（2017）沪02民终3148号
裁判日期: 2017-05-18
公开日期: 2017-06-20
案件名称
林法军与王菁华房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
林法军,王菁华
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十六条，第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终3148号上诉人(原审被告)：林法军，男，1979年1月5日出生，汉族，户籍地黑龙江省海林市。委托诉讼代理人：王桂林，上海林拓律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：王菁华，女，1954年11月11日出生，汉族，户籍地上海市静安区。委托诉讼代理人：黄佳，上海汉盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈海洲，上海汉盛律师事务所律师。上诉人林法军因与被上诉人王菁华房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2016)沪0106民初12547号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。林法军上诉请求：撤销原判，驳回王菁华的诉讼请求。事实和理由：1、林法军与王菁华的丈夫龚永荣系通过中介公司介绍签订上海市静安区长乐路XXX弄XXX号3层西北间、南中间及4层房屋(以下简称系争房屋)租赁合同。双方均明知该房有可能装修后转租。《转租证明》系龚永荣在其与王菁华签字后送交林法军。王菁华未提供证据证明林法军转租系争房屋，且主张解除合同已经超过诉讼时效。2、鉴定机构对于《转租证明》上龚永荣、王菁华签名的鉴定结论不具有客观公正性，不应被采信，一审法院未准许进行重新鉴定不当。王菁华辩称：未同意林法军转租房屋，《转租证明》上龚永荣、王菁华的签名均非本人所签。其系2016年3月左右才得知系争房屋被转租，6月即致函林法军提出异议，并且林法军擅自改变房屋结构进行了装修，故其有权行使单方解除权。请求维持原判。王菁华向一审法院起诉请求：1、判令确认王菁华与林法军之间所签订的《上海市居住房屋租赁合同》于2016年6月13日正式解除；2、判令林法军于合同解除后立即腾空并交还租赁房屋给王菁华，并结清所有水电煤气等费用；3、判令林法军向王菁华支付合同解除之日起至搬离之日止的房屋占用费每月人民币6,000元(以下币种均为人民币)；4、判令林法军支付一个月的违约金。一审法院认定事实：王菁华与龚永荣系夫妻关系，2014年8月3日龚永荣去世。2011年2月17日，龚永荣与林法军通过房屋中介公司居间，双方签订《上海市居住房屋租赁合同》一份，将王菁华位于上海市静安区长乐路XXX弄XXX号三层西北间、南中间，四层的房屋租借林法军，合同约定：租赁期限10年，自2011年3月1日至2021年2月28日止，租金每月6,000元，按季支付。林法军需支付给王菁华房屋租赁保证金计6,000元，林法军应于每第三个月的23日前向王菁华支付房屋租金。合同还约定，租赁期限内，未经王菁华书面同意，林法军不得将该房屋全部或部分转租给他人，否则，王菁华有权单方解除房屋租赁合同，林法军并应当支付王菁华一个月租金的违约金。合同签订后，王菁华将房屋交付林法军，林法军向王菁华支付了押金6,000元，并按季支付租金至2017年2月。2016年6月12日，王菁华委托律师向林法军发出律师函，指出林法军在租赁期间未经王菁华的同意擅自将房屋转租他人，且擅自将房屋的卫生间、灶间进行改建，对房屋主体结构造成了严重损坏，故王菁华决定解除与林法军签订的《上海市居住房屋租赁合同》，没收保证金、及时办理后续房屋交接事宜。审理中，林法军提供王菁华出具的转租证明一份，证明显示“甲方同意乙方将甲方的长乐路XXX弄XXX号3、4楼房屋转租给第三方。转租期间，甲方与乙方的租赁关系保持不变。甲方：王菁华、龚永荣。2011.3.5。乙方：林法军。2011.3.5”。林法军表示其转租行为得到了王菁华的许可，并无违约的行为发生。王菁华否认出具该证明，对该证明上的签字提出异议并申请司法鉴定。2016年12月29日，司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心出具鉴定意见书，认定检材《转租证明》上需检的“王菁华”签名与王菁华样本签名不是同一人所写；检材《转租证明》上需检的“龚永荣”签名与龚永荣样本签名不是同一人所写。一审法院认为：《上海市居住房屋租赁合同》的签订系双方真实意思表示，且不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面、严格履行各自合同义务。依据合同约定，林法军未经王菁华书面同意，不得将该房屋全部或部分转租给第三人，否则王菁华有权单方解除合同，并追究林法军的违约责任。现王菁华提供的证据足以证明林法军在租赁期限内，将房屋转租他人。林法军称王菁华同意其转租，但提供的转租证明上王菁华“王菁华”、“龚永荣”的签名经司法鉴定机构认定并非其本人所签，故林法军所称的王菁华同意转租一节，无事实依据，一审法院不予采信。