（2016）鄂12民终719号
裁判日期: 2017-05-18
公开日期: 2018-09-01
案件名称
佘静、蒋泰鹤房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省咸宁市中级人民法院
所属地区
湖北省咸宁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
佘静,蒋泰鹤
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省咸宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂12民终719号上诉人（原审被告、反诉原告）：佘静，女，1979年12月18日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：李循，北京盈科（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周克静，北京盈科（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：蒋泰鹤，男，1985年8月16日出生，汉族，住湖北省嘉鱼县。委托诉讼代理人：洪长华，湖北协立律师事务所律师。上诉人佘静因与被上诉人蒋泰鹤房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省咸宁市咸安区人民法院〔2016〕鄂12**民初783号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。佘静上诉请求：1.撤销一审判决第二项，并支持上诉人的全部反诉请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.佘静与蒋泰鹤虽然在合同中约定由蒋泰鹤投资15万元对客房进行改造，但这仅是双方的约定，不能因此就认定蒋泰鹤实际投入了15万元的装修款。而且合同还约定了“投资金额以双方书面认可为准”，可双方对装修款并未形成一致意见，一审时蒋泰鹤提交的装修合同及费用清单都是在举证期限届满后才提交的，不能作为证据使用。一审判决认定蒋泰鹤投入15万元资金进行装修与事实不符，证据不足。2.蒋泰鹤从2014年6月30日开始承租酒店，仅预付了2万元租金和3万元押金。由于双方当事人对于每年租金具体支付时间约定不明，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”而根据租赁合同的交易习惯，承租方一般需要在租赁期开始前支付当期租赁费，故蒋泰鹤应当在每年6月份支付当年6月至下一年度5月之间的房租，且佘静与蒋泰鹤短信联系时亦多次要求蒋泰鹤支付租金。一审判决认定蒋泰鹤未逾期缴纳租金，没有违约行为与事实不符。3.佘静仅拿走了酒店前台电脑主机，不影响蒋泰鹤的正常经营。一审判决认定佘静搬走蒋泰鹤用于经营的营业执照和设备，导致蒋泰鹤无法继续经营，给其造成了损失与事实不符。4.本案双方解除合同后，蒋泰鹤拒绝交付酒店，致使酒店无法正常经营，蒋泰鹤应当支付逾期占用酒店的租金损失。5.合同解除后，由于蒋泰鹤仍然占有酒店，其对酒店财产负有管理义务，佘静在2015年接到警方通知，发现酒店内物品失窃，蒋泰鹤应当赔偿财产损失8800元。蒋泰鹤辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。蒋泰鹤向一审法院起诉请求：1.依法解除原被告签订的柏悦酒店客户租赁合同及财产担保协议书；2.依法判令被告赔偿原告装修损失120000元，并赔偿原告预期经营利润损失60000元；3.依法判令被告返还原告预交租金20000元，双倍返还原告押金60000元，及原告垫付的电费2622.48元；4.本案诉讼费用由被告承担。佘静反诉请求：1.依法解除原被告签订的柏悦酒店客房租赁合同；2.依法判令反诉被告支付反诉原告房屋租金145000元；3.依法判令反诉被告赔偿反诉原告酒店财产损失8800元、违约金60000元及经营费用9000元；4.由反诉被告承担本案诉讼费用。一审法院认定，2014年5月13日，原、被告签订了一份柏悦酒店房屋租赁合同，后于2014年6月27日，双方重新签订了一份房屋租赁合同，并约定前一份合同作废。