（2017）粤17民终303号
裁判日期: 2017-05-18
公开日期: 2017-08-09
案件名称
罗骅、莫喜兰建设用地使用权转让合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省阳江市中级人民法院
所属地区
广东省阳江市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
罗骅,莫喜兰,曾传寿,阳江市江城区城西房地产开发公司,吴荣试
案由
建设用地使用权转让合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤17民终303号上诉人（原审被告）：罗骅，男，1963年9月11日出生，汉族，住广州市天河区，现住广东省广州市。委托诉讼代理人：梁富述，广东真智律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：莫喜兰，女，1949年4月27日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。被上诉人（原审原告）：曾传寿，男，1948年10月5日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：朱廷环，广东拓进律师事务所律师。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：黄理福，广东拓进律师事务所律师。原审被告：阳江市江城区城西房地产开发公司。住所地：广东省阳江市江城区沿江南路城西街道办事处*楼。法定代表人：谭学富，该公司负责人。原审被告：吴荣试，男，1937年5月2日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。上诉人罗骅因与被上诉人曾传寿、莫喜兰以及原审被告阳江市江城区城西房地产开发公司（以下简称城西房产公司）、吴荣试建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院于2016年11月26日作出的（2016）粤1702民初1650号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：城西房产公司登记成立于1993年2月5日，是从事房地产开发经营的企业法人。该公司已取得阳江市江城区甲土地（乙小区）的国有土地使用权，该土地使用权类型为出让，用途为商住，使用期限为50年（从1993年7月至2043年7月止）。1993年3月28日，城西房产公司（甲方）与冯兆祥（乙方）签订《开发西岸甲协议书》，双方联合开发阳江市甲土地（即乙小区），该协议约定：由乙方负责投资和经营管理活动；甲方负责代乙方提供有关资质，以其名义对外签订销售土地合同及开具房地产发票，并约定分取固定利润，不参与经营，又不承担风险；乙方在该地开发建筑工程，必须挂靠甲方承接，并按规定上交管理费。1994年1月1日，冯兆祥与罗骅、吴荣试签订了《关于三方合作开发乙（甲）土地的协议书》，三人约定合伙经营上述乙小区土地，共同投资，共担风险、利益均等，即三人所组成的合伙体挂靠城西房产公司并以该公司名义开发经营甲土地（乙小区）。在该挂靠关系中，城西房产公司只提供资质给合伙体，并不参与实际经营。1995年4月23日，罗骅、吴荣试与冯兆祥签订《补充协议》，一致同意冯兆祥退伙，其合伙期间经营的债务责任全部转由吴荣试承担，由罗骅、吴荣试两人继续合伙开发经营甲土地（即乙小区）。曾传寿、莫喜兰系夫妻关系。2004年9月19日，莫喜兰与吴荣试签订了一份《协议书》，该《协议书》主要内容：城西房产公司乙小区于1994年9月11日向莫喜兰借入集资款5万元，尚欠莫喜兰借款本息以及乙小区租用莫喜兰房屋办公欠房租和电费，合共欠款75942元，乙小区经与莫喜兰协商同意，乙小区用F32号地（5M×15M=75㎡）抵顶所欠莫喜兰全部债务等内容。《协议书》的背后注明：本件签字人罗骅（代）、吴荣试。同日，合伙体以城西房产公司乙小区的名义向莫喜兰出具一张《收据》，收据上盖有“阳江市江城区城西房地产开发公司乙小区”印章，在“经手人”一栏签写有“吴荣试、罗骅”字样。