（2017）黔27民终735号
裁判日期: 2017-05-18
公开日期: 2018-07-12
案件名称
吴正国、黄海建设用地使用权转让合同纠纷二审民事判决书
法院
贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院
所属地区
贵州省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吴正国,黄海
案由
建设用地使用权转让合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔27民终735号上诉人（原审被告）：吴正国，男，住瓮安县，被上诉人（原审原告）：黄海，男，住瓮安县，上诉人吴正国因与被上诉人黄海建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服瓮安县人民法院（2017）黔2725民初318号民事判决，向本院提起上诉。本院2017年4月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴正国上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回被上诉人黄海的诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实与理由：1、一审法院关于瓮国用国有土地19.43平方米的使用权人为谭维娜，上诉人无权处分的认定错误。根据《财产继承书》及《送契》，谭维娜将瓮国用78.65平方米的土地送给了上诉人，同时《送契》还注明“及其他财物一律赠送给亲侄子吴正国使用”，此“其他财物”应理解为包含瓮国用国有土地的使用权，因此地面积小，价值不大，故写《送契》时嫌麻烦，故没有写在《送契》上，但谭维娜已将国有土地证交付给上诉人，上诉人多年使用，谭维娜从未提出异议，当地人都知道，被上诉人也是知道的，故上诉人有权转让此土地。2、黄海在购买宅基地时即知道办理建房手续的风险。因上诉人建房手续不好办，不愿意再建房，才有了转让上述宗地的想法；被上诉人认为自己能够办理建房手续，愿意购买此地，双方为此签订了《房屋宅基地买卖合同》，鉴于办证风险，故每平方米不足1500元的转让价格远低于当地正常价格，根据此合同第三条规定，签约后，办证成功与否与上诉人无关。3、被上诉人未出示本案宗地不能办理建房手续的有关证据。4、被上诉人现不能建房，应在其预期风险范围之内，与上诉人无关。5、本案漏列主体，程序不合法。因《房屋宅基地买卖合同》，甲方有上诉人、段天书等多人，乙方有被上诉人、王小春等人，故甲、乙双方必须全部参与诉讼才合法。被上诉人黄海二审未作答辩。原审原告黄海向一审法院起诉请求：判决解除双方所签《房屋宅基地买卖合同》，被告返还原告转让款93800元或者判决被告将这两宗宅基地过户到原告名下，且所产生的一切费用由其承担。一审法院认定事实：2014年8月4日，原、被告双方签订房屋宅基地买卖合同，被告将其名下的瓮土集建建设用地39.69㎡及在该宅基地上修建的一楼主体墙基脚、基脚石和紧挨该宅基地的使用权人为谭维娜的瓮国用国有土地19.43㎡，一共以93800元的价格转让给原告，原告按约支付转让款项后在建房过程中被相关执法部门以该宅基地无法办理规划准建手续为由叫停，不准修建。另查明，本案转让中的另一宗地基瓮国用国有土地19.43㎡的使用权人为谭维娜。一审法院认为，首先原告购买被告的宅基地其目的是用于建房，但是地基转让后原告却在建设过程中被规划部门叫停，原因是该宗宅基地因被告违反准建政策根本无法办理审批规划手续，被告之所以在下了基脚后才将该地基转让给原告，就是因为其无法办理准建手续，且在转让过程中未就此情况对原告进行告知说明，以致原告受让该宅基地后根本无法实现购之建房的目的。其次，在所转让的地基中还涉及另外一宗即使用权人为谭维娜的瓮国用国有土地19.43㎡，该宗地基被告称是谭维娜赠送被告的，其对此还提供了一份财产继承书和一份送契予以证明，但是通过审查该财产继承书和送契，两份材料所写的涉地内容均为谭维娜名下的瓮国用地基，且送契中所写的面积还是78.65㎡，不管是宗地号还是面积都与本案中被告连同转让的谭维娜名下地基不符，本案中被告连同自己宅基地一并转让给原告的谭维娜名下的地基宗地号是瓮国用面积是19.43㎡，既然如此，那被告将谭维娜名下的瓮国用国有土地19.43㎡转让给原告的行为就属于无权处分行为，且该宗地基的权利人谭维娜既未对原被告双方所签的本案转让合同予以追认，同时被告也未就自己在合同签订后已经取得处分权予以举证证明，本案合同中所涉的该部分地基转让应属无效。虽然根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定合同部分无效，不影响其他部分的效力，但是原告购买的两宗地基面积总共才59.12㎡（被告吴正国名下的39.69㎡＋谭维娜名下的19.43㎡＝59.12平方米），如果减少谭维娜的地基部分，那么就只剩下被告吴正国名下的39.69㎡，这个面积修建房屋明显过小，这应该不符合原告的受让初衷，这是其一。其二，被告吴正国名下的这39.69㎡还无法办理过户登记，这也就罢了，但问题是该地基连规划准建手续都无法办理，就算原告只要这39.69㎡，相关执法部门也同样不准其修建，原因是被告吴正国违反准建政策，这样一来原告购之建房的目的显然无法实现。一份部分无效且在客观上还无法实现合同目的合同如果要继续履行，对作为受让人的原告显然不公，故其要求解除于情有理于法有据，予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第七条、五十一条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和最高人民法院关于《适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告黄海与被告吴正国于2014年8月4日签订的房屋宅基地买卖合同，限被告吴正国在本判决生效后十日内返还原告黄海宅基地转让款93800元；二、驳回原告黄海的其余诉讼请求。如义务人在本判决确定的期限内未履行给付义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1072元（原告已预交），由被告吴正国承担，与判决款项一并给付。本判决生效后，若义务人未在指定期限内履行给付义务，权利人可在履行期限届满之日起两年内向法院申请执行。经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，因上诉人吴正国所举之证不能证明其为瓮国用国有土地使用证的使用权人，也不能证明其转让此土地使用权的行为得到使用权人谭维娜的追认，故其对瓮国用国有土地使用证所明确土地使用权的处分为无权处分，为无效民事行为；由于此无效部分与上诉人对瓮土集建集体土地建设用地使用证所明确土地使用权的处分紧密相联，已影响了其他部分的效力，导致被上诉人黄海签订此合同的目的不能实现，故根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条的规定，上诉人与被上诉人于2014年8月4日所签房屋宅基地买卖合同无效。同时，结合转让土地的不能办理相关准建手续，导致合同目的不能实现。故根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，双方当事人因此合同所取得的财产，应当予以返还：上诉人应返还所收的93800元转让款，被上诉人应返还相关土地。一审法院适用法律虽不当，但判决结果并无不当。上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持；一审判决认定事实清楚，判决结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2144元，由上诉人吴正国承担。本判决为终审判决。审判长 王 军审判员 李颖敏审判员 张莲昌二〇一七年五月十八日书记员 张 祺 来源：