（2017）沪02民终3972号
裁判日期: 2017-05-18
公开日期: 2017-06-20
案件名称
张俊、黄珏等与张瑛房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张俊,黄珏,张禹骅,张瑛
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终3972号上诉人(原审被告、反诉原告)：张俊，男，1969年4月19日出生，汉族，住上海市。上诉人(原审被告、反诉原告)：黄珏，女，1971年12月21日出生，汉族，住上海市。上诉人(原审被告、反诉原告)：张禹骅，男，1994年8月28日出生，汉族，住上海市。上列三上诉人之共同委托诉讼代理人：孙昶林，上海恒杰律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：张瑛，女，1981年10月5日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：潘文策，上海李旭律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾涛，上海李旭律师事务所律师。上诉人张俊、黄珏、张禹骅因与被上诉人张瑛房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2016)沪0109民初10501号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张俊、黄珏、张禹骅上诉请求：撤销一审判决，改判追加实际购房人陈先震为本案当事人；发回重审，或者改判张俊、黄珏、张禹骅不返还张瑛支付的人民币(以下币种均为人民币)30万元定金。事实和理由：1、张瑛的爱人陈先震是上海市凉城路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)实际购房人，应当追加陈先震为本案当事人。一审法院拒绝追加陈先震为当事人，并制约、削弱张俊、黄珏、张禹骅举证和程序上的能力、屏蔽相关证据，属程序违法，应当发回重审；2、合同约定了支付400万元首付款日期是固定的，不以签署正式合同为前提，先交一半房款后过户是交易惯例，其有权要求张瑛先支付首付款；3、张瑛坚持要求先撤销房屋抵押才签署买卖合同示范文本属违约行为；4、张瑛实质是利用诉讼进行诈骗，应予严惩。张瑛辩称：1、合同明确约定首付款时间为签订示范文本之后10日，而上诉人拒绝签署示范文本，属违约；2、陈先震系代张瑛付款，并非买卖合同相对方，不应追加为案件当事人；3、房价暴涨才是上诉人毁约的根本原因。请求驳回上诉，维持原判。张瑛向一审法院起诉，请求判令：1、解除双方签订的《房地产买卖协议》，解除时间为起诉状副本送达张俊、黄珏、张禹骅之日；2、张俊、黄珏、张禹骅双倍返还定金计60万元；3、张俊、黄珏、张禹骅赔偿房屋差价损失400万元(根据评估结果)。张俊、黄珏、张禹骅亦向一审法院提起反诉，要求判令：1、确认双方签订的《房地产买卖协议》于2016年1月1日解除；2、张瑛支付的定金30万元已于2016年1月1日转为违约金，不予返还。一审法院认定事实：系争房屋产权人为张俊、黄珏、张禹骅。2015年9月14日，张瑛与张俊、黄珏、张禹骅及案外人中介公司上海颜疆房地产经纪事务所(以下简称“颜疆事务所”)签订《房地产买卖居间协议》，约定：张瑛通过颜疆事务所居间介绍向张俊等购买系争房屋，建筑面积211.3平方米，有银行抵押；总房价款为1,000万元；张瑛为表示购买之诚意，向颜疆事务所支付意向金2万元，作为与张俊等进行洽谈之用；如张俊等在本协议上签字，则张瑛交付的意向金转为定金。待张俊等签订本协议后7日内，张瑛应补足定金至30万元。若张俊等违约不出售该房屋，则应向张瑛双倍返还定金，若张瑛违约不购买该房屋，则已支付张俊等的定金不予返还。同日，张瑛(买受方、乙方)与张俊、黄珏、张禹骅(出卖方、甲方)及颜疆事务所(中介方、丙方)签订《房地产买卖协议》，约定：一、买卖条件及本协议履行：本条款中出现以“□”选择的情形时，务必进行勾选，若没有勾选，则视为以该款项下第一项约定为准。