该收据记载：“今收到莫喜兰购乙小区F32号地5m×15m=75㎡购地款（抵顶小区欠莫喜兰债务款），金额75942元”。2005年11月30日，罗骅、吴荣试签订《退伙协议书》，约定同意吴荣试退伙，由罗骅独自一人承担乙小区（甲土地）经营管理以及债权债务责任。2006年4月8日，罗骅作为原甲土地的开发方与城西房产公司签订《补充协议书》，约定由罗骅挂靠该公司开发经营甲土地，罗骅自主经营，自我管理，自负盈亏，并承担经营中的一切债权债务。2006年9月28日，罗骅作为受让方与城西房产公司作为转让方，就本案涉讼的F32号等土地签订了一份《土地使用权转让合同》，约定城西房产公司将城西街道西岸村乙小区F32号地块以每平方米200元，合共1.5万元的价格转让给罗骅。2006年12月21日国土部门核发土地使用权证给罗骅，将F32号地在内的上述土地使用权登记至罗骅名下。此后，曾传寿、莫喜兰以其与城西房产公司、吴荣试签订购地协议并支付购地款，但城西房产公司、吴荣试一直没有向其出具手续办理土地过户登记，还将上述土地登记至投资人罗骅的名下，侵害了其合法权益为由，于2013年3月18日诉至原审法院[案号：（2013）阳城法民一初字第264号]，请求判令城西房产公司、罗骅、吴荣试立即将阳江市江城区乙小区F32号商住地过户给曾传寿、莫喜兰。在（2013）阳城法民一初字第264号案件中，除查明以上事实外，还查明如下事实：（1）曾传寿、莫喜兰明确表示放弃对参与开发经营甲土地（乙小区）的合伙人冯兆祥的起诉。（2）吴荣试对曾传寿、莫喜兰提供的《协议书》、《收据》无异议，本案讼争的土地在2006年9月之前已经由合伙体以抵偿所欠曾传寿、莫喜兰的借款本息、水电费、屋租共75942元的形式转让给了曾传寿、莫喜兰，其认可曾传寿、莫喜兰起诉主张土地转让的事实。（3）罗骅主张经其手以城西房产公司名义于2003年11月20日将涉讼的上述F32号地转让给了陈卫星，为此提供了一份城西房产公司与陈卫星签订的《土地使用权转让合同》、一份记载罗骅经手收取陈卫星交购地款的《收据》拟予证明。罗骅主张由于陈卫星没有及时办理过户手续，当时城西房产公司因将要与合伙体终结土地合作开发关系，在此情况下，罗骅只好向城西房产公司购回土地并将土地过户到自己名下，如果陈卫星现主张土地的权利，其同意将土地过户给陈卫星。（4）经陈卫星申请，原审法院在（2013）阳城法民一初字第264号案件中依法追加陈卫星为该案第三人，陈卫星以该案涉讼土地是其于2003年11月20日向城西房产公司受让在先，双方签订的《土地使用权转让合同》合法有效，且陈卫星也在转让当天付清了款项，有罗骅经手收取购地款的《收据》为证，上述土地应优先过户给其为由，提出独立请求。（5）对于涉讼的F32号地，曾传寿、莫喜兰以及罗骅、陈卫星均确认尚未进行报建，没有进行投资开发。2016年2月25日，原审法院作出（2013）阳城法民一初字第264号案件判决：一、确认阳江市江城区城西房地产开发公司与陈卫星于2003年11月20日签订的《土地使用权转让合同》合法有效；二、限罗骅于本判决发生法律效力之日起一个月内提交相关资料，并协助陈卫星将阳江市江城区乙小区F32号地的国有建设用地使用权过户至陈卫星名下，相关过户费用由陈卫星承担；三、驳回曾传寿、莫喜兰的诉讼请求。上述判决于2016年3月30日发生法律效力后，曾传寿、莫喜兰认为抵地款是夫妻共同财产，城西房产公司、罗骅、吴荣试一地多卖，遂于2016年4月22日诉至原审法院，请求：1、判令解除曾传寿、莫喜兰与城西房产公司于2004年9月19日签订的《协议书》；2、判令罗骅和吴荣试立即共同返还购地款75942元和支付该款产生的利息（利息按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算，从2004年9月19日起计至实际清偿完毕日止，暂计至起诉之日的利息为52780元）给曾传寿、莫喜兰；3、判令罗骅和吴荣试共同赔偿曾传寿、莫喜兰可得利益损失209058元（3800元/㎡×75㎡－75942元）和评估费用1400元；4、判令城西房产公司对上述债务承担连带清偿责任。根据曾传寿、莫喜兰的申请，原审法院于2016年8月15日依法委托广东正诚资产评估房地产土地估价有限公司对本案诉争的阳江市江城区乙小区F32号75平方米国有土地使用权在2016年3月30日的价值进行评估。