（2017）鄂0902民初765号

裁判日期: 2017-05-18

公开日期: 2017-06-24

案件名称

丁裕香、叶三平与王建军房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

孝感市孝南区人民法院

所属地区

孝感市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

丁裕香,叶三平,王建军

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第十条第一款，第六十条第一款，第二百二十六条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条

全文

湖北省孝感市孝南区人民法院民事判决书(2017)鄂0902民初765号原告：丁裕香，女，1961年12月15日出生，汉族，湖北省孝感市人，住湖北省孝感市孝南区。委托诉讼代理人：曾庆伟（系原告丁裕香妹夫），男，1957年12月5日出生，汉族，湖北省孝感市人，住湖北省孝感市孝南区。原告：叶三平（系原告丁裕香之夫），男，1956年2月21日出生，汉族，湖北省孝昌县人，住湖北省孝昌县。被告：王建军，男，1979年8月16日出生，汉族，湖北省孝感市人，住湖北省孝感市孝南区。原告丁裕香、叶三平与被告王建军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丁裕香的委托诉讼代理人曾庆伟、原告叶三平，被告王建军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁裕香、叶三平向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告王建军立即支付拖欠的房屋租金13150元；2、请求判令被告王建军向原告丁裕香、叶三平支付违约金8800元。3、请求判令本案诉讼费用由被告王建军承担。事实和理由：2015年12月23日，原告叶三平与被告王建军签订了《房屋租赁合同》，合同约定：原告丁裕香、叶三平将其所有的位于孝感市长征北路290号的三间三层房屋出租给被告王建军经营旅社，双方对租赁期限、租金、违约责任等均作了约定。2016年12月30日，被告王建军未按合同约定支付第七年��房屋租金，其行为应属违约，为维护原告丁裕香、叶三平的合法权益，特具状诉至法院，请求依法支持原告丁裕香、叶三平的上列诉讼请求。被告王建军辩称，被告王建军欠原告丁裕香、叶三平两个月房租属实，以往的房租都是每年过年之前交；双方签订的《房屋租赁合同》不合理；原告丁裕香、叶三平也不配合被告王建军转租；被告王建军不应承担诉讼费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告丁裕香、叶三平提交的证据一虽系双方后来补签的，但双方均按该合同履行了相关义务，具备真实性、合法性、关联性，应作为本案认定事实的依据，其相关证明效力本院依法予以采信；原告丁裕香、叶三平提交的证据二系原告丁裕香、叶三平单方做出了，也无相应证据证明被告王建军收到该通知，故对其效力本院依法不予采信。被告王建军提交证据一无双方当事人的签字，其效力本院依法不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告丁裕香、叶三平系夫妻关系，二人在孝感市××车站街××（现为××路××）共有一栋结构为三间三层，面积为316.45平方米的私房，该房屋以原告丁裕香名义办理了房屋所有权证。2010年11月1日，原告丁裕香、叶三平之子叶锐以自己名义与案外人龙志章签订一份《房屋租赁合同》，该合同的主要条款约定：1.龙志章承租原告丁裕香、叶三平位于孝感市××路××栋共有房屋经营旅馆。2.房屋租期为8年，自2010年11月1日起至2018年10月30日止。3.房屋租金按以下方式计算：第一年为26000元，第二年为30000元，第三年在上年度租金基础上增加10%，第四年后如此类推直至40000元封顶。租金于每年度租期开始前一次性付清，逾期视为违约，违约金按年租金总额的日万分之二十支付。4.房屋租赁期间未经出租人同意不得改变房屋用途及房屋结构。5.房屋租赁期间的装修投资由承租人承担，装修材料在租赁期满后无偿交付承租人。上述合同签订后，原告丁裕香、叶三平未对叶锐以其个人名义与案外人龙志章签订《房屋租赁合同》一事提出异议，并依约定向龙志章交付了出租房屋。2012年10月20日，被告王建军从龙志章处接手本案所涉租赁房屋，继续经营旅馆，并按前述《房屋租赁合同》约定继续向原告丁裕香、叶三平交纳房屋租金。龙志章及原告丁裕香、叶三平均未对此提出异议。在被告王建军接手经营租赁房屋后某日（被告王建军称在2016年中旬，两原告��在2014年至2015年期间），原告叶三平与被告王建军签订一份《房屋租赁合同》，该合同的主要条款约定：1.被告王建军承租原告丁裕香、叶三平位于孝感市××路××栋共有房屋经营旅馆。2.房屋租期为8年，自2010年11月1日起至2018年10月30日止。3.房屋租金按以下方式计算：第一年为26000元，第二年为30000元，第三年在上年度租金基础上增加10%，第四年后如此类推直至40000元封顶。租金于每年度租期开始前一次性付清，逾期视为违约，违约金按年租金总额的日万分之二十支付。4.房屋租赁期间未经出租人同意不得改变房屋用途及房屋结构。5.房屋租赁期间的装修投资由承租人承担，装修材料在租赁期满后无偿交付承租人。2016年5月1日，被告王建军将其承租两原告房屋的一楼两间门面房转租他人，租期自2016年5月1日起至2017年5月1日止。两原告知道被告王建军转租一事后，未��出异议。2016年10月，原告叶三平向被告王建军索要2016年11月1日至2017年10月30日的房屋租金，被告王建军一直未予支付。2016年12月30日，被告王建军与原告叶三平经协商就解除双方签订的租赁合同达成一致意见，被告王建军停止了对租赁房屋的使用。