（2017）湘07民终331号
裁判日期: 2017-05-18
公开日期: 2017-07-21
案件名称
唐必霞与常德锦兴物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省常德市中级人民法院
所属地区
湖南省常德市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
唐必霞号,常德锦兴物业服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘07民终331号上诉人（原审被告）：唐必霞号。委托诉讼代理人：周勇，湖南金州（常德）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：常德锦兴物业服务有限公司，住所地湖南省常德市武陵区柳叶大道邮政新村1栋3楼。法定代表人：余丽华，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄应初，该公司副经理。委托诉讼代理人：马胜群，该公司员工。上诉人唐必霞因与被上诉人常德锦兴物业服务有限公司（以下简称锦兴公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省常德市武陵区人民法院（2015）武民初字第02766号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人唐必霞及委托诉讼代理人周勇、被上诉人锦兴公司的委托诉讼代理人黄应初、马胜群到庭参加诉讼。本案现已审理终��。唐必霞上诉请求：1、撤消湖南省常德市武陵区人民法院（2015）武民初字第02766号民事判决，改判或发回重审；2、一、二审案件受理费由锦兴公司负担。事实和理由：1.锦兴公司不具备物业服务管理的资质，其所实施的物业管理行为不合法，其主张的物业服务费等诉讼请求无法律依据；2.锦兴公司未通过法定程序来主张逾期物业服务费，存在明显怠于行使权力的行为；3.锦兴公司没有完全履行相关维修、养护、管理、维护义务，应承担相应的赔偿责任；4.伟星·文津华庭业主委员会（以下简称文津华庭业委会）未经占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意选聘锦兴公司作为物业服务企业违法，其所签订的《伟星·文津华庭物业服务合同》中部分条款违反《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关禁止性��定，属于无效合同。锦兴公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。锦兴公司向一审法院起诉请求：唐必霞向锦兴公司支付2013年7月至2015年12月31日止的物业服务费6278元（含2013年7月至2014年6月代收款2391元、2014年7月至2015年12月31日应收款3587元）并负担案件受理费。一审法院认定事实：一、2014年7月24日，锦兴公司与文津华庭业委会签订了《伟星·文津华庭物业服务合同》，约定：1、锦兴公司承担伟星·文津华庭小区2014年8月1日至2015年7月31日物业管理服务；2、服务主要内容包括物业共有部位的日常管理、物业共用设施设备的日常运行和管理、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾收集清运等事项；3、二次供水加压电费按实际用电量收取，由物业使用人共同分摊，具体电费根据二次供水专用电表进行核算，1-4层因未进行二次加压的，不收取加压费；4、物业服务收费采取包干制，合同双方约定的收费标准为住宅1.28元/平方米，物业服务费按半年交纳，业主或物业使用人应在每半年前10日内履行交费义务；5、物业管理区域内公共设施设备的维修、更新改造和管道严重堵塞需专业设备进行疏通等费用，由专项维修资金列支；6、十五天之内采取有效措施对小区临街商铺路面占道经营的油烟污染问题进行规范治理，主要措施为向行政主管部门、新闻媒体申报、向经营户告知诉求、牵头组织清理队伍进行共同清理。2015年7月30日，锦兴公司与文津华庭业委会再次签订《伟星·文津华庭物业服务合同》，合同约定内容基本同前，另还约定：合同期限为2015年8月1日至2017年7月31日，小区临街商铺路面占道经营的油烟污染问题，物业公司负责协调处理，处理不了的向政府有关部��联系处理。二、2014年7月31日，伟星常德分公司退出伟星·文津华庭小区物业管理服务，同年11月25日，该公司书面委托锦兴公司收缴2014年8月1日前业主所欠缴的物业服务费。三、2011年10月18日，唐必霞入住伟星·文津华庭小区1栋601室，住宅面积为155.69平方米，自2013年7月起即以发现房屋渗水为由拒缴物业服务费至今，其中2013年7月至2014年6月欠缴伟星常德分公司物业服务费共计2391元（1.28元/平方米/月×155.69平方米×12个月），2014年8月至2015年12月欠缴锦兴公司物业服务费3387元（1.28元/平方米/月×155.69平方米×17个月），另欠二次供水加压电费378.5元。一审法院认为，该案属物业服务合同纠纷。文津华庭业委会是代表伟星·文津华庭小区全体业主物业管理权益的法定组织，其与锦兴公司所签订的两份《伟星·文津华庭物业服务合同》对全体业主均有约束力，锦兴公司、唐必霞均应依约履行。案外人伟星常德分公司将其未能收取的物业服务费委托锦兴公司代为收取系当事人真实意思表示，其委托的代为收费事项不属于物业服务业务，不违反法律、行政法规强制性规定，故该院依法予以准许。依照《伟星·文津华庭物业服务合同》约定的收费标准、欠费时间、住宅面积确定的唐必霞应缴物业服务费为5778元，根据《伟星·文津华庭物业服务合同》约定的计算方式、实际用水吨数确定的唐必霞应缴二次供水加压电费为378.5元。唐必霞主张业委会未经过过半数业主同意即选聘物业公司的行为，应另行向文津华庭业委会主张权利，不影响该案《伟星·文津华庭物业服务合同》的成立与生效。唐必霞未能提供有效证据证明锦兴公司未履行《伟星·文津华庭物业服务合同》约定的义务应承担举证不能的责任。唐必霞主张的房屋质量问题应依法另��向房产开发人主张权利，不属于该案审理范围，故唐必霞所称因房屋质量问题要求减少支付或不予支付物业服务费的答辩意见，不予采纳。据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、唐必霞在该判决生效之日起十日内向锦兴公司给付物业服务费5778元，二次供水加压电费378.5元；二、驳回锦兴公司其他诉讼请求。案件受理费50元，由唐必霞负担。本院二审期间，上诉人唐必霞与被上诉人锦兴公司均未向本院提交新的证据。一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点是唐必霞是否应向锦兴公司公司交纳物业服务费。锦兴公司是依法成立的法人，其《营业执照》注明的经营范围包括物业服务，所以，锦兴公司具有物业服务管理的资质。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，锦兴公司与文津华庭业委会签订的两份《伟星·文津华庭物业服务合同》合法、有效，唐必霞作为伟星·文津华庭小区的业主，该合同对其具有法律约束力。唐必霞主张文津华庭业委会未经过半数业主同意即选聘物业公司的行为，应另行向文津华庭业委会主张权利，不影响本案《伟星·文津华庭物业服务合同》的成立与生效。锦兴公司用张贴《温馨提示》的方式向所欠物业服务费的业主主张了缴纳逾期物业服务费的权利，程序合法���依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，唐必霞经锦兴公司合法催交物业服务费后仍拒不交纳，应承担相应的违约责任；至于唐必霞上诉称锦兴公司未履行合同约定的义务，因未提交充分的证据予以佐证，本院不予支持。对唐必霞的上诉理由，本院不予支持；对锦兴公司的辩称，本院予以采信。综上所述，唐必霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由唐必霞负担。本判决为终审判决。审判长 许 成 东审判员 文晓桃审判员孙艳慧二〇一七年五月十八日书记员 陈 文 更多数据：