（2016）粤1972民初10546号

裁判日期: 2017-05-18

公开日期: 2018-04-19

案件名称

林清忠与东莞市镇龙房地产开发有限公司、东莞市陶然居房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

东莞市第二人民法院

所属地区

东莞市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

林清忠,东莞市镇龙房地产开发有限公司,东莞市陶然居房地产开发有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百二十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条

全文

广东省东莞市第二人民法院民事判决书（2016）粤1972民初10546号原告：林清忠，男，汉族，1981年2月6日出生，住福建省安溪县，委托代理人：黄乐声，东莞市启明律师事务所律师。委托代理人：高欢胜，东莞市启明律师事务所律师。被告：东莞市镇龙房地产开发有限公司。住所地：广东省东莞市长安镇长青街*座***号。统一社会信用代码：914419007657396405。法定代表人：陈伟球。被告：东莞市陶然居房地产开发有限公司。住所地：广东省东莞市长安镇咸西社区办公楼。组织机构代码为77622882-X。法定代表人：王耿松，该公司总经理。委托代理人：余前远，广东万言律师事务所律师。委托代理人：黄娟，广东万言律师事务所实习律师。原告林清忠诉被告东莞市镇龙房地产开发有限公司（以下简称“镇龙公司”）、被告东莞市陶然居房地产开发有限公司（以下简称“陶然居公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月21日受理后，被告陶然居公司在答辩期内提出管辖权异议，经本院审理后裁定驳回其异议。被告陶然居公司不服，提起上诉。广东省东莞市中级人民法院终审裁定驳回上诉，维持原裁定。本案依法由审判员陈波适用简易程序独任审判，于2017年4月6日公开开庭进行了审理。原告林清忠的委托代理人高欢胜以及被告陶然居公司的委托代理人余前远、黄娟到庭参加了诉讼，被告镇龙公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林清忠诉称：原告与被告镇龙公司于2011年5月4日签订一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告镇龙公司购买位于东莞市长安镇陶然豪园4#、5#住宅楼1单元804号房屋。房屋总价款为1050000元，分期支付，其中首期款于合同签订后付清，余款通过银行按揭支付。《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2009年12月31日前将验收合格的商品房交付给买受人。该合同第十五条约定：因出卖人的原因导致买受人无法申请办理产权登记的，买受人有权解除合同，无论买受人是否解除合同，买受人均可按照已付房价款的每日万分之一要求出卖人支付违约金（期限从法定办证期限届满后90日计至合同解除日或实际办证日）。合同签订后，原告向被告镇龙公司支付了房屋价款、房屋契税、维修基金、房产证代办费等所有费用；被告镇龙公司于2011年5月11日向原告交付了房屋，但由于被告镇龙公司的原因造成原告不能在约定期限内领取所购房屋的《房地产权证》；直至2015年2月13日，原告才取得东莞市房地产权登记机关核发原告所购房屋的《房地产权证》。综上，原告与被告镇龙公司签订的《商品房买卖合同》，主体适格、内容合法，具有法律约束力，双方应全面履行合同约定的义务。原告已经按约履行合同义务，由于被告镇龙公司的原因导致原告不能在法定期限内领取所购房屋的《房地产权证》，该公司已经构成违约，应当按照《商品房买卖合同》第十五条的约定向原告支付延期办理房地产权证的违约金。被告陶然居公司与被告镇龙公司约定合作开发涉案商品房，并且被告陶然居公司也有作为出卖人参与收取相关款项等行为，故亦属于陶然豪园商品房的开发商，对外应与被告镇龙公司承担连带责任。为了维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1.被告镇龙公司支付逾期协助办理不动产权证书的违约金共计125265元；2.被告镇龙公司承担本案诉讼费、保全费；3.被告陶然居公司对上述1、2项诉讼请求承担连带责任。被告陶然居公司辩称：从合同看，被告陶然居公司并非与原告签订合同的相对方，并非本案适格主体，应驳回原告对被告陶然居公司的诉请。退一步说，根据民法通则第135条的规定，诉讼时效为两年，本案被告逾期办证九十日起算，已经超过诉讼时效。况且，被告曾委托深圳市鼎诚物业管理有限公司于2014年7月18日向业主发出关于办理房产证的通知，明确告知尚未办证的业主携带相关资料前往被告处办理房产证，但原告怠于行使自己的权利，未及时提交资料，其应当为此承担不利后果。而且，从物业公司通知的期限内起算至原告起诉之日，也超过了诉讼时效，应当驳回原告的诉请。