（2017）津01民终4449号
裁判日期: 2017-05-18
公开日期: 2017-05-26
案件名称
李爱平、崔丽房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第一中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李爱平,崔丽,天津链家宝业房地产经纪有限公司,李爱平,崔丽,天津链家宝业房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津01民终4449号上诉人（原审被告）：李爱平，女，1980年4月4日出生，汉族，无职业，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：唐丽丽，天津景松律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：崔丽，女，1988年4月15日出生，汉族，中国人保财产股份有限公司滨海分公司职员，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：李兴军，天津律云律师事务所律师。原审第三人：天津链家宝业房地产经纪有限公司，住所地天津市南开区大悦城中粮广场13层。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：曹春涛，天津新华律师事务所律师。上诉人李爱平因与被上诉人崔丽、原审第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市北辰区人民法院（2016）津0113民初5654号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。李爱平上诉请求判令：1、撤销原审判决；2、发回重审或改判驳回崔丽一审全部诉讼请求；3、诉讼费由崔丽负担。事实及理由：李爱平通过电话向链家公司表明不能再等崔丽办理贷款，不能卖了。同日链家公司工作人员吕某称崔丽同意买号，二十号左右过户，预计22日过户。该行为系履行催告义务。原审判决关于贷款申请时间、贷款审批时间、预约过户时间，均为口述，未依据任何证据。一审法院不予调取贷款申请及审批文件。链家公司及崔丽违反诚信原则，隐瞒崔丽夫妻贷款个人征信问题，在崔丽丈夫不能贷款的情况下，出主意办假离婚，单位开具假收入证明。链家公司均未告知李爱平，约定8月15日前办理过户手续，8月9日假收入证明才交到银行，不能如期履约。链家公司人员吕某明确陈述在预约过户号当天就通过电话告知李爱平该情况。李爱平提交的8月17日、8月18日通话详单中均不存在与吕某和链家公司的通话记录，崔丽不能提交证据证实李爱平签署《补充协议》时，明知预约过户时间是9月19日。链家公司和崔丽均未诚信履约。崔丽在预订期限内无法履约，李爱平有权解除合同。链家公司店长贺某和崔丽之夫李友元相互认识，是朋友，链家公司与本案存在利害关系。一审判决全盘依据链家公司的口述认定事实，不诚信却能获利。崔丽辩称，李爱平所称20号左右过户不存在。双方间的房屋买卖合同业务，链家公司是居间方、经办人，其陈述完全可以作为认定事实的证据。崔丽丝毫没有违背诚信原则。2016年8月19日双方签订补充协议，李爱平对9月19日准备办理过户登记是清楚的。本案事实认定客观真实，李爱平称事实认定错误不成立。李爱平称对崔丽进行了催告，实际不存在。崔丽夫妇和链家公司之间不存在利害关系。双方在签订中介协议和网签协议后，又签订了补充协议，崔丽又给李爱平20000元，故请求维持一审判决。链家公司述称,请求维持一审判决。崔丽向一审法院起诉请求判令：1、确认李爱平于2016年8月25日作出的解除双方当事人所签房产交易合同（编号100000110599）、天津市房产买卖协议（编号32377-000324）的通知无效；2、李爱平按照双方签订的房产交易合同和天津市房产买卖协议以及2016年8月19日的补充协议约定，协助崔丽到房屋主管部门办理过户登记及交付房屋的义务（李爱平在收到全款后7日内交付房屋）。一审法院认定事实：2016年5月20日，崔丽、李爱平及链家公司共同签订了房产交易合同，约定崔丽购买李爱平所有的上河花园房屋，面积为91.43平方米。合同约定房屋价款114万元，付款方式为：签订合同当日崔丽交付定金2万元，首付款30万元，贷款82万元，同时约定李爱平在收到全款后7日内交付房屋。合同签订后，崔丽向李爱平交付定金2万元，向链家公司支付中介费、贷款服务费、评估费合计24400元。双方在买卖合同中的违约责任为：1、违约方逾期十五个工作日不履行合同义务，且经守约方催告仍不履行，则守约方有权解除房屋买卖合同关系；2、在合同履行期限届满之前，任何一方明确表示不再出售或不再购买房屋，构成根本性违约，守约方有权解除合同。合同同时约定，双方当事人到房管部门办理过户手续完毕后，且李爱平全款到账后7日内向崔丽交付房屋。