（2017）皖15民终603号

裁判日期: 2017-05-18

公开日期: 2017-07-04

案件名称

安徽万特投资发展有限公司、安徽万特投资发展有限公司六安分公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

安徽省六安市中级人民法院

所属地区

安徽省六安市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

安徽万特投资发展有限公司,安徽万特投资发展有限公司六安分公司,张金平

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

安徽省六安市中级人民法院民事判决书(2017)皖15民终603号上诉人（原审被告）：安徽万特投资发展有限公司，住所地安徽省蚌埠市永平街64号，统一社会信用代码91340300670915568Q。法定代表人：方荣坚，该公司经理。上诉人（原审被告）：安徽万特投资发展有限公司六安分公司，住所地安徽省六安市解放中路明珠广场丽景苑1707号，统一社会信用代码913415000501859630。负责人：陈育良，该分公司董事长。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：李登宏，安徽大别山律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张金平，男，汉族，1975年12月16日出生，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：叶ＸＸ，浙江泽大（乐清）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴岩银，浙江泽大（乐清）律师事务所律师。上诉人安徽万特投资发展有限公司（以下简称万特公司）、安徽万特投资发展有限公司六安分公司（以下简称万特公司六安分公司）因与被上诉人张金平房屋买卖合同纠纷一案，不服六安市裕安区人民法院于2016年12月30日作出的（2016）皖1503民初4697号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。万特公司、万特公司六安分公司上诉请求：1.撤销原判第一、二、三项，维持原判第四项，或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费由张金平负担。事实和理由：一、一审法院在双方签订的《安徽万特投资发展有限公司六安分公司解放路地下商业街商铺托管协议》（以下简称商铺托管协议）未解除撤销的情况下，判决解除房屋买卖合同明显错误，应予纠正。二、从事实上讲，一审法院认定解除合同的理由均不能成立，依法应予纠正改判。首先，张金平在购买房产时，对于购买时的房产现状知情，其公司无需在2015年5月31日向其交付，张金平对此清楚无异议；其次，其公司无转移房屋产权并登记至张金平名下以及为张金平办理房产证的义务。三、从《商品房买卖合同》（预售）及《商铺托管协议》的履行来看，张金平的解除合同的诉请同样不应予以支持。四、从积极促成交易、尽力维护合同稳定宗旨上讲，一审法院判决支持张金平诉请同样错误，应予纠正。五、一审法院判决万特公司六安分公司、万特公司共同承担解除合同、给付责任，有悖合同相对性原则，同时也明显存在超诉请判决的程序问题，依法应予纠正。六、一审法院在判决解除的情况下，对于张金平收取其公司的第一年的全部房屋产权的租金不予论及、处理，也明显有悖公平原则。张金平辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。1、一审中其已明确要求解除商品房买卖合同及其附件，商铺托管协议是商品房买卖合同的附件之一，托管是建立在商铺买卖及返租的情况下，商铺托管协议的成立不能阻却商品房买卖合同的解除，商品房买卖合同是解决双方对产权买卖的权利义务关系，一审法院对商铺托管协议及商品房买卖合同组成关系认定正确；2、万特公司及其六安分公司主张张金平购买涉案房产时对房产现状知情，进而认为无需在2015年5月31日前交付的说法错误。当时不是购买的现房而是预售房，双方签订合同时这套商品房的手续还是不全的，虽然托管给万特公司六安分公司，但万特公司六安分公司仍然有义务完成建设并验收等合同义务，支付租金不是万特公司六安分公司拒绝办理建设验收等合同义务的理由；3、张金平正是从商品房买卖合同履行角度来要求解除合同的，商品房买卖合同对张金平的权利保护约定了两个条款，一个是交付条款一个是办证条款，这两个条款均建立在验收报备的前提下，在没有验收报备的情况下交付也是有瑕疵的交付，合同约定应当于2015年5月31日前交付，2015年8月31日前办证，但直到现在仍无法办证，合同约定交付、办证超过六十日的，买方即张金平即享有解除权，故张金平有权要求解除合同；4、双方合同解除并不影响万特公司六安分公司与第三方的租赁合同，不能因为有第三方承租就阻却张金平的合同解除权；5、万特公司六安分公司作为万特公司的分公司，不能独立承担法律责任，一审判决正确；6、关于租金问题，虽然合同签订时张金平未取得完全的物权证书，但张金平基于合同已经取得占有管理房屋的权利，也会派生出收益的权利，故其收取合同解除前的租金合理合法。张金平向一审法院起诉请求：1.依法判令万特公司六安分公司立即支付2015年12月1日到2016年10月1日的铺位租金64823元；2.判令解除张金平与万特公司六安分公司签订的商品房买卖合同；3.判令万特公司六安分公司返还购房款656470元；4.依法判令万特公司六安分公司支付利息（以656470元为基数自2013年12月5日起至判决确定之日止，按人民银行颁布的同期贷款的逾期利息每日万分之二点一六六计算，暂算至起诉之日止，为145746元）；5.判令安徽万特公司对万特公司六安分公司的上述义务承担连带责任；6.本案诉讼费用由万特公司六安分公司、安徽万特公司承担。庭审中，张金平将诉请明确为：要求支付租金至解除合同通知之日，并要求解除商品房买卖合同及附件，即托管协议也要解除。一审法院认定事实：六安市解放路“解放路人防商业街”系万特公司六安分公司开发。2013年12月5日，张金平（买受人）与万特公司六安分公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，购买“解放路人防商业街”-1415号商铺，并约定该商铺建筑面积为56.02平方米，单价为23143元/平方米，总价为1296470元，付款方式为商业贷款:首付656470元，余款640000元申请商业贷款。该合同约定了交付条件（取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告、综合验收合格）和交付时间（2015年5月31日前完成）。2013年12月5日，张金平支付首付款656470元。