被告镇龙公司未提出答辩意见，亦未向本院提交证据或提出质证意见。经审理查明：原告林清忠作为买受人，被告镇龙公司作为出卖人，双方于2011年5月4日签订一份《商品房买卖合同》，约定林清忠购买镇龙公司位于东莞市××然××＃、××＃住宅楼××单元××号房屋，套内建筑面积为123.57平方米，房屋总价款为1050000元，分期支付，其中首期款于合同签订前付清，余款通过银行按揭支付。合同第八条约定，出卖人应当在2009年12月31日前将验收合格的商品房交付给买受人。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，自法定的办理产权登记的期限届满后超过90日，因出卖人的原因导致买受人无法申请办理产权登记的，买受人有权解除合同。无论买受人是否解除合同，买受人均可按照已付房款的每日万分之一要求出卖人支付违约金（期限从法定办证期限届满后90日计至合同解除日或实际办证日）。”合同签订之日，林清忠支付了房屋首期款315000元及“代收费用”3663元。合同签订后，林清忠通过银行按揭贷款的形式支付房款余额735000元并支付了契税31500元、住房维修资金6124.8元。其后，镇龙公司交付案涉房屋给林清忠。对于交楼时间，原告主张其是在2011年5月11日交付，为此，其提交一份由陶然豪园物业管理处深圳市鼎诚物业管理有限公司东莞分公司（以下简称“鼎诚物业公司”）出具的《收款收据》予以佐证，显示其已经收到了陶然豪园4-804房2011年6月至8月物业管理费1057元。被告陶然居公司对原告主张的交楼时间不持异议。2015年2月13日，案涉房屋办理了房地产权证。林清忠认为，案涉合同约定镇龙公司负有办理房产证之义务，况且镇龙公司实际也收取了林清忠代办费用，现镇龙公司未在合同约定的时间内办证，已构成违约，应当承担违约责任。林清忠为此诉至本院，请求判如所请。另，部分陶然豪园商住区业主因两被告逾期办证提起的系列商品房销售合同纠纷案件的民事判决书现已生效，其中查明“陶然豪园商住区开发项目是由镇龙公司与陶然居公司共同合作开发。二者于2005年7月5日经律师见证签署合作开发的《协议书》，约定陶然居公司出资80%，镇龙公司出资20%。同年9月14日，东莞市发展和改革局以东发改（2005）927号文件同意二者合作开发。同年11月17日，陶然居公司以其陆续安置随军家属就业为由申请减免营业税、城建税、教育费附加等。2006年4月11日，东莞市地方税务局长安税务分局在《安置就业税收优惠申请表（资格认定）》中审核同意减免陶然居公司2005年11月份至2008年11月份期间相关税费。此外，东莞市国家税务局于2006年5月8日以东国税函（2006）75号批复同意免征陶然居公司2005年至2007年企业所得税。2013年3月11日，东莞市地方税务局向长安税务分局发出东地税函（2013）24号《关于陶然豪园项目减免税问题的批复》，以陶然豪园项目的立项申请单位、土地使用权人、大确权权属单位均为镇龙公司为由，认定陶然豪园项目的建设单位为镇龙公司，故该项目销售不动产相关的营业税、企业所得税、土地增值税等税种均应由镇龙公司申报缴纳，而镇龙公司不适用相关随军家属就业的税收减免政策。镇龙公司和陶然居公司提出，陶然豪园内属于原减免税费范围的共计195户，此部分税费问题正在协调当中，故相关税费至本案一审庭审辩论时尚未缴纳。也基于此原因，税务部门未能开具相关完税证明，致使镇龙公司无法向业主开具办理房产证所需之购房发票和证明文件。至于以上195户之外，被告主张已缴清税费，但因税务部门需与前195户税费问题捆绑处理而亦未开具完税证明，致使镇龙公司无法开具办证所需之发票及证明文件。镇龙公司和陶然居公司认为，税务部门对陶然豪园195户实施减免税费政策后又取消减免，对195户以外因捆绑处理而不开具完税证明，以及业主本身怠于申请和配合办证程序，是导致房产证未能完成办理的直接原因。”另案中还认定，“镇龙公司于2012年2月17日取得《商品房屋产权权属证明书》，故镇龙公司未在合同约定的期间内进行大确权并报产权登记机关备案。”另外，关于违约金，林清忠主张从实际交房即2011年5月11日后180天起按每日万分之一计至实际办证之日即2015年2月13日。陶然居公司对此提出了诉讼时效的抗辩，并提交一份由鼎诚物业公司于2014年7月18日出具的《关于办理房产证的通知》，其认为鼎诚物业公司已经于2014年7月18日告知各业主尽快办理房产证，故系原告怠于行使权力，如需支付违约金，应计算至2014年7月30日。被告陶然居公司主张该通知书张贴在涉案小区电梯内，但对此未能提供证据予以证明，原告亦当庭否认曾收到该通知。另，原告于诉讼过程中请求保全被告镇龙公司及陶然居公司价值125265元的财产，中国平安财产保险股份有限公司东莞分公司为该财产保全提供担保。本院经审查后予以同意，并裁定予以执行。以上事实，有《商品房买卖合同》、收款收据、《见证书》、房产证、东莞市发展和改革局文件、收款收据、契税完税证明、住宅专项维修资金专用收据、发票联、《关于办理房产证的通知》以及本案庭审笔录等附卷为证。本院认为：被告镇龙公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证和抗辩的权利。