（2016）浙0326民初7244号

裁判日期: 2017-05-18

公开日期: 2017-07-01

案件名称

王大普、温美珍等与平阳万城房地产有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

平阳县人民法院

所属地区

平阳县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

王大普,温美珍,平阳万城房地产有限公司,温州市住房公积金管理中心平阳分中心

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二十四条

全文

浙江省平阳县人民法院民事判决书（2016）浙0326民初7244号原告：王大普，男，1975年10月9日出生，汉族，住平阳县。委托诉讼代理人：周涛，浙江正昌律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏婷婷，浙江正昌律师事务所律师。原告：温美珍，女，1977年10月3日出生，汉族，住平阳县。被告：平阳万城房地产有限公司，住所地平阳县鳌江镇陶瓷综合市场D区9号。法定代表人：汪胜强。委托诉讼代理人：麻建国，浙江诚鼎律师事务所律师。第三人：温州市住房公积金管理中心平阳分中心，住所地平阳县昆阳镇白石街**号。负责人：王大守。委托诉讼代理人：周时挑，浙江雅河律师事务所律师。原告王大普与被告平阳万城房地产有限公司（以下简称万城房地产公司）、第三人温州市住房公积金管理中心平阳分中心（以下简称平阳公积金中心）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年11月15日立案后，依法适用简易程序于2016年12月21日公开开庭进行了审理。诉讼过程中，经温美珍申请，本院依法追加温美珍为本案原告参加诉讼。因案情复杂，于2017年2月23日转为普通程序审理，并组成合议庭于2017年3月31日再次公开开庭进行了审理。原告王大普委托诉讼代理人周涛、苏婷婷、原告温美珍、被告万城房地产公司委托诉讼代理人麻建国、第三人平阳公积金中心委托代理人周时挑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王大普、温美珍向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告万城房地产公司就平阳县鳌江镇万城御珑湾花苑第4幢1102号房屋（以下简称案涉房屋）签订的《商品房买卖合同》；2.解除原告与第三人平阳公积金中心签订的《个人住房公积金借款合同》；3.被告万城房地产公司返还原告已付购房款（首付款）499990元；4.被告万城房地产公司返还原告支付的按揭贷款本金55954.13元（贷款本金自2014年10月20日起计至判决生效之日止，以平阳公积金中心于判决生效当月出具的的还款明细清单为准，现暂计至2016年10月30日止）；5.被告万城房地产公司赔偿原告首付购房款利息损失108060.339元（以首付款499990元为基数，自2013年7月17日起按银行同期贷款年利率6.65%计算至实际还款之日止，现暂计至2016年10月17日止）；6.被告万城房地产公司赔偿原告按揭贷款利息损失27098.87元（自2014年9月22日起计算至判决生效之日止的贷款利息，以平阳公积金中心于判决生效当月出具的还款明细清单为准，现暂是计至2016年10月30日止）；7.被告万城房地产公司支付违约金24599.70元（以已付购房款819990元的3%计算）；8.被告万城房地产公司向第三人平阳公积金中心偿还剩余贷款本息；9.被告万城房地产公司承担本案律师费等相关为实现债权而发生的费用;10.本案诉讼费用由被告万城房地产公司承担。诉讼过程中，原告明确其第9项诉讼请求的金额为12500元，并增加一项诉讼请求：原告在购房款555944.13元范围内对案涉房屋享有价款优先受偿权。事实和理由：2013年7月17日，原告王大普、温美珍（买受人）与被告万城房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告万城房地产公司购买案涉房屋，总价款为819990元，于2015年10月31日前交房，交房条件为“建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明”。合同第十条约定，逾期交房超过90日的，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的3%向买受人支付违约金。