2016年7月15日，双方在天津市北辰区房管局签订网签协议，约定首付款30万在订立协议起5个工作日内存入监管账户，2016年8月31日前交付房产，协议签订后30日内办理所有权转移登记手续。网签协议当日，崔丽向交通银行申请贷款。2016年7月27日，崔丽将首付款30万元存入资金监管账户。2016年8、9月期间，由于房地产市场行情较热，办理过户人员较多，天津市北辰区房管部门要求买方提前以微信形式预约过户时间。申请贷款后，按照银行要求崔丽更改过一次收入证明。2016年8月14日，崔丽的贷款获得审批。链家公司员工吕某于2016年8月17、18日左右通知双方当事人贷款获得审批，可以办理预约过户。2016年8月19日，崔丽的配偶李友元代表崔丽，与李爱平签订补充协议，约定：由于市场变化，买方（即崔丽）给李爱平追加房款2万元，卖方承诺积极协助买方办理一切房屋业务。当日崔丽支付李爱平现金2万元，李爱平出具收条。同时，链家公司告知双方预约过户时间为2016年9月19日。2016年8月25日，李爱平向崔丽邮寄告知函一份，通知崔丽解除房产交易合同及网签协议，并保留损失赔偿的权利。李爱平在2016年9月19日未履行配合崔丽过户义务。一审法院认为，本案争议焦点为：1、崔丽与李爱平签订的房产交易合同及网签协议是否有效，双方当事人在履行房屋买卖合同过程中，是否存在违约行为；2、双方的买卖合同是否达到解除条件，是否应当解除；3、如果不应当解除，继续履行的标准、方式。崔丽与李爱平签订的房产交易合同及网签协议，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，均合法有效。根据法律规定，“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任”。本案中，崔丽已如约支付定金、首付款并完成了贷款审批手续，李爱平未在约定的时间内协助崔丽办理过户手续，已构成违约，该房屋登记在李爱平名下，李爱平不存在法律和事实上不能继续履行的情形，故崔丽主张继续履行合同、办理过户并交还房屋的诉讼请求，符合法律规定，应予以支持。关于李爱平抗辩崔丽贷款时间过长形成违约，已行使解除权一节，合同解除按照法律规定分为合同约定解除和法定解除。双方在链家公司买卖合同中约定了解除合同的条件，贷款时间长短并非合同约定的解除条件。综上，本案中崔丽的行为未达到合同约定或者法定的合同解除条件，崔丽也一直积极履行合同义务，未构成根本性违约。李爱平的该项抗辩意见一审法院不予采信。关于证人吕某、贺某的证言效力，证人与双方均不存在利害关系，一审法院认可证人证言的效力。通过证人证言可以看出，证人已履行通知义务，在崔丽贷款获得审批后已经告知李爱平，且在2016年8月19日签订补充协议时，李爱平也同意继续履行，清楚过户时间为2016年9月19日。关于崔丽主张李爱平交付房屋一节，因过户、李爱平收房款等条件尚未成就，该项主张一审法院不予支持。崔丽可待条件成就后另行主张。综上所述，崔丽主张李爱平继续协助办理房屋过户手续的诉讼请求，一审法院予以支持。崔丽主张李爱平交付房屋的诉讼请求，一审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，一审法院判决：一、李爱平于判决生效后五日内协助崔丽办理天津市北辰区双街镇顺境路西侧上河花园16-1-304房屋过户手续，将房屋过户至崔丽名下；二、驳回崔丽的其他诉讼请求。案件受理费80元，由李爱平负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。对当事人二审争议的事实，二审法院认定如下：一审法院查明认定的事实无误。本院认为，公民的合法权益受法律保护。本案系房屋买卖合同纠纷。李爱平上诉主张崔丽提交虚假收入证明，逾期办理贷款审批手续，李爱平有权解除合同，应驳回崔丽请求李爱平有关配合过户、腾房的一审全部诉讼请求一节，因崔丽已依约支付定金、首付款，双方当事人均到房管局办理了网签协议进行备案。现崔丽已获得贷款审批资格，李爱平主张崔丽逾期办理贷款审批手续，已构成违约，因双方所签合同中明确约定，“当银行贷款手续未被批准时，崔丽应一次性补足全部房价款，房价款总额不变”，故崔丽获得贷款审批资格与否，不是双方解除合同的条件。双方当事人在网签后，又于2016年8月19日签订补充协议，称因市场变化，经友好协商，崔丽给李爱平追加给付房款20000元，李爱平承诺积极协助崔丽办理一切过户手续。故一审法院支持崔丽继续履行合同的诉讼请求并无不妥，李爱平应配合崔丽办理涉诉房屋的转移过户手续。二审诉讼期间李爱平亦未提交证据证明自己的主张，故李爱平的上诉请求，本院不予支持。综上所述，李爱平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人李爱平负担。本判决为终审判决。审 判 长 谭晓辉审 判 员 王晓燕代理审判员 赵 盈二〇一七年五月十八日书 记 员 王同顺附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 搜索“”