（2017）苏01民终3372号

裁判日期: 2017-05-18

公开日期: 2017-06-26

案件名称

张华贵与南京市雨花台区水八鲜酒店房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省南京市中级人民法院

所属地区

江苏省南京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

南京市雨花台区水八鲜酒店,张华贵

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省南京市中级人民法院民事判决书（2017）苏01民终3372号上诉人（原审被告）：南京市雨花台区水八鲜酒店，住所地南京市雨花台区郁金香路**号。经营者：徐先志，男，1973年7月5日生，汉族，住南京市雨花台区。委托诉讼代理人：刘姗，江苏中虑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张华贵，男，1962年9月12日生，汉族，住南京市雨花台区。委托诉讼代理人：杨永军，江苏维世德律师事务所律师。上诉人南京市雨花台区水八鲜酒店（以下简称水八鲜酒店）与被上诉人张华贵房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2016）苏0114民初6172号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人水八鲜酒店上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由如下：1、一审法院凭主观判断否认双方当事人质证认可的关键证据，明显不当。上诉人举证被上诉人违约的直接关键证据是双方的微信截屏记录。微信截屏直接而明确地表达了被上诉人因不擅长做餐饮而屡次向被上诉人要求退租的真实意思表示。该证据在庭审过程中，被上诉人已经质证表示认可真实性，而一审法院在没有依据的情况下，认为上诉人“明显删除了水八鲜酒店经营者徐先志答复的内容”，因此对该份关键证据的真实性不予认定。上诉人认为，要想证明该证据的真实性，一是可以向被上诉人调查，因为微信记录是双向的。二是本着法律事实的严肃性，可以向腾讯公司调查取证。而一审并未做到以上任何一点，也没有明确询问上诉人是否对微信记录有所删减，只是在判决中“突击”且直接作出微信记录有删减的认定，并没有体现法官的中立立场，不符合庭审程序的要求。事实上，从2016年10月30号下午开始，从被上诉人提供的双方通话记录可以看出，上诉人经营者徐先志既有主叫记录，也有被叫记录。上诉人经营者徐先志在电话中要求被上诉人继续履行，而被上诉人则一直无理要求甚至骚扰上诉人，要求上诉人同意解除协议并退还房租和保证金。在后期被上诉人一再表示不愿租赁的微信聊天中，上诉人不堪骚扰，没有逐条回复。该微信记录截屏能够直接而清楚地证明被上诉人有单方违约的意图，所以，上诉人认为一审法院对关键事实微信记录的判断有误，直接导致被上诉人单方违约的责任无法约定。2、一审对双方履行义务的先后顺序认定有误。2016年10月30日上午8:25左右，被上诉人表达了要租房的意愿。10点左右，被上诉人前来看房后，立刻决定要租房，双方当即签订了《雨花体育中心合约》，约定“承租按先付款后使用的原则”“第一次付款为一个季度19800元”“为保证合同顺利进行，乙方应向甲方支付人民币三万元为租房保证金，备用保证金一万元”。上诉人在签约后，便将钥匙交给了被上诉人。2016年10月30日12点左右，被上诉人看完房签订合约之后，拿到了上诉人交付的钥匙，开车带着被上诉人前去雨花南路农行向上诉人汇款5万元，包括4万元保证金和1万元租金，但还有首期9800元租金没付完，声称后付。但是，签约当天下午，被上诉人就开始反悔，上诉人在2016年10月30日和31日的多次通话记录里要求被上诉人付清首期房款，以继续履行租赁合约，但对被上诉人却通过口头和微信明确表示因不擅长做餐饮不想租房，不仅不愿意付清剩余房租，还要上诉人将钱退回。因此，根据“承租按先付款后使用的原则”的约定，被上诉人因怠于履行首期房租先行给付义务，且明确表示不愿租赁，在我方不同意的情况下，属于上诉人单方根本违约。况且，上诉人已经在签约后当场将钥匙交给了被上诉人。3、一审未经质证程序，即认为首付租金19800元可以分期付款，无事实和法律依据。一审法院将首期租金19800元理解成分批付款，认为被上诉人已经支付了10000元，属于部分支付了租金，因此不认为被上诉人违约，这与双方的合约约定是不一致的。首先，首期三个月租金是整体支付，从常识或者是通常角度理解，所谓的“第一次付款”说明付款是一次性的，不能分割的，不是分两次甚至三次。假如付款不足或者分期付款，就是违反了协议的约定。