（2017）湘0302民初518号
裁判日期: 2017-05-18
公开日期: 2017-11-07
案件名称
李莉与范莉、李小洲房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
湘潭市雨湖区人民法院
所属地区
湘潭市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李莉,范莉,李小洲
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四条，第五条；《中华人民共和国合同法》：第五条，第二百一十二条，第四百零二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
湖南省湘潭市雨湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0302民初518号原告：李莉，女，1988年3月23日出生，汉族，住湘潭市雨湖区。委托诉讼代理人：彭聪（系原告李莉丈夫），住湘潭市雨湖区。委托诉讼代理人：邓梁，湘潭市雨湖区弘道法律服务所法律工作者。被告：范莉，女，1975年1月20日出生，汉族，住湘潭市雨湖区。委托诉讼代理人：文永军，湖南湘晋律师事务所律师。被告：李小洲，女，1974年10月19日出生，汉族，住湘潭市雨湖区。委托诉讼代理人：黄滔，湖南百舸律师事务所律师。原告李莉与被告范莉、李小洲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李莉的委托诉讼代理人彭聪和邓梁、被告范莉的委托诉讼代理人文永军、被告李小洲及其委托诉讼代理人黄滔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李莉向本院提出以下诉讼请求：一、判令被告赔偿原告房屋装饰装修、附属设施设备、停产停业损失、搬迁费、押金等合计148987元；二、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年1月8日原告与被告李小洲就湘潭市雨湖区平政路建设大厦27号门面（以下简称27号门面）签订租赁合同，合同期限为2年，用于经营尚品餐馆。合同签订后，原告如约按合同约定履行，交纳了押金并按时交纳了租金。后该租赁房屋遇到政府征拆，原告多次与被告协商租赁房屋赔偿事宜，但被告均置之不理，不肯对原告进行任何赔偿，故原告诉至本院。被告范莉辩称，一、原告主张与其构成租赁合同关系不客观不真实。1、被告范莉并不认识原告李莉，未与原告签订门面租赁合同，被告李小洲原确系被告范莉的二嫂，但因被告范莉的二哥已于2016年2月15日去世，双方已无姑嫂关系，被告李小洲并未将与原告签订租赁合同一事告诉被告范莉，被告范莉也未收到任何租金；2、被告范莉在2016年2月根据被告李小洲的意见出具过一份委托书，原告李莉提供的委托书落款时间为2014年1月1日，故该委托书不是被告范莉的真实意思表示；二、原告李莉诉讼请求的赔偿金额没有任何事实和法律依据。据被告范莉事后了解，原告擅自与被告李小洲签订租赁合同后并未在涉案房屋从事餐饮经营活动，而是主要从事棋牌娱乐活动，也没有营业执照。1、原告并未在涉案房屋进行装修，故征收协议中的装修补偿与原告无关；2、涉案房屋内的附属设施均是被告范莉的，故征收协议中的附属设施补偿与原告无关；3、根据征收部门的统一规定和各地政策，被征收的门面只要是商业性质，无论是否出租，均有停产停业这一项补偿，故该项补偿与原告无关；4、同样，搬迁补助、搬迁奖都与原告无关；三、涉案房屋即使依法租赁出去未到期，也不存在给予解除租赁合同补偿，相反，由于原告李莉一直占用房屋不交给被告范莉，导致征收款减少。1、涉案房屋系政府政策原因需要征收，才导致租赁合同解除，被告范莉不构成违约；2、由于原告李莉拒不搬离涉案房屋，导致被告范莉方与征收事务所签订补充协议时无法实现征收补偿款利益最大化，被告范莉实际损失300000元以上。被告李小洲辩称，其不是本案适格的诉讼主体，涉案门面业主是被告范莉，被告李小洲是根据被告范莉的委托与原告签订的，征收补偿款也全部由被告范莉获得，故不能要求被告李小洲支付原告赔偿款。被告范莉的委托是合法的，被告李小洲在2014年2月前一直将所有租金给了被告范莉的母亲保管，2014年以后因无人租赁，故被告李小洲出资20000元对涉案门面进行了装修，以后的租金抵做装修费用，故未将之后租金交给被告范莉母亲。本院经审理认定事实如下：被告李小洲系被告范莉二哥（已于2016年2月去世）的妻子。被告范莉向被告李小洲出具一张落款为2014年1月1日的委托书，委托被告李小洲办理被告范莉所有的27号门面的租赁及相关事宜。被告李小洲于2016年1月8日与原告李莉签订《门面合同》，约定将27号门面出租给原告李莉，租赁期为2年，从2016年1月8日起至2018年1月8日止，房屋押金为1000元，租金为800元/月，按季提前付清。