林法军在未经王菁华书面同意的情况下，擅自转租房屋，已构成违约，王菁华有权解除合同，并要求林法军承担违约责任。故王菁华要求与林法军解除房屋租赁合同，并支付违约金6,000元的诉讼请求，有合同依据，一审法院予以准许。主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，故合同解除日应为林法军收到王菁华解除通知书之日。合同解除后，林法军应从承租的房屋内搬离，将该房屋交还给王菁华。因林法军已经支付租金至2017年2月，为了便于林法军整理物品，顺利腾退房屋，林法军应于2017年2月底前搬离，将房屋交还王菁华。判决：一、合同编号为11-2-17的《上海市居住房屋租赁合同》于2016年6月13日解除；二、林法军于2017年2月28日前从上海市静安区长乐路XXX弄XXX号三层西北间、南中间、四层的房屋中迁出，并结清水、电、煤等费用，将上述房屋交还给王菁华；三、林法军应于2017年2月28日前，支付王菁华违约金6,000元；四、王菁华应于2017年2月28日前，退还林法军房屋保证金6,000元。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由林法军负担。鉴定费3,000元，由林法军负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院认定的事实正确，但有遗漏。本院另查明：1、1995年12月19日，上海市静安区人民法院以(1992)静法民字第1074号民事调解书确认本市长乐路XXX弄XXX号三层西北间、南西间、南中间及三层西卫生间、三层衣帽间、晒搭、屋面平台归王某某、王菁华及吴瑞芳所有。2001年，该院受理案外人王某某与王菁华析产、继承纠纷案[案号(2001)静民初字第1847号]，并于同年10月11日作出如下判决：一、上海市长乐路XXX弄XXX号三层南西间(含三层衣帽间)归王某某所有；二、上海市长乐路XXX弄XXX号三层西北间、南中间归王菁华所有；三、上海市长乐路XXX弄XXX号三层西卫生间、晒搭、屋面平台由王某某、王菁华共有公用；四、王菁华在判决生效之日起十日内支付王某某应继承份额的差额款24,250元。2、系争合同补充条款约定：三楼租金与四楼租金相同，均为3,000元，从2017年3月1日起租金为6,500元，以后每年提升500元。二审中，王菁华确认，系争房屋无产权证，其中四层的房屋系自行搭建，未办理过相应的审批手续，属于违章搭建。王菁华同意放弃对四层的房屋主张违约金，并确认林法军已支付三层、四层全部房屋使用费至2017年5月31日，且表示不在本案中主张2017年5月31日之后的房屋使用费。本院认为：系争《上海市居住房屋租赁合同》中所涉三层西北间、南中间房屋属于王菁华合法所有，四层的房屋属于违章搭建，所以王菁华与林法军签订的上述合同中涉及四层房屋的租赁约定无效。其余涉及三层西北间、南中间房屋的约定系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，相应的《上海市居住房屋租赁合同》条款合法有效，双方当事人均应当遵照履行。根据合同约定，未经王菁华同意，林法军不得将全部或者部分房屋转租，否则王菁华有权单方解除合同，并追究林法军的违约责任。林法军一审中确认已将系争房屋转租，且目前并无证据证明转租系得到王菁华同意，故林法军构成违约，依照法律规定以及合同约定，王菁华均有权解除合同，故一审法院判决系争合同解除正确。合同解除后，林法军应当将承租的系争房屋交还王菁华。王菁华也有权依照约定要求林法军支付违约金，但主张违约金的范围以三层西北间、南中间房屋为限。鉴于系争合同约定三楼租金与四楼租金相同，王菁华二审中也放弃对四楼的违章搭建主张违约金，故本院确定林法军应当支付王菁华违约金3,000元。林法军称王菁华早已知道其转租房屋，但未提供证据佐证，本院不予采信。至于鉴定机构对《转租证明》上龚永荣、王菁华的签名笔迹所作鉴定程序合法，且不存在应当重新鉴定的情形，应当予以采信，林法军的相关异议不能成立。林法军的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实有遗漏，适用法律也有瑕疵，本院予以纠正，并据此对一审判决予以变更。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持上海市静安区人民法院(2016)沪0106民初12547号民事判决第一项、第二项、第四项；二、变更上海市静安区人民法院(2016)沪0106民初12547号民事判决第三项为“上诉人林法军应于2017年2月28日前支付被上诉人王菁华违约金3,000元”。二审案件受理费50元，由上诉人林法军负担。本判决为终审判决。审判长 汪 毅审判员 王亚勤审判员 承怡文二〇一七年五月十八日书记员 李 娜附：相关法律条文附：相关的法律条文1、《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。2、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；…… 微信公众号“”