2016年9月6日，评估公司作出评估结论：地面地价3800元每平方米。曾传寿、莫喜兰支付评估费用1400元。另，根据曾传寿、莫喜兰诉讼保全申请，原审法院依法查封罗骅名下的坐落于阳江市江城区丙路丁小区商铺m号。原审法院认为,冯兆祥、罗骅与吴荣试三人合伙共同投资经营甲土地（乙小区），其名为与城西房产公司联合开发经营，但实际上，在该联合开发中，全部投资和经营管理由冯兆祥、罗骅与吴荣试三人实施，三人完全是自主经营，自负盈亏的，只是借用城西房产公司的名义对上述土地进行开发经营、办理报建手续及签订土地销售合同；城西房产公司只是收取管理费或固定利润，并不参与经营，不承担风险。因此，三合伙人与城西房产公司之间是挂靠关系。本案中，合伙人之一的吴荣试于2004年9月19日与莫喜兰签订以地抵债《协议书》，并以城西房产公司乙小区的名义出具《收据》给莫喜兰，吴荣试也承认以地抵债之事实。因而，应予确认曾传寿、莫喜兰与城西房产公司、罗骅、吴荣试双方之间形成土地使用权转让合同关系，双方之间的土地使用权转让合同并无违反法律规定，合法有效。罗骅主张本案的义务主体为城西房产公司，其与曾传寿、莫喜兰不存在债权债务关系，理据不足，应不予采纳。合同生效后，双方当事人应当按照合同约定各自履行自己的义务，但城西房产公司、罗骅、吴荣试在与曾传寿、莫喜兰签订合同之前，已将合同标的物转让给陈卫星，并被原审法院确认涉讼土地向陈卫星交付使用。因此，城西房产公司、罗骅、吴荣试已不能将讼争土地交付给曾传寿、莫喜兰，无法实现合同的目的，城西房产公司、罗骅构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”的规定，曾传寿、莫喜兰请求解除双方签订的《协议书》，于法有据，应予以支持。在签订《协议书》、《收据》时，罗骅、吴荣试为合伙关系，并挂靠城西房产公司，以城西房产公司的名义转让讼争的土地给曾传寿、莫喜兰，在合同的履行过程中，曾传寿、莫喜兰依约支付土地转让款给城西房产公司、吴荣试，但城西房产公司、罗骅、吴荣试未能将讼争土地交付给曾传寿、莫喜兰，城西房产公司、罗骅、吴荣试的违约行为致使守约方莫喜兰付款后无法取得讼争的土地，给曾传寿、莫喜兰造成一定的损失，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”和第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，曾传寿、莫喜兰请求城西房产公司、罗骅、吴荣试返还购地款75942元以及赔偿合同履行后可以获得的利益，合理合法，应予以支持。结合曾传寿、莫喜兰的请求，以及对讼争土地价格的评估结果，确定曾传寿、莫喜兰的损失为209058元（3800元/㎡×75㎡-75942元），以及评估费1400元，共210458元。曾传寿、莫喜兰还请求城西房产公司、罗骅、吴荣试支付购地款的利息，超出法律规定的范围，应不予支持。本案合同的最早签订时间为2004年9月19日，曾传寿、莫喜兰认为其权益受到侵害，已于2013年3月18日向原审法院起诉，诉讼时效中断，后曾传寿、莫喜兰在（2013）阳城法民一初字第264号案件作出判决两个月后的2016年4月22日提起本案诉讼，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间”的规定，本案并未超过诉讼时效。罗骅主张本案起诉已超过诉讼时效，理据不足，应不予采纳。城西房产公司、吴荣试经原审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，原审法院依法作缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百一十三条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除莫喜兰与阳江市江城区城西房地产开发公司于2004年9月19日签订的《协议书》；二、限阳江市江城区城西房地产开发公司、罗骅、吴荣试在本判决发生法律效力之日起十日内返还购地款75942元给曾传寿、莫喜兰；三、限阳江市江城区城西房地产开发公司、罗骅、吴荣试在本判决发生法律效力之日起十日内赔偿损失210458元给曾传寿、莫喜兰；四、驳回曾传寿、莫喜兰的其他诉讼请求。