（2017）吉0204民初96号
裁判日期: 2017-05-18
公开日期: 2017-10-31
案件名称
吉林省通卡支付股份有限公司与孙雪梅及舒兰龙兴房地产开发有限公司申请执行人执行异议之诉一审民事判决书
法院
吉林市船营区人民法院
所属地区
吉林市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吉林省通卡支付股份有限公司,孙雪梅,舒兰龙兴房地产开发有限公司
案由
申请执行人执行异议之诉
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
吉林市船营区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0204民初96号原告：吉林省通卡支付股份有限公司，住所：吉林市吉林大街12号八一大厦。法定代表人：孙继彦，该公司总经理。委托代理人：耿文旭，男，1989年11月8日出生，满族，吉林省通卡支付股份有限公司职员，住吉林市船营区。委托代理人：盛立刚，吉林万璋律师事务所律师。被告：孙雪梅，女，1975年2月20日出生，汉族，吉林舒兰农村商业银行股份有限公司科长，住吉林省舒兰市。委托代理人：朱利，男，1954年2月5日出生，汉族，舒兰市中心法律服务所法律工作者，住吉林省舒兰市。第三人：舒兰龙兴房地产开发有限公司，住所：吉林省舒兰市人民大路241号。法定代表人：刘湃，该公司总经理。原告吉林省通卡支付股份有限公司（以下称通卡支付公司）与被告孙雪梅、第三人舒兰龙兴房地产开发有限公司（以下称龙兴房地产公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2017年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告通卡支付公司的委托代理人耿文旭、盛立刚，被告孙雪梅的委托代理人朱利到庭参加诉讼，第三人龙兴房地产公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告通卡支付公司向本院提出诉讼请求：通卡支付公司诉第三人龙兴房地产公司民间借贷纠纷一案经吉林市船营区法院审理完毕，现该案已进入执行阶段。经通卡支付公司申请，船营区法院执行查封了龙兴房地产公司开发的坐落于舒兰市铁东街龙兴罗兰圣菲小区l期A8号楼房屋(以下称该房屋)。该案执行过程中，孙雪梅提出执行异议，认为其作为买受人，对该房屋享有排除通卡支付公司执行的权利。船营区人民法院依孙雪梅申请主持听证，最终支持了孙雪梅的异议请求。通卡支付公司认为(2016)吉0204执异114号执行裁定认定事实不清、证据不足、适用法律存在错误，通卡支付公司申请查封在先，且孙雪梅对该房屋并未有实际占有使用也并未当庭提供有效的付款凭证，故孙雪梅的实际情况与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形不符，船营区法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定支持孙雪梅的异议请求，事实认定及法律适用均有错误。综上所述，请求法院依法判决：1、撤销吉林市船营区人民法院作出的（2016）吉0204执异114号执行裁定书，恢复对坐落于舒兰市铁东街龙兴圣菲小区l期A8号楼房屋的执行；2、本案的诉讼费由被告承担。被告孙雪梅辩称，1、原裁定认定事实清楚、适用法律得当、裁定正确，请法院驳回通卡支付公司的诉讼请求，维持原裁定；2、孙雪梅与龙兴房地产公司签订的房产认购协议合法有效，应该受到法律保护。2013年10月17日孙雪梅与龙兴房地产公司签订了房产认购协议，约定了房屋坐落的单元、房间号、建筑面积、平方米单价、房屋总价款、付款方式等，因开发商违约，又先后签订了补充协议，复工交房协议。该协议是双方真实意思表示，该房屋买卖行为应受到法律的保护。但是由于船营区法院的查封冻结使原本能够履行的合同已无法履行，实际侵害了具体买受人的利益。通卡支付公司对孙雪梅购买的房屋并不享有优先受偿权，也不应以买受人所购买的房屋偿还龙兴房地产公司的担保债务；3、孙雪梅已交付了全部购房款并实际占有房屋。该房屋的总价款32.2万元，2016年11月22日交付现金28.98万元，尚欠3.22万元。