（2017）辽01民终4988号
裁判日期: 2017-05-18
公开日期: 2017-06-28
案件名称
上诉人康婉瑛与被上诉人沈阳韩洋酒店有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
康婉瑛,沈阳韩洋酒店有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民终4988号上诉人（原审被告）：康婉瑛，女，满族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：吴国利，男，锡伯族，住沈阳市于洪区。被上诉人（原审原告）：沈阳韩洋酒店有限公司，住所地沈阳市和平区桂林街68号。法定代表人：高成福，公司总经理。委托诉讼代理人：陈浩，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨鑫铭，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。上诉人康婉瑛因与被上诉人沈阳韩洋酒店有限公司（以下简称韩洋酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2016）辽0102民初9488号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月11日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。康婉瑛上诉请求：1.撤销一审民事判决书第一、二、三项判决；2.改判韩洋酒店赔偿康婉瑛加盟费损失142,000元，工人工资损失211,800元，餐厅装修费用524,888.80元，牌匾安装制作费35,000元，共计913,688.80元；3.韩洋酒店承担一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、康婉瑛餐厅经营期间没有拖欠租金，法院判决解除合同不符合事实。双方于2015年5月21日签订《房屋租赁合同》，约定租期2015年5月1日至2018年4月30日，同时约定2015年5月30日前支付第一期租金20万元，康婉瑛在约定期限已支付房租15万元，尚欠5万元。按照韩洋酒店早餐与员工就餐明细，韩洋酒店平均每月需向康婉瑛支付餐饮费近2万元，与每月需付房租相当，双方口头约定用餐费冲抵房租。按照就餐明细，截止2015年7月，餐饮费已抵销尚欠房租。故，截止2016年4月30日，在第一个租赁期间内韩洋酒店欠餐费168,700元，康婉瑛停止经营前尚欠餐费189,000元。2015年4月5日韩洋酒店出具的承诺书与《房屋租赁合同》应视为一个整体，二者相互对应。由于韩洋酒店恶意拖欠餐费，康婉瑛行使同时履行抗辩权，未按合同约定支付第二期租金。因此，截止康婉瑛停止经营，房租已被冲抵，相反韩洋酒店尚欠餐费。因韩洋酒店恶意阻止康婉瑛餐厅经营，在康婉瑛停止经营后不再实际占有和使用涉案房屋，故，康婉瑛对此后的房屋租金不再有支付义务。综上，康婉瑛没有恶意拖欠韩洋酒店房租，一审法院判决解除《房屋租赁合同》不符合事实情况。二、韩洋酒店恶意阻止康婉瑛餐厅经营，应当承担损害赔偿责任。韩洋酒店以康婉瑛拖欠房屋租金为由，恶意阻止餐厅经营，期间采取停水、停气等不当行为，致使餐厅不能正常经营，最终停业。韩洋酒店应当赔偿康婉瑛因此遭受的损失，包括加盟损失费、工人工资损失费（康婉瑛实际支付给员工解除合同赔偿金）、餐厅装修费和餐厅牌匾制作费。一审法院对康婉瑛提供的装修合同及有关付款单据不予采信，系因为装修合同中有个别项目存在争议，但并不能否定餐厅存在装修的客观事实。因此，一审法院对房屋装修费用损失不予认定存在过失。康婉瑛提供的代理协议及相关支付款项票据，系加盟费损失的证明材料，一审法院认定支付款项票据为复印件，对真实性不予认定。现康婉瑛能够提供原件，足以证明支出加盟费，该费用为康婉瑛损失的一部分。