1.1总房价款：1,000万元；1.2本协议履行：1.2.1签订买卖合同示范文本：为办理交易过户手续之需，甲、乙双方同意于本协议签署后90日内前往丙方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，除另有约定外，前述约定期限届满日为甲、乙双方签订买卖合同示范文本的日期；1.2.2首期房价款：乙方通过如下方式支付首期房价款580万元(含已支付的全部定金……)。□【需还甲方借款】应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续(若需)后10日内交付丙方，由丙方转付甲方银行专项用于偿还甲方借款，甲方应于收到该笔钱款同时偿还尚欠借款余额(若有不足，甲方自行补足)，并办理抵押注销手续。□【甲方自还借款】应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续(若需)后10日内交付丙方，甲方应自筹资金至抵押权人处还清其尚欠抵押权人的借款余额，待房地产抵押登记注销后由丙方转付甲方。□【无抵押】应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续(若需)后10日内直接或通过丙方转付甲方；1.2.3申请贷款(若有)：乙方应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续(若需)后10日内向贷款银行申请贷款，签订一切相关协议，办理公证及其它一切相关手续。1.2.4交易过户：甲、乙双方应于贷款申请审核通过(若有)，买卖合同示范文本公证书(若有)、借款抵押合同(若有)出具，抵押登记(若有)注销后10个工作日内，赴该房地产所在区房地产交易中心申请产权过户及抵押登记(若有)(简称“送件”)。1.2.5第二期房价款：乙方通过如下方式支付第二期房价款400万元。□【银行贷款】应于取得以贷款银行为抵押权人的他项权证后由贷款银行支付，放款期限以贷款银行为准。□【自筹资金】应于房地产交易中心出具产权过户的收件收据后__日内支付甲方。1.2.6交房及尾款：双方应于该房地产所在区房地产交易中心出具以乙方为权利人的房地产权证后__内，对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，并由乙方自行或通过丙方支付尾款20万元。……1.2.8贷款不足(若有)：若乙方申请的贷款额度不足或者无法获得贷款的，应当在送件同时将相应部分房价款支付甲方。1.3其他：……1.3.4根据法律、法规、规章、政策等规定的交易税费承担：□甲、乙各自承担；□全部由甲方承担；□全部由乙方承担……。三、违约责任：本协议生效后，甲、乙双方应诚意履行，如任何一方未按本协议约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求继续履行或单方解除本协议。……五、生效：本协议作为《房地产买卖居间协议》的附件，与《房地产买卖居间协议》同时成立，并作为买卖合同成立，独立发生法律效力。本协议约定与《房地产买卖居间协议》约定不一致的，以本协议约定为准。该协议1.2.2条□未勾选，1.2.5条□勾选了【银行贷款】，1.2.6条“__”内填写为”/”,1.3.4条□勾选了“全部由乙方承担”。上述协议签订后，张瑛向张俊等支付了定金30万元。2015年9月18日，通过颜域事务所的协调，双方对分期付款的内容作出了变更，并在《房地产买卖协议》第六条“其他约定”中作出补充约定，即第一次首付400万元，第二次付260万元，贷款300万元，剩余40万元过户前支付。2015年12月，张瑛将名下房屋出售。2015年12月10日，张瑛丈夫陈先震账户汇入50万元。2015年12月11日，陈先震账户转入270万元。2015年12月14日，张瑛账户转入陈先震账户20万元和30万元。2015年12月11日，颜疆事务所经办人员胡某某发短信给张俊，告知其张瑛已准备好首付款，通知其签约。因张俊认为按照《房地产买卖协议》的约定，张瑛应于该协议签订后90日内即2015年12月13日前支付首付款，之后才能签订《上海市房地产买卖合同》示范文本，然后张俊等再归还贷款撤销抵押。而张瑛认为按照《房地产买卖协议》的约定，双方应于该协议签订后90日内即至2015年12月13日前签订《上海市房地产买卖合同》示范文本，签订文本合同后10日内即2015年12月23日前张瑛再支付首付款，然后张俊等再归还贷款撤销抵押。