（2017）陕03民终678号

裁判日期: 2017-05-18

公开日期: 2017-08-29

案件名称

王静、李宪民与罗杰房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

陕西省宝鸡市中级人民法院

所属地区

陕西省宝鸡市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

王静,李宪民,罗杰

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

陕西省宝鸡市中级人民法院民事判决书（2017）陕03民终678号上诉人（原审原告、原审反诉被告）王静，女，汉族，1955年1月1日生。委托代理人何海明，陕西王炳森律师事务所律师。上诉人（原审原告、原审反诉被告）李宪民，1954年8月5日生。被上诉人（原审被告、原审反诉原告）罗杰，男，汉族，1979年9月10日生。上诉人王静、李宪民与被上诉人罗杰房屋买卖合同纠纷一案，不服陕西省宝鸡市渭滨区人民法院（2016）陕0302民初2583号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年4月7日立案后，依法组成合议庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王静上诉请求：1、撤销（2016）陕0302民初2583号民事判决；2、解除与被上诉人罗杰于2004年11月29日签订的“房屋买卖合同”。事实及理由：1、本案双方签订的“房屋买卖合同”第五条第8项明确约定解除权而不是双方协议解除。因此只要当事人约定不违背法律和社会公共道德，在法律上有效，就应当遵循。2、被上诉人罗杰购买该房屋有主观过错，不属于善意取得。本案房屋没有进行登记，不适用善意取得。且罗杰明知李宪民没有在合同上签名，仍与上诉人签订房屋买卖合同，不应属于善意取得人。3、“房屋买卖合同”侵犯了第三者李宪民的合法财产权，属于无效合同。4、一审判决书把李宪民列为原告，程序错误。李宪民与原告共同承担合同义务，没有合同依据，也没有法律依据。综上，一审判决错误，应予纠正。上诉人李宪民上诉请求：1、撤销（2016）陕0302民初2583号民事判决；2、依法确认王静与罗杰签订的“房屋��卖合同”无效。事实与理由：1、上诉人的民事主体地位符合法律中有独立请求权的第三人。一审将上诉人列为原告与王静共同承担合同的民事责任，是对上诉人独立请求的侵害。2、上诉人没有在“房屋买卖合同”上签名，也没有事后追认。一审把对上诉人“在场”、“未予否认”的不作为行为的推理结果作为认定案件的事实，认定上诉人认同“房屋买卖合同”的效力，没有法律规定和上诉人认可的积极行为意思表示的证据。被上诉人罗杰有完全民事行为能力，应当知道该房产是家庭共有财产，但其未向上诉人进行核实，因此不构成善意取得。3、李宪民于2005年得知房屋买卖事宜后，一直不同意该买卖行为，曾去法院立案要求腾房，但法院以没有房产权证未给其立案。依民通意见第八十九条之规定，在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般��定无效。4、罗杰不符合《物权法》规定的善意取得。且上诉人在房屋交易时并不在场，对此毫不知情。综上，请求撤销一审判决，支持上诉人的上诉请求。被上诉人罗杰答辩称：1、双方意思表示真实；2、双方签订合同时，被上诉人被告知房屋系根据二人工龄等因素共同计算的，合同签订两人中任何一人都行；3、办理第一笔房款时，李宪民在场且同意。综上，请求驳回上诉，维持原判。上诉人王静、李宪民一审诉讼请求：解除原告王静与被告罗杰于2004年11月29日签订的房屋买卖合同；由被告承担本案诉讼费。被上诉人罗杰一审反诉请求：驳回两原告（反诉被告）要求解除房屋买卖合同之诉讼请求，双方应继续履行房屋买卖合同，由原告方为被告（反诉原告）办理房屋过户手续；原告（反诉被告）自领到产权证起按500元/月支付被告（��诉原告）经济补偿至房屋实际过户止。一审渭滨区人民法院查明：2004年11月29日原告王静（甲方）与被告罗杰（乙方）签订了房屋买卖合同，约定：王静将其位于本市石坝河党家村机筑处家属院4号楼1单元2楼西户建筑面积90.25平方米，地下室16.20平方米（单位分房面积）的房屋转让给罗杰，该房屋为单位集资建房，甲方拥有房屋全部产权。合同约定：房屋转让价款117000元、地下室总价10000元，共计127000元；付款方式为自本合同签订时由罗杰一次性付给王静100000元，余款27000元在双方共同办理好房屋产权过户手续后，同时由罗杰一次性付清，办理产权过户手续时所发生的费用（契税、印花税、土地收益税、手续费）均由罗杰承担；约定的甲乙双方义务：2.甲方有义务给协助乙方办妥房屋过户手续（甲方领取房产证一个月内）如延误时间，甲方按500元/月的滞纳金给乙方予以赔偿，按月累进；5.乙方不得故意拖延房屋产权过户手续时间（甲方领取房产证后一个月内）如有延误乙方需向甲方支付滞纳金500元/月，按月累进；7.