正祥林语墅第4-2#楼第1302单元房，总价599084元。《商品房买卖合同》第9条第1点第2小点约定，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，自合同第8条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日万分之五计算违约金。合同附件3中第2点外墙：一至四层局部五层外墙采用石材饰面，五层以上外墙采用仿石漆。《商品房买卖合同》第8条规定若在规定日期内未达到上述条件,双方同意接收,出卖人支付买受人1000元违约金。讼争商品房于2016年9月5日通过竣工环保验收。一审法院认为，讼争《商品房买卖合同》及其附件均系双方当事人真实意思表示，内容于法不悖，均属有效。本案讼争商品房按合同约定应于2015年12月30日前交付使用。根据《中华人民共和国环境保护法》第41条、《建设项目环境保护管理条例》第16条、第23条的规定，建设项目中防治污染的设施应经验收合格，方可正式投入生产或者使用。因此，环保设施的验收合格系建设项目交付使用的法定条件，其系强制性规定，不受当事人有无约定或如何约定的影响。本案讼争商品房于2016年9月5日通过竣工环保验收，唐灵因讼争商品房未通过环保验收至今拒绝接收商品房，现唐灵要求正祥公司按照《商品房买卖合同》第9条第2小点的约定要求正祥公司支付逾期交房的违约金的诉请，一审法院予以支持。鉴于正祥公司提出日万分之五的违约责任过高，且唐灵也未向法庭提交实际损失的证据，故一审法院认为逾期交房违约金按日万分之三计算为宜。唐灵认为合同附件3中第2点约定了“一至四层局部五层外墙采用石材饰面，五层以上外墙采用仿石漆”，现正祥公司1-4层均未完全采用石材饰面，故正祥公司违约应承担违约责任。正祥公司则表示系唐灵理解错误，合同附件3中第2点应理解为1-5层均是局部石材，局部仿石漆。一审法院认为，合同附件3中第2点中的“一至四层局部五层外墙采用石材饰面”与正祥公司主张的系1-5层局部采用石材饰面的解释不符，其本意应理解为“1-4层，局部5层，外墙采用石材饰面”,故正祥公司应依约承担1-4层未全部采用石材饰面的违约责任。依据《商品房买卖合同》第8条的规定，正祥公司应承担1000元违约金的赔偿责任。唐灵主张正祥公司外墙及房屋内保温偷工减料补差价1万元，但唐灵未能举证证明其主张，故对唐灵的该项诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第六条、第八条第二款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、福建正祥置业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿唐灵逾期交房违约金（按日万分之三计，以已付购房款599084元为基数，从2015年12月31日起计至2016年9月4日止。）二、福建正祥置业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿唐灵违约金1000元。三、驳回唐灵的其他诉讼请求。二审中正祥公司提交了以下证据：1、《建设项目竣工环境保护验收监测表》；2、《建设项目竣工环境保护验收申请》；3、《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》；4、闽侯县房地产管理所出具的《初始登记通知书》。证据1-2拟证明讼争房屋所在建设项目于2016年9月5日通过环保验收。《建设项目竣工环境验收检测表》中明确“因本次验收项目内的住宅住户入住率尚未达到75%，本次验收污水排放不符合环保验收监测条件，故本次验收分阶段进行监测，待小区入住率达到75%以上后，其污水项目再进行竣工环保验收监测。”福州市环境监测中心站出具的《建设项目竣工环境保护“三同时”验收登记表》已经明确项目投入试运行日期为2015年12月，符合法律规定的建设项目环境保护“三同时”制定。证据3拟证明讼争房屋所在的建设项目已通过包括环保验收、规划验收、人防验收等在内的相关验收，并取得竣工验收备案表。证据4拟证明讼争房屋已于2016年11月30日取得初始登记通知书。唐灵质证认为，1、对证据1中的《“三同时”登记表》真实性有异议，该表上没有盖章，签字和项目负责人签名。2、《竣工验收备案表》恰恰能证明讼争房屋2016年11月才符合交房条件。3、不认同证据3与证据4的证明对象。本院认为，上述证据均有原件核对，真实性予以认定，可以作为认定本案事实的依据。结合二审证据，本院对一审认定的事实予以确认。本院另查明，双方当事人签订的《商品房买卖合同》第八条第一款约定：“出卖人应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；4.讼争房屋于2015年11月17日通过竣工验收，2015年11月27日通过消防验收。正祥公司在2015年12月30日前通知交房。在二审过程中，讼争房屋已经交付使用。本案争议焦点为讼争商品房的交付条件应当如何认定。本院认为，讼争《商品房买卖合同》第八条第一款约定的交付条件为“1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施”。该约定符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国消防法》第十三条规定的法定交房标准，合法有效，双方当事人应当依约履行。现有证据可以证明，在合同约定的交付日期前讼争房屋已经符合上述交付条件。唐灵应当按照合同约定接收房屋。现唐灵以讼争房屋不符合交房条件为由主张逾期交房违约金，本院不予支持。一审法院将环保验收作为商品房的法定交付条件，系适用法律错误，应予纠正。综上所述，正祥公司的上诉请求符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百七十条第一款第二项规定，裁定如下：一、撤销福建省闽侯县人民法院（2016）闽0121民初916号民事判决；二、驳回被上诉人唐灵的一审诉讼请求。一审案件受理费3735元由上诉人唐灵负担，二审案件受理费2658元由上诉人唐灵负担。本判决为终审判决。审 判 长 汪 霞审 判 员 缪 羽审 判 员 唐宇恒二〇一七年五月十八日法官助理 林 伟书 记 员 蒋莉莉PAGE 微信公众号“”