合同签订当日，原告向被告万城房地产公司支付购房款499990元。2014年8月2日，原告（借款人）与第三人平阳公积金中心（贷款人）、被告万城房地产公司（担保人）签订《个人住房公积金借款合同》，约定贷款金额为320000元，贷款期限为120个月，自2014年8月2日至2024年9月20日止；借款人将借款用于购买案涉房屋；贷款人将贷款资金划入被告万城房地产公司名下帐户；贷款以月供方式偿还；借款人以案涉房屋作为抵押财产提供抵押担保。2014年9月2日，第三人平阳公积金中心发放贷款320000元。原告自2014年9月22日起逐月向第三人平阳公积金中心归还贷款本息至今。案涉房屋于2016年7月27日完成竣工备案，符合交付条件，与合同约定的交房时间即2015年10月31日相比已超出90日。因此，根据《商品房买卖合同》约定，原告有权单方解除合同，由被告万城房地产公司返还已付购房款、对原告的损失进行赔偿，并承担违约责任。由于原告解除了《商品房买卖合同》，现原告要求解除借款合同，符合法律规定。被告万城房地产公司辩称：1.原告没有合同解除权。涉案商品房开发项目于2016年7月26日竣工验收备案，是由于政府部门或不可抗力原因导致施工延期，与合同约定的交付时间不符的责任，不在于被告万城房地产公司；2.原告提出要求赔偿已付购房款的利息损失与律师费损失，没有事实与法律依据。《商品房买卖合同》第十条约定，如果买受人解除合同的，出卖人应当支付累计已付购房款的3%违约金。原告既要求赔偿已付购房款的违约金，又要求赔偿已付购房款的利息损失，构成重复赔偿，不符合法律规定。原告要求赔偿律师费损失，没有合同约定，也没有法律依据，不能成立；3.原告主张对其房屋享有价款优先受偿权，没有法律依据。原告主张优先受偿权的依据是《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，即“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”该规定的权利是指买受人的交房请求权，而非买受人的退房价款返还请求权。另外，最高人民法院执行局在彩石山庄执行案的批复（[2014]执他字第23、24号）是指在房屋未建成的情况下，买受人享有购房款返还请求权优先。由于涉案房屋已在竣工验收备案，不属于房屋未建成的情况，原告享有的是交房请求权优先，而非解除合同以后购房款返还请求权优先；6.原告主张被告万城房地产公司归还第三人平阳公积金中心，不符合贷款合同约定。原告向第三人平阳公积金中心、贷款用于购房，虽然该款用于支付被告万城房地产公司购房款，但原告仍是第一义务人，被告万城房地产公司仅是贷款的保证人，承担的是保证责任。综上，请求驳回原告诉请。第三人平阳公积金中心陈述：1.对原告与被告房开公司签订的商品房买卖合同以及出卖人逾期交房的事实无异议，但依据最高院2009年7月9日是《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》，应对解除合同商品房买卖严格审查。2.商品房买卖合同和个人住房公积金借款合同是两个独立的合同，商品房买卖合同被解除也不一定解除个人住房公积金借款合同，在商品房买卖合同未解除前，公积金中心要求继续履行合同义务。3.被告万城房地产公司是借款合同的保证人，如果个人住房公积金借款合同解除，原告与被告万城房地产公司必须向平阳公积金中心清偿剩余贷款本息。在清偿前平阳公积金中心可以拒绝办理涉案房屋的抵押权预告登记的消除手续。诉讼过程中，第三人明确其诉讼主张，若《商品房买卖合同》和《个人住房公积金借款合同》解除，其明确要求原告王大普、温美珍偿还剩余贷款本息，被告万城房地产公司承担连带责任，第三人在剩余贷款本息范围内对案涉房屋享有优先受偿权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院对双方无争议的以下事实予以认定：两原告系夫妻。2013年7月17日，原告王大普（买受人）与被告万城房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告万城房地产公司购买案涉房屋，总价款为819990元，付款方式为买受人于签订本合同前支付499990元，剩余320000元在该幢房屋结顶时通过银行贷款、公积金贷款或组合贷款方式支付。合同第九条约定，出卖人应在2015年10月31日前将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人；2.