（2017）苏05民终3118号
裁判日期: 2017-05-18
公开日期: 2017-06-29
案件名称
李国平与江苏嘉锐投资有限责任公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
江苏嘉锐投资有限责任公司,李国平,昆山市凯菲尔酒店管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏05民终3118号上诉人（原审被告）：江苏嘉锐投资有限责任公司，住所地江苏省昆山市玉山镇新阳街185号楼521室。法定代表人：邵昆明，该公司总经理。委托诉讼代理人：王飞，江苏六典律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：李国平。委托诉讼代理人：金花，江苏嘉昆律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：昆山市凯菲尔酒店管理有限公司（以下简称凯菲尔公司），住所地江苏省昆山市玉山镇震川路101号。法定代表人：黄志连，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：黄守道，男，该公司员工。上诉人江苏嘉锐投资有限责任公司（以下简称嘉锐公司）因与被上诉人李国平、昆山市凯菲尔酒店管理有限公司（以下简称凯菲尔公司）房屋租赁合同合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初15396号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年3月29日立案受理后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。嘉锐公司上诉请求：1、撤销（2016）苏0583民初15396号民事判决，依法改判驳回被上诉人李国平的一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人李国平承担。事实和理由：昆山市鑫悦宾馆有限公司在注销时，已经按照法定程序进行了清算，结欠被上诉人李国平的租金均已全部支付。该公司应当以其财产向各债权人承担责任，上诉人作为原股东不应再对该公司的债务承担责任。综上，一审法院认定事实错误，请求二审法院依法予以纠正。李国平辩称，上诉人自2016年7月1日起至今未支付房屋租金，己方有权按照《委托管理合同》的约定要求解除双方的房屋租赁关系，并要求上诉人支付违约金。凯菲尔公司述称，一审判决正确，请求二审法院依法裁判。李国平向一审法院起诉请求：1、判令解除与嘉锐公司之间的《委托管理合同》；2、判令嘉锐公司向李国平支付房租暂计30977元（自2016年7月1日暂计算至2016年12月31日，并计算至实际返还房屋之日），并向李国平支付违约金90327元（滞纳金30977元*千分之五*90天=13860元，罚金500元*60天=30000元，合同解除违约金61954元/12月*9月=46465元）；3、判令凯菲尔公司从昆山市××路××室房屋搬出，并将房屋返还李国平；4、嘉锐公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2010年1月6日，李国平（甲方）与昆山市鑫悦宾馆有限公司（以下简称鑫悦公司）（乙方）签订《委托管理合同》一份，甲方委托乙方管理其所有的位于昆山市××路××室房屋，合同第四条约定：该房屋委托管理、租赁期限为10年，自2010年7月1日至2020年6月30日，合同第五条约定：租金起算日为2010年7月1日，租赁期限内年租金为61954元（含税），以半年为结算周期，乙方于每年6月30日前和12月31日前分两次支付61954元，合同第九条约定：如乙方不能如期向甲方支付租金，则乙方向甲方支付滞纳金，金额按应付租金额的千分之五/天计算，如乙方逾期超过30日仍未支付应付的租金，则甲方有权暂停乙方对此房屋的管理权，同时，乙方须向甲方追加支付每日500元的罚金，如乙方逾期60日仍未支付应付的租金，则视作乙方违约，乙方承担违约责任，应认定为因乙方原因造成本合同解除，乙方需要向甲方支付相当于自合同解除之日起至本合同约定的委托管理期限终止日的房租1.2倍的金额作为违约金。合同还对其他事项进行了约定。鑫悦公司将房屋转租给凯菲尔公司经营旅店，凯菲尔公司实际使用该房屋至今。嘉锐公司于2010年1月15日成为鑫悦公司的法人股东，鑫悦公司成为嘉锐公司作为股东的一人有限公司。2010年12月27日，嘉锐公司向工商部门申请对鑫悦公司进行注销登记，2010年12月31日，工商部门核准注销鑫悦公司。