双方对签订文本合同、支付首付款、撤销抵押的先后顺序存在分歧，导致双方未签订文本合同，张瑛也未支付首付款。之后，双方又进行过协商，张瑛要求先撤销抵押，再签订文本合同、支付首付款，张俊等坚持要求先支付首付款，再撤销抵押，双方协商不成。2016年1月1日，张俊等委托律师向张瑛发出律师函，称：……在签署买卖协议之前，张俊等已明确告知你，该房有抵押，待正式签订合同后(在收到首付款的前提下)保证撤销抵押，对此，你也表示认可。因此，双方还在协议中约定，在签订合同文本后10天内，你须将首付580万元交付给中介公司，由中介公司转付至张俊等账户，专项用于偿还张俊等的银行贷款。之后，你表示首付580万元可能有些困难，并通过中介公司同张俊等在原签署的协议上就付款方式作了约定(见“其他约定条款”)，但是你至今没有履约。协议签订后，张俊等按约履行协议，并于2015年11月多次催促中介公司通知你签订正式合同，但你却置之不理，认为自己的房屋还未出售，无钱交易暂不能签订合同。2015年12月17日，你突然通知中介公司房屋已出售，可签订合同了，但一定要降低首付比例，提出首付400万元，2016年1月10日前再付110万元，余款按揭。对此张俊等认为，2015年9月14日签订的协议中明确90天内支付首付，在此期间曾多次催促你，但你一直未付款并签订合同，现已超出90天，已属违约。嗣后，中介公司小胡曾来张俊先生处商量，认为你实属困难，希望同意你提出的付款要求，并明确表示，你马上可以将400万元汇入张俊先生的账号，并于2016年1月10日之前再付110万元。对此，张俊先生考虑到你的实际困难，又作出了让步，并于2015年12月21日派人专程前往中介公司同你商量付款及签订正式合同事宜。然而你却突然变卦，不同意之前双方在买卖协议中约定的交易条件，反而一再要求先期撤销抵押，再谈签订合同。对此，张俊等认为你缺乏购房诚意，该房抵押在签订协议时就明确告知于你，你也表示认可，同意在首付后签订正式合同10天内撤销抵押，而你现在却连合同都不愿签，客观上已构成违约。事后，为表示诚意，同时也为了保证你的资金安全，张俊等再次作了让步，并分别于12月23日、27日通过中介公司向你转达了继续履行合同及相应的付款要求(根据你和中介提出的付款要求付款)……。然而，你对张俊等的让步和诚意置之不理，截止2015年12月31日，你依然没有履行购房义务，支付购房款并签署购房合同。……对此，张俊等认为你已超出了协议规定的签订合同的期限，而且至今没有付款，明显缺乏购房诚意，事实上已构成违约。我所受张俊先生的委托，特致函于你，并正式通知你，你的行为已构成违约，须承担违约责任。同时，你和张俊等于2015年9月14日签署的协议终止履行。该律师函于2016年1月4日发出，后因张瑛未领取而被退回。2016年1月22日，张俊等将系争房屋上设定的最高额抵押最高债权限额由770万元提高至1,795万元，原债权发生期间为2013年1月29日至2016年1月28日，现债权发生期间为2016年1月21日至2019年1月20日。2016年3月4日，张瑛委托律师向张俊等发出《关于继续履行协议的催告函》，称：……协议签订后，张瑛已按协议约定的90日内与中介方明确要求与张俊等签订《上海市房地产买卖合同》事宜，但是张俊等无正当理由拒绝了签订正式合同文本的请求，多次催促无果，拖延至今。另经核实，张俊等目前又将系争房屋进行了再次抵押。……本律师认为，如张瑛所述属实，则双方签订的协议真实、合法、有效，各方理应严格遵守。张俊等的行为已违反了协议的约定，将房屋再次抵押的行为显然有悖诚实信用原则。据此张瑛授权本律师郑重函告如下：1、请张俊等在收到本函后15日内继续履行协议约定的义务，前往丙方签订《上海市房地产买卖合同》，但需先行办理再次抵押的注销手续。2、张俊等若有异议，于收到本函后即时回复，逾期，张瑛不再保留友好协商的余地，将授权本律师采取诉讼措施，追究张俊等的相应违约赔偿责任，以维护自身权益。望张俊等慎重考虑，即时履行义务，以免诉累和经济损失。张俊等收到该函。2016年3月15日，张俊等委托律师向张瑛发出律师函，称：……本律师再次明确告知你，张俊等于2015年12月17-29日期间曾多次要求你履行协议，前往中介公司签订正式《上海市房地产买卖合同》示范本。