该合同约定“逾期交付超过60日的，买受人有权要求解除合同，出卖人按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率向买受人支付利息”；“出卖人应在该商铺交付之日起90日内办理该商铺的所有权转移登记手续。否则，买受人有权解除合同，并自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率向买受人支付利息。”同日，张金平（甲方）与万特公司六安分公司（乙方）签订《安徽万特投资发展有限公司六安分公司解放路人防地下商业街商铺托管协议》，由乙方托管甲方签订《商铺产权买卖合同》中指定的商铺，即解放路人防地下商业街B-041号铺，托管期三年，租金一年一付，在委托经营管理期限内，本合同为不可撤销合同。2016年3月万特公司六安分公司函告张金平到其公司处领取资料办理按揭。2016年8月，张金平通知万特公司六安分公司解除合同。另查明，万特公司六安分公司于2014年2月22日将上述商铺租赁于他人，签订《解放路中心商业街物业管理合同书》明确该商铺租赁期限为三年，租户缴纳履约保证金。一审法院认为，本案争议焦点为张金平主张解除合同条件是否成就及其解除范围。张金平依据《商品房买卖合同（预售）》约定合同解除条件即逾期交付超过60日和逾期办证超过90日，该合同约定解除权条件已经成就，张金平有权解除合同，且张金平行使解除权已经通知万特公司六安分公司。关于张金平就其商铺托管签订协议，是否为买卖合同附件，能否阻却张金平合同解除权问题。该院认为该托管协议的合同主体是本案当事人，是基于买卖合同产生，是买卖合同组成部分。张金平主张支付租金与其要求解除合同存在矛盾，该院不予采信。案经该院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条之规定，判决：一、解除原告张金平与被告安徽万特投资发展有限公司六安分公司、安徽万特投资发展有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及《安徽万特投资发展有限公司六安分公司解放路人防地下商业街商铺托管协议》；二、被告安徽万特投资发展有限公司六安分公司、安徽万特投资发展有限公司于本判决生效之日十五日内返还原告张金平购房款656470元；三、被告安徽万特投资发展有限公司六安分公司、安徽万特投资发展有限公司于本判决生效之日起十五日返还原告张金平购房款656470元的利息（以656470元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2015年12月1日起计算至付清时止）；四、驳回原告张金平的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12970元减半收取6485元，由被告安徽万特投资发展有限公司六安分公司、安徽万特投资发展有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点是张金平是否享有合同解除权、案涉合同应否解除问题。从双方签订的《商品房买卖合同（预售）》内容综合来看，万特公司六安分公司负有于2015年5月31日前交付房屋的义务，且在房屋交付时应当提供以下证明文件：“1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、该商品房经综合查验合格”。如果万特公司六安分公司不出示上述证明文件或出示的证明文件不齐全，张金平有权拒绝接收，并有权按照合同第十二条约定的逾期交付责任进行处理，即在逾期超过60日后，有权要求解除合同。张金平于2016年8月通知万特公司六安分公司解除合同，并于2016年11月21日提起诉讼，已经明显超过合同约定的逾期交付房屋的期限，而万特公司六安分公司直至一审辩论终结前，仍未能提供案涉房屋已经综合验收合格的相关证明文件，故一审法院判令解除合同及合同相关附件并无不当。虽然张金平与万特公司六安分公司签订了一份约定为不可撤销的《商铺托管协议》，但该协议系基于商品房买卖合同所订立，从属于商品房买卖合同，并不能影响或阻却商品房买卖合同的解除条件的成就及解除权的行使，故万特公司及其六安分公司以双方存在不可撤销的《商铺托管协议》为由否定其应于2015年5月31日前交付房屋的义务并认为商品房买卖合同不应解除的意见，不能成立。因张金平诉请解除合同的理由是万特公司六安分公司未按约定向其交付房屋，故其亦无权收取第一年房屋租金77788元，该款应予退还。根据《商品房预售合同》约定买受人解除合同的，出卖人应当退还购房款，并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基础利率计付利息，故张金平已付购房款656470元应自2013年12月5日起计算利息。万特公司六安分公司虽是相关合同主体，但其不具备独立承担民事责任的能力，一审法院判令万特公司与万特公司六安分公司共同承担责任并无不当。综上所述，万特公司及万特公司六安分公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持六安市裕安区人民法院（2016）皖1503民初4697号民事判决第一、二、四项，即一、解除原告张金平与被告安徽万特投资发展有限公司六安分公司、安徽万特投资发展有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及《安徽万特投资发展有限公司六安分公司解放路人防地下商业街商铺托管协议》；二、被告安徽万特投资发展有限公司六安分公司、安徽万特投资发展有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告张金平购房款656470元；四、驳回原告张金平的其他诉讼请求。二、变更六安市裕安区人民法院（2016）皖1503民初4697号民事判决第三项为：安徽万特投资发展有限公司六安分公司、安徽万特投资发展有限公司于本判决送达之日起十五日内返还张金平购房款656470元的利息（以656470元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2013年12月5日起计算至付清之日止）；三、张金平退还安徽万特投资发展有限公司六安分公司、安徽万特投资发展有限公司房屋租金77788元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费12970元，由安徽万特投资发展有限公司六安分公司、安徽万特投资发展有限公司负担11000元，张金平负担1970元。本判决为终审判决。审判长　何　武审判员　魏晶晶审判员　王　丽二〇一七年五月十八日书记员　宋贵杰附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。微信公众号“”