（2017）渝05民终3072号
裁判日期: 2017-05-18
公开日期: 2017-11-28
案件名称
重庆力铎实业发展有限公司与蒋昌华房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第五中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
重庆力铎实业发展有限公司,蒋昌华
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝05民终3072号上诉人（原审被告）：重庆力铎实业发展有限公司，住所地重庆市江津区几江南干道16号地块鹏程花园G幢，组织机构代码73659939-4。法定代表人：敖华庆，���理。委托代理人：罗辉，重庆鼎山律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蒋昌华，男，汉族，1980年12月31日出生。委托代理人：刘全胜，重庆伟豪（江津）律师事务所律师。上诉人重庆力铎实业发展有限公司（下称力铎公司）与被上诉人蒋昌华商品房买卖合同纠纷一案，不服重庆市江津区人民法院（2015）津法民初字第11499号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月31日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。力铎公司上诉请求：依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求。事实和理由：上诉人认为一审判决认定事实不清，适用法律错误，主要表现在：一、上诉人是修建云南盐电公路的总承包人，上诉人在承包该公路工程中江向中是劳务分包人，因上诉人欠江向中工程费用，经双方协商上诉人用其开发建设的江津区鹏程花园XX号房层和其它三套房屋折价696526元抵欠江向中修建云南盐电公路工程款（双方于2004年9月15日签订的抵款协议书）。又因江向中欠被上诉人蒋昌华的钱，经蒋昌华与江向中抵款协议书）。又因江向中欠被上诉人蒋昌华的钱，经蒋昌华协商一致后，江向中将在上诉人处抵款得来的江津区鹏程花园XX号房屋折价171980元抵给蒋昌华。从前述情况可看出，该房屋是江向中卖给蒋昌华而不是上诉人卖给蒋昌华，本案房屋买卖合同的相对人是江向中和蒋昌华，而不是上诉人与蒋昌华。在上诉人与蒋昌华签订的《房屋认购协议书》的下部有特别注明“江向中转蒋昌华”，江向中在协议书上亲自签署“同意此房转让蒋昌华”，而且江向中在上诉人持有的《房屋认购协议书》上还注明“在办理产权时必须归还贷款”。从前述情形可看出，该��议是一个上诉人、江向中和被上诉人之间的三方协议，该房屋是江向中卖给蒋昌华，而不是上诉人卖给蒋昌华，上诉人之所以在江向中卖房给蒋昌华的协议书上盖章，是因为上诉人与江向中的抵款协议书中第5条约定：“江向中在房屋转卖过程中上诉人协助办理相关手续”，上诉人之所以在《房屋认购协议书》上盖章仅是协助江向中转卖房屋而已，该《房屋认购协议书》中的卖房人是江向中而不是上诉人，一审法院认定上诉人向蒋昌华出售房屋是错误的。二、该房屋抵款给江向中后，江向中找到王均请王均帮忙用其名义帮江向中办理银行抵押贷款，王均同意后江向中即以王均的名义与上诉人签订《商品房买卖合同》，王均后又到银行帮江向中签订《住房借款合同》，王均是名义上的买房人和借款人，实际上的抵押贷款人是江向中，上诉人是该借款的保证人，向银行��押贷款出来的钱都是江向中使用，贷款也是由江向中向银行归还，但江向中还银行贷款只还到了2007年9月份，此后江向中未再向银行还款，上诉人帮其归还银行贷款8.8万余元。上诉人与王均之间的房屋买卖合同是虚假的，不是双方的真实意思表示，王均明确表示该房屋与他无关，他不要该房屋，王均向法庭提交了书面证言证实该情况。江向中在《房屋认购协议书》上注明“在办理产权时必须归还贷款”也证实了该情况。三、因被上诉人是向江向中购买的房屋，其不要房屋应找江向中退还房款（实际是江向中支付差他的钱）并赔偿其损失，不应要求上诉人退还房款和赔偿损失，上诉人从未收到过蒋昌华一分钱的购房款，更未给他造成损失。四、上诉人、江向中与被上诉人签订的《房屋认购协议书》仅约定了房屋的位置、面积、价款，并未约定房屋交付使用条件及日期���装饰及设备标准承诺、供水供电等基础设施及公共设施情况、公共配套建筑的产权归属、办理产权登记有关事宜、解决争议的方法等《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，因此该认购协议书即使是真实的，也只是一个预约协议，不能认定为商品房买卖合同，违反预约协议只应承担违约责任，不应赔偿损失，更不应该赔偿房屋差价。