依据补充协议约定尚欠购房款用33588元的违约金冲抵支付及复工交房补充协议约定未按期复工交房给予1万元补偿金支付，两项合计43588元，抵顶购房余款11388元。实际交款已超出了合同约定的全部房款；4、孙雪梅购买房屋的行为按照法律的规定，能够排除法院的查封冻结。孙雪梅在法院查封冻结之前签订了书面的房屋买卖合同，交付了全部购房款，且是孙雪梅购买的唯一居住用房，没有办理网签过户并非孙雪梅的过错，因此该房屋买卖行为可以排除法院查封冻结；5、从现实和公正的角度，孙雪梅的主张应予支持。孙雪梅合法购买房屋，却被法院查封，导致能够履行的合同无法履行，此种情形必然导致守法公民受到不公平待遇，并因此激化矛盾，现在大部分买受人开始抢占房屋、上访闹事。通卡支付公司的行为是商业性质的经营行为，基于法院公权力而形成的债权，孙雪梅贷款买房是为了生存所需，且唯一居住房屋，因开发商违约导致不能如期交房，现购房人居无定所，查封孙雪梅的房屋也势必产生社会矛盾，从公正角度、社会效果，都应该依法解除对孙雪梅所购买房屋的查封。据此，吉林市船营区人民法院（2016）吉0204执异114号执行裁定是正确的。第三人龙兴房地产公司未向本院陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了举证和质证，对各方当事人真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月10日，吉林省兴田置业有限公司（下称兴田置业公司）因企业经营周转向通卡支付公司借款人民币500万元，借款期限为14个月，约定利率标准为月利率30‰，兴田置业公司履行了支付借款的合同义务，兴田置业公司及保证人龙兴房地产公司等到期未能履行给付义务，通卡支付公司诉讼至本院，本院于2015年7月30日作出（2015）船民一初字第513号民事调解书，内容为:兴田置业公司给付通卡支付公司借款本金500万元及相应利息，龙兴房地产公司等保证人对兴田置业公司的给付义务承担连带清偿责任。调解书生效后，兴田置业公司、龙兴房地产公司等义务主体均未按调解书内容履行义务，通卡支付公司向本院申请强制执行。本院于2016年1月11日作出（2015)船执字第562号执行裁定书，查封龙兴房地产公司开发建设的坐落于舒兰市铁东街1780号龙兴罗兰圣菲A1号楼七套房产、1820号龙兴罗兰圣菲A7号楼八套房产、1866号龙兴罗兰圣菲A8号楼七套房产、2008号龙兴罗兰圣菲A19号楼五套房产，合计27套房产，查封冻结期限三年。另查明，2013年10月17日，孙雪梅与龙兴房地产公司签订舒兰龙兴罗兰圣菲项目房产认购协议书，认购书约定：孙雪梅自愿认购龙兴房地产公司开发的龙兴罗兰圣菲项目1期A8号楼房屋，建筑面积为115平方米，单价每平方米2800元；房屋价款32.2万元，首期付款28.98万元，余款3.22万元分期付款。同日，孙雪梅向龙兴房地产公司支付购房款6.98万元，2013年10月31日，孙雪梅向龙兴房地产公司交付购房款22万元（此款由孙雪梅在舒兰农商银行贷款取得），尚欠购房款24360元。龙兴房地产公司并未履行向孙雪梅交付房产的合同义务。本院2016年1月11日作出（2015)船执字第562号执行裁定所查封的龙兴房地产公司开发建设的坐落于舒兰市铁东街1866号龙兴罗兰圣菲A8号楼七套房产中包括孙雪梅所认购的龙兴罗兰圣菲项目1期A8号楼房屋。2016年7月7日，龙兴房地产公司与孙雪梅签订复工交房补充协议，约定：1、2016年7月10日复工，如不能按时办理入住手续，龙兴房地产公司赔偿孙雪梅违约金1万元，该赔偿款自购房尾款中抵扣，如不欠尾款，龙兴房地产公司以现金方式赔偿孙雪梅；2、2016年9月30日办理业主入住手续，如未能及时办理入住手续（龙兴房地产公司自2016年1月1日后按实际已交房款的日万分之三进行赔偿），如按时交工以上赔偿及本合同作废。如未按期交房，此协议及其它签订的协议同时生效，互不抵销。同日，龙兴房地产公司与孙雪梅签订补充协议，约定：1、舒兰龙兴罗兰圣菲1期项目交房时间为2016年9月30日(正式通水通电)；2、2015年7月31日前购房的，（1）出卖人按买受人实际已交房款每天0.01%的赔偿比例向买受人支付2014年9月30日至2015年7月31日期间的违约金；（2）出卖人按买受人实际已交房款每天0.02%赔偿比例向买受人支付2015年8月1日至2016年9月30日期间的违约金。