此后，被告王建军要求原告叶三平给付租赁房屋装修补偿金，原告叶三平未予同意。2017年2月21日，原告丁裕香、叶三平具状诉至本院，请求：1、判令被告王建军立即支付拖欠的房屋租金13150元；2、请求判令被告王建军向原告丁裕香、叶三平支付违约金8800元。3、请求判令本案诉讼费用由被告王建军承担。另查明，原告叶三平于2017年1月20日自行将本案所涉出租房屋（除被告王建军转租的一楼两间门面房外）上锁。此后，上述房屋闲置至今。本院认为，本案属房屋租赁合同��纷。根据本案当事人的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点如下：1.被告王建军与原告叶三平签订的《房屋租赁合同》效力如何认定？2.被告王建军的行为是否构成违约？一、关于原告叶三平与被告王建军签订的《房屋租赁合同》效力问题本院认为，本院审理查明，被告王建军于2012年10月20日从龙志章处接手涉案房屋继续经营旅馆，并按叶锐与案外人龙志章签订《房屋租赁合同》约定向原告丁裕香、叶三平交纳了房屋租金，龙志章及原告丁裕香、叶三平均未对此提出异议，该事实表明原告丁裕香、叶三平与被告王建军之间有订立以涉案房屋为租赁标的物的租赁合同的意愿。依据《中华人民共和国合同法》第十条规定“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采��书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条规定“当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中‘其他形式’订立的合同。但法律另有规定的除外。”，原告丁裕香、叶三平与被告王建军成立以涉案房屋为标的物的租赁合同，双方此后签订的《房屋租赁合同》系对已成立租赁合同事实的确认，双方的房屋租赁合同起始时间应为2012年10月20日。上述《房屋租赁合同》系双方的真是意思表示，该合同合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自的合同义务。2016年12月30日，原告叶三平与被告王建军协商一致终止租赁合同，根据《中华人民共和国合同法��第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”，本案双方当事人签订的《房屋租赁合同》于2016年12月30日已经解除。其后被告王建军遂停止了对租赁物的经营，原告叶三平于2017年1月20日将租赁房屋自行上锁的行为应视为被告王建军已返还租赁房屋。被告王建军应按合同约定支付租赁期间（从2016年11月1日至2016年12月30日）的租金及合同解除后至租赁房屋返还前（2016年12月31日至2017年1月19日）的租金。故对原告丁裕香、叶三平要求被告王建军支付租金的诉讼请求本院部分予以支持，被告王建军应支付的租金本院确定为8767.12元（租金按40000元/年计算，从2016年11月1日算至2017年1月19日止）。二、关于被告王建军的行为是否构成违约的问题本院认为，原告叶三平与被告王建军签订的《房屋租赁合同》约定，租金应当于每年度租期开始前一次性付清一年的房屋租金，逾期视为违约，违约金按年租金总额的日万分之二十支付。依照该约定，被告王建军应当于2016年11月1日前付清2016年11月1日至2017年10月30日的房屋租金40000元。本案中，被告王建军未按合同约定的期限履行交纳租金的义务，其行为已构成违约，依法应当按照合同约定承担向原告叶三平、丁裕香支付违约金的责任。本院依据合同约定确认被告王建军应承担的违约金为6400元（按40000元的日万分之二十计算。从2016年11月1日算至2017年1月19日止）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第六十条、第九十三条第一款、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告王建军于本判决生效之日起五日内支付原告丁裕香、叶三平租金8767.12元及违约金6400元，合计15167.12元。二、驳回原告丁裕香、叶三平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费348元，减半收取计174元，由原告丁裕香、叶三平负担84元，被告王建军负担90元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审判员　　胡雷��〇一七年五月十八日书记员　　王青附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一��的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。但法律另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执��人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。附证据目录：原告丁裕香、叶三平向本院提交了如下证据：证据一、《房屋租赁合同》一份。证明原、被告的房屋租赁合同关系。证据二、催租金通知书三张。证明原告丁裕香、叶三平向被告王建军催交租金的事实。证据三、原告丁裕香、叶三平身份证及结婚证复印件。证明原告丁裕香、叶三平的诉讼主体资格。证据四、房屋产权证复印件一份，证明本案所涉租赁房屋的权属。被告王建军��本院提交了如下证据：证据一、2014年《房屋租赁合同》一份。证明原告丁裕香、叶三平要求被告王建军每年签合同，被告王建军不同意的事实。证据二、2011年10月20日，叶锐同龙志章签订的《房屋租赁合同》一份。证明本案所涉租赁房屋系被告王建军自2012年开始租赁的事实。微信公众号“”