同理，牌匾制作费和工人工资损失也应得到赔偿。韩洋酒店辩称，一、康婉瑛拖欠房租的事实清楚，按照房屋租赁合同约定，租期开始时就应支付当年全部租金，但是康婉瑛仅支付10万元，至今未支付其他租金，即使存在支付餐费问题，因餐费是在合同履行中随时间延续所形成，而不是租期开始时形成，故康婉瑛拖欠租金足以构成合同解除条件。关于餐费问题，我方一审对就餐明细真实性提出质疑，提出是在空白纸上加盖我方公章后康婉瑛自行打印的内容，在一审法院关联案件中也存在类似在空白纸上加盖公章后自行打印对康婉瑛有利内容的情况，故我方对就餐明细不予认可，也不存在所谓抵顶租金的问题。二、康婉瑛称我方停水、停气不属实，康婉瑛没有提供任何证据证明，应当承担举证不能的法律后果。对于康婉瑛主张赔偿加盟费、装修损失等费用，缺少事实和依据，不应得到支持，一审法院的论述清晰。韩洋酒店向一审法院本诉请求：1.判令解除韩洋酒店与康婉瑛签订的《房屋租赁合同》；2.判令康婉瑛将承租的房屋交还韩洋酒店，并将房屋恢复原状或支付恢复原状所需费用；3.判令康婉瑛向韩洋酒店支付拖欠的房屋租金（计算至康婉瑛实际返还房屋之日止，暂计算至起诉之日的金额为15万元）；4.判令康婉瑛向韩洋酒店支付违约金5万元，保证金5万元；5.判令韩洋酒店向康婉瑛支付电话费等，共计1,352元；6.判令康婉瑛办理工商登记变更，将其工商注册地址从目前的韩洋酒店房屋所在地址迁出；7.请求判令康婉瑛承担本案全部诉讼费用。康婉瑛向一审法院反诉请求：1.请求韩洋酒店支付餐饮费189,000元；2.请求韩洋酒店赔偿损失计1,073,288.8元，其中包括加盟管理费、装修费、违约金、人工费、厨房厨具损失及食材损失费；3.本案全部诉讼费用由韩洋酒店承担。一审法院认定事实：涉案房屋位于沈阳市和平区桂林街68号，韩洋酒店为涉案房屋所有权人，房屋产权证上载明房屋为1-12层，建筑面积为6751平方米，设计用途为办公。2015年3月29日，韩洋酒店（甲方）与康婉瑛（乙方）签订《沈阳韩洋酒店有限公司房屋租赁合同》一份，约定韩洋酒店将位于沈阳市和平区桂林街68号沈阳韩洋酒店有限公司的一楼大堂东侧（面积95平米）出租给康婉瑛做餐厅营业使用，租赁期限自2015年4月1日至2018年3月31日，计36个月。该面积租金为20万元每年，按年结算。2015年5月21日，韩洋酒店（甲方）与康婉瑛（乙方）又签订《房屋租赁合同》一份，约定就康婉瑛租赁韩洋酒店位于沈阳市和平区桂林街68号韩洋酒店第一层的餐厅租赁事宜达成如下协议，供双方共同遵守：房屋位于沈阳市和平区桂林街68号第一层东侧，建筑面积约250平方米；合同期为三年，即自2015年5月1日起至2018年4月30日止，该房屋年租金，每一年度租金是20万元，康婉瑛采取每12个月为一期以上打租支付的方式向韩洋酒店交付固定租金，并在每一期届满前一个月前向韩洋酒店支付下一期租金。第一期租金200000元，于2015年5月30日前支付。康婉瑛承租房屋期间所发生的费用，除电费、水费、煤气费、采暖费由韩洋酒店承担以外，其他电话费、宽带费、有限电视费等其他一切费用，均由康婉瑛自行承担；康婉瑛应交纳保证金5万元，双方签订合同当日，康婉瑛立即交付此款项。保证金的退还：租赁期满，经韩洋酒店验收，若康婉瑛承租的房屋无损坏，且无其他欠款，在康婉瑛办理退房手续时退还；若因康婉瑛违约导致合同提前解除或终止，保证金不予退还；双方同时约定：康婉瑛有下列情形之一的，韩洋酒店可单方面解除合同，收回房屋，即包括无故拖欠租金1个月以上（含1个月）及如果康婉瑛未按合同约定支付第一期租金或保证金，韩洋酒店有权随时解除合同的限制；如发生违约事项，由违约方支付守约方违约金5万元。上述合同签订后，康婉瑛向韩洋酒店支付租金10万元，对此康婉瑛主张为15万元，但未提供证据予以证明，一审法院以韩洋酒店自认10万元为准予以认定。康婉瑛未向韩洋酒店有限公司支付保证金，并占有涉案房屋至今。