此后由嘉锐公司继续履行《委托管理合同》，租金均由嘉锐公司支付给李国平。嘉锐公司应于2016年6月30日前向李国平支付2016年的下半年租金30977元，但至今未向李国平支付租金。遂引起纠纷。上述事实由李国平提供的房产证、《委托管理合同》、工商登记档案材料、凯菲尔公司提供的《房屋租赁合同》及当事人的庭审陈述为证。一审法院认为，李国平与鑫悦公司签订的《委托管理合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，现鑫悦公司被注销，《委托管理合同》的权利义务由作为股东的嘉锐公司承接，故《委托管理合同》对李国平和嘉锐公司均有约束力。嘉锐公司应于2016年6月30日前向李国平支付2016年下半年租金30977元，嘉锐公司现仍未支付，根据《委托管理合同》约定，李国平有权解除合同，嘉锐公司庭审中也表示同意解除合同，故一审法院认定《委托管理合同》于庭审之日即2016年11月18日解除。《委托管理合同》约定的年租金为61954元，折算成月租金为5163元，2016年7月1日至2016年11月17日的房租为23577.7元（5163元*4月+5163元/30天*17天），合同解除后，嘉锐公司无权占有房屋，应当向李国平返还房屋并按照年租金61954元的标准向李国平支付占有使用费至实际返还之日。凯菲尔公司作为实际承租人应当配合搬离将房屋返还李国平。嘉锐公司逾期支付租金，系违约，应当承担逾期支付租金的违约责任，李国平按照《委托管理合同》第九条的约定主张逾期支付租金的违约金为43860元，《委托管理合同》第九条约定的违约金过高，一审法院调整为以半年租金30977元为基数按照中国人民银行公布的同期同档贷款利率1.3倍标准从逾期之日即2016年7月1日计算至嘉锐公司实际支付之日。嘉锐公司逾期支付租金导致合同解除，应当赔偿因此给李国平造成的损失，李国平主张的九个月的租金46465元的性质即为该损失，李国平主张过高，一审法院综合考虑合同约定的违约金金额、房屋租赁市场的行情等情况，酌情认定嘉锐公司赔偿李国平5个月的租金，参照《委托管理合同》租金标准确定违约金为25815元。综上，嘉锐公司应当支付李国平的违约金为30977元为基数按照中国人民银行公布的同期同档贷款利率1.3倍标准从2016年7月1日计算至嘉锐公司实际支付之日的违约金以及25815元违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第六十四条之规定，判决如下：一、李国平与江苏嘉锐投资有限责任公司之间的《委托管理合同》于2016年11月18日解除，昆山市凯菲尔酒店管理有限公司于本判决生效后十日内配合江苏嘉锐投资有限责任公司向李国平返还昆山市××路××室房屋。二、江苏嘉锐投资有限责任公司于本判决生效后十日内支付李国平租金23577.7元及占有使用费（按照61954元/年的标准从2016年11月18日计算至实际返还之日）。三、江苏嘉锐投资有限责任公司于本判决生效后十日内支付李国平违约金（25815元违约金及30977元为基数按照中国人民银行公布的同期同档贷款利率1.3倍标准从2016年7月1日计算至实际支付之日的违约金）。一审案件受理费2726元，减半收取1363元，由江苏嘉锐投资有限责任公司负担。本院对一审法院查明的事实予以认定。二审中，被上诉人李国平向本院提交短信记录和声明打印件各一份，证明上诉人嘉锐公司向李国平通知拖欠租金的事实。另提交接处警登记卡复印件一份，证明嘉锐公司的会计在李国平报警后至派出所配合调查的事实，以上三份证据均证明嘉锐公司系涉案房屋租赁关系的当事人。上诉人嘉锐公司质证认为，上述证据与本案无关联性，真实性由法院核实。本院认为，昆山市鑫悦宾馆有限公司与李国平签订《委托管理合同》以后即将涉案房屋转租给凯菲尔公司，根据嘉锐公司与凯菲尔公司签订的《房屋租赁合同》以及嘉锐公司在二审期间自认在昆山市鑫悦宾馆有限公司注销登记后涉案房屋租金由其向李国平支付的事实，可以认定嘉锐公司在昆山市鑫悦宾馆有限公司注销登记以后继续履行与李国平之间的《委托管理合同》。上诉人嘉锐公司在一审中曾自认拖欠被上诉人李国平房屋租金的事实，李国平在二审期间提交的短信记录、声明和接处警登记卡亦能与嘉锐公司的自认相互印证，故本院对上诉人拖欠租金的事实予以认定。综上所述，嘉锐公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2726元，由上诉人江苏嘉锐投资有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 包 刚代理审判员 赵 俊代理审判员 王 炜二〇一七年五月十八日书 记 员 毛莉莉 来自：