（2017）湘3123民初197号
裁判日期: 2017-05-18
公开日期: 2017-12-06
案件名称
张爱华与许熊雯房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
凤凰县人民法院
所属地区
凤凰县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张爱华,许熊雯
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十一条，第九十三条第一款，第二百一十二条，第二百一十三条，第二百二十六条，第二百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
湖南省凤凰县人民法院民 事 判 决 书（2017）湘3123民初197号原告（反诉被告）：张爱华，女，1971年11月24日出生，汉族，居民，湖北省天门市人，住湖南省凤凰县。委托代理人：季康济，湖南君见律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：许熊雯，女，1968年6月29日出生，汉族，居民，湖南省凤凰县人，住湖南省吉首市。委托代理人：王术武，湖南高新律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告张爱华与被告许熊雯房屋租赁合同纠纷一案，原告张爱华于2017年2月21日向本院提起诉讼。本院受理后，被告许熊雯于2017年4月19日提起反诉。本案依法组成由审判员田志刚担任审判长，审判员吴金星、人民陪审员龙湘杰参加评议的合议庭，于2017年4月28日公开开庭进行了审理，代理书记员欧晓英担任记录。原告（反诉被告）张爱华及其委托代理人季康济、被告（反诉原告）许熊雯及其委托代理人王术武均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张爱华诉称，2014年2月25日，原、被告自愿协商签订了《门面承租合同》，租赁期限自2014年4月1日至2017年3月31日。合同签订后，被告将门面交付给原告，原告按照约定支付了租金及门面定金（押金）；原告针对销售品牌加盟店的要求进行规划，根据品牌经营的需要投入大量资金对店铺实施了装修及购置设施，《门面承租合同》已实际履行。2016年12月28日，因被告的房屋楼顶出现严重漏水，造成原告大批商品受损，导致经营停业；原告无奈对受损商品廉价甩卖。因原告向被告协商索赔无果，故诉至法院，请求依法判令：1、被告承担门面租赁期限内管理不善造成原告财产损失162286元；2、被告退还原告支付的定金4500元；3、被告承担本案的全部诉讼费用。在庭审过程中，原告增加两项诉讼请求：1、被告承担原告为经营需要投入的店铺装修及购置的设施损失共计852197元；2、被告承担解除合同后造成原告停产停业损失补偿款110906元。原告张爱华为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据材料：1、《门面承租合同》1份，拟证明原、被告系租赁关系的事实。2、租赁押金、收条各1份，拟证明原、被告已经实际履行租赁合同的事实。3、原告商品受损照片1张，拟证明原告商品受损的事实。4、原告商品受损清单1份，拟证明造成原告的实际经济损失的事实。5、被告房屋漏水录像1份，拟证明被告房屋漏水的事实。6、凤凰县政府委托评估表1份，拟证明被告房屋出租后，原告装修及设施费用的事实。7、凤凰县棚改指挥部补偿协议签约统计表1份，拟证明被告与凤凰县政府已经签订“房屋补偿协议”的事实。被告许熊雯辩称，1、关于定金及合同履行情况。2014年2月25日，原、被告签订《门面承租合同》，合同中约定了定金4500元。