然而你却再三拒绝签订合同，无奈，本律师才于2016年2月6日接受张俊等的委托致函于你，终止双方于2015年9月14日签订的房地产买卖协议，由于你的过错，造成违约，理应承担违约责任。为此，本律师再次致函你，双方于2015年9月14日签订的房屋买卖协议于2016年2月6日就已终止。另告，上次致函于你，你拒收，为此，我们于2016年2月17日委托中介公司经理胡某某专程送达。该律师函抄送了颜疆事务所，张瑛收到该函。诉讼中，张瑛的起诉状副本于2016年5月13日送达张俊等。一审庭审中，证人胡某某出庭作证，称：“……我们约定90天内网签合同，到了快90天的时候，大概12月10日至11日，联系李浩泉，联系不到张俊，因其忙，一般都不联系张俊，但当时张俊没有回复，就一直拖着。”“按行业常规，一般双方是在中介公司签合同后，陪同双方到银行转账。”“合同约定是90天内支付房款，甲乙双方在签订合同90天内进入网签合同，即签订买卖合同示范文本后10天内支付房款。”“签补充条款是在张俊的办公室，2015年9月18日签署的，他本人签字的。”“张瑛通知过我要和张俊签正式合同，我们也和张俊确认过……。张瑛通过电话方式来告诉我，还在房多多那个中介说过。我们是12月10日至11日都有电话联系李浩泉，打过张俊电话，对方没有接听，我用自己手机发短信给张俊，他也没有回复。李浩泉回复我说老板没有决定好，张俊没和我说什么就挂电话了。”“(2015年12月22日)当时约在我们公司确实有谈到此事，马飞代表张俊说按约履行，支付首付后撤销抵押，张瑛要求撤销抵押后再付首付，但当时双方没有协商一致。”“(说明书)是我签的，当时只想证明，除了定金30万，我没有收到钱。”“(当时在房多多和张瑛沟通时，张瑛的)下家在场……”。证人黄某出庭作证，称：“当时我和张瑛签好合同后，张瑛说她要去和她的上家签订房屋买卖合同，当时我听到张瑛给中介打电话，要中介约她的上家约出来签订合同，中介是金管家，时间是2015年12月11日。”“看好房子之后过几天，我先支付50万元的定金，大概是2015年10月底、11月初，之后2015年12月11日支付了270万元，尾款30万元左右，其余都是贷款。”“(签合同当时金管家的中介也到了现场，我当时在场听到他们和张瑛说)大概意思是说希望两个中介找张俊签正式合同。张瑛和其丈夫都表达过这个意思，张瑛的丈夫给中介之一打过电话希望签订合同，张瑛是给中介打过电话，要求和张俊等签订正式合同的，但是具体内容我不是特别清楚。”“张瑛说过的(要和张俊等签合同)。”胡某某出具证明，内容为：“2015年12月10日张瑛预约中介，于2015年12月11日与卖家张俊签约，中介已与代理人李浩泉联系过了，对方没有回复买家及中介。2015年12月11日，我们在房多多一块去通知代理人李浩泉签约，中介于2015年12月11日晚约6点30分打电话给张俊先生，张俊接了就挂，中介发短信给张俊，张俊回复按合同执行，有问题法庭见，联系我律师就可以了。2015年12月11日至2015年12月13日中介一直与代理人李浩泉联系要卖家人签约，到2015年12月14日，卖家没有明确回复。”根据张瑛申请，一审法院依法委托上海信衡房地产估价有限公司对系争房屋的市场价值进行评估。估价时点2016年2月6日，估价结果为1,349万元，折合建筑面积单价为每平方米63,843元；估价时点2016年3月16日，估价结果为1,400万元，折合建筑面积单价为每平方米66,257元。一审法院认为，双方签订的《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖协议》系当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效，双方应依约履行。《房地产买卖协议》约定，双方应于该协议签署后90日内前往中介公司签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，除另有约定外，前述约定期限届满日为双方签订买卖合同示范文本的日期；张瑛应于签订买卖合同示范文本后10日内支付首付款。根据该条款的约定，签订示范文本合同和支付首付款有先后履行顺序，即双方签订示范文本合同在先，张瑛支付首付款在后，在张俊等无正当理由不履行签订示范文本合同义务的情况下，张瑛可拒绝张俊等支付首付款的要求，张瑛享有后履行抗辩权。