县级以上规划、文物等行政主管部门根据法律法规的规定采取的某项行政措施；3.施工中遇到重大技术问题而致开发建设期延长；4.其他政府部门原因。合同第十条约定，出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的3%向买受人支付违约金。合同签订当日，原告向被告万城房地产公司支付了购房款499990元。2014年8月2日，原告王大普作为借款人、原告王大普、温美珍作为购房人和抵押人与第三人平阳公积金中心（贷款委托人）、被告万城房地产公司（售房人、担保人）签订《个人住房公积金借款合同》及《个人住房公积金贷款保证承诺书》约定：贷款金额为320000元，贷款年利率为4.95%，贷款期限为120个月，自2014年8月2日至2024年9月20日止；借款人将借款用于购买案涉房屋，王大普、温美珍同意将所购房屋作为贷款的抵押物，授权售房人代办房屋所有权证和以贷款委托人为抵押权人的抵押登记手续，并将房屋所有权证和他项权证送达贷款委托人；贷款发放后，借款人与售房人就该房产有关质量、条件、权属或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，借款人仍应按照本合同约定归还贷款本息；从贷款发放日起至贷款委托人收到房屋所有权证和以贷款委托人为抵押权人的他项权证之日止，售房人为购房人的贷款等债务承担连带保证责任；购房人与售房人签订的购房合同无效或变更、撤销、解除，或者就房屋的质量、条件、权属等事宜发生纠纷的，贷款委托人有权提前解除《个人住房公积金借款合同》，要求购房人立即归还全部贷款本息等债务，要求售房人履行连带保证责任；贷款人将贷款资金划入被告万城房地产公司名下帐户；贷款以等额本息还款方式归还，每月还款3387元，每月20日为还款（结息日）。2014年8月20日，案涉房屋办理预购商品房抵押权预告登记。2014年9月2日，第三人平阳公积金中心发放贷款320000元。原告自2014年9月22日起逐月向第三人平阳公积金中心归还贷款本息至今。涉案房屋于2016年7月25日经建设工程勘察、设计、施工、监理、建设等单位的竣工验收，并于同年7月26日办理竣工验收备案。2016年8月5日，被告万城房地产公司向原告邮寄送达了一份《通知》，告知原告于2016年8月15日前持相关资料办理交房手续，如要求退房需于2016年8月15日前提出申请，逾期提出的，视为自愿继续履行购房合同，不得主张合同解除权。2016年10月26日，被告万城房地产公司签收原告邮寄的《律师函》。该《律师函》载明：被告逾期交房已远超过90日，原、被告签订的《商品房买卖合同》自本函送达之日解除；被告按《商品房买卖合同》等相关约定返还购房款、支付利息、违约金及原告因被告违约而支出的律师费。原告因本案诉讼支付律师费12500元。本院认为：（一）关于平阳公积金中心的诉讼地位。原告起诉时以万城房地产公司、平阳公积金中心为被告，要求解除《商品房买卖合同》和《个人住房公积金借款合同》，同时要求万城房地产公司向平阳公积金中心偿还剩余贷款本息。而作为贷款本息债权人的平阳公积金中心则明确要求剩余贷款本息由二原告承担偿还责任，万城房地产公司承担连带责任。因此，平阳公积金中心宜列为本案有独立请求权的第三人参加诉讼，而不宜列为被告。（二）关于原、被告《商品房买卖合同》应否解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知对方时解除。双方签订的《商品房买卖合同》约定，交房时间2015年10月31日，逾期交房超过90日的，原告有权解除合同。案涉房屋直至2016年7月26日才办理竣工验收备案，符合交房条件，双方约定的解除合同条件已成就。被告万城房地产公司主张因政府原因或不可抗力导致逾期交房，但未举证予以证实，本院不予采信。原告在被告万城房地产公司催告是否行使解除权的三个月内向被告发出解除通知，因此双方的合同自通知送达之日即2016年10月26日解除。（三）关于三方签订的《个人住房公积金借款合同》是否解除。《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。本案中，原告主张《商品房买卖合同》解除理由成立，故其主张《个人住房公积金借款合同》理由亦成立，本院予以支持。（四）合同解除后的权利义务。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。