同时为了保证合同的顺利履行和双方的权利义务，合同第五条第4项约定违约金4500元，依照约定如果承租人在合同履行过程中没有违反合同约定或法律规定的行为，合同期满后，出租人退还其4500元押金（履约保证金）。但在实际履约过程中，2014年4月至2016年9月承租人（原告）尚能按约履行义务，但从2016年第四季度开始并未按约付款，从2016年12月起单方停止支付租金，至今尚欠被告租金2万余元，原告的行为已构成严重违约，应当承担相应的违约责任；2、关于财产损失的情况。2016年12月29日，被告接到原告的电话，告知被告门面顶部出现漏水，并说水是从原来的二楼游泳馆的房间渗漏，由于当时政府已经开始房屋征收拆迁，二楼的经营户已经搬离，房屋归县拆迁办管理，被告当即就与拆迁办主任张前龙联系，要求其处理漏水事宜，张前龙答应立即派人前往处理。后得知原告得到补偿款42000元，现原告又以此事要求被告补偿，显然是一次事件多次向多方提出要求，实属无理。从2014年4月1日，合同生效后，被告已将门面交由原告管理，在经营过程中，因第三方原因造成原告货物受损，责任与被告无关，应由原告自行处理。综上，原告张爱华诉请的财产损失已经得到补偿，再行要求实属无理，其在合同履行过程中严重违约，请求法院依法驳回其无理诉求。反诉原告许熊雯反诉称，2014年2月25日反诉原告许熊雯和反诉被告张爱华签订《门面承租合同》，反诉被告张爱华承租反诉原告许熊雯所有的凤凰县沱江镇兴华步行街A栋一楼的门面用于经营服装。合同约定了租金以及租金支付方式等。合同生效后，双方开始尚能依据合同的约定履行各自的合同义务。2016年因政府将兴华步行街列为棚户区改造范围，反诉被告张爱华多次找到反诉原告许熊雯，要求反诉原告许熊雯配合从政府拆迁补偿中得到更多的补偿款。反诉原告许熊雯予以拒绝，从2016年10月开始，反诉被告张爱华单方停止向反诉原告许熊雯支付门面租金。2016年10月4日，反诉原告许熊雯向张爱华送达了《商铺租金催缴通知书》，要求反诉被告张爱华依约付款。但反诉被告张爱华在10月18日以政府拆迁步行街为由提出“用一个月交一个月”的方式交付租金，由于当时政府的拆迁日期未定，反诉原告许熊雯只好接受了反诉被告张爱华的付款方式。反诉被告张爱华在交付了2016年10、11月租金后，从2016年12月不再支付门面租金，反诉原告许熊雯再三催促，但其以各种理由推诿。从2016年12月至2017年3月31日，反诉被告张爱华共欠反诉原告许熊雯门面租金21333元。2016年12月28日，许熊雯的门面因二楼水管爆裂出现楼层面和墙面漏水，虽然这是由第三方的责任所致，反诉被告张爱华也已从第三人处获得相应赔偿，但是反诉原告许熊雯的门面墙体反诉被告张爱华并没有进行恢复原状的处理，因此反诉被告张爱华应当将门面受损部分恢复原状。2017年3月31日，合同到期后，因需要将门面交付政府征收，反诉原告许熊雯已明确告知反诉被告张爱华门面不再对外出租，要求其腾房退回，但反诉被告张爱华不仅不退还门面，反而继续在门面里经营。2017年4月11日，反诉原告许熊雯在门面外张贴《门面到期提取钥匙的通知》，反诉被告张爱华看到后将通知撕毁，继续抢占门面，致使反诉原告许熊雯无法和县房屋征收办协商房屋征收事宜。故反诉原告许熊雯向本院提起反诉，要求依法判令：1、反诉被告张爱华立即搬离反诉原告许熊雯在凤凰县沱江镇兴华步行街的门面；2、反诉被告在履行《门面承租合同》中违约，责令其支付违约金4500元；3、反诉被告限期支付反诉原告的门面租赁费21333元，并从2017年4月1日至退出门面之日止按350元/日支付强占反诉原告门面经营的场地占用费；4、反诉被告张爱华在经营期间因漏水造成墙面污损应恢复原状；5、由反诉被告张爱华承担本诉及反诉的诉讼费用。被告（反诉原告）许熊雯为支持其答辩意见（反诉请求），向本院提交如下证据材料：1、《门面承租合同》1份，拟证明2014年2月21日，原、被告通过签订合同形成租赁关系，约定权利义务，租赁期限至2017年3月31日止的事实。