（2017）豫01民终4718号

裁判日期: 2017-05-18

公开日期: 2017-10-09

案件名称

刘长富、郑州北开置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

河南省郑州市中级人民法院

所属地区

河南省郑州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

刘长富,郑州北开置业有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫01民终4718号上诉人（原审原告）：刘长富，男，汉族，1981年10月30日出生，住河南省郑州市金水区。被上诉人（原审被告）：郑州北开置业有限公司，住所地河南省郑州市金水区文化路北段118号院5号楼3单元6层18号。法定代表人：王集体，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵瑞先，女，该公司员工。委托诉讼代理人：胡莉莉，女，该公司员工。上诉人刘长富因与被上诉人郑州北开置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2016）豫0105民初18542号民事判决，向本院提起上诉。本院2017年3月8日立案后，依法组成合议庭,于2017年4月21日公开开庭对本案进行了审理。上诉人刘长富、被上诉人郑州北开置业有限公司的委托诉讼代理人赵瑞先和胡莉莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘长富上诉请求：1.依法撤销河南省郑州市金水区人民法院（2016）豫0105民初18542号民事判决，发回重审或依法改判郑州北开置业有限公司赔偿刘长富逾期供暖违约金33769.71元和因逾期备案导致刘长富延迟取得产权证书的违约金2921.26元；2.本案一、二审全部诉讼费用由郑州北开置业有限公司承担。事实与理由：1.刘长富一审提交的《大河报》报道等以及郑州市热力总公司网站公开信息能够证明郑州北开置业有限公司违约系怠于履行合同义务导致，并非市政原因，郑州北开置业有限公司应当承担违约责任，一审判决认定事实不清，严重损害刘长富的合法权益；2.郑州北开置业有限公司未在合同约定的时间内进行初始登记，导致刘长富无法按时拿到房地产权属证书，郑州北开置业有限公司应当承担违约责任；3.郑州北开置业有限公司没有证据证明其履行了符合合同约定的义务，也没有证据证明其违约系市政原因直接导致，应由郑州北开置业有限公司承担不利后果，一审判决违反法律规定；4.郑州北开置业有限公司对一、二次管网、一次支网、热交换站等只提交了设计合同，无法证明设计图纸何时设计完成并通过审验合格，郑州北开置业有限公司的两份施工合同中都明确表明小区的市政供热接口是在小区西侧，离小区一期较近的信息学院路接入的，郑州北开置业有限公司辩称的文化北路没有铺设市政热力管道导致小区无法正常供暖，与本案无关。郑州北开置业有限公司针对刘长富的上诉辩称：1.供暖不存在违约。市政供暖是针对整个小区的，而不是仅对小区一期，市政供暖管网是市政设计的，郑州北开置业有限公司无权干涉。郑州北开置业有限公司已按合同约定履行义务，虽存在市政原因，但仍克服困难如期供暖，现已达到合同约定，市政直接供暖，郑州北开置业有限公司已按规定足额缴纳了市政供暖所需的基础设施配套费，市政部门应将供暖接口预留至金晨嘉园小区的供给路线即文化北路路口，实际上截至今日市政仍未将供暖接口铺设到位，郑州北开置业有限公司于2013年5月7日已完成金晨嘉园小区一期一次支网安装工程的施工，并将院内一次支网预留至文化北路路口，由于市政供给路线不存在供热管道，因此2013年不能供暖，合同约定2014年11月应正常供暖，按合同约定如不能正常供暖，则应免除我公司责任；郑州北开置业有限公司出于业主切身利益考虑，额外投资1000多万元聘请市政热力公司的下属单位，从北环路热力管道接入暖气，使小区2014年正常供暖，因此郑州北开置业有限公司不存在违约行为；2.供电不存在违约。由于市政原因导致逾期的，应按合同约定免责，且现已达到合同约定的市政电力直接供给。根据郑州北开置业有限公司与郑州供电公司的相关合同等约定，郑州供电公司应按照供电方案在小区免费提供的开闭所内安装电器设备和开闭所电源，将市政供电引入小区，由于小区的市政电力供给电路未完成，如因市政原因不能正常供电的，应按合同约定免除郑州北开置业有限公司的责任；实际上郑州北开置业有限公司在交房时已保证小区的正常供电，完成供电方案的所有义务，且通过多方努力，2014年6月底已正式供电；3.产权登记不存在违约。如因市政原因导致逾期的，应按合同约定免责，且现已完成产权登记。一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。刘长富向一审法院起诉请求：1.判令郑州北开置业有限公司继续履行合同，并限期郑州北开置业有限公司无条件达到刘长富用电有市政直接供给的合同义务；2.郑州北开置业有限公司支付逾期市政直接供电的违约金85300.646元，并按照人民币116.8502元/天的标准计算至实际给付之日（暂计算由2014年06月30日至2016年07月01日止）；3.郑州北开置业有限公司支付逾期供暖的违约金33769.7078元（暂计算自2014年12月16日至2015年9月30日止）；4.郑州北开置业有限公司支付逾期备案的违约金2921.255元；5.本案诉讼费由郑州北开置业有限公司承担。一审法院认定的事实：2011年10月24日，刘长富、郑州楷林置业有限公司签订商品房买卖合同一份，主要约定：刘长富购买郑州楷林置业有限公司开发的坐落于郑州市××区××西方××路北××楼××单元××房屋××套，该商品房建筑面积82.8平方米，每平方米7097.32元，房款共计587658元；郑州楷林置业有限公司应当在2014年6月30日（房屋交付使用后365日内）予办理产权登记前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。