（2016）渝0120民初4995号
裁判日期: 2017-05-18
公开日期: 2017-12-13
案件名称
龙勇刚与刘有力萬容礼房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市璧山区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
龙勇刚,萬容礼,刘有力
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条，第一百四十四条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）：第二十四条
全文
重庆市璧山区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0120民初4995号原告：龙勇刚，男，汉族，生于1979年9月2日，住重庆市璧山区。委托诉讼代理人：贺德威，重庆康通律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨兰，重庆康通律师事务所律师。被告：萬容礼，女，汉族，生于1969年8月24日，住重庆市璧山区。被告：刘有力，男，汉族，生于1967年9月3日，住重庆市璧山区。委托诉讼代理人：祝跃全，重庆竞豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：祝宇峰，重庆竞豪律师事务所律师。原告龙勇刚与被告萬容礼、刘有力房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙勇刚及其委托诉讼代理人贺德威、被告刘有力及其委托诉讼代理人祝跃全到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告龙勇刚向本院提出以下诉讼请求：1、解除原、被告之间的购房合同。2、被告按照现阶段相同规格房屋的评估价格与原、被间购房价差额支付原告因购房合同解除而遭受的损失及原告装修房屋的损失（具体数额以评估结论为准）。3、本案的诉讼费用由被告承担，不同意被告直接支付原告。庭审中，原告变更诉讼请求2为：被告应当退还27.12万元，原告方因为要购买房屋还要包含税费、过户费用、安装的水电气费用7000元、合同解除了被告方要退还原告已经支付的购房款5.8万元。事实和理由：2004年7月5日，原告与被告签订《房屋买卖协议书》，约定被告将位于“四亨集团”背后XXX住房一套，即现在重庆市璧山区XXX卖给原告。双方在合同中约定售房价格、支付方式及过户手续办理等。因原告未同意被告加价5万元的要求，被告竟将房屋过户到其父母及儿子名下。原告因不能过户该房屋，将被告萬容礼诉至重庆市璧山区人民法院，要求被告履行过户义务，重庆市璧山区人民法院支持原告的诉讼请求。被告不服上诉至重庆市第一中级人民法院。该院（2016）渝01民终4346号判决认为涉案房屋产权已不在被告名下，其无法履行协助过户义务，故撤销一审判决。因此。原告与被告的房屋买卖合同已不能实际履行。原告将房屋过户给其父母及儿子的违约行为，导致被告按照购房合同应享有的房屋所有权不能实现，致使原告不能实现合同目的。且由于房价上涨，被告的违约行为给原告遭受巨大损失。被告二人为夫妻关系，故应当承担连带责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款及九十七的规定，被告将房屋过户给其父母及儿子的行为，构成了合同解除条件，原告有权要求解除购房合同。且因被告的违约行为给原告造成了巨大的损失，被告应予赔偿。故原告诉至法院。被告萬容礼、刘有力辩称：一、原告主体错误，根据合同相对性的原则，签订合同的双方没有刘有力，涉案房屋的实际产权人也不是刘有力，刘有力不是适格的被告。二、原告提出解除合同的原因不充分。三、原告已经在涉案房屋居住了十多年，解除合同原告应当支付租金。四、装修是原告自己的行为与被告无关。以辩论意见为准。经审理查明，二被告为夫妻关系。