原、被告双方在2014年6月27日的合同中约定，被告将其酒店的33间客房及其附属设施租赁给原告，租赁期限自2014年6月30日至2019年5月30日止，年租金11万元，59个月总租金为540833元，原告应投入15万元对酒店的客房进行改造，合同约定将原告第一年缴纳租金的金额摊到后四年缴纳，并约定四次缴纳租金的时间为2015年5月30日至2016年6月1日，2016年6月1日至2017年5月30日，2017年5月30日至2018年6月1日，2018年6月1日至2019年5月30日。2014年5月21日，因柏悦酒店存在火灾隐患，咸宁市温泉公安消防大队对其送达了一份临时查封决定书，将柏悦酒店临时查封一个月。2015年5月1日前，原告向被告缴纳了押金3万元和租金2万元。2015年6月9日，被告认为原告没有及时缴纳租金，遂将原告用于经营的营业执照和设备搬走，导致原告无法继续经营。2015年6月13日，原告向被告发出解除租赁合同通知书，被告于2015年6月15日签收通知书，并同意解除合同。2015年6月17日，因柏悦酒店存在火灾隐患，咸宁市温泉公安消防大队又送达了一份临时查封决定书，将柏悦酒店临时查封一个月。合同解除后，原告要求被告赔偿装修损失和预期利润，并返还预交租金、押金和电费，原、被告协商未果，为此，原告诉至法院。被告在法定期限内提出反诉，要求原告支付租金和赔偿损失。同时查明，2009年4月13日，被告佘静与咸安区温泉村一组签订合同，约定温泉村一组将其所有的蓝天大厦整栋房屋租赁给被告佘静经营，租期为2009年6月1日至2019年5月30日。原被告签订的租赁合同中争议的柏悦酒店位于蓝天大厦内。另查明，被告佘静替原告蒋泰鹤垫付柏悦酒店通信费700元和水费1243元，合计1943元。一审法院认为，2014年6月27日，原、被告之间签订了书面的《柏悦酒店客房租赁合同》，被告佘静将其合法拥有经营权的柏悦酒店租赁给原告蒋泰鹤经营，该合同不违反法律规定，合法有效，依法应当受到法律的保护。根据原、被告双方的诉辩主张，本案的争议焦点在于：一、原、被告之间的房屋租赁合同是否解除，如果解除，则解除时间如何确定；二、原被告是否存在违约行为。关于第一个争议焦点，原告于2015年6月13日向被告提出解除合同，下发解除合同通知书，被告于2015年6月15日收到该通知书，虽然对解除合同的细节问题未达成一致意见，但是并不反对解除合同，且庭审中，原、被告双方均表示同意解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款之规定，对于原告要求解除房屋租赁合同的诉讼请求，依法予以支持。庭审中原告认为原、被告之间合同的解除时间应为2015年6月15日，被告对该解除时间无异议，且该协议解除行为不违反法律的强制性规定，故原、被告双方合同解除的时间为2015年6月15日。关于第二个争议焦点，原被告是否存在违约行为的问题。原告主张被告酒店消防存在隐患，导致其遭受损失，要求被告赔偿。原、被告双方在租赁合同中未明确约定消防责任的承担者，根据《湖北省实施办法》第十一条第二款之规定，依法应当由承租方，即原告负责消防工作，故对于原告经营被告酒店期间因消防隐患遭受的损失由原告承担。关于原告是否及时缴纳租金以及是否构成违约问题，双方约定缴纳租金的时间是一个时间段，即原告分四次缴纳59个月的租金，四次缴纳租金的时间分别为2015年5月30日-2016年6月1日，2016年6月1日-2017年5月30日，2017年5月30日-2018年6月1日，2018年6月1日-2019年5月30日，尽管双方约定的缴纳租金时间与一般缴纳租金的时间约定不同，但该约定是原被告在合同中明确约定，并未违反法律规定，故对其约定予以认可，原告在2015年5月1日前缴纳了第二年的部分租金2万元，剩余租金只须在2016年6月1日前缴纳即没有违反合同约定，但原告缴纳租金时间未到，双方协商解除了合同，故原告并未逾期缴纳租金，即原告没有违约行为。被告认为原告没有按期缴纳租金，搬走原告用于经营的营业执照和设备，导致原告无法继续经营，给原告造成了损失，故被告的行为构成违约，依法应当赔偿原告的损失。原、被告协议解除房屋租赁合同，于法不悖，予以支持；主合同解除，从合同也随之解除，故对原告要求解除财产担保协议书的请求，亦予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告实际租赁被告的房屋，应当按照约定支付实际租赁期间的租金，即缴纳2014年6月30日至2015年6月15日止的租金，计算为540833元÷59月×11.5月=105417元。