韩洋酒店于2015年4月5日出具承诺书一份，载明：2015年5月康婉瑛与韩洋酒店签订房屋租赁协议，租赁位置为酒店第一层东侧（面积约为180平方），用于饭店经营。经双方协商将韩洋酒店的客户与酒店员工的餐饮业务承包给康婉瑛。为便于开展业务，解决一层饭店员工的起居问题，韩洋酒店承诺将酒店两间客房交由康婉瑛无偿使用，使用期限与房屋租赁协议约定日期一致。后韩洋酒店又盖章确认了一份韩洋酒店早餐与员工就餐明细：载明从2015年5月至2016年6月共产生餐费合计189,000元。一审法院认为，韩洋酒店与康婉瑛于2015年5月21日签订的房屋租赁合同系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，均应自觉履行。关于康婉瑛提出双方应依据2015年3月29日签订的房屋租赁合同履行，而韩洋酒店提出该份租赁合同已经终止，因双方在后一份租赁合同中并无关于前一份租赁合同终止的相关约定，故前一份租赁合同仍具备法律效力，只是因双方在此之后又签订一份租赁合同，故后签订的租赁合同应视为双方最终的真实的意思表示，因此本案中，双方应依据2015年5月21日签订的房屋租赁合同切实履行。关于本诉部分韩洋酒店诉请解除与康婉瑛签订的房屋租赁合同问题，其理由为康婉瑛未依约向其支付租金，虽康婉瑛以韩洋酒店未向其给付员工餐费为由提出抗辩，但因双方系房屋租赁合同关系，支付租金系康婉瑛应付的主要合同义务，现康婉瑛从租赁房屋至今仅向韩洋酒店支付租金10万元，双方权利、义务已明显失衡，确使韩洋酒店无法实现其合同目的，故韩洋酒店享有解除权，对其该项诉讼请求，因符合约定及法定的合同解除条件，应予解除，一审法院予以支持。合同解除后，康婉瑛已无继续占有涉案房屋的合理事由，故对本诉部分韩洋酒店诉请其腾空并返还涉案房屋的诉讼请求，一审法院予以支持，腾空时应将涉案房屋恢复原状。关于本诉部分韩洋酒店诉请康婉瑛给付拖欠的房屋租金问题，虽康婉瑛向韩洋酒店支付租金10万元，但双方在庭审中均未明确该10万元租金所对应的租赁期限，而依据双方在合同中约定的租金标准，10万元乃半年租金，故一审法院据此认定，该10万元租金系2015年5月1日至2015年10月31日期间的租金，因康婉瑛一直占有涉案房屋至今，故对其拖欠韩洋酒店占有期间的租金，应按合同约定标准予以支付。关于本诉部分韩洋酒店诉请康婉瑛支付违约金5万元的问题，结合本案案件事实来看，康婉瑛虽未按期支付租金，但其提出系因韩洋酒店未向其支付员工餐费，因关于员工餐费的支付，双方亦未明确约定给付时间，故康婉瑛该项抗辩理由亦有一定的合理性，并非主观恶意违约，故对该项违约金，一审法院酌情予以减免。关于本诉部分韩洋酒店诉请康婉瑛支付保证金5万元的问题，依据前述，因双方签订的房屋租赁合同已被一审法院判令解除，故诉请给付该项保证金已无约定及法定依据，一审法院不予支持。关于本诉部分韩洋酒店诉请康婉瑛给付电话费1,352元的问题，因其未提供任何证据予以证明，故对该项诉请，因证据不足，一审法院不予支持。关于本诉部分韩洋酒店诉请康婉瑛办理工商登记变更，将其工商注册地址从目前的韩洋酒店房屋所在地址迁出的问题，因不属于民事案件受理范畴，一审法院不予处理。关于反诉部分康婉瑛诉请韩洋酒店给付员工餐费问题，因有韩洋酒店出具的承诺书及就餐明细相互佐证，一审法院对康婉瑛该项诉请予以支持。关于反诉部分康婉瑛诉请韩洋酒店赔偿加盟管理费、装修费、违约金、人工费、厨房厨具损失及食材损失费等相关损失，无事实及法律依据，一审法院不予支持。判决：一、解除韩洋酒店与康婉瑛于2015年5月21日签订的《房屋租赁合同》；二、本案判决生效之日起三十日内，康婉瑛将位于沈阳市和平区桂林街68号第一层东侧，建筑面积约为250平方米的房屋恢复原状，并完好交还韩洋酒店；三、本判决生效之日起十日内，康婉瑛给付韩洋酒店2015年11月1日至腾房之日止的租金，按年租金200,000元标准计算；四、驳回韩洋酒店其他诉讼请求；五、本判决生效之日起十日内，韩洋酒店给付康婉瑛员工餐费189,000元；六、驳回康婉瑛其他诉讼请求。