（2017）苏0302民初1142号
裁判日期: 2017-05-18
公开日期: 2017-07-18
案件名称
1142徐州某某物业管理有限公司与许某某物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
徐州市鼓楼区人民法院
所属地区
徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐州某某物业管理有限公司,许某某
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十二条
全文
徐州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0302民初1142号原告：徐州某某物业管理有限公司。法定代表人：陈某某，该公司经理。委托诉讼代理人：王玉某。被告：许某某。原告徐州某某物业管理有限公司（以下简称物业公司）与被告许某某物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月5日立案受理后，由审判员王某某依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托诉讼代理人王玉某、被告许某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付物业管理费5348元、滞纳金1456元，合计6804元；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系被告所在徐州市鼓楼区某某小区的物业管理服务公司。2012年7月1日，原告与被告小区的开发单位徐州某某置业有限公司签订了《某某前期物业服务合同》，由原告为小区提供物业管理服务。约定物业管理费为：高层、小高层住宅0.95元/平方米/月，多层住宅0.45元/平方米/月，商业0.95元/平方米/月，上房时交纳一年的物业管理费，在物业服务费到期前一个月交纳下一年度的服务费。原告按照约定为被告提供了物业管理服务。但被告从2014年8月15日至2016年8月16日，共计24个月未按协议缴纳物业费。被告名下的房产共两处：1、某某小区11号楼2单元401室房产建筑面积117.28平方米，每月每平方米0.95元，两年应付物业管理费为2674元（117.28×0.95×24）；2、某某小区11号楼1单元404室房产建筑面积117.28平方米，每月每平方米0.95元，两年应付物业管理费为2674元（117.28×0.95×24）。上述物业服务费共计5348元。另根据合同约定，被告逾期缴纳物业管理费，从逾期之日起每天应交管理费万分之五的滞纳金。被告两套住房从逾期之日2015年8月15日至2017年2月16日共计545天，滞纳金为1456元（5234元×0.5‰×545×2）。就被告欠费事宜，原告采取多种办法，多次催款未果，故现原告依法诉至法院，恳请法院支持原告的诉请。被告许某某辩称，涉案两套房屋是我的，面积一样，都是118.7平方米。2013年8月份上房，我交了一年物业费。从2014年8月15日至今就未缴纳物业费。第一年我家属在原告处工作，我就说用工资抵。我也没钱，我上有老下有小。是原告在我小区进行服务。原告用了黑社会的力量收物业费，把我三叔也打了。原告服务不到位，第一年的物业费让原告的老板拿出去投资了，原告还欠了保安的钱。后来我们看到原告拿物业费出去乱投资，我们就不交了。两套房屋都登记在我名下，其中一套房屋还无人居住，也没装修，从2015年5月份才开始居住。我不应该交滞纳金，原告没有问我要物业费。原告的服务要达到标准，财务也没有公开，物业很乱，小区的大门都是24小时常开的，就像没有大门一样。小区商铺开后门，消防通道里有东西。请求法院依法判决，关键是我没钱。我的老父亲80多岁了，还有儿孙，××。经审理查明，徐州某某置业有限公司（甲方）与物业公司（乙方）签订一份某某前期物业服务合同，约定由原告为某某小区提供前期物业服务，包括以下内容：物业共用部分的维护和管理；物业共用设施设备的运行、维护和管理；物业（房屋）共用部分和相关场地（公共场所）的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨（排水管道）、污水管道的疏通；公共绿地、花木、建筑小品的养护和管理；机动车和非机动车的停放管理；公共秩序维护管理、安全防范管理、消防等事项的协助管理和服务；装饰装修管理与服务；物业档案资料管理；会所、停车场所、配套商业设施等公共物业的维护和管理等内容。该合同还约定物业公共服务费确定采用包干制方式，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准：多层住宅0.45元/㎡·月（含公共能耗）；小高层、高层住宅0.95元/㎡·月（含公共能耗）；商业0.95元/㎡·月（含公共能耗）。物业费按年交纳，业主或物业使用人应在物管年度第1个月的1日起至第12个月的30日内履行缴费义务。业主或物业使用人未能按时足额缴纳物业费的，应按收取物管费0.5‰的标准向乙方支付滞纳金。该合同还约定了其他事项。另查明，被告许某某系本市鼓楼区某某小区11号楼2单元401室(建筑面积117.28平方米)、11号楼1单元404室(建筑面积117.28平方米)业主，涉案房屋用途为住宅。被告许某某未缴纳自2014年8月15日至2016年8月16日的物业服务费。以上事实有原告提供的前期物业服务合同一份予以证明，结合当事人陈述，本院依法予以确认。本院认为，根据相关法律规定，新建住宅物业实行前期物业管理。在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，前期物业管理由建设单位负责。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与某某小区建设单位徐州市某某置业有限公司签订的《某某前期物业服务合同》合法有效，对全体业主具有法律约束力。虽然《某某前期物业服务合同》已于2015年6月30日到期，但是被告仍然为涉案小区提供物业服务，故原、被告之间的物业服务关系仍然存在，被告仍然负有支付相应服务费的义务。关于物业服务费及滞纳金问题。被告陈述涉案房屋中有一处实际自2015年5月居住，原告并未提供证据证明2014年8月15日至2015年4月30日期间房屋有人居住，故本院确认该房屋此期间的物业服务费按照70%计算。经计算2014年8月15日至2016年8月16日期间的物业费为5064元（0.95元/月/平方米×117.28平方米×8.5个月×70%+0.95元/月/平方米×117.28平方米×15.5个月+0.95元/月/平方米×117.28平方米×24个月）。另，被告辩称原告物业服务不到位，并未尽到安全保障义务。原告亦未能提供证据证明其完全按照合同约定履行服务义务，本院确认原告提供物业服务存在瑕疵，应当承担部分违约责任。依照物业服务收费标准应当与服务水平相适应的原则，本院依法对物业服务费进行核减。关于滞纳金问题，被告长时间未缴纳物业费依法应向原告支付滞纳金。本院综合各项因素考虑，认为物业费核减的数额与滞纳金数额予以冲抵。故被告应向原告缴纳物业服务费5064元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、国务院《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条之规定，判决如下：一、被告许某某于本判决发生法律效力之日起七日内向原告徐州某某物业管理有限公司支付物业服务费5064元；二、驳回原告徐州某某物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预付），减半收取25元，由原告负担6元，由被告许某某负担19元（与上述款项一并给付原告）。本判决为终审判决。审 判 员 王某某二〇一七年五月十八日见习书记员 刘某某 来源：百度搜索“”