2、入账凭证1份，拟证明原告依据合同的约定按季度给付被告租金（16000元/季）的事实。3、《门面租金催缴通知书》1份，拟证明自2016年12月起，原告欠付租金的事实。4、《门面到期提取钥匙通知书》1份，拟证明被告告知原告门面租赁已经到期、限期腾房搬离的事实。5、关于棚改拆迁漏水致使“美丽衣橱”服装损失说明、收条、中国工商银行网上银行电子回单各1份，拟证明原告因被告房屋漏水造成原告货物受损后，双方已达成协议，且原告已得到补偿的事实。反诉被告张爱华辩称，一、本诉原告对该付的租金没有否认，二、因漏水后，反诉被告暂时没有支付租金，而是等待法院待漏水事宜处理完成后再结清租金。反诉被告张爱华未向本院提交反诉证据材料。当事人质证意见和本院对证据的分析与认定：一、原告张爱华提交的证据部分。1、对原告张爱华提交的证据材料1，经庭审质证，被告许熊雯无异议，本院依法予以认定。2、对原告张爱华提交的证据材料2，经庭审质证，被告许熊雯对真实性、关联性有异议，被告没有收到原告的押金。租金没有收到现金，都是通过银行转账支付。本院认为，该组证据材料来源合法，内容客观真实，被告虽然对证据的真实性有异议，但未向本院提交相关的证据予以佐证，也未向本院申请评估，故对该组证据材料予以认定。3、对原告张爱华提交的证据材料3、4，经庭审质证，被告许熊雯认为这2份证据系原告单方制作，故对其真实性有异议。本院认为，这2份证据材料系原告单方制作，没有其他相关证据材料予以佐证，故依法不予认定。4、对原告张爱华提交的证据材料5，经庭审质证，被告许熊雯认为漏水是事实，故本院对该事实予以认可。5、对原告张爱华提交的证据材料6、7，经庭审质证，被告许熊雯对证据6的真实性有异议，认为该份不合符证据的客观要件，该评估表没有加盖评估单位的公章；对证据7的关联性有异义，认为该证据并未体现协议双方主体是否履行了协议。本院认为，这2份证据材料来源合法，内容客观真实，能够相互印证，故依法予以认定。二、被告（反诉原告）许熊雯提交的证据部分。1、对被告（反诉原告）许熊雯提交的证据材料1，经庭审质证，原告（反诉被告）张爱华无异议，本院依法予以认定。2、对被告（反诉原告）许熊雯提交的证据材料2、3、4、5，经庭审质证，原告（反诉被告）张爱华对证据的真实性、合法性、关联性并未提出实质性的异议，且这4组证据来源合法，内容客观真实，故依法予以认定。依据本院认定的有效证据，结合双方当事人的当庭陈述，本院查明案件事实如下：2014年2月25日，原告（反诉被告）张爱华与被告（反诉原告）许熊雯签订一份《门面承租合同》，协议约定张爱华承租许熊雯所有位于凤凰县沱江镇南华路兴华商贸城A栋17号门面，租赁时间为2014年4月1日至2017年3月31日。每季按16000元收取租金，租金按季收取，另承租人张爱华交付门面定金4500元给许熊雯。张爱华交租金至2016年11月。《门面承租合同》到期后，2017年4月11日许熊雯向张爱华送达《门面到期提取钥匙的通知》，要求张爱华腾房并交出钥匙，但张爱华并未搬离承租门面，经营至今。现双方因合同解除后的补偿等问题发生纠纷，原告张爱华诉至本院，请求依法判令：1、被告许熊雯承担门面租赁期限内管理不善造成原告财产损失162286元；2、被告许熊雯退还原告张爱华支付的定金4500元；3、被告许熊雯承担原告张爱华为经营需要投入的店铺装修及购置的设施损失共计852197元；4、被告许熊雯承担解除合同后造成原告张爱华停产停业损失补偿款110906元；5、被告许熊雯承担本案的全部诉讼费用。