（2016）粤1721民初1267号

裁判日期: 2017-05-18

公开日期: 2018-08-01

案件名称

刘正结与柯润萍房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

阳西县人民法院

所属地区

阳西县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

刘正结,柯润萍,杨敬

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百零七条

全文

广东省阳西县人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1721民初1267号原告：刘正结，男，汉族，1976年3月2日出生，住广东省阳西县。委托代理人：翁文崧，广东真智律师事务所律师。被告：柯润萍，女，汉族，1984年10月6日出生，户籍地广东省阳西县，经常居住地广东省花都区。委托代理人：梁显军，广东广信君达律师事务所律师。第三人：杨敬，女，汉族，1983年10月31日出生，住江西省贵溪市。委托代理人：翁文崧，广东真智律师事务所律师。原告刘正结诉被告柯润萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月22日立案。审理中，被告柯润萍在提交答辩状期间对管辖权提出异议，认为本案应由被告经常居住地法院（广州市花都区人民法院）审理。本院经审查裁定：驳回被告柯润萍对本案管辖权提出的异议。被告柯润萍不服上述裁定，向阳江市中级人民法院提出上诉。阳江市中级人民法院经审查后，作出（2016）粤17民辖终97号民事裁定书，裁定：驳回上诉，维持原裁定。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告刘正结、第三人杨敬共同的委托代理人翁文崧、被告柯润萍的委托代理人梁显军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘正结诉称：2014年7月26日、9月2日，原告通过与阳江市粤丰投资有限公司签订两份《商铺租赁合同书》取得位于阳西县中阳大道中阳商业街D149-D155号商铺五年的使用权。原告取得该商铺的使用权后立即进行装修使用。2015年11月18日，原告与被告经协商一致后以第三人杨敬的名义将该商铺按装修现状和原租赁条件以130000元转租给被告经营使用，签订《转让合同》，约定原有保证金在合同期满后原告向物业收回，转让费分三次付清，合同签订后先付50000元，2016年2月5日前付40000元。签订合同后，原告依约将店铺按现状交付给被告使用，而被告却分多次支付第一期50000元转让费。2015年12月17日，原告与被告按以上约定的内容重新签订《店铺转让合同》。第二次付款期满时，被告也没有能按约定支付第二期转让费。经原告及杨敬要求付清转让费后，被告才分别在2016年2月5日支付20000元，3月1日支付3000元。无论原告怎样催被告付清尚欠57000元的转让费，被告都说迟点再给，然而被告每次都违背诺言。原告被迫委托律师于2016年6月12日向被告发出律师函，要求被告在2016年6月20日前付清欠款。否则，原告有权解除合同。被告在2016年6月13日收到律师函后也拒不履行付款义务。原告与被告自愿签订的《店铺转让合同》是合法有效的，但被告迟延履行付款债务，已构成违约，经原告催告后在合理期限内仍未履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条和第九十七条的规定，原告可以解除与被告签订的《店铺转让合同》，并要求被告将商铺按现状（包括装修、装饰、设备）返还给原告。为此，原告诉至法院，请求判令：一、解除原告与被告于2015年11月28日、2015年12月17日分别签订的《转让合同》、《店铺转让合同》；二、被告立即将阳西县中阳大道中阳商业街D149-D155号商铺按现状（包括装修、装饰、设备）返还给原告使用；三、本案诉讼费用由被告承担。原告刘正结在举证期限内向本院提交的证据有：1、2014年7月26日签订的《商铺租赁合同书》一份；2、2014年9月2日签订的《商铺租赁合同书》、《店铺转让合同》各一份；3、邮政快递单、律师函、邮政快递查询单各一份。被告柯润萍辩称：租赁合同是双方合同，转租人的义务包括保证转租合同的合法及有效，转租人隐瞒其未取得原出租人同意的事实直接导致了转租合同的法律效力存在不确定。转租人无法提供租赁场地的使用证明，也无法要求原出租人配合提供场地使用证明，无法完成合同里面约定的协助办理工商营业执照、税务及相关证件的合同主要义务，显然已经构成了重大违约。原告违约在先，直接导致了被告基于同时履行抗辩权及不安履行抗辩权之下行使的暂停或拒绝支付合同进度款。被告的行为属于合同法上的自助救济，显然不构成违约，不应承担违约责任。被告在签订合同后已经按照合同约定支付了部分合同款项，但是在提供合法有效租赁后存在障碍情况下，原告经被告多次催促仍然未能照合同排除合同的障碍，合同无法继续履行的过错显然在于原告方。合同签订后被告无法取得工商营业执照的根本原因在于原告没有履行涉案合同的第四条关于协助办理工商营业执照等证件的合同义务。事实上合同签订后由于没有营业执照，被告无法正常使用涉案租赁物进行经营，原告未依法提供适格的租赁物。被告柯润萍在举证期限内向本院提交的证据有：1、律师函一份；2、邮政快递单一份；3、《次承租通知书暨确认转租有效请求书》一份。第三人杨敬在举证期限内向本院提交的证据有：身份证（复印件）一份。经审理查明：阳西县中阳大道中阳商业街D149、D150、D151、D152、D153、D155属阳江市粤丰投资有限公司所有。2014年7月26日，阳江市粤丰投资有限公司与原告刘正结签订一份《商铺租赁合同书》，约定：甲方（阳江市粤丰投资有限公司）将阳西县中阳大道中阳商业街D149、D150、D151、D152出租给乙方（刘正结）；商铺的经营人只限于本合同书的乙方，未经甲方书面同意，乙方转租或以承包等其他形式变相转租、转借属违约；租赁期限为5年，即从2014年7月25日至2019年7月25日止；本合同书签订之日，乙方需要向甲方一次性支付保证金8000元履行本合同。