2004年7月5日，原告龙勇刚（乙方）与被告萬容礼（甲方）签订《房屋买卖协议书》，该协议书载明：“一、甲方自愿将位于”四亨集团“背后第三条街XXX住房一套（从底层门面数起第五层，也就是倒数第二层，上楼梯间右侧。共三室两厅两卫约140平方米）出售给乙方。二、该套住房总售价为68000元（陆万捌千元整）人民币，实行分期付款。在双方签订协议时为乙方向甲方首付购房款58000元人民币，之后甲方就将该套住房交付乙方，余下的购房款10000元在甲方向乙方交《土地使用证》和《房屋所有权证》时全部付清。三、甲方负责办理土地使用证和房屋所有权证，并承担由此发生的一切税费。四、该套住房按商品房销售，甲方负责水电进户，水电均实行各户安装分表，总栋安装一个总表，费用均由甲方承担。五、该栋楼的房顶和楼梯间属于共用，任何人不得以任何借口占用。六、房顶不得再增加楼层，以防安全隐患。八、该套住房水电保修两年，土建保修两年。九、该套住房的《土地使用证》和《房屋所有权证》办理期限为两年以内，超时后果由甲方负责。十、以上条款，甲乙双方必须共同遵守，各方不得违约，违约一方按房屋总售价的20%向对方支付违约金。十一、未尽事宜，双方协商解决。十二、此协议一式两份，甲乙双方各执一份，签字后生效，并具有同等的法律效力。”被告萬容礼在甲方处签名捺印，原告龙勇刚在乙方处签名捺印。签订协议当日原告龙勇刚向被告萬容礼支付了58000元，被告萬容礼出具了收条。随后，被告萬容礼将涉案房屋交付给原告龙勇刚，原告对该房屋安装了水、电、气等，还进行装修并入住至今。另查明，原被告所买卖的房屋现命名为“重庆市璧山区XXX”，2015年3月13日包括涉案房屋在内的璧山区XXX多套住宅进行了城镇房屋初始登记，初始登记权利人为萬容礼、萬碧礼，产权证书号为XXX号。2015年4月20日涉案房屋璧山区XXX产权由原权利人萬容礼、萬碧礼转移登记于刘智阳、甘廷芳、萬思财名下，现该住宅产权证书号为XXX号。另查明，涉案房屋现权利人刘智阳是被告萬容礼的儿子，萬思财、甘廷芳是被告萬容礼的父母。2015年4月27日，龙勇刚以萬容礼为被告起诉至本院，请求：1、依法判令被告立即为原告办理被告出售给原告房屋的产权过户手续，判令被告赔偿违约金13600元；2、判令被告拆除搭建在以上原告与被告共同楼面上的违章建筑，恢复原状；3、本案诉讼费由被告承担。该案庭审中，原告当庭要求撤回第二项诉讼请求，本院当庭裁定准许原告方撤回要求被告拆除搭建在以上原告与被告共同楼面上的违章建筑，恢复原状的诉讼请求。二〇一六年四月十五日，本院作出(2015)璧法民初字第02181号民事判决书，判决：被告萬容礼于判决生效后15日内，协助原告龙勇刚将位于璧山区XXX（现产权证号为XXX号）的产权过户登记与原告龙勇刚名下，并支付原告龙勇刚违约金13600元。萬容礼不服该判决，上诉至重庆市第一中级人民法院，该院于二○一六年七月十八日作出(2016)渝01民终4346号民事判决书，判决：一、撤销重庆市璧山区人民法院（2015）璧法民初字第02181号民事判决；二、萬容礼于本判决生效后15日内，支付龙勇刚违约金13600元；三、驳回龙勇刚的其他诉讼请求。为此，龙勇刚起诉至本院，提起如诉请求事项。诉讼中，原告对涉案房屋的市场价值申请了司法鉴定，经本院委托，重庆市中财资产评估土地房地产估价有限责任公司于2016年12月12日作出了渝中财鉴[2016]字第065号《房地产司法估价报告》，估价结果：评估单价：1960元/㎡，评估总价：27.12万元。原告对该评估报告认为还只是原告提出的损失的一部分，其他的损失还包含原告另行购买房屋产生的税费及水电气的安装费用、另外购买房屋过程中所需要有房屋居住所产生的租金损失。原告提交了涉案房屋由龙厚友（原告之父亲）安装天然气费用4100元的收据、社区居民委员会出具的邓勋辉（原告之母亲）水开户费用500元的证明。被告对评估报告三性无异议，但认为涉案房屋是农民还建房，在价值上有出入不能以评估报告为准。另，(2016)渝01民终4346号民事判决书已生效并执行，根据该终审判决书被告应承担的违约金为13600元。