无论任何原因，甲方原单位对房屋主体进行调差发生的各项费用，均由甲方全部承担；8.在未办理房屋产权过户期间，非因乙方原因需终止合同的履行时，甲方除按原房价以及乙方所发生的室内装修、设施添置折旧费用返还给乙方外，甲方还需按原房价的20%给乙方予以赔偿；9.房屋产权证所描述的房屋面积与合同所注明的面积有出入时按计算金额予以退还或补给；约定的其他事项：1.本合同一式两份，由甲乙双方各执一份，在办理过户期间与房屋产权证具有同等法律效力，产权证过户后本合同作废；2.以上条款规定，望甲乙双方共同遵守如有争议，经协商签订补充合同与本合同具有同等法律效力；3.本合同��签订之日起生效。合同签订当日原告方即给被告交付了案涉房屋，被告向原告方支付了房价款10万元，之后被告占有使用该房屋至今，期间因该房屋产生的水电、物业等费用均由被告支付。因一直未办理房产证转移手续，被告罗杰曾于2011年找到原告王静要求其夫本案原告李宪民在合同上补签名字未果。2016年5月30日原告方领取案涉房屋的房权证，同年6月份原告方找被告协商要求增加房款或补偿款，因双方意见分歧未形成一致，原告王静即向本院提起诉讼。在本案审理中，经李宪民申请本院审查准予其参加了诉讼。另查，涉案房屋位于宝鸡市渭滨区滨河大道60号院4幢1单元0202号，建筑面积91.11平方米，套内建筑面积81.38平方米。房权证为渭滨区字第001699**号，产权登记情况：房屋所有人李宪民，共有情况为单独所有。登记时间为2016年3月10日。房屋性质为集资合作建房。一审渭滨区人民法院认为:依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的房屋买卖合同，是双方当事人自愿达成，意思表示真实，内容不违反法律规定，应属合法有效的合同。本案争议的焦点是房屋买卖合同是否应当解除；本案是否存在违约；关于争议焦点一：依据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。原告方认为以合同第五条8项约定其有权解除合同，被告认为双方签订合同有效，且正常履行之中，原告无理由也不能随意解除合同，应当继续履行。从合同第五条8项约定内容看，其实质意思应当是：在未办理房屋产权过户期间，非因乙方（被告）原因需（双方一致同意才能）终止合同履行，而不是甲方（原告）随时享有��除权；事实上，在本案房产证取得后，原告方曾就余款27000元增值补偿及房屋面积增加款与被告进行协商，但双方未达成一致意见（签订补充合同），故解除合同条件不成就，原告方不享有解除权，本案买卖合同不应予以解除，原、被告应继续履行合同；关于剩余房款27000元，合同已有明确约定：在双方共同办理完房屋过户手续后由被告一次性支付，此为附条件、附期限的约定。故被告应在房产转移手续后向原告方履行余款27000元支付义务。同时因房屋产权证确定面积比合同所注明面积增加了0.86平方米，按双方约定“有出入时按（合同）计算金额予以退还或补给”，原合同房价款应为1296.40元/平方米（117000元÷90.25平方米），故被告应向原告方加付面积增加部分房款1114.90元（0.86平方米×1296.40元/平方米）。再有，被告按约定应承担“办理产权过户手续时所发生的费用��税、印花税、土地收益税、手续费”。故原告方主张解除合同，由被告支付余款的增值补偿及领取房产证时单位收缴维修基金的诉求均不符合合同约定，其理由不能成立，本院不予支持；被告（反诉原告）反诉请求继续履行合同并由原告（反诉被告）方协助办理房屋转移（过户）手续的理由成立，本院应当予以支持。关于焦点二：依据《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”规定，当事人双方应当全面适当履行合同义务。本案原告方将其房屋转让给被告，按约定在合同签订时被告即向原告支付了房款10万元，当日原告方也向被告交付了买卖标的物（房屋），原告收取约定的房款、被告占有使用房屋，是双方实现合��目的正确履行，均无异议。基于所交易房屋当时尚无产权证书，需待原告方将房屋产权证办好后协助被告办理产权过户手续，2016年5月30日原告方已领取房屋产权证书后，应按合同约定在一个月内（即2016年6月30日前）协助被告办妥房屋转移（过户）手续，但至今未履行义务，原告方已构成合同违约。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”规定，原告方应当按合同约定以500元/月向被告承担滞纳金至房屋转移（过户）手续办理完毕之日止。故被告（反诉原告）反诉请求判令原告（反诉被告）方承担违约责任的理由成立，本院依法予以支持。在本案审理中，李宪民以其是案涉房屋产权人，对王静与罗杰争议的房屋买卖有独立请求权��而以第三人身份申请参加诉讼，经本院审查予以准许，李宪民应系有独立请求权的第三人，是本案适格的原告主体；原告李宪民、王静系夫妻关系，案涉房屋产权证登记为李宪民单独所有，但该房屋系夫妻关系存续期间的夫妻共同财产，对此双方有同等权利义务。