2014年9月2日，阳江市粤丰投资有限公司与原告刘正结另签订一份《商铺租赁合同书》，约定：甲方（阳江市粤丰投资有限公司）将阳西县中阳大道中阳商业街D153、D155出租给乙方（刘正结）；商铺的经营人只限于本合同书的乙方，未经甲方书面同意，乙方转租或以承包等其他形式变相转租、转借属违约；租赁期限为5年，即从2014年8月4日至2019年8月4日止；本合同书签订之日，乙方需要向甲方一次性支付保证金4000元履行本合同。2015年11月18日，第三人杨敬与被告柯润萍签订一份《转让合同》，双方约定：甲方（杨敬）于2015年11月18日转让位于未来城商业街D149-D155卡商铺（即上述阳江市粤丰投资有限公司所有的位于阳西县中阳大道中阳商业街D149、D150、D151、D152、D153、D155）共六间，按原合同条件下承租，装修转让费130000元，按现状装修，店面使用权归乙方（柯润萍）所有，本店原有保证金合同期满后甲方自己与物业收回，转让费分三次付清，合同签订后先付50000元，2016年2月5日之前付40000元，2016年3月5日前付40000元结清。2015年12月17日，因第三人杨敬并非上述商铺的承租方，原告刘正结和被告柯润萍重新签订一份《店铺转让合同》，双方约定：甲方（刘正结）将位于未来城商业街D149-D155卡商铺转让给乙方（柯润萍）使用，并保证乙方同等享有甲方在原由房屋租赁合同中所享有的权利与义务；甲方原已签订了租赁合同，租期于2014年7月25日至2017年7月25日止；转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备全部归乙方所有，按原合同条件下承租，装修转让费共计130000元，本店原有保证金合同期满后甲方自己与物业收回，转让费分三次付清，合同签订后先付50000元，2016年2月5日之前付40000元，2016年3月5日前付40000元结清；甲方应协助乙方办理该店铺的工商营业执照、税务及相关证件，但相关费用由乙方负责；如甲方转让店面前另有隐情，导致乙方无法正常营业，乙方有权解除合同并要求甲方退还转让费及经济损失。合同签订后，被告柯润萍先后向原告刘正结交付了租金73000元，余款没有交付。2016年6月12日，原告刘正结向被告柯润萍发出《律师函》，要求被告柯润萍务必于2016年6月20日前支付拖欠的租金57000元。2016年6月22日，被告柯润萍向原告刘正结发出《律师函》，被告柯润萍称原告刘正结未按合同约定提供场地使用证明协助办理工商营业执照、税务及相关证件，且原告作为转租人应确保转租合法有效，其违法行为致使柯润萍无法开展正常经营活动，致使柯润萍行使不安履行抗辩权而停止继续支付合同款项，同时要求原告在收到律师函5天内协助办理营业执照和税务登记等手续。原、被告故而产生纠纷，原告向被告催收租金无果，遂诉至本院。庭审中，原、被告及第三人均确认第三人杨敬与被告柯润萍于2015年11月18日签订的《转让合同》已变更为原告刘正结和被告柯润萍于2015年12月17日签订的《店铺转让合同》；第三人明确表示放弃对被告请求返还商铺的请求权，并将该请求权交由原告行使；被告陈述其占有店铺后没有对店铺进行装修或其他添附。上述事实，有《商铺租赁合同书》、《店铺转让合同》、邮政快递单、律师函、邮政快递查询单、《次承租通知书暨确认转租有效请求书》、身份证以及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原告刘正结与被告柯润萍签订的《店铺转让合同》系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方当事人应当恪守并全面履行各自义务。合同签订后，原告已按照合同的约定将涉案房屋交由被告使用，被告在租赁期限内理应依约支付相应的租金。被告签订合同后，仅支付了部分租金，尚余57000元未付。原告据此于2016年6月12日发函催告被告应在2016年6月20日前履行支付义务。与此同时，被告以原告未能协助办理工商营业执照、税务及相关证件影响经营为由，拒不支付租金，并催告原告在收到函件后的5天内协助办理相关证件，双方经对方催告后没有履行各自的义务，且原、被告双方对对方是否能继续履行合同义务存在猜疑，故而影响了合同的继续履行，致使合同目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，故原告请求解除双方于2015年12月17日签订的《店铺转让合同》，本院予以支持。对于2015年11月18日第三人杨敬与被告柯润萍签订的《转让合同》，因原告刘正结并非该合同的当事人，且第三人杨敬亦没有在本案中提出解除该份合同的请求，根据合同相对性，原告请求解除该合同于法无据，本院不予支持。被告陈述其占有店铺后没有对店铺进行装修或其他添附，此为对己方不利陈述，没有违反法律的相关规定，本院予以确认。原、被告双方签订的《店铺转让合同》解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，承租人应当返还租赁房屋，且被告亦陈述其没有对该房屋进行装修或添附，故原告请求被告返还租赁房屋，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：一、解除原告刘正结与被告柯润萍于2015年12月17日签订的《店铺转让合同》；二、限被告柯润萍在本判决发生法律效力之日起三十日内腾迁出阳西县中阳大道中阳商业街D149、D150、D151、D152、D153、D155商铺，并返还给原告刘正结；三、驳回原告刘正结的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1225元，由被告柯润萍负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审　判　长　　简晓华人民陪审员　　许广湛人民陪审员　　陈世永二〇一七年五月十八日书　记　员　　陈　思 微信公众号“”