张俊等主张上述条款中“另有约定”是指满足张瑛须支付首期房价款的条件，没有任何依据，故不予采纳。双方认可对《房地产买卖协议》中的分期付款的内容有过变更，但对作出变更的时间双方意见不一，鉴于分期付款内容的变更是在中介公司协调下进行，且作为其他约定记载于中介公司留存的《房地产买卖协议》一联中，现中介公司经办人员胡某某出庭证明对分期付款内容作出变更的时间是在2015年9月18日，具有可信度，故依法予以采信。现据查实，至约定的签订示范文本买卖合同期限届满日即2015年12月13日，张瑛丈夫陈先震的账户已有存款320万元，2015年12月14日其账户又存入50万元，加上张瑛之前已支付的定金30万元，张瑛在《房地产买卖协议》约定的支付首付款的期限即签订示范文本买卖合同后10日内，已备好首付款400万元，张瑛具备支付首付款的能力。经查实，张瑛在约定的签订示范文本合同届满日即2015年12月13日之前要求张俊等签约，但张俊等坚持要求张瑛先支付首付款，导致签约未成，故2015年12月13日未签约的违约责任在张俊等。之后，双方虽有过协商，张瑛也考虑想继续履行《房地产买卖协议》，基于对张俊等的信任度下降，也曾提出张俊等先撤销抵押的要求，尤其是在张俊等将最高额抵押最高债权限额提高至远超出房价款的情况下，但双方的后续磋商并未能达成一致，故张俊等仍应承担违约责任。张俊等违约不签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，张瑛要求解除双方签订的《房地产买卖协议》，并要求张俊等按照定金罚则承担双倍返还定金的违约责任，符合《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖协议》的约定，故予以支持，解除时间应为起诉状副本送达张俊等之日即2016年5月13日。张俊等违约，不享有合同解除权，也无没收张瑛定金的权利，故对张俊等的反诉请求，不予支持。根据相关法律规定，违约方适用定金罚则承担违约责任亦不足以弥补造成守约方损失的，守约方可以主张差额部分的损失赔偿。张瑛主张因张俊等违约不出售系争房屋，导致其如另行购房造成房屋差价损失。根据评估结果，系争房屋于2016年2月的估价结果为1,349万元，于2016年3月16日估价结果为1,400万元。相对于双方约定的1,000万元房价款而言，张瑛支付的30万元定金仅为少量定金，张俊等依据定金罚则承担双倍返还张瑛定金60万元的责任，已足以弥补造成张瑛的损失，张瑛在未考虑自身履约程度的前提下，主张张俊等赔偿全部差价损失400万元，有违公平，故不予支持。判决：一、张瑛与张俊、黄珏、张禹骅签订的《房地产买卖协议》于2016年5月13日解除；二、张俊、黄珏、张禹骅应于判决生效之日起十日内双倍返还张瑛定金共计60万元；三、驳回张瑛的其余诉讼请求；四、驳回张俊、黄珏、张禹骅的全部反诉请求。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖协议》系张瑛与张俊、黄珏、张禹骅的真实意思表示，双方应依约履行。《房地产买卖协议》约定了签订示范文本合同和支付首付款有先后履行顺序，即签订示范文本合同在先，张瑛支付首付款在后。张俊等上诉称张瑛支付首付款时间是固定的，不以签订示范文本为前提，与合同约定不符，本院不予采信。合同约定的签订示范文本买卖合同期限届满日，张瑛已具备支付首付款的能力。但张俊等坚持要求张瑛先支付首付款再签约，致示范文本签约未成，张俊等属违约。后双方虽进行过协商，张瑛也考虑想继续履行《房地产买卖协议》，基于对张俊等的信任度下降，也曾提出张俊等先撤销抵押的要求，尤其是在张俊等将最高额抵押最高债权限额提高至远超出房价款的情况下，但未果，故张俊等应承担违约责任。陈先震并非合同相对方，张俊等上诉称应当追加陈先震为本案当事人，于法无据，本院不予采纳。综上所述，张俊、黄珏、张禹骅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9,800元，由上诉人张俊、黄珏、张禹骅共同负担。本判决为终审判决。法官助理何倩审判长 陈 俊审判员 丁康威审判员 徐 江二〇一七年五月十八日书记员 徐 晨附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 搜索“”