在买卖合同签订和第一次房款支付时，原告李宪民在场认同，有原告王静的陈述，原告李宪民对此也未予否认。双方系自愿签订房屋买卖合同，被告罗杰作为受让人是善意的，原告方是以约定的合理价格转让并收取相应房款的，且房屋已交付使用多年，被告罗杰是善意取得人，其合法权利理应得到保护。故原告李宪民未在合同上签名，不影响合同效力，其以产权人不知情、不同意为由主张解除房屋买卖合同于法无据，本院不予支持。综上，为了维护正常的社会秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人��共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决：一、本判决书生效之日起十日内，原告王静、李宪民协助将李宪民名下位于宝鸡市渭滨区滨河大道60号院4幢1单元0202号房屋一套产权手续转移至被告罗杰名下。因产权转移所产生的费用由被告罗杰承担。二、被告罗杰于房屋产权转移手续办理完毕当日一次性向原告王静、李宪民支付剩余房款27000元。三、原告（反诉被告）王静、李宪民自2016年7月1日起按500元/月向被告（反诉原告）罗杰支付滞纳金至房屋产权转移手续办理完毕日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告王静、李宪民的其他诉讼请求。五、本案诉讼费2840元、反诉受理费50元，均由原告王静、李宪民承担。二审中，双方未提交新的证据，故二审查明事实与一审一致。本院认为，本案中，争议核心焦点在于上诉人王静签订“房屋买卖合同”的行为是否构成无权处分。本案一个关键事实为，上诉人王静系在与上诉人李宪民婚姻存续期间处置该房屋。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条，“婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：……（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”作为夫妻双方，在婚姻关系缔结之时，即取得对夫妻共有财产的处分权。且由于该财产属性为共同共有，不具有可分��，夫妻一方对于该共有物的处分权必然及于该财产的全部。因此，婚姻法解释中对于夫妻共同财产的处分才规定了因生活所需的财产处分权和非因生活所需的财产处分权。而非因生活所需处分财产时，应以夫妻协商一致为准，该规定也进而保护了夫妻另一方对于财产的合法权益，以及对重大财产处置的参与、协商、知情的权利。根据本案事实，2004年王静与罗杰签订“房屋买卖合同”后，即将房屋交付罗杰，对此李宪民2005年即已知情。而在其占有使用近十二年间，无论以物权权利人或以侵权受害人的身份，李宪民均未以明确的主张排除罗杰的占有行为。虽其主张与王静夫妻矛盾突出，对王静转让房屋之事自始反对，却未行任何维护权益之行为，且将其单位所分房屋交由王静处置，此与双方感情破裂之婚姻状况相互矛盾。故，结合以上认定，上诉人应当对无权处分之事实承担举证责任，其主张对交易一事不知情的理由不能成立。关于上诉人主张被上诉人的购买不构成善意。根据善意取得的法律性质，其属于物权法中规定的内容。本案系合同纠纷，作为人民法院，审查的内容当为合同的效力以及双方对于合同权利义务的履行情况。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，本案上诉人未提供证据证明被上诉人购买该房屋时与出让人恶意串通，损害上诉人利益，亦未损害国家利益及社会公共利益。故被上诉人订立合同的行为并不存在无效情形。各方均应当按照合同约定的权利义务严格履行。关于上诉人王静主张合同第五条第8项中约定了合同自由解除权。该合同条款中仅规定非乙方原因导致合同终止后甲方应承担的违约责任。并未约定甲方在办理房屋产权过户期间可任意解除合同。况且，若在双方约��之外，以法定形式赋予违约一方自由解除合同的权利，一方面无疑伤害到守约方合法权益，系对诚实信用原则的根本违背。另一方面，从合同法鼓励交易的原则考量，亦应当在合同具备履行意义及履行价值时，促成双方对于合同权利义务的积极、全面地履行。关于本案上诉人李宪民的一审诉讼地位，李宪民主张其为本案有独立请求第三人，并非原告。而其作为上诉人王静之夫及该房屋的共有人，当然享有与王静相同的诉讼地位，并承担相同的法律责任，互相不可分割。且其承担责任所依据系被告之反诉，在反诉中李宪民为被告诉讼地位。故一审处理并未违反法定程序。上诉人上诉请求亦不能成立。综上所述，上诉人王静、李宪民的上诉请求不能成立，依法不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，依法应予维持。故，��合议庭评议，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2840元，由上诉人王静、李宪民共同承担。本判决为终审判决。审判长　彭　澍审判员　任小剑审判员　白永世二〇一七年五月十八日书记员　巨梦媛来源：