（2017）皖1821民初527号
裁判日期: 2017-05-18
公开日期: 2017-06-26
案件名称
陈树良与朱莹、李红琴房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
郎溪县人民法院
所属地区
郎溪县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈树良,朱莹,李红琴
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零九条，第一百一十四条第一款，第二百二十六条，第二百二十七条，第二百二十九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
安徽省郎溪县人民法院民 事 判 决 书（2017）皖1821民初527号原告：陈树良，男，1963年6月28日出生，汉族，住安徽省郎溪县。委托诉讼代理人：岑家龙，安徽明和律师事务所律师。被告：朱莹，女，1986年2月12日出生，汉族，住安徽省郎溪县。被告：李红琴，女，1972年1月7日出生，汉族，住安徽省郎溪县。原告陈树良与被告朱莹、李红琴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月10日立案受理，依法由审判员谈涛适用简易程序独任审判，于2017年4月19日公开开庭进行了审理。原告陈树良及委托诉讼代理人岑家龙到庭参加了诉讼。被告朱莹、李红琴经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。陈树良向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2011年10月28日订立的《租房合同》，被告将所承租的位于郎溪县××购物广场××、××号商住房返还给原告；2、被告从2015年3月20日起按20000元/年支付原告租金至合同解除之日（扣除已支付的12000元），并对拖欠的租金从2017年1月1日起按月利率2%支付滞纳金至租金付清之日；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：2015年3月20日，原告在郎溪县法院对被执行人赵章富位于郎溪县××购物广场××、××号商住房的拍卖中，以121万的最高价竞得上述房产。根据郎溪县法院（2015）郎恢执字第16-1号《执行裁定书》取得了该二套房屋的所有权及其他相关权利，并于2015年11月11日在郎溪县房地产管理局办理了房屋产权登记，房地产权证号分别为郎房地权证建平字第××、15××40号。案涉房屋在拍卖前，两被告因合伙经营饭店需要，于2011年10月28日以朱莹名义与原房屋所有人赵章富就案涉房屋订立了《租房合同》，合同约定：租赁用途为饭店之用，不得擅自另作他用；租赁期限从2011年10月28日至2017年10月27日，每年租金为20000元；付款方式为一年一付，每年租金必须提前15天内付清；承租方必须依约交付租金，如有拖欠，出租方每天按租金拖欠部分的2%加收滞纳金，并有权追回承租方所欠的租金和提前解除合同收回房屋；租赁期间内，承租方如中途让与他人转住（用），需经出租方同意，不得私自转租。原告在取得案涉房屋所有权后，被告一直未交纳房租，原告从房屋使用人处得知，被告已将案涉房屋转租。在郎溪法院的催促下，李红琴于2016年12月支付部分租金12000元，剩余部分至今未付。朱莹、李红琴未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈树良向本院提交证据有：1、郎溪县人民法院（2015）郎恢执字第16-1号执行裁定书、房地产权证，证明2015年3月20日，原告在郎溪县人民法院对被执行人赵章富位于郎溪县××购物广场××、××号商住房的拍卖中，以121万元的最高价竞得了上述房屋的所有权及相应的其他权利，并于2015年11月11日在郎溪县房地产管理局办理了房屋产权登记；2、租房合同，证明案涉房屋拍卖前，两被告因合伙经营饭店之需要，于2011年10月28日以朱莹名义与原房屋所有人赵章富订立《租房合同》，承租了案涉房屋；该《租房合同》的内容包括租赁房屋的状况、租赁用途、租期、租金及支付方式、违约责任等。朱莹、李红琴未到庭质证，未向本院提交证据。本院对陈树良所举证据，经审查综合分析认为：上述证据形式要件合法，内容真实并与本案的审理有关联，系有效证据，具有证明力，能够支持证明对象成立，本院对上述证据及证明对象均予以采信。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：赵章富原系郎溪县××购物广场××、××号商住房所有人。2011年10月28日，赵章富与朱莹因上述房屋租赁订立了一份《租房合同》，合同约定：租赁用途为饭店之用，不得擅自另作他用；租赁期限从2011年10月28日至2017年10月27日，每年租金为20000元；付款方式为一年一付，每年租金必须提前15天内付清；承租方必须依约交付租金，如有拖欠，出租方每天按租金拖欠部分的2%加收滞纳金，并有权追回承租方所欠的租金和提前解除合同收回房屋；租赁期间内，承租方如中途让与他人转住（用），需经出租方同意，不得私自转租。2015年3月20日，在郎溪县法院对被执行人赵章富案涉商住房的拍卖中，陈树良竞拍取得上述房产，根据郎溪县法院（2015）郎恢执字第16-1号《执行裁定书》取得了房屋的所有权及其他相关权利，并于2015年11月11日在郎溪县房地产管理局办理了房屋产权登记，房地产权证号分别为郎房地权证建平字第××、15××40号。陈树良在取得案涉房屋所有权后，李红琴于2016年12月支付租金12000元。朱莹对剩余房租至今未付。本院认为：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。出租人赵章富与承租人朱莹签订的《租房合同》合法有效。在租赁期间，陈树良通过拍卖取得案涉房屋的所有权，依法承继原租赁合同中出租人的权利义务，朱莹应按照合同约定向陈树良履行支付租金的义务。在陈树良取得案涉房屋所有权后，朱莹未能按合同约定“一年一付”方式向陈树良履行支付租金义务，其行为构成根本违约，应承担相应的违约责任。陈树良依法享有解除租赁合同的权利；合同解除后，朱莹承担返还租赁物的义务。陈树良关于解除租房合同及返还租赁房屋的诉请符合相关法律规定，本院依法予以支持。陈树良于2015年3月20日通过竞拍拍得案涉房屋。租赁合同约定“每年租金为20000元，一年一付”。朱莹应当在每届满一年时支付即分别应于2016年3月19日和2017年3月19日支付当年的房屋租金。陈树良于2016年12月份收取租金12000元，朱莹尚欠2015年3月20日至2016年3月19日期间租金8000元；2016年3月20日至2017年3月19日期间租金20000元；根据合同约定，朱莹对逾期支付的租金部分依法承担支付违约金。另朱莹还应按20000元÷12月＝1666.6元／月的租金标准，支付2017年3月20日至合同解除之日期间租金。陈树良关于支付租赁费及违约金的诉请符合相关法律规定，本院依法予以支持；违约金根据逾期支付金额、逾期时间及相关标准予以确定。陈树良未能提交证据证明李红琴系案涉租房合同的承租人，陈树良关于李红琴作为被告共同承担民事责任的诉请无事实依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除案外人赵章富与被告朱莹于2011年10月28日签订的《租房合同》；二、被告朱莹于本判决生效之日起三十日内向原告陈树良返还位于郎溪县建平镇九泓购物广场13幢103号、104号房屋；三、被告朱莹于本判决生效之日起十日内一次性向原告陈树良支付租赁费28000元及违约金（计算方式：其中8000元从2017年1月1日起，20000元从2017年3月20日起；均按月利率2%计算至本判决确定给付之日止）；四、被告朱莹于本判决生效之日起十日内一次性向原告陈树良支付2017年3月21日起至《租房合同》解除之日止期间的租金（计算标准为1666.6元／月）；五、驳回原告陈树良的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费500元，减半收取250元，由被告朱莹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审判员 谈涛二〇一七年五月十八日书记员 汪诚 来源：百度“”