以上事实，有原、被告双方的当庭陈述、原告举示的房屋买卖协议书、收条、（2015）璧法民初字第02181号民事判决书、（2016）渝01民终4346号民事判决书、婚姻登记证明、重庆市土地房屋档案查询记录、重庆市土地房屋的分房协议承诺书、重庆市土地房屋权属登记申请书、重庆市土地房屋权属登记审核表、渝中财鉴[2016]字第065号《房地产司法估价报告》及鉴定发票、天然气安装费用发票、证明、被告提交的房屋产权证等证据在案佐证。本院认为，原告龙勇刚与被告萬容礼于2004年7月5日所签的《房屋买卖协议书》，从约定的双方的权利义务等内容看，实为房屋买卖合同，系双方当事人真实意思的表示，其内容不违反国家法律行政法规的强制性规定，应属合法有效，并对双方当事人产生法律约束力。双方当事人应遵循诚实信用原则履行各自的合同义务。原告按照合同的约定履行了自己付款的义务，被告萬容礼本应按照《房屋买卖协议》的约定，履行合同义务。但在涉案房屋具备办理房屋转移登记手续时，萬容礼将涉案房屋转移登记在刘智阳、甘廷芳、萬思财名下，萬容礼未按照《房屋买卖协议》履行义务，被告萬容礼以其行为明确表明不愿继续履行本案合同，已构成根本违约，致使原告不能实现本案的合同目的，现原告方理所当然有权依照《合同法》第九十四条第（四）项规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，主张解除本案合同，本院确认原告方主张解除本案合同的诉请合法有效，且责任在于被告，因此对原告主张解除本案合同以及要求被告返还已付购房款的诉请，本院予以支持。因双方无证据证明就原告主张解除本案合同在本案起诉前通知了被告，而事实上是原告在诉讼中才要求解除本案合同，故本案合同应自本案判决生效之日起解除。依照《合同法》第九十七条“合同解除后……已经履行的，根据情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，现原告方解除本案合同的主张已为本院确认为合法有效，现原告方基于被告方的相关根本违约行为而要求解除合同并由被告返还购房款58000元的请求本院予以支持。关于违约损失的问题。重庆市中财资产评估土地房地产估价有限责任公司是具有相应资质的评估鉴定单位，其制作的渝中财鉴[2016]字第065号《房地产司法估价报告》，虽原、被告均对真实性无异议，但对评估价值提出了异议，在原、被告均没有提供充分证据足以推翻反驳该鉴定报告中的鉴定意见的情况下，本院采信其鉴定意见并作为本案定案依据。由于被告方在本案中的根本违约行为，致使原告不能实现本案的合同目的，其给原告造成的经济损失，本院认定为该房屋的评估价值271200元减去本案合同约定的购房价款68000元及违约金13600元后的余额189600元。原告主张损失还包含原告另行购买房屋产生的税费及水电气的安装费用、另外购买房屋过程中所需要有房屋居住所产生的租金损失，无法律依据，本院不予支持。二被告系夫妻关系，本案中应由被告萬容礼承担的债务，属其夫妻共同债务，应当由被告刘有力共同承担。引起本案讼争纠纷的发生，系被告方在本案中的根本违约行为所致，因此，理应由被告方承担本案的诉讼责任。综上所述，原告的诉讼请求成立，据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条、最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：一、2004年7月5日以被告萬容礼为甲方，原告龙勇刚为乙方签订的《房屋买卖协议书》自本判决生效之日起解除。二、限被告萬容礼、刘有力在本判决生效后十日内返还原告龙勇刚购房款58000元，并赔偿原告龙勇刚损失189600元。三、驳回龙勇刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。案件受理费减半收取3650元，由被告萬容礼、刘有力承担（限被告于本判决生效后七日内向本院交纳）。财产保全费2520元、鉴定费3000元合计5520元，由被告径付原告。本案申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 廖红霞二〇一七年五月十八日书记员 廖苓伽