（2017）豫0103民初2812号
裁判日期: 2017-05-18
公开日期: 2017-06-30
案件名称
河南盛世物业管理有限责任公司与李媛媛物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
郑州市二七区人民法院
所属地区
郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
河南盛世物业管理有限责任公司,李媛媛
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条
全文
河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0103民初2812号原告：河南盛世物业管理有限责任公司，住所地郑州市二七区长江中路128号物业会馆1-3楼，统一社会信用代码91410103776517576K。法定代表人：张大军，总经理。委托代理人：李艳红、牛玉亮（实习），河南帅法律师事务所律师。被告：李媛媛，女，汉族，1989年7月29日出生，住郑州市。原告河南盛世物业管理有限责任公司（以下简称盛世公司）与被告李媛媛物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告盛世公司的委托代理人李艳红、牛玉亮，被告李媛媛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付所欠的物业费共计2628元及违约金184元；二、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告双方于2013年11月26日签订《前期物业管理服务协议》，双方约定由原告为被告的高层住宅提供物业服务，物业服务费为1.8元/月/平方米，每半年交纳一次，逾期交纳的按每天未交金额的5‰交纳违约金。被告自2015年7月1日至今物业费未交纳。原告多次催要，被告拖欠不付。被告长期拖欠物业费的行为，已构成对原告合法权益的侵犯。为维护自身的合法权益，原告依法提起诉讼，请求依法判决。被告辩称，1、摄像头是摆设，门锁简易，不方便。2、电梯常出故障，有安全隐患。3、房子裂缝，漏风漏水，物业公司补偿款强制抵物业费。4、卫生差。垃圾箱不清理。5、地下车库垃圾多，电动车乱摆放，充电只能刷卡，不能投币。6、小区拉条幅，贴小广告，上门推销门铃。7、小区外租宾馆，人员混杂。8、小区内摆摊。9、地下车库只售不租。10、小区内绿化栅栏长期不维护。11、物业公司收取电动车停放管理费，只收费不管理。12、物业公司私自关停水电。13、小区用水没有水号，水来历不明，交水费不方便，水费标准违规。14、物业人员态度差，暖气费与物业费捆绑。15、电动车丢失，电瓶被盗，衣服被盗。16、多收垃圾清运费和装修管理服务费。17、地下车库外租给洗车行等。18、签订物业协议时，物业公司是否有一级资质。19、物业不公布和建设单位的委托合同及墙体裂缝赔偿标准。20、物业协议与郑州市物业管理条例规定不一致，违约金是否有效，协议是否违法。21、物业服务达不到标准。22、地下车位只售不租，是否违法。23、物业公司不及时维修养护公共部位，尤其是电梯，接到报修电话才修。物业不巡逻。门口对来往车辆不管不问。垃圾桶做不到每日清运。供应水箱长期不洗。24、物业服务不改变态度，物业公司不解决问题，物业费不降到合理标准，被告不交物业费。补充一下，物业收费标准高，一级资质不能与物业费捆绑。小区临路，晚上很吵，应该装隔音玻璃。原被告签合同时原告没有一级资质，被告为什么按照一级资质交费。掉顶掉砖，地砖破乱。经审理查明：2013年11月26日，被告就其位于郑州市××××都小区80.9平方米的房屋与原告签订《前期物业管理服务协议》，该协议约定：原告为被告提供物业管理服务，被告每半年向原告交纳一次物业管理服务费（每年1月的1至15日、7月的1至15日交纳），其标准按照每月每平方米1.8元计算。该协议第十一条第五款还约定：被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业管理相关费用，或以其他任何借口拒绝交纳物业管理相关费用，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天未交纳金额的5‰交纳违约金，同时原告可以采取限制服务等措施。协议还对物业服务质量标准、双方权利义务等作出约定。该协议的实际履行中，原告因被告的物业管理费交纳问题与被告发生纠纷，并诉至本院。另查明，一、被告未向原告交纳2015年7月1日至2016年12月31日期间的物业管理费共计2621.16元（80.9平方米×每月每平方米1.8元×18个月）。本院认为，原告与被告2013年11月26日签订的《前期物业服务协议》是双方的真实意思表示，该协议依法成立，其符合法律规定的约定内容已生效，双方应按照合同中已生效的约定内容履行各自的义务。对于服务过程中出现的问题以及业主的投诉，原告应当及时、积极、认真整改，不断改进、完善自身服务，提升物业服务的品质，努力为全体业主创造一个祥和、安全、舒适、优美的居住环境，从而赢得业主的理解、认同和支持。物业公司和业主只有相互理解，相互配合才能使双方和谐相处，达到共赢。物业服务业的良性发展是以物业公司提高服务品质为前提的，离不开物业费用的资金保障。作为物业公司，原告是以业主交纳的物业管理费维持日常运转，进而提供相应服务的，若业主均不交纳物业管理费，将导致物业公司无法及时运转，不能提供相应的物业服务，最后利益受损亦是业主自身。作为业主，被告及时交纳物业管理费是履行协议约定的义务。故原告要求被告支付物业管理费的请求符合法律规定。原告主张的2628元物业管理服务费数额过高，对过高部分本院不予支持。被告支付原告的物业费数额，应以2015年7月1日至2016年12月31日期间实际产生的2621.16元为准。原告主张的违约金184元数额过高，对过高部分本院不予支持。被告支付原告的违约金数额，应以被告实际拖欠的物业费为基数，按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算的数额为限。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，并参照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：一、被告李媛媛应于本判决生效之日起十日内支付原告河南盛世物业管理有限责任公司2015年7月1日至2016年12月31日期间的物业管理服务费2621.16元，并按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算的数额支付原告河南盛世物业管理有限责任公司2015年7月16日至实际履行完毕之日的违约金（以实际拖欠的物业管理服务费为基数）；二、驳回原告河南盛世物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，原告河南盛世物业管理有限责任公司负担2元，被告李媛媛负担23元；余额25元，退还原告河南盛世物业管理有限责任公司。本判决为终审判决。审判员 郭洪涛二〇一七年五月十八日书记员 杨丽娜