本案审理过程中，被告（反诉原告）许熊雯提起反诉，请求依法判令：1、反诉被告张爱华立即搬离反诉原告在凤凰县沱江镇兴华步行街的门面；2、反诉被告张爱华在履行《门面承租合同》中违约，责令其支付违约金4500元；3、反诉被告张爱华限期支付反诉原告的门面租赁费21333元，并从2017年4月1日至退出门面之日止按350元/日支付强占反诉原告门面经营的场地占用费；4、反诉被告张爱华在经营期间因漏水造成墙面污损应恢复原状；5、由反诉被告张爱华承担本诉及反诉的诉讼费用。另查明，为改善市民居住环境，完善城市服务功能，凤凰县人民政府拟对中心片区棚户区改造项目（中心片区S1、S2、S3号地块）范围内房屋实施征收，并于2015年3月20日发布凤政公（2015）2号《凤凰县人民政府关于棚户区改造项目（中心片区S1、S2、S3号地块）房屋征收范围的公告》，许熊雯所有的位于凤凰县沱江镇南华路兴华商贸城A栋17号门面在征收范围内。2015年11月23日，凤凰县人民政府发布凤政公（2015）14号《凤凰县人民政府关于凤凰县棚户区改造项目中心片区（含古城片区）房屋征收决定公告》，对棚户区改造项目中心片区、古城片区范围内的房屋作出了征收决定，并公布了中心片区棚户区改造拟划范围图。许熊雯已同意征收，并与凤凰县房屋征收办公室达成拆迁补偿协议。2016年12月28日，因兴华步行街2楼（原游泳馆）水管破裂，致使张爱华经营的“美丽衣橱”服装店受损，2017年1月20日，凤凰县城市建设投资开发有限责任公司与张爱华达成补偿协议，凤凰县城市建设投资开发有限责任公司补偿张爱华损失42000元。本院认为，一、当事人协商一致，可以解除合同。本案中，张爱华与许熊雯于2014年2月25日签订的《门面承租合同》系双方当事人的真实意思表示，合同的内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，依法应确认为有效合同。原、被告双方所约定的租赁期限为2014年4月1日至2017年3月31日，故张爱华与许熊雯在未续订合同的情形下，双方于2014年2月25日所签订的《门面承租合同》已在2017年4月1日解除。合同解除后，合同的权利义务终止。现张爱华与许熊雯签订的《门面承租合同》所约定租赁期间已届满，但张爱华一直未搬离所承租许熊雯的门面，故许熊雯诉请张爱华搬离凤凰县沱江镇南华路兴华商贸城A栋17号门面于法有据，依法应予以支持；二、关于张爱华要求许熊雯承担装饰装修及购置的设施损失82197元以及因许熊雯管理不善造成的损失162286元的诉讼请求。张爱华与许熊雯签订的《门面承租合同》第五条第2项约定：“在租赁期内，乙方（张爱华）可根据门面使用需要及要求对所承租的门面进行装修及改造，但门面改造不得影响现有房屋建筑的主体结构，承租期满乙方在拆除原投资修建装饰品时不得损坏门面，原地地面及顶墙（拆除部分须恢复原状）”。但在庭审过程中，张爱华并未提交相关的证据予以证实其在承租期间内对门面进行了装饰装修并购置设施，即使张爱华在承租期间对门面进行了装饰装修以及购置设施，也只能根据双方合同的约定拆除装饰装修以及购置的物品，故张爱华要求许熊雯承担装饰装修及购置的设施损失82197元的诉讼请求，本院不予支持；2016年12月28日，因兴华步行街2楼（原游泳馆）水管破裂，致使张爱华经营的“美丽衣橱”服装店受损。2017年1月17日。张爱华向凤凰县城市建设投资开发有限责任公司提交损失说明，2017年1月20日，凤凰县城市建设投资开发有限责任公司与张爱华达成补偿协议，补偿张爱华损失42000元，张爱华也承诺此事到此为止。现张爱华以许熊雯管理不善为由，要求许熊雯赔偿其损失162286元。本院认为，对于兴华步行街2楼水管破裂所造成张爱华的损失，张爱华已从凤凰县城市建设投资开发有限责任公司获得了补偿，同时张爱华也未向本院提交充分有效的证据证实该损失是因许熊雯管理不善造成，故对其要求许熊雯承担损失162286元的诉讼请求，依法不予支持；三、关于张爱华要求许熊雯承担解除合同造成的停车停业损失的诉讼请求。