（2017）沪0115民初25996号
裁判日期: 2017-05-18
公开日期: 2017-09-19
案件名称
万晓玲与上海我爱我家房地产经纪有限公司、林海房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
万晓玲,林海,上海我爱我家房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百一十五条；《中华人民共和国担保法》：第八十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初25996号原告：万晓玲，女，1957年5月15日出生，汉族，住江苏省东台市。委托诉讼代理人：周嘉平，上海喜睦律师事务所律师。被告：林海，男，1971��8月14日出生，汉族，住上海市长宁区。被告：上海我爱我家房地产经纪有限公司，注册地上海市松江区。法定代表人：陆斌斌，总经理。委托诉讼代理人：沙琛然，男。原告万晓玲诉被告林海(以下称第一被告)、上海我爱我家房地产经纪有限公司(以下称第二被告)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月5日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年4月26日公开开庭进行了审理。原告万晓玲的委托诉讼代理人周嘉平，第一被告林海、第二被告上海我爱我家房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人沙琛然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万晓玲向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的房地产买卖居间合同；2、判令被告返还原告定金人民币(以下币种同)5万元；3、诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1、判令两被告返还原告定金5万元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年10月16日，原、被告签订房地产买卖居间合同。约定原告购买第一被告位于上海市浦东新区峨山路XXX弄XXX号XXX室(以下称系争房屋)的房产，并定于2016年10月31日签订房屋买卖合同，合同争议由房产所在地人民法院管辖。同日，原告向被告支付定金5万元。现因原告不符合2016年3月24日上海市人民政府发布的《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》(以下简称《若干意见》)等限购政策，丧失购房资格，导致合同无法继续履行。另原告常居江苏，不了解上海的购房政策，第一被告在明知原告可能不具有购房条件下，与第二被告一起刻意隐瞒该限购政策。第二被告作为专业中介结构，利用原告不了解限购政策之际，在签订居间合同时，也刻意隐瞒该项政策，不主动核查原告的购房条件。两被告共同侵害了原告的知情权，致原告购房目的无法实现，应当承担连带责任。为维护自身合法权益，原告提出诉请如前。第一被告辩称，原告所述并非事实。2016年10月16日，经第二被告XX店工作人员居间联系撮合，原告与第一被告达成以总价680万元买卖第一被告名下系争房屋的意向。同日，三方签署了《房地产买卖居间合同》，原告支付了5万元定金。根据合同约定，双方应于2016年10月31日正式办理网签手续。据第二被告介绍，系争房屋的实际购买人是原告子女，日后网签和房产证过户时将具名为实际购房人，原告则是受人之托签署居间协议及支付定金。一周后，第二被告告知第一被告原告反悔不愿购房，并不再履行房产交易的后续环节。第一被告即要求第二被告做好原告的说服工作，应当依约履行合同的后���交易手续，否则属于违约，第一被告将按合同规定没收定金不予退还。之后的几天，第二被告又几次与第一被告电话联系，均表示原告坚持要毁约，但希望见面协商退还定金事宜。第一被告予以拒绝，并重申希望原告守约，否则将没收定金。然直至10月底网签的最后期限，原告始终未能履行合同规定的义务，导致违约。现第一被告认为：一、第一被告与原告通过第二被告居间签署的《房地产买卖居间合同》系具有法律约束力的合同，该合同无法继续履行的原因系原告毁约，理应承担违约责任；二、根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；三、公民个人是否具有购房资格，应当由自己进行审查，他人没有义务告知或审核其是否有购房资格。第一被告与原告素不相识，无法知晓其个人具体情况，亦无义务和责任对其购房资格和购买能力进行审核。原告作为具有履行民事责任的主体，理应明晰自己签署购房合同并支付定金后如果违约需要承担的责任和后果。购房者自身没有购房资格的原因导致合同无法履行的，购房者仍应承担违约责任；四、政府每一次发布的房产调控政策都是向全社会公开的信息，通过各大媒体均可查询。原告自身诉状中亦写明了《若干意见》早于该房产买卖合同签订半年多前已向社会公布，不存在被告对原告隐瞒的事实。综上，第一被告要求驳回原告的全部诉请。