本案为房屋买卖合同纠纷。原告林清忠与被告镇龙公司签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应受合同条款的约束。本案争议焦点为：第一，原告之诉请是否已超过诉讼时效；第二，镇龙公司是否存在逾期办证的违约行为，如存在，其违约责任应如何确定；第三，被告陶然居公司是否应对镇龙公司的债务承担连带清偿责任。关于第一个争议焦点。我国法律规定诉讼时效为两年，从当事人知道或应当知道权利受到侵害之日起算。逾期办证违约金作为债权请求权，适用诉讼时效规定。案涉合同约定逾期办证违约金以日为单位累计计算，此为卖方逾期办证时买方可以主张的违约金债权的计算方法，属于没有履行期限的整体债务，该债务最迟应当在实际办证或解除合同之日履行。现案涉房屋的实际办证日期为2015年2月13日，林清忠系在2016年9月21日提起本案诉讼，并未超过法律规定的两年诉讼时效。陶然居公司提出的时效抗辩不成立，本院不予采信。关于第二个争议焦点。根据鼎诚物业公司出具的《收款收据》，鼎诚物业公司于2011年5月11日收取了原告2011年6月-8月的物业管理费用，现原告主张其于2011年5月11日收楼，被告陶然居公司对此亦不持异议，故本院认定案涉房屋已于2011年5月11日进行交付。被告镇龙公司作为商品房的出卖人，有协助办证的义务，其应在合同约定的期限内办理大确权以及向买受人出具办证所需的相关资料。首先，案涉房屋买卖合同第十五条约定了出卖人应在商品房交付使用后60日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。而案涉房屋于2011年5月11日交付使用，镇龙公司于2012年2月17日才取得《商品房屋产权权属证明书》，故镇龙公司未在合同约定的期间内进行大确权并报产权登记机关备案，明显存在逾期办证的违约行为，因此，原告要求镇龙公司承担逾期办证的违约责任，有事实和法律依据，本院予以支持。案涉合同第十五条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，自法定的办理产权登记的期限届满后超过90日，因出卖人的原因导致买受人无法申请办理产权登记的，买受人可按照已付房款的每日万分之一要求出卖人支付违约金（期限从法定办证期限届满后90日计至合同解除日或实际办证日）。根据该条款，原告主张逾期办证违约金以其已付清房款的全额1050000元为基数，按每日万分之一的标准，从房屋交付（2011年5月11日）后180天即2011年11月8日计至实际办证之日即2015年2月13日止，符合双方合同约定及法律规定，本院予以支持，被告镇龙公司应向原告支付逾期办证违约金为125265元（1050000元×1193天×0.1‰）。虽被告陶然居主张违约金应计算至2014年7月30日，但其未能举证证明《关于办理房产证的通知》的送达情况，且原告亦否认曾收到该通知，故其主张系原告怠于行使权利，本院不予采信。关于第三个争议焦点。虽然案涉商品房买卖合同是镇龙公司与林清忠签订，但实际上案涉房地产项目是陶然居公司与镇龙公司共同合作开发，根据《协议书》的内容可知，双方在合作开发的过程中共同投资、共享利润、共担风险。而且，在涉案小区的系列案件中，陶然居公司在首期款收据加盖财务专用章、作为收款方开具房款收费发票以及以保证人及开发商身份在住房贷款合同上盖章等行为可以表明，陶然居公司在商品房销售过程中以出卖人的身份行使权利及履行义务。因此，本院认定陶然居公司与镇龙公司为案涉楼盘共同开发商，陶然居公司应对镇龙公司因逾期办证的违约责任而产生的债务承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理民事案件诉讼时效制度若干问题的规定》第六条，《最高人民法院关于人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和第一百四十四条的规定，判决如下：限被告东莞市镇龙房地产开发有限公司、东莞市陶然居房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告林清忠支付逾期办证的违约金125265元。如果被告未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1403元和保全费1146元，由被告东莞市镇龙房地产开发有限公司、东莞市陶然居房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审判员　陈　波二〇一七年五月十八日书记员　邓秀琳附：相关的主要法律条文（节选）《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。《最高人民法院关于审理民事案件诉讼时效制度若干问题的规定》第六条未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。《最高人民法院关于人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。微信公众号“”