（2017）浙07民终1632号

裁判日期: 2017-05-18

公开日期: 2017-06-30

案件名称

东阳市新天地房地产开发有限公司、骆永平商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省金华市中级人民法院

所属地区

浙江省金华市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

东阳市新天地房地产开发有限公司,骆永平,金三巧

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

浙江省金华市中级人民法院民事判决书（2017）浙07民终1632号上诉人（原审被告）：东阳市新天地房地产开发有限公司，住所地：浙江省东阳市白云大道339号。法定代表人：黄孝富，执行董事。委托诉讼代理人：何江南，浙江世普律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：骆永平，男，1971年8月28日出生，汉族，住浙江省义乌市。被上诉人（原审原告）：金三巧，女，1975年7月22日出生，汉族，住浙江省义乌市。上诉人东阳市新天地房地产开发有限公司（以下简称新天地公司）因与被上诉人骆永平、金三巧商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省东阳市人民法院（2015）东民初字第3334号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。新天地公司上诉请求：请求撤销原审判决，依法改判。事实与理由：原审认定事实及适用法律错误。一、关于逾期交房违约金，涉案商品房于2013年12月31日前已经具备交房条件，骆永平、金三巧装潢使用至今，故其已经以实际行为认可交房这一事实。法院不能仅根据涉案合同约定交付条件就认定交房条件未成就，并判令上诉人承担逾期交房违约金。二、关于逾期交付权属证书违约金，上诉人对此表示不认可。新天地公司于2010年已经取得了土地使用证，按照约定并没有违反合同。三，��涉案购房收款收据确实有承诺送500元每平方装修费，但并没有公司的合同章表示认可，且还应提供装潢费用的正式发票，并按照正式的测绘面积进行主张。骆永平、金三巧辩称，关于逾期交房，按照合同的约定，交房时要符合几个条件，交房时间是2013年12月31日之前，建设工程经竣工验收合格，取得建设工程竣工验收备案证明。取得法律行政法规规定应当由规划、公安、消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件。水、电、气、道路排污等具备商品房正常使用的基本条件，同时在商品房买卖合同中9、15条另外约定在交付时作为业主共同所有的物业用房，也需要符合竣工验收合格。但实际上，这些条件都没有满足，新天地公司提交的竣工验收备案证明每一相关的公章都没有符合交付条件的意见，商品房还没有完工，一审中提交的照片中也明确看出未符合交房条件。在通知交房时，新天地公司隐瞒了商品房实际状态，诱使其办理交付手续。其和物业公司交流才知道房子没有达到交付条件，用电还是建筑用电。关于逾期交付房屋权属证书，新天地公司已经认可了，目前为止属于违约状态。双方签订的商品房买卖合同是新天地公司制作的格式合同，合同中的条款包括违约金、逾期交付违约金、逾期办理交付违约金的标准是新天地制订的，根据格式合同的约束，应当对提供格式合同方不利的执行，如果参照第一项逾期交房，应该比这更高。关于赠送每平方500元装修费，是新天地公司通知其交款，在交款收据上加盖印章的方式明确了赠送装修费，凭装修发票报销。如果不存在逾期交房，竣工验收备案证明应该由其签收，目前没有签收。骆永平、金三巧向一审法院起诉请求：1、被告按已付房价款的万分之十每��向原告支付自2014年1月1日起至实际达到交付条件之日止的逾期交房违约金；2、被告按已付房价款0.1‰每日向原告支付自2015年1月1日起至实际交付土地、房屋权属证书之日止的违约金；3、被告向原告支付其承诺的装潢费300100元；4、被告继续履行合同，直到按约定所售商品房完全达到交付使用条件；5、被告继续履行合同，办好土地、房屋权属证书并交付原告；6、由被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：两原告系夫妻关系。原、被告于2012年5月18日签订浙江省商品房买卖合同（编号：2012预194278），约定原告购买的商品房位于东阳市××街道××紫荆庄园××区（××前××为紫荆庄园××）C53A号，约定建筑面积600.2㎡，购房款为4384000元。浙江省商品房买卖合同约定：“……第一条，项目建设依据，出卖人以出让方式取得位于南环路下昆溪以南、编号为33078304604701390140的地块的建设用地使用权……第九条，交付期限及条件，出卖人应当在2013年12月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路、排污等，具备商口房正常使用的基本条件……第十条，出卖人逾期交房的违约责任……1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（1）逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之10的违约金。2、遇到本合同第九条规定的延期情形的，则出卖人不承担违约责任……第十二条，交接，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单……出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担……第十六条，关于产权登记的约定……出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2014年12月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理……2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第2项处理……（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1‰的违约金……”。