经核算，龙兴房地产公司应赔偿孙雪梅违约金33588元，违约金以冲抵未交购房款方式支付。如2016年9月30日前交房，按实际交房日期计算违约金。如2016年9月30日不能交房，执行复工交房补充协议，违约金以冲抵未交房款方式支付。若买受人申请退房，出卖人给予原价收购，违约金及买受人所交的购房款10日内一次性返还。孙雪梅以案外人的身份对本院（2015)船执字第562号执行裁定不服，向本院提出书面异议，本院经审查，于2016年11月15日作出（2016）吉0204执异114号民事裁定书，裁定：一、案外人孙雪梅的异议成立；二、中止对坐落于舒兰市铁东街龙兴罗兰圣菲A8号楼房屋的执行。2016年11月21日，因办理网签，孙雪梅向龙兴房地产公司交纳房屋差价款12572元。舒兰市不动产登记中心出具的房屋登记信息查结果显示：截止到2016年11月2日未有孙雪梅的房屋登记信息。通卡支付公司认为船营区法院据以作出(2016)吉0204执异114号执行裁定的事实不清、证据不足、适用法律存在错误，遂提起本案诉讼。认定上述事实的证据有：（一）通卡支付公司提供的证据：1、涉案楼盘现场照片三张，证明涉案楼盘并未竣工，未通水电无法居住，孙雪梅并没有实际占有使用，没有取得物权；2、电话录音记录，证明龙兴房地产公司没有向电力公司提交相应的手续，小区没有供电无法居住，孙雪梅没有占有使用，没有取得物权；（二）孙雪梅提供的证据：1、龙兴罗兰圣菲项目认购协议书，证明2013年10月17日龙兴房地产公司将本案房屋卖给孙雪梅，并签订认购协议，约定了房屋面积，认购价格32.20万元，2016年1月16日被法院查封冻结，证明房屋买卖合同先与查封冻结；2、收据，证明2013年10月17日交购房款28.98万元，2016年11月21日孙雪梅已经交面积差价款12572元，共计302372元；3、补充协议，证明因龙兴房地产公司违反合同约定，没有按期交付房屋，因违约行为向孙雪梅支付赔偿金33588元，并承诺于2016年9月30日交付房屋，第三条约定违约金冲抵未交房款，孙雪梅已经全部交清了房款和未按期交房及办理网签，非孙雪梅过错；4、复工交房补充协议，证明龙兴房地产公司承诺一期于2016年7月10日复工，如未能办理入住手续，向孙雪梅赔偿违约金1万元，2016年9月30日办理业主入住手续，如未能办理入住手续，自2016年1月1日后按实房款的日万分之3进行赔偿，现截止2017年2月13日未给办理入住；5、房屋登记信息查询结果证明，证明孙雪梅名下仅有购买查封冻结的唯一居住房屋。本院认为：本院作出的（2016）吉0204执异114号执行裁定是否应当撤销，是否应当恢复对坐落于舒兰市铁东街龙兴罗兰圣菲小区1期A8号楼房屋的执行问题。孙雪梅在法院查封前就与龙兴房地产公司签订了合法有效的书面认购协议，交纳了购房款的90%，由于龙兴房地产公司延期交房造成购房人至今无法入住，非因买受人孙雪梅自身原因未办理过户登记。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”之规定，因此本院作出的（2016）吉0204执异114号执行裁定支持了无过错不动产买受人孙雪梅的异议请求，符合法律规定，本院作出的（2016）吉0204执异114号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，故本院对其异议请求予以支持并无不当。孙雪梅提出的案外人异议主张符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，其对涉案房屋的物权期待权足以排除强制执行，本院对通卡支付公司要求许可执行的诉讼请求不予支持。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十三条第（二）项之规定，判决如下：驳回原告吉林省通卡支付股份有限公司的诉讼请求。案件受理费100元由原告吉林省通卡支付股份有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 长 侯利平人民陪审员 李罕殊人民陪审员 王秀英二〇一七年五月十八日代理书记员 张 乐 关注微信公众号“”