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法驳回被上诉人的一审诉讼请求。蒋昌华辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。请求驳回上诉维持原判。蒋昌华向一审法院起诉，请求：1、解除双方于2004年11月22日签订的〈房屋认购协议书〉；2、重庆力泽实业发展有限公司赔偿其损失（房款损失171982元；房屋差价损失344718元）。一审法院认定事实：2004年9月15日，江向中与江津市鹏程房地产开发有限公司签订《协议书》，约定江津市鹏程房地产开发有限公司将1#楼331#，4#楼342#，6#楼222#、421#房屋抵欠付江向中工程款。2004年11月22日，蒋昌华与江津市鹏程房地产开发有限公司签订《房屋认购协议书》，约定江津市鹏程房地产开发有限公司将抵款房屋其中一套即6#楼222#（6#楼2单元222号）出售给蒋昌华，建筑面积155.64㎡，成交单价1105元/㎡。付款方式为一次性付款171982元。若蒋昌华未按时交款，江津市鹏程房地产开发有限公司有权每日收取万分之五利息；将此房屋另行销售。已经认购，不能单方退购，如单方退购，住宅应缴伍仟元违约金。本协议所签面积最后以签订《商品房预售合同》为准。合同尾部注明有：“同意此房转让蒋昌华江向中”。同日，江津市鹏程房地产公司出具收到蒋昌华房款171982元的收据，收据上注明收款方式为抵江��中工程款。2006年2月，江津市鹏程房地产开发有限公司变更名称登记为重庆力铎实业发展有限公司。另查明:2004年9月22日，王均与江津市鹏程房地产开发有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，江津市鹏程房地产开发有限公司将江津区几江镇南干道16#地块6号楼XX号房屋（即涉案房屋）出售给了王均，商品房总成交价为171982元，建筑面积155.64㎡。同年9月29日，王均以涉案房屋作为抵押，向中国银行贷款110000元，贷款期限为2004年10月8日至2019年10月7日。再查明，经原告申请，法院依法委托重庆汇丰房地产土地资产评估有限责任公司对涉案房屋市场价值进行鉴定，2016年10月27日，重庆汇丰房地产土地资产评估有限责任公司作出《报告书》，鉴定结果：涉案房屋在2015年12月8日的鉴定结果为51.67万元。审理中，被告出示：1、《房屋认购协议书》，被告持有的这份协议尾部多添加一行：“江向中在办理产权时必须归还贷款江向中”。拟证明：原、被告在签订认购协议时原告知道涉案房屋已经出售并办理抵押贷款；原告质证后认为：这句话是江向中和被告之间的约定，原告并不知情，对原告没有约束力。2、王均的书面证言及中国银行转款凭证及支票存根、进帐单、回单等，拟证明：王均与被告签订的合同并不是真实房屋买卖合同关系，是为江向中办理贷款用，贷款所用的钱也是江向中在使用。2007年9月，江向中不知去向，都是被告支付房贷；原告质证后认为：对证据真实性无法确认，与原、被告之间的法律关系无关，不能达到被告的证明目的。原告自愿撤回要求解除原、被告双方于2004年11月22日签订的《房屋认购协议书》的诉讼请求；被告陈述：不同意返还原告购房款171982元，也无法协助原告办理房屋过户��记手续；如果原告付清被告垫支银行按揭款的情况下，被告同意协助原告办理过户登记手续。上述事实，有当事人的陈述、商品房买卖合同、《中国银行住房借款合同》、原、被告双方提交的《房屋认购协议》、收据、变更登记审核材料等证据，经庭审质证，在卷佐证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告与被告签订的《房屋认购协议书》系当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，为合法、有效的合同。《中华人民共和国民法通则》第四条规定：“民事活动应当遵循自愿、等价有偿、诚实信用的原则。”《中华人民共和国合同法》第五条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”。被告在与原告签订合同之前已经将涉案房屋出卖给王均并签订正式的《重庆市商品房买卖合同》，该房屋已被王均设定抵押。被告恶意隐瞒涉案房屋被出售并抵押的情况，将已出售的房屋再次出售给原告，明显违反了上述原则。