一审案件受理费6592元，保全费2520元，共9112元，由曾传寿、莫喜兰负担1252元，由阳江市江城区城西房地产开发公司、罗骅、吴荣试负担7860元。上诉人罗骅不服原审判决，向本院提起上诉称：一、罗骅与曾传寿、莫喜兰不存在建设用地使用权转让合同关系。曾传寿、莫喜兰在原审提供的证据《协议书》是复印件，无原件核对且合同条款的内容已无法辨认，合同主体、合同的权利义务无法确定，不能作为认定案件事实的证据使用。而盖有“阳江市江城区城西房地产开发公司乙小区”印章的《收据》，该份收据的主体不存在，罗骅并未在该《收据》上签名，罗骅的名字是吴荣试伪签的，不具有客观真实性。另外三份《付款凭证》，收款人是“起兰”，不能排除是曾传寿、莫喜兰自己制作的证据，无法证明支付款项主体。根据阳江市公安局江城分局江函[2015]70号《函》第3页所查明的事实，涉案F32号地是吴荣试、罗运卿与曾传寿、莫喜兰签订以地抵债的《协议书》，但《协议书》内容全部无法辨认，无法证明该事实存在，认定这一事实完全没有直接证据证明。而且正常情况下，土地的转让必须经由有资质的房地产公司作出让主体，其它任何单位、个人均无资质转让建设用地使用权。因此，没有证据证明罗骅与曾传寿、莫喜兰存在合同关系，原审判决认定事实错误。即使罗骅与城西房产公司存在挂靠关系，这只是罗骅与城西房产公司的内部关系，属另一法律关系，不属本案处理范畴。二、由于罗骅与曾传寿、莫喜兰不存在合同关系，原审判决罗骅承担合同责任没有事实与法律依据。三、原审判决解除莫喜兰与城西房产公司的合同关系，却又判决罗骅承担合同责任自相矛盾。四、曾传寿、莫喜兰主张的支付购地款事实存在虚假陈述。根据案件证据材料显示，城西房产公司已经支付7000元借款本金给曾传寿、莫喜兰，其所称的涉案的抵顶购地款的来源中就没有50000元本金，那么事实上并未支付全部购地款，故不排除曾传寿、莫喜兰提供的证据是虚假的。五、本案曾传寿、莫喜兰的起诉已超过诉讼时效，不适用最长20年诉讼时效的规定，如果曾传寿、莫喜兰主张的合同成立，那么本案自曾传寿、莫喜兰主张的合同成立时起，就知道未交付土地，其就应当清楚权益被侵害，应当从2004年计算诉讼时效。曾传寿、莫喜兰的起诉已经超过诉讼时效。综上所述，上诉请求：1、撤销原审判决，驳回曾传寿、莫喜兰对罗骅的诉讼请求；2、本案一、二审案件受理费用由曾传寿、莫喜兰承担。被上诉人曾传寿、莫喜兰答辩称：一、《协议书》、《收据》已经另案[（2013）阳城法民一初字第264号民事判决]认定属实，该判决根据《协议书》、《收据》认定曾传寿、莫喜兰与城西房产公司、吴荣试、罗骅之间形成《土地使用转让合同》关系，也查明罗骅与吴荣试组成合伙体挂靠城西房产公司以城西房产公司的名义开发涉讼土地，涉讼土地的实际经营者是罗骅与吴荣试，在吴荣试退出合伙体后，罗骅就是唯一实际经营者，所以本案中《协议书》明显约束罗骅。二、曾传寿、莫喜兰购买涉案土地后，曾传寿、莫喜兰在2012年10月份到阳江市国土局查询，才知道罗骅已将涉案土地（F32号地）登记在罗骅名下，于是曾传寿、莫喜兰在2013年3月18将罗骅、吴荣试和城西房产公司起诉到原审法院，构成诉讼时效中断，在（2013）阳城法民一初字第264号案件作出判决的两个月后再提起本案的诉讼，并未超过诉讼时效。综上所述，罗骅上诉理据不足，请求二审法院依法驳回上诉。原审被告城西房产公司、吴荣试二审未提供诉讼意见。本院经审理查明：原审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明：已生效的（2013）阳城法民一初字第264号民事判决书认定了以下事实：冯兆祥、罗骅与吴荣试三人借用城西房产公司名义对涉讼土地进行开发经营、办理报建手续及签订土地销售合同，城西房产公司只收取管理费或固定利润，并不参与经营，不承担风险，冯兆祥、罗骅、吴荣试与城西房产公司之间是挂靠关系。吴荣试以城西房产公司乙小区的名义于2004年9月19日向莫喜兰出具购地《收据》，以及在当日，吴荣试与莫喜兰签署的记载内容为以地抵债的《协议书》，上述证据证明莫喜兰购得本案涉讼的乙小区F32号土地，城西房产公司、吴荣试、罗骅以该《收据》、《协议书》确认了双方之间形成土地使用权转让合同关系，根据当时的有关规定，应认定合同合法有效。