第二被告辩称，原告在庭审中已经明确变更诉讼请求是返还定金，而定金系由第一被告收取，第二被告并未收取过定金，故不同意原告的诉请。本院经审查认定事实如下：本案系争房屋的权利人登记在第一被告名下，建筑面积99.88平方米。2016年10月16日，由原告为乙方，��一被告为甲方，第二被告为丙方，签署了《房地产买卖居间合同》。该合同对系争房屋的买卖居间事宜做了具体约定，其中包括如下内容：一、(一)意向金：乙方为表示对丙方居间介绍该房屋之购买诚意，同意在2016年10月16日向丙方支付购房意向金人民币(大写)：伍万元整；……二、房屋基本情况：(一)房屋类型：住宅；(二)房屋地址：上海市浦东新区峨山路XXX弄XXX号XXX室，小区名称：XX小区，建筑面积99.88平方米(以产权证为准)；(三)权属情况：产权(房地产权证号：沪房地浦字(2003)第0701**号)；……三、成交条件：(一)成交价：人民币(大写)：陆佰捌拾万元整；……；四、……(二)若甲方同意按本合同第三条所述之成交条件签署本合同，则乙方同意丙方将该意向金作为定金(或定金的一部分)无息转交给甲方；……五、签约时间：甲、乙双方协议一致同意于本合同生效后于2016年10月31日前至浦东新区苗圃路XXX号签署《上海市房地产买卖合同》或类似合同，并依照所签署的《上海市房地产买卖合同》或类似合同所约定的时间前往该房屋所在地的房地产交易中心办理产权过户手续；甲、乙双方有义务在约定签署《上海市房地产买卖合同》或类似合同时限前与丙方确认具体签约时间及地点；六、甲、乙双方之义务及违约责任：……(五)若甲方在收取本合同约定的定金后，乙方反悔不履行本合同，则该定金由甲方没收……等内容。合同签订当日，原告按约向第二被告支付了意向金5万元，第二被告在第一被告同意并签署了上述合同后将原告支付的5万元转交第一被告，第一被告出具收据一份，载明：“兹收到万晓玲(买受方姓名)所支付的购买峨山路XXX弄XXX号XXX室房屋的定金人民币50,000元整(大写：人民币伍万元整)”。之后，原告曾通过第二被告多��向第一被告提出不再履约和要求返还定金，致使原告与第一被告未能按约签订《上海市房地产买卖合同》。现因三方就返还定金之事宜协商未果，原告诉至本院，提出诉请如前。另查明，自2011年1月起至2016年3月期间，上海市人民政府相继出台了相关房地产市场调控政策。庭审中，原告坚持诉讼请求并认为两被告刻意隐瞒了上海市住房限购政策，共同侵害了原告的知情权，致原告购房目的无法实现，应当承担共同偿还定金责任。第一被告表示导致合同未能继续履行是原告没有依约履行合同义务，且第一被告并无审查原告购房资格的义务；第二被告则表示虽无证据但确实曾明确告知原告其属于上海市住房的限购对象，原告亦曾明确表示其非实际购房人，购买系争房屋是为其子做婚房，待网签及过户时将具名为其子或媳。且上海市的住房限购政策系���共性政策，包括原告在内的所有人均可用各种方式了解并知晓，故不同意原告的诉讼请求。因双方争议较大，致调解未果。以上事实，由原告提供的《房地产买卖居间合同》、《上海市房地产权证》、《收款收据》、《收据》及庭审笔录等在案佐证。本院认为，原告与两被告签订了《房地产买卖居间合同》后，第二被告按约将原告交付的意向金5万元转交第一被告，该5万元的性质已按合同的约定转化为购房定金，根据法律规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。本案中，原、被告间约定了由原告向第一被告给付定金作为担保，现原告不履行约定的签约义务，理由却是其不知晓《若干意见》这一限购政策。然2016年3月25日上海市人民政府���台的《若干意见》是对全社会公布的，而早在2011年1月即有相关政策对非沪籍居民家庭购房作出一定的限制，公众可通过各种媒介渠道查询相关内容。同时，近年来各地政府频频出台房市调控政策，故购房者对当下的限购政策应有清楚地认识和把握。本案的《房地产买卖居间合同》签订于2016年10月16日，晚于2016年3月25日实施的限购政策，原告在此期间完全可以通过各种渠道知晓、理解《若干意见》中的相关内容并在签订合同前比照新政予以慎重考量。原告未在履行谨慎审查义务的情况下即与被告签约，之后又以非上海市居民不了解住房限购政策，两被告刻意隐瞒该政策为由不履行合同义务，显属违约，原告对此理应承担违约责任而无权要求两被告共同返还定金5万元。综上所述，原告要求两被告共同返还定金5万元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。��照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告万晓玲要求被告林海、上海我爱我家房地产经纪有限公司返还定金人民币5万元的诉讼请求。案件受理费人民币1,050元，减半收取计人民币525元，由原告万晓玲负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 洪 云二〇一七年五月十八日书记员 褚晓琴附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。二、《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 来源：百度搜索“”