（2016）湘0111民初6858号

裁判日期: 2017-05-18

公开日期: 2017-07-24

案件名称

周游与湖南厚积置业有限公司、杨从林房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

长沙市雨花区人民法院

所属地区

长沙市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

周游,湖南厚积置业有限公司,杨从林

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

湖南省长沙市雨花区人民法院民事判决书（2016）湘0111民初6858号原告：周游，男，1967年12月4日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：何旭，广东华商（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张蕾，广东华商（长沙）律师事务所律师被告：湖南厚积置业有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区迎新路499号坤颐商务中心1、2、3栋1928房。法定代表人：任新祥。被告：杨从林，男，1972年4月28日出生，汉族，住湖南省湘潭县。原告周游与被告湖南厚积置业有限公司（以下简称厚积公司）、杨从林房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人何旭到庭参加诉讼，被告厚积公司、杨从林经本院公告传票传唤，无正当理由没有到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，并由两被告支付至2017年2月5日的租金和物业管理费145680元；2、判令两被告支付违约金5万元；3、判令两被告支付恢复租赁物原状的损失3万元；4、判令两被告交回水电卡、门禁卡和钥匙；5、判令两被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告与被告杨从林于2016年3月签订租赁合同，约定被告承租原告所有的位于雨花区××路坤颐商务中心房屋，合同对租金、期限等均进行了约定。2016年4月，被告杨从林与他人成立厚积公司。2016年5月，经被告杨��林请求，原告与被告厚积公司重新签订了合同。合同签订后，被告未按约定支付租金和物管费，已经构成违约。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求依法审理为盼。被告厚积公司、杨从林没有到庭答辩，也没有提交书面的答辩材料。经审理查明：2016年3月31日，原告（甲方，出租方）与被告杨从林（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方承租甲方位于长沙市雨花区××路499号2栋19楼南面1921-1929房；乙方承诺该房屋仅作为公司办公使用，租赁期限为60个月，自2016年4月6日起至2021年4月5日止；租金为每月不含税26280元，租赁期第四年、第五年租金在前年基础上递增5%；租金按照月结算，乙方于上月15日前以转账形式支付；乙方向甲方缴纳押金5万元，合同期满后甲方房屋验收无误后退还；乙方拖欠房租��计满一个月，甲方有权解除合同，给甲方造成损失的，乙方应予赔偿；若一方违约，需向守约方支付违约金5万元。合同还对租金支付账户、装修等事项进行了约定。另查明，被告厚积公司成立日期为2016年4月14日，登记股东为案外人任新祥和被告杨从林二人，注册地为长沙市雨花区××路499号坤颐商务中心1、2、3栋1928房。在本案审理过程中，原告当庭表示放弃第二项诉讼请求即不再要求判令两被告支付恢复租赁物原状的损失3万元。原告还陈述称，涉案合同签订后，被告杨从林与案外人任新祥以涉案房屋为办公场所于2016年4月14日成立厚积公司，后被告杨从林要求就涉案房屋重新签订了《房屋租赁合同》，合同落款处有厚积公司在乙方（承租方）处签章，被告杨从林在合同每页下方的承租方处签名，该合同其他内容与��合同相同；原告还陈述称，合同签订后被告向原告支付押金5万元；被告每月应支付租金和物业管理费合计为27336元（租金26280元、物业管理费1056元），而被告仅足额支付了2016年4、5、6、7月租金和物业管理费，2016年8月仅支付18336元，之后未再支付租金和物业管理费。原告还陈述称，涉案门面钥匙、门禁卡及水电卡在合同签订后交给了被告杨从林，现仍在被告处，原告对此要求交还。以上事实，有原、被告的身份资料、厚积公司登记信息、《房屋租赁合同》、涉案房屋照片以及当事人的陈述等证据在案佐证，本院予以认定。本院认为，原告提交的《房屋租赁合同》等证据能够与其陈述相互印证，证明原告向被告出租涉案房屋的事实，双方之间形成房屋租赁合同关系。一、关于合同解除。根��双方合同约定，被告拖欠租金一个月以上，原告有权解除合同。现被告拖欠租金已经超过一个月，原告要求解除合同有事实和合同依据，本院对此予以支持，合同解除时间以本院对被告公告送达期满日即2017年4月29日为准。二、关于合同主体的认定。根据查明事实，被告杨从林在成立厚积公司后，与原告重新签订了《房屋租赁合同》，被告厚积公司在合同落款承租方处签章，被告杨从林在合同每页下方承租方处签名，故该合同系对原、被告双方之前租赁合同承租方进行的变更，变更后应认定被告厚积公司、杨从林为承租人。三、关于欠付租金金额和违约金的认定。原告陈述被告从2016年8月开始拖欠房租及物管费，两被告对此未举证反驳，故本院对此予以认定。因涉案门面钥匙等物品在合同解除前仍由被告控制，原告��张计算租金及物管费至2017年2月未超出本院认定的合同解除期间，故原告该项诉讼有合同依据，本院予以支持。据此，两被告欠付租金及物管费期间为2016年8月-12月、2017年1月（其中2016年8月欠付金额为9000元），共计金额为145680元（9000元+27336元×5个月），应当支付给原告。双方在合同中约定违约金为5万元，本院认为该违约金标准过高，本院结合双方合同履行情况，参考被告拖欠租金金额、期限等因素，酌情将违约金调整为一个月租金即26280元，对原告主张超过部分依法不予支持。四、原告当庭表示撤回要求被告赔偿损失3万元的诉讼请求，系对其权利的自由处分，本院予以许可。原告要求判令被告交回水电卡、门禁卡和钥匙，本院认为原告该项诉请不属本案处理范围，原告可依法另行主张。综上，依据《中华人��共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告湖南厚积置业有限公司、杨从林于本判决生效后7日内支付原告周游租金及物业管理费合计145680元；二、被告湖南厚积置业有限公司、杨从林于本判决生效后7日内支付原告周游违约金26280元；三、驳回原告周游的其他诉讼请求。本案受理费4214元，由被告湖南厚积置业有限公司、杨从林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审　判　长　　张松杰人民陪审员　　黄忠伟人民陪审员　　庞昌阳二〇一七年五月十八日书　记　员　　王　洪附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合��自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告��传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。搜索“”