如果康婉瑛、韩洋酒店未按本判决指定的期间履行给付金钱义务及其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息及迟延履行金。案件受理费9,247元（韩洋酒店已预交），由康婉瑛承担5,279元，由韩洋酒店承担3,968元；反诉案件受理费8,080元，由韩洋酒店承担4,080元，由康婉瑛承担4,000元。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点是双方签订的《房屋租赁合同》是否应予解除，韩洋酒店是否应当赔偿康婉瑛损失。一、房屋租赁合同是否应予解除的问题。首先，双方于2015年5月21日签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。至韩洋酒店提起本案诉讼之时，按照合同约定康婉瑛应当于2015年5月21日向韩洋酒店支付保证金5万元，于2015年5月30日前向韩洋酒店支付2015年5月1日至2016年5月1日的房租20万元，于2016年4月1日前向韩洋酒店支付2016年5月1日至2017年5月1日的房租20万元，上述款项共计45万元。康婉瑛提出已向韩洋酒店支付房租15万元，韩洋酒店提出异议，韩洋酒店认可收到房租10万元，康婉瑛作为付款方负有举证义务，由于康婉瑛不能提供付款的相关证据，故一审法院认定已付房租10万元，应予维持。其次，康婉瑛提出韩洋酒店欠付餐费问题，根据韩洋酒店出具的承诺书，系韩洋酒店将酒店的客户与员工的餐饮业务承包给康婉瑛，韩洋酒店同意将两间客房交由康婉瑛作为员工住处无偿使用。康婉瑛提交韩洋酒店盖章的就餐明细，一审法院据此认定韩洋酒店欠付康婉瑛餐费189,000元，韩洋酒店二审虽对就餐明细坚持异议主张，但并未依法提出上诉，本院不予审查。据此，韩洋酒店应当支付康婉瑛餐费189,000元。再次，康婉瑛上诉提出韩洋酒店每月应向康婉瑛支付餐费近2万元，与月租金数额相当，双方口头约定用餐费抵充房租，韩洋酒店明确予以否认。由于实际发生的餐费数额并不足以抵扣应付租金，且双方并未签订协议约定餐费如何抵扣，故康婉瑛可在餐费发生后及时与韩洋酒店结算，要求韩洋酒店支付，也可在韩洋酒店拒绝支付的情况下通过诉讼等方式主张权利。康婉瑛以韩洋酒店欠付餐费为由未支付应付租金的抗辩主张不能成立。第四，康婉瑛委托代理人二审提出餐厅实际由康婉瑛亲属经营管理，康婉瑛亲属不知道欠付租金情况等理由，因租赁合同的相对方为康婉瑛，康婉瑛亲属如为实际经营管理方，有义务主动向康婉瑛或者韩洋酒店了解房租数额和支付方式等主要合同约定事项，不能成为康婉瑛不依约向韩洋酒店支付应付租金的理由。此外，从餐厅目前的实际经营情况看，至今已停业一年之久。据此，一审法院认定康婉瑛未按合同约定履行支付租金的主要合同义务，导致租赁合同目的无法实现，故韩洋酒店享有解除权，判决解除租赁合同，限期腾退房屋，并判决康婉瑛给付韩洋酒店租金，韩洋酒店给付康婉瑛餐费，应当予以维持。二、韩洋酒店是否应当赔偿康婉瑛损失的问题。康婉瑛提出韩洋酒店恶意阻止餐厅经营，应当赔偿加盟管理费、装修费、人工费等项损失，根据康婉瑛陈述，餐厅原经营韩餐，后加盟龙虾店于2016年4月份开始经营，同年6月份因韩洋酒店阻止经营停业至今。由于康婉瑛并未提供出能够证明韩洋酒店有阻止餐厅经营行为的证据，也没有康婉瑛及时报警或通过诉讼等方式积极采取救济措施的相关证据，故现有证据并不足以证明餐厅停业至今系韩洋酒店的责任，康婉瑛反诉要求韩洋酒店承担赔偿责任，缺乏事实和法律依据，一审法院未予支持，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12,936.89元，由上诉人康婉瑛负担。本判决为终审判决。审判长 孙 卓审判员 王 虹审判员 单 立二〇一七年五月十八日书记员 郑金玲本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 来自：