因张爱华与许熊雯约定的合同租赁期限为2014年4月1日至2017年3月31日，现合同期限已届满，且张爱华至今都在经营，其要求许熊雯承担停产停业损失于情于法均不符合，故对该项诉讼请求，本院不予支持；四、关于张爱华要求许熊雯退还定金4500元的诉讼请求。本案中，张爱华（乙方）与许熊雯（甲方）在签订《门面承租合同》时，张爱华已向许熊雯交纳门面定金4500元，并在合同第五条第4项约定：“本合同的违约金4500元整，合同一签订即生效，希双方共同遵守（合同期满，在同等条件下乙方享有优先续租权，甲方不得提出收回此门面转租他人，如不续租，甲方退还乙方押金）”。现合同期限已届满，双方也未续订合同，故许熊雯应退还张爱华门面定金4500元；五、关于许熊雯要求判令张爱华在履行《门面承租合同》中违约，并支付违约金4500元的诉讼请求。本案中，张爱华与许熊雯虽然在《门面承租合同》第四条约定：“租金按季收取，第一次为第一个月头三天内，第二次为第四个月头三天，依此类推，超过时间视为乙方违约。”，双方虽然在合同第五条第4项约定了违约条款，但该条款并未明确约定张爱华如未按约交纳租金，应支付违约金4500元。故对许熊雯要求张爱华支付违约金4500元的诉讼请求，依法不予支持；六、关于许熊雯要求张爱华支付2016年12月1日至2017年3月31日的门面租金21333元的诉讼请求。承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，张爱华与许熊雯约定的租金是每季16000元，每月即5333元，张爱华已支付门面租金至2016年11月份，故许熊雯要求张爱华支付2016年12月1日至2017年3月31日的门面租金21333元于法有据，本院依法予以支持；七、关于许熊雯要求张爱华从2017年4月1日起按350元/日（按政府的停产停业损失计算）支付场地占用费至退还门面时止的诉讼请求。因张爱华从合同期限届满后一直未搬离所承租许熊雯的门面，至今在经营，故理应支付许熊雯从2017年4月1日至腾房之日止的占有使用费。但许熊雯要求按照政府补偿的停产停业损失350元/天（110000元/365天）计算有失公平原则考虑，本院酌情以日租金178元/天（16000元/90天）计算为宜；八、关于许熊雯要求张爱华将经营期间因漏水造成墙面污损恢复原状的诉讼请求。因许熊雯并未向本院提交相关证据证实墙面污损的证据，故对该项诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十三条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告许熊雯应在本判决生效后10日内退还原告张爱华门面定金4500元；二、限反诉被告张爱华于本判决生效后10日内搬离凤凰县沱江镇南华路兴华商贸城A栋17号门面；三、反诉被告张爱华应在本判决生效后10日内支付反诉原告许熊雯门面租金21333元；四、反诉被告张爱华应在本判决生效后10日内按照178元/天支付反诉原告许熊雯从2017年4月1日至腾房之日止的占有使用费；五、驳回原告张爱华的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告许熊雯的其他诉讼请求。如果被告许熊雯、反诉被告张爱华未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3635.7元，由原告张爱华承担3035.7元，被告许熊雯承担600元；反诉费100元，由反诉被告张爱华承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审 判 长 田志刚审 判 员 吴金星人民陪审员 龙湘杰二〇一七年五月十八日代理书记员 欧晓英附：本判决适用法律条文《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 微信公众号“”