虽然《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第二十五条第二款有规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，但是，原、被告与第三人明确约定“贷款发放后，借款人与售房人就该房产有关质量、条件、权属或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，借款人仍应按照本合同约定归还贷款本息”。该约定并未存在无效的情形，故第三人平阳公积金中心要求原告归还剩余贷款本息，被告承担连带保证责任，符合合同约定，本院予以支持。剩余贷款本息还清后，原告及第三人应及时协助被告办理案涉房屋《商品房买卖合同》解除及预告抵押登记注销的相关手续。因此，本院确定案涉商品房买卖合同及借款合同解除后，被告万城房地产公司应当返还原告已付的购房款819990元（其中包括2013年7月17日付的499990元和由第三人住房平阳公积金直接划付给被告的公积金贷款320000元）。关于原告主张的违约金和利息损失问题，原告表示若不能并用则要求判决支持利息损失。本院认为，原告主张的违约金和利息损失之和不应超过其实际损失，现原告未举证证明其除利息损失外还有其他损失。约定的违约金低于实际损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，故本院确定被告应赔偿原告利息损失，其中499990元从2013年7月17日起，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算，另320000元从贷款发放之日即2014年9月2日起，按《个人住房公积金借款合同》约定的年利率为4.95%计算。关于原告主张的律师费，本院酌情参照类似案件通常的律师费收费标准，酌情予以支持6000元。（五）关于抵押优先受偿权问题。原告主张其在购房款555944.13元范围内对案涉房屋享有优先受偿权，于法无据，本院不予支持。第三人主张其在剩余贷款本息范围内对案涉房屋享有优先受偿权，合理合法，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第二十四条之规定，判决如下：一、确认原告王大普与被告平阳万城房地产有限公司就平阳县鳌江镇万城御珑湾花苑第4幢1102室房屋签订的《商品房买卖合同》已于2016年10月26日解除；二、被告平阳万城房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王大普、温美珍返还购房款819990元并赔偿利息损失（其中499990元从2013年7月17日起，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计，另320000元从2014年9月2日起，按年利率为4.95%计算，以上利息均计算至实际履行之日止）；三、被告平阳万城房地产有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告王大普、温美珍支付律师费的损失6000元；四、解除原告王大普、温美珍与第三人温州市住房公积金管理中心平阳分中心签订的《个人住房公积金借款合同》；五、原告王大普、温美珍于本判决生效之日起十五日归还第三人温州市住房公积金管理中心平阳分中心剩余贷款本息（以原告实际履行之日温州市住房公积金管理中心平阳分中心根据已还本息明细计算的剩余贷款本息金额为准）；六、被告平阳万城房地产有限公司对上述第五项的款项承担连带偿还责任；七、若原告王大普、温美珍、被告平阳万城房地产有限公司未按期履行上述第五、六项的义务，第三人温州市住房公积金管理中心平阳分中心有权就预告登记在王大普、温美珍名下的坐落于平阳县鳌江镇万城御珑湾花苑第4幢1102室房屋以折价、拍卖或卖后所得的价款在剩余贷款本息范围内优先受偿；八、原告王大普及第三人温州市住房公积金管理中心平阳分中心应在上述第五项的义务履行完毕后五日内协助被告平阳万城房地产有限公司办理平阳县鳌江镇万城御珑湾花苑第4幢1102室屋的《商品房买卖合同》解除及预告抵押登记注销的相关手续；九、驳回原告王大普、温美珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10957元，由平阳万城房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。本判决生效后，负有义务的一方当事人不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。审　判　长　　黄孙荣人民陪审员　　郑国楚人民陪审员　　叶青青二〇一七年五月十八日代书　记员　　ＸＸ蒙百度搜索“”