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”现被告明确表示不同意返还原告购房款，涉案房屋也无法办理过户登记手续，双方签订的协议已无法履行，原告取得房屋所有权的购房目的已不能实现。涉案房屋经鉴定为51.67万元，故原告要求被告按房屋现价赔偿损失51.67万（房款损失171982元；房屋差价损失344718元）的诉讼请求，法院予以支持。因原告所持合同中并无注明有“江向中在办理产权时必须归还贷款”，被告也未举示证据证明原告在签订合同时知道涉案房屋被出售抵押，故对被告提出原告在签订合同时知悉房屋已被出售和抵押的意见，法院不予采纳。被告提出其与王均签订的合同不是真实意思的表示，并非真实房屋买卖合同关系。法院认为，王均与被告之间签订的《重庆市商品房买卖合同》未经有权机关撤销、变更、确认无效，应为有效，具有约束力。被告的该项辩论意见，缺乏事实和法律依据，法院亦不予采纳。被告提出为帮助江向中贷款才签订合同及为其垫交按揭款，被告可凭充分证据另案追偿。原告自愿撤回要求解除原、被告之间签订《房屋认购协议书》的请求，是其真实意思表示，不违反法律规定，法院予以准许。综上，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第四条,《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第一百零七条份、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被��重庆力铎实业发展有限公司在本判决生效后七日内赔偿原告蒋昌华损失516700元（购房款损失171982元；房屋差价损失344718元）。二审查明的事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点是：1.上诉人力铎公司是否是本案适格主体；2.上诉人力铎公司是否应向被上诉人蒋昌华承担退还房款、赔偿房屋差价损失的责任。一、关于上诉人力铎公司是否是本案适格主体的问题。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。审理中查明，上诉人力铎公司作为甲方，蒋昌华作为乙方于2004年11月22日签订《房屋认购协议书》，协议签订后，上诉人力铎公司及被上诉人蒋昌华在协议上签字盖章予以确认。该协议书内容系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，依法有效，对双方当事人具有约束力。案外人江向中虽在该协议上签有同意房屋转让蒋昌华，但由于案外人江向中不是本案合同一方当事人，又不是合同双方当事人的代理人，其签署的上述内容不能代表合同一方当事人，更不能以此确认江向中在《房屋认购协议书》上具有一方当事人的地位，因此蒋昌华以《房屋认购协议书》未能有效履行而起诉合同一方当事人力铎公司符合法律规定，上诉人力铎公司主张其不是本案适格主体缺乏事实依据，于法无据，本院不予支持。二、关于力铎公司是否应承担《房屋认购协议书》无法履行的法律责任的问题。首先，审理中查明，力铎公司与蒋昌华签订的《房屋认购协议书》已事实上终止履行。其次，根据《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第一条规定，当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。本案，上诉人力铎公司与蒋昌华签订的《房屋认购协议书》约定甲方即卖方为力铎公司，乙方即买方为蒋昌华，标的物即涉案房屋的位置、楼层、面积、价款等进行了约定，符合法律规定合同成立的有效条件，因此力铎公司与蒋昌华签订的《房屋认购协议书》性质具备房屋买卖合同成立的有效条件，对双方当事人具有约束力。审理中还查明，力铎公司在与蒋昌华签订《房屋认购协议书》前已就涉案房屋与案外人签订《重庆市商品房买卖合同》，并对该房屋设定抵押，现力铎公司又明确表示不同意返还蒋昌华购房款，涉案房屋已无法办理过户登记手续，双方签订的《房屋认购协议书》因力铎公司的原因而终止履行，力铎���司依法应承担退还蒋昌华购房款并赔偿损失的责任。原审法院按照涉案房屋现有价值确定力铎公司赔偿蒋昌华房屋的差价损失并无不当，符合本案客观实际，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8050元，由重庆力铎实业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 江信红审判员 钱昳心审判员 邓方彬二〇一七年五月十八日书记员 张乾胜 搜索“”