原告李莉夫妇于同日向27号门面的前任承租人楚要星签订《转让协议》，约定原告李莉夫妇向楚要星支付转让费78000元，该费用包括装饰装修电器吧台等。之后楚要星向原告李莉夫妇出具了78000元门面转让费的收条。《门面合同》签订后双方依约履行了各自的义务，原告向被告李小洲支付了1000元押金，并支付至2016年10月8日的租金7200元。此后因27号门面即将征收，原告李莉未继续经营。湘潭市雨湖区土地和房屋征收事务所于2016年12月4日与被告范莉的委托代理人范楠就27号门面签订了《湘潭市国有土地上房屋征收补偿协议书》，被告范莉共取得房屋征收补偿款1116225元，其中含原告主张的：一、被征收房屋装饰装修、附属设施及其它补偿费80169元（含空调机移装700元、装饰装修补偿67581元、神台2**元、水电开户2588元、户外设施9060元）；二、按期搬迁奖励21152元；三、搬迁费6000元；四、停产停业补偿40666元。27号门面现已拆除，在拆除前，原告李莉将门面内能够搬走的物品自行搬离。本院认为，原告李莉与被告李小洲签订《门面合同》系双方真实意思表示且不违反法律规定，即使两被告间签订的委托书在委托书落款的2014年1月1日后签订，亦应视为被告范莉对被告李小洲代为出租27号门面行为的追认，原告李莉及被告李小洲双方均认可被告李小洲系代替被告范莉签订合同，故被告李小洲、范莉之间存在委托合同关系，被告李小洲并非房屋租赁合同当事人，不承担房屋租赁合同的权利义务，被告范莉为房屋租赁合同当事人，原告李莉与被告范莉之间房屋租赁合同关系成立；出租房屋已被征收拆除，房屋租赁合同已无法继续履行，故房屋租赁合同权利义务关系已终止；房屋租赁合同终止后，被告范莉应当向返还原告李莉押金1000元，被告范莉是否收到被告李小洲代收原告的押金不影响其对原告李莉的返还义务；考虑到27号门面拆除前由原告李莉经营且仅有原告李莉对相关物品进行了搬离，故被告范莉应将房屋征收补偿款中的空调机移装费700元、神台补偿费240元、户外设施补偿费9060元、搬迁费6000元共计16000元补偿给原告李莉，27号门面的水电并非原告李莉开户，故此项补偿2588元与原告李莉无关，本院对该项诉讼请求不予支持；关于房屋征收补偿款中被征收房屋装饰装修补偿费67581元及停产停业补偿40666元，根据相关征收政策，即使未装修、未经营的门面也会得到装饰装修补偿和停产停业补偿，且原告李莉并未提供证据证明其对27号门面进行了装修，也未办理相关营业执照，但考虑到其向前任承租户支付了78000元转让费、该门面实际上由原告李莉经营、原告李莉难以将27号门面内的相关物品全部搬离、原告李莉的租赁期限为2年而其仅经营了9个月，27号门面的征收必然会给经营者原告李莉造成一定的停产停业损失及转让费投入方面的损失，根据公平原则，被告范莉应补偿原告李莉一定装饰装修损失及停产停业损失，本院酌情认定装饰装修损失金额为20000元、停产停业损失金额为征收部门支付给被告范莉的停产停业补偿40666元的一半20333元；关于按期搬迁奖励21152元，此项目系征收部门对房屋所有权人的奖励补助，原告李莉并未因搬迁受损，故本院对原告李莉的该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、《中华人民共和国合同法》第五条、第二百一十二条、第四百零二条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第86条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告范莉在本判决生效之日起十日内支付原告李莉押金1000元、空调机移装费700元、神台补偿费240元、户外设施补偿费9060元、搬迁费6000元、装饰装修补偿费20000元、停产停业补偿费20333元，共计57333元；二、驳回原告李莉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3280元，减半收取计1640元，财产保全费1270元，合计2910元，由原告李莉负担1790元、被告范莉负担1120元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 员 苏刚二〇一七年五月十八日代理书记员 陈含附法律条文：《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》86．非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人，造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 搜索“”