原审法院在2014年12月15日审理原告陈丽芳、冯太盛、梁修庆、曾传寿、莫喜兰等人诉被告城西房产公司、罗骅、吴荣试，第三人邓少平、李胜旋、姚宗新、陈卫星建设用地使用权转让合同纠纷系列案期间，曾认为该案有关当事人涉嫌诈骗，将该系列案移送公安机关审查，阳江市公安局江城分局于2015年11月5日作出江公函[2015]70号复函认为暂未有证据证明本案的有关当事人涉嫌诈骗，故不予立案。该函第9页内容反映“经向罗骅和施杏萍了解到，合伙体的老板冯兆祥、吴荣试、罗骅借钱回来后，钱不一定交到会计和出纳那里的，老板只是与会计和出纳说一声，然后由会计、借钱回来的老板、出纳在收据上签名的，会计和出纳那里基本上没有钱的。1999年施杏萍离职，后来的事情她也不清楚，而且现在冯兆祥也不知去向、吴荣试卧床无法言语。从组建合伙体后，冯兆祥、吴荣试、罗骅都可以去外面借钱用于开发滨江小区，都可以经手卖地，……公司缺乏规范的管理制度，财务制度混乱，没有统一登记，导致有的土地卖了或抵债了，剩下的合伙人还不知情……”。在本院审理的（2017）粤17民终302号上诉人罗骅与被上诉人梁修庆，原审被告城西房产公司、吴荣试建设用地使用权转让合同纠纷一案中，罗骅称施杏萍是城西房产公司的财会人员。本院认为，本案是建设用地使用权转让合同纠纷。争议的焦点一是罗骅与曾传寿、莫喜兰是否存在建设用地使用权转让合同关系，罗骅应否承担还款责任；二是曾传寿、莫喜兰的起诉是否已过诉讼时效。关于争议焦点一：冯兆祥、罗骅与吴荣试三人以城西房产公司名义合伙开发涉讼土地，冯兆祥、罗骅、吴荣试与城西房产公司存在挂靠关系，及吴荣试将涉讼土地通过以地抵债的形式转让给莫喜兰，双方形成合法有效的土地使用权转让合同关系已经原审法院生效的（2013）阳城法民一初字第264号民事判决书认定，本院予以确认。罗骅上诉主张其并非本案合同相对人，不应承担合同责任。首先，据阳江市公安局江城分局作出的复函反映“公安机关经向罗骅和施杏萍了解，冯兆祥、吴荣试、罗骅都可以去外面借钱用于开发滨江小区，都可以经手卖地”。其次，吴荣试在（2013）阳城法民一初字第264号中承认了以地抵债给莫喜兰的事实。故综合上述情况分析，吴荣试作为合伙人之一，其在经营涉讼土地的过程中以城西房产公司名义将涉案土地转让给莫喜兰，应认定莫喜兰与整个合伙体罗骅、吴荣试，及城西房产公司形成土地使用权转让合同关系，双方之间的土地转让行为没有违反法律规定，应属合法有效。即使罗骅认为《收据》及《协议书》中罗骅的签名并非其本人所签，也不影响本院对上述事实的认定，罗骅请求对《收据》及《协议书》中罗骅的签名真实性进行鉴定应不予准许。合同生效后，双方应按合同的约定履行各自的义务，由于涉案的土地在吴荣试与莫喜兰签订转让协议之前已被罗骅转让给案外人陈卫星，原审法院生效的（2013）阳城法民一初字第264号民事判决已判决将涉案的土地交付给陈卫星使用，莫喜兰与吴荣试签订的《协议书》因罗骅、吴荣试、城西房产公司的违约行为而无法履行，故莫喜兰请求解除该《协议书》及请求罗骅、吴荣试、城西房产公司退还购地款并赔偿损失理据充分，原审判决支持曾传寿、莫喜兰的该项请求并无不妥，本院予以维持。罗骅上诉主张不应承担违约责任理据不足，本院不予支持。关于争议焦点二：本案的合同虽在2004年9月19日签订，但曾传寿、莫喜兰认为其权益受到侵害已于2013年3月18日向原审法院起诉，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”的规定，已构成诉讼时效中断，曾传寿、莫喜兰在（2013）阳城法民一初字第264号判决生效后的次月即提起本案诉讼，并未超过法律规定的两年诉讼时效，罗骅主张曾传寿、莫喜兰的起诉已超诉讼时效理据不足，本院不予支持。综上所述，罗骅上诉理据不足，应予驳回。原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5596元，由上诉人罗骅负担。本判决为终审判决。审判长 龙 飘审判员 施震宇审判员 莫怡华二〇一七年五月十八日书记员 詹礼迪 关注公众号“”