对于供电设施，交付时达到申请使用条件；对于供暖设施，在交房后第二个采暖季达到正常采暖条件，如果在规定日期内未达到使用条件，原郑州楷林置业有限公司同意按以下方式处理：1、郑州楷林置业有限公司应在一个月内完成整改，仍未达到使用条件则按合同第九条第1款（按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，郑州楷林置业有限公司按日向刘长富支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，刘长富有权解除合同。刘长富解除合同的，郑州楷林置业有限公司应当自刘长富解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按刘长富累计已付款的3%向刘长富支付违约金。刘长富要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，郑州楷林置业有限公司按日向刘长富支付已交房价款万分之2（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金）；2、由于政府或市政部门原因或不可抗力因素，导致基础设施或公共配套无法在规定日期内达到使用条件的，刘长富免除郑州楷林置业有限公司的责任。除上述内容外，合同还对双方其他权利义务做了约定。2013年7月郑州楷林置业有限公司将上述房屋交付刘长富使用。郑州楷林置业有限公司于2016年11月3日更名为郑州北开置业有限公司。一审法院认为，刘长富、郑州北开置业有限公司双方签订的《商品房买卖合同》及其附件系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现刘长富主张郑州北开置业有限公司违约并请求郑州北开置业有限公司按照合同约定支付违约金，就刘长富的诉讼请求，该院分别分析认定如下：一、刘长富要求郑州北开置业有限公司继续履行合同无条件达到刘长富用电由市政电力直接供给的合同义务，该请求标的不适于强制履行，故该院不予支持。二、刘长富主张郑州北开置业有限公司的供配电设施逾期达到合同约定条件支付违约金。对此，郑州北开置业有限公司提供了供电方案答复单等证据，可以认定，郑州北开置业有限公司在合同约定的期限内已经申请供电，也已经按照供电公司的提供的备用方案对刘长富房屋所在小区进行了供电，此后所进行的变更及后期签订供电合同属于不能归责于郑州北开置业有限公司的原因所致，故郑州北开置业有限公司在提供供电设施方面因双方有关于免责事由的约定而免责。刘长富该项诉讼请求该院亦不予支持。三、刘长富主张郑州北开置业有限公司未按照约定达到暖气供应条件应支付的违约金。郑州北开置业有限公司辩称由于文化北路上未按照规划铺设热力管道，导致逾期供暖的，属市政原因。郑州北开置业有限公司针对其辩称理由提供了证据以证明金晨嘉园一期热力工程于2013年5月完成施工，并将小区内一次支网接口预留至文化北路路口，由于文化北路上未按照市政规划铺设热力管道，未能与小区预留接口对接，后郑州北开置业有限公司对金晨嘉园的热力工程进行二次施工，将院内一次支网接口预留至北环路路口，郑州北开置业有限公司该辩解有相关证据印证，且符合双方关于郑州北开置业有限公司免责的相关约定，故刘长富该项诉讼请求该院不予支持。四、刘长富主张郑州北开置业有限公司逾期备案应向刘长富支付违约金。但双方签订的房屋买卖合同中没有明确约定逾期备案应承担的违约金，故对该诉讼请求该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回刘长富的诉讼请求。一审案件受理费2739元，由刘长富负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘长富提交郑州北开置业有限公司出具的《针对金晨嘉园一期业主提出问题的答复》复印件一份，拟证明郑州北开置业有限公司违约供暖、产权登记不是由于市政原因导致的，而是由于郑州北开置业有限公司自身原因造成的。郑州北开置业有限公司质证称，对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，该证据系复印件，证明目的不予认可。郑州北开置业有限公司未提交新的证据。根据当事人的举证、质证情况，本院经审查认为刘长富提交的证据系复印件，真实性无法核实，且郑州北开置业有限公司不予认可，本院不予采信。本院经审理查明的事实与一审法院相同。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，刘长富与郑州北开置业有限公司签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。刘长富上诉称，郑州北开置业有限公司未按合同约定时间达到暖气供应条件应支付违约金。本院认为，双方在商品房买卖合同中明确约定“由于政府或市政部门原因或不可抗力因素，导致基础设施或公共配套无法在规定日期内达到使用条件的，免除郑州楷林置业有限公司的责任。”郑州北开置业有限公司一审提供的证据可知，金晨嘉园一期热力工程于2013年5月完成施工并将小区内一次支网接口预留至文化北路路口，由于文化北路未按市政规划铺设热力管道，郑州北开置业有限公司对热力工程进行了二次施工并将一次支网接口预留至北环路口，故刘长富要求郑州北开置业有限公司承担违约责任的上诉理由，本院不予支持。刘长富上诉主张市政原因并不是导致郑州北开置业有限公司违约的必然因素，该上诉理由证据不足，应当承担举证不利的后果。刘长富上诉称，郑州北开置业有限公司的供配电设施逾期达到双方约定的条件应支付违约金。郑州北开置业有限公司一审提供的河南省电力公司郑州供电公司出具的供电方案答复单等证据可知，本案所涉小区按照备用方案供电及后期签订供电合同均不能归责于郑州楷林置业有限公司，故刘长富的该上诉理由本院不予认可。刘长富上诉称，郑州北开置业有限公司逾期向郑州市住房保障和房地产管理局报送房屋权属初始登记的资料应支付违约金。但根据双方合同约定，刘长富向一审法院提起本案之诉时该项诉请已超两年的诉讼时效，且在刘长富提起诉讼前本案所涉房屋的权属初始登记已经完成，故对该上诉理由本院亦不予支持。综上所述，刘长富的上诉理由不能成立，其上诉请求应当不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费717元，由上诉人刘长富负担。本判决为终审判决。审　判　长　　扈孝勇审　判　员　　付大文代理审判员　　刘　敏二〇一七年五月十八日书　记　员　　娄杨杨书　记　员　　景慧洁 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