原告已支付的押金3万元和租金2万元，可以抵扣其应支付的租金，原告主张被告应当双倍返还押金证据不足，不予支持。同时因被告存在违约行为，故被告应当赔偿原告的损失，即赔偿原告酒店装修损失。原告的酒店装修费用尽管被告不认可原告装修费用15万元，但合同中明确约定原告投入资金15万元对酒店进行装饰装修，并因此双方约定将第一年的租金平摊到后四年缴纳，且被告未提交证据推翻原告的主张，故对原告装修费用予以认可。原告主张按照租赁期限将装饰装修费用平摊，要求被告赔偿剩余期限内装饰装修残值，即被告应当赔偿其装修残值12万元，于法不悖，予以认可。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条的规定，原告要求被告赔偿预期经营利润6万元和对反诉原告要求反诉被告赔偿其财产损失8800元因未提交证据或者提交证据不足，故不予支持。对反诉原告要求反诉被告赔偿违约金6万元和经营费用9000元，与法不符，不予认可。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除原告蒋泰鹤（反诉被告）与被告佘静（反诉原告）于2014年6月27日签订的《柏悦酒店房屋租赁合同》和2014年5月13日签订的财产担保协议书；二、被告佘静赔偿原告蒋泰鹤装修损失12万元。三、驳回原告蒋泰鹤的其他诉讼请求；四、反诉被告蒋泰鹤支付反诉原告房屋租金105417元，扣减已支付的押金3万元和租金2万元，还应支付反诉原告55417元；五、反诉被告蒋泰鹤支付反诉原告佘静垫付柏悦酒店费用1943元；六、驳回反诉原告佘静的其他反诉请求。上述二、四、五项相抵后，被告佘静支付原告蒋泰鹤62640元，限在本判决生效后十五日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2450元，由被告佘静承担，反诉受理费2300元，由反诉被告蒋泰鹤承担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审认定的事实属实，本院继续予以确认。本院认为，一、2014年6月27日，佘静与蒋泰鹤签订的《柏悦酒店客房租赁合同》是双方真实意思表示，未违反法律效力性强制性规定，合同合法有效，双方均应遵守履行。2015年6月9日，在合同履行过程中佘静将酒店用于经营的营业执照和相关设备搬走，影响了蒋泰鹤对酒店的经营。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，佘静违反了合同的约定，造成了损失，应当承担相应的赔偿责任。具体到本案中，佘静应当赔偿蒋泰鹤为经营该酒店投入的装修费用。佘静与蒋泰鹤在合同中约定，蒋泰鹤投入15万元对酒店客房进行改造，并因此而将第一年的租金平摊到后面四年缴付。蒋泰鹤按照合同的约定对酒店进行了装修，并实际使用近一年，在此期间佘静未提出任何异议，佘静提出蒋泰鹤未投入15万元装修费用，却未提供充分、有效的证据证明自己的主张，应承担举证不能的法律后果。一审判决据此认定蒋泰鹤投入了15万元装修费用，佘静应当赔偿装修残值损失12万元并无不当，本院继续予以确认。二、佘静与蒋泰鹤在签订的《柏悦酒店客房租赁合同》中约定蒋泰鹤分四个时间段缴纳租金，虽然该约定与一般缴纳租金的时间约定不同，但该约定是双方的真实意思表示，且具体、明确，未违反法律的规定，因此，蒋泰鹤只要在每个时间段内按时缴纳租金就符合双方的约定。一审判决根据审理查明的事实，结合双方在合同中的约定，认定蒋泰鹤未逾期缴纳租金正确。三、双方解除合同后，佘静认为蒋泰鹤拒绝交付酒店，应当支付相应的租金，并赔偿逾期占用酒店期间的财产损失8800元，却未提供相应的证据证明，其该项上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人佘静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人佘静负担。本判决为终审判决。审判长 王洪斌审判员 王凯群审判员 侯欣芳二〇一七年五月十八日书记员 杨 锐附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 更多数据：