原告分别于2010年6月9日、2010年12月15日、2011年11月10日向被告支付1200000元、2000000元、1184000元，被告向原告出具三份收据。2012年6月25日，被告向原告开具了总金额为4384000元的不动产统一发票，发票上盖有内容为“享受赠送500元/㎡装潢费，凭客户的发票到公司报销（面积以测绘部门确权为准）”的印章。原告于2015年7月7日收房，领取了涉案商品房的商品房住宅使用说明书、质量保证书。2015年10月31日，原告骆永平与东阳市庭艺装饰工程有限公司签订了装修合同，并提供了其中480000元的装修费票据。涉案房屋经测绘确认房屋建筑面积为597.8㎡。涉案房屋所在房屋工程于2012年12月31日通过竣工验收，于2016年4月6日通过备案。另查明，被告仅��理了涉案房屋所在地块的土地使用权初始登记，至今未取得涉案房屋的房屋所有权初始登记。一审法院认为，两原告与被告签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律规定，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应按合同约定履行义务。被告未在合同约定的交房时间之前使涉案房屋符合合同约定的交付条件并交付给两原告，故应当支付两原告逾期交房违约金。因涉案房屋所在房屋工程于2016年4月6日取得了房屋建筑工程竣工验收备案表，故本院确认逾期交房违约金的计算时间为2014年1月1日至2016年4月5日。因合同约定的逾期交房违约金计算标准明显过高，且两原告未提供证据证明因被告逾期交房对其造成的实际损失金额，故本院酌情将违约金的计算标准调整为中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍。因被告至今未取得涉案��屋的不动产权初始登记，故其应当按照合同约定向两原告支付逾期交付土地、房屋权属证书的违约金至被告取得涉案房屋的不动产权初始登记后通知原告办理不动产权转移登记之日止。关于上述权属证书是否需要交付给买受人的问题，本院认为，虽然涉案合同约定被告应取得上述权属证书并交付给原告，但业主人数众多，交付上述权属证书缺乏可操作性，故该交付义务应以理解成被告在办理权属证书后的通知义务为宜。原、被告之间的装潢费纠纷系因本案商品房买卖一事而衍生，且两原告也已满足要求被告支付装潢费的条件，故在本案中对该笔费用一并处理并无不当。经计算，被告应支付给两原告的逾期交房违约金为742439.53元，应支付给两原告的装潢费为298900元。综上，原告的诉讼请求部分成立，本院予以支持，部分不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人��共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告东阳市新天地房地产开发有限公司应于判决生效之日起十五日内支付原告骆永平、金三巧逾期交房违约金742439.53元。二、被告东阳市新天地房地产开发有限公司应于判决生效之日起十五日内支付原告骆永平、金三巧逾期交付房屋、土地权属证书的违约金（以4384000元为基数自2015年1月1日起按照每日万分之一计算至被告东阳市新天地房地产开发有限公司取得东阳市白云街道江南紫荆庄园J区C53A号房屋所有权证初始登记之日止）。三、被告东阳市新天地房地产开发有限公司应于判决生效之日起十五日内支付原告骆永平、金三巧装潢费298900元。（上述款项均汇入：户名：东阳市人民法院执行款专户，账号：12×××85，开户行：东阳市工商银行）。四、驳回原告骆永平、金三巧的其他诉讼请求。如未按判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33683元，由原告骆永平、金三巧承担24652元，由被告东阳市新天地房地产开发有限公司承担9031元。二审中，骆永平、金三巧向本院提交装修发票五份，证明装修费用暂按30万元计算，要求新天地公司支付。新天地公司质证认为，即使骆永平、金三巧认为有关，也应另案处理，与本案无关。本院认为，结合新天地公司上诉状中自认骆永平、金三巧已经装潢入住，本院对该证据证明力予以确认。新天地公司未向本院提交新证据。经审理，对原审法院认定的事实本院予以确认。本院认为，骆永平、金三巧虽然于2015年7月7日收房，但根据合同约定的交付条件，新天地��司尚需取得规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件，涉案房屋直至2016年4月6日才取得房屋建筑工程竣工验收备案表，房屋建筑工程竣工验收备案表中所列备案文件目录中包含规划、公安消防、环保等部门出具体的认可文件或准许使用文件，故应确认涉案房屋于2016年4月6日才符合交房条件。综上，应确认新天地公司逾期交房的时间应为2014年1月1日至2016年4月5日。涉案合同第十六条第（二）、（三）款约定：“出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》”、“出卖人承诺于2014年12月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记”，根据上述内容，结合上下条款的文字，应当认定出卖人于2014年12月31日前应当取得的土地、房屋权属证书为登记在开发商名下的土地、房屋权属初始登记证书，而东阳市新天地房地产开发有限公司至今未取得涉案房屋的不动产权初始登记，已构成违约，一审法院按双方合同约定计算逾期交付权属证书违约金符合法律规定。新天地公司自愿承诺支付骆永平、金三巧装潢费，且新天地公司在上诉状中已经自认骆永平、金三巧已经装潢入住，现又以未加盖其合同章、未提供装潢发票等为由拒绝支付上述装潢费，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人新天地公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费33683元，由上诉人东阳市新天地房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　朱红彦审　判　员　　杜月婷代理审判员　　盛　伟二〇一七年五月十八日代书　记员　　周璟学关注公众号“”