其次，根据常识，分期付款是特殊的商业模式，没有特别约定，应当是默认一次性全款付款。而一审法院在上诉人未能就分期付款提出任何抗辩甚至异议的前提下，也没有对一次付款和分期付款在庭审中进行双方质证的前提下，主动认为被上诉人已经部分履约，既与事实不符，又无法律依据，不符合程序正义的要求，在实体上导致被上诉人违约责任减轻和免除，有失于中立立场。4、一审法院对当事人“均表示同意解除合同”的认定有误。上诉人的真实意思表示一是继续履行，上诉人称“同意解除，但保证金不退还”，意思是在被上诉人一再要求解除合同的情况下，假如同意不退还4万元保证金，就同意解除协议，假如对方非要上诉人归还4万元保证金，那就继续履行。一审法院断章取义，在判决书中只解释了上诉人口述的前半句话，忽略后半句话，违背了法律解释的逻辑和完整性。事实上，上诉人的最终目的是希望合约能够一直履行下去，哪怕是现在被上诉人愿意租房，上诉人也愿意当庭再次交接手续。无论如何，一审法官在没有任何背书的情况下，草率在判决书中做出的双方都同意解除协议的认定，与事实不符。被上诉人张华贵辩称：1、一审法院依法排除微信截屏证据是正确的。微信聊天记录非常容易被篡改伪造，必须保证真实和完整。上诉人提供的微信记录，不能证明合法来源，并且仅保留了被上诉人的聊天内容，明显删除了上诉人的聊天内容。来源不清楚，内容不完整的证据，当然应当依法排除。2、一审法院对双方履行义务的先后顺序认定正确。按合同公平合理的原则，被上诉人已经交付五万元，上诉人应该履行交房的义务。上诉人避而不见，拒不履行交房义务。从上诉人提供的微信聊天记录可以看出，其躲避被上诉人拒不见面的情况。上诉人声称已将钥匙交给被上诉人。完全不合常理，上诉人的饭店有很多餐具，一定会清点交接，租期结束后再回收，所以一定有正常的交接手续。3、一审法院认定已付租金一万元以缴纳超过一个月六千六百元的租金数额，是正确的。因为合同约定第一个次付款为一个季度19800元，并未规定一次付或分三次付款。被上诉人已付保证金40000元租金10000元，而上诉人拒不交房，明显是上诉人违约。4、一审法院对当事人“均表示同意解除合同”的认定正确。因此，被上诉人请求本院驳回上诉，维持原判。张华贵向一审法院起诉请求：张华贵、水八鲜酒店解除合同，水八鲜酒店返还张华贵租金及保证金5万元。一审法院认定事实：2016年10月30日，张华贵、水八鲜酒店签订《雨花体育中心合约》一份，约定：水八鲜酒店将其坐落于雨花体育中心水八鲜酒店负一楼厨房后场租赁给张华贵；约定经营时间为1年，租金及支付方式为：承租按先付款后使用的原则，年租金为79200元，第一个次付款为一个季度19800元，后每半年付36900元，张华贵逾期不支付租金，按每日百分之五缴纳滞纳金，超过约定时间支付，甲方有权单方面解除合同；为保证合同顺利进行，张华贵向水八鲜酒店支付30000元租房保证金，实备用保证金10000元，如合同期满张华贵无任何拖欠费用，保证金应足额返还，如张华贵提前解除合约或者存在拖欠费用，水八鲜酒店有权不退还经营保证金。当日，张华贵通过农业银行江苏省分行转账给水八鲜酒店经营者徐先志50000元。次日，张华贵提出与水八鲜酒店经营者徐先志重新沟通租房事宜，遭徐先志拒绝。但其后，水八鲜酒店一直拒绝与张华贵联系，未交付租赁房屋，亦未催促张华贵补交完第一季度租金。一审审理中，张华贵、水八鲜酒店均表示同意解除合同。以上事实有雨花体育中心合约、转账凭证、聊天记录及张华贵、水八鲜酒店一审当庭陈述等证据予以证实。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案张华贵、水八鲜酒店在订立租赁合同后，张华贵缴纳了保证金40000元及部分租金10000元，按照合同约定尚有第一季度9800元租金未能足额缴纳，但已缴纳超过一个月6600元的租金数额；水八鲜酒店在一审审理中未能提供证据在收到张华贵缴纳的保证金和10000元租金后向张华贵交付了租赁房屋，在其所提交的与张华贵微信聊天记录中未能完整提供真实的对话内容，仅保留了张华贵发出的聊天内容，明显删除了水八鲜酒店自己的答复内容，故水八鲜酒店提供的微信聊天记录不能证明水八鲜酒店提出的张华贵单方违约的抗辩主张，双方实际都怠于履行合同约定的义务。故一审法院依法认定张华贵、水八鲜酒店在合同履行过程中各有过错，均存在违约。现张华贵、水八鲜酒店在一审审理中均表示同意解除合同，属于合意解除，一审法院依法予以准许。鉴于张华贵、水八鲜酒店均存在违约，因此合同解除后，张华贵已缴纳的保证金及部分租金合计50000元应由水八鲜酒店返还给张华贵。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除张华贵与水八鲜酒店签订的《雨花体育中心合约》；二、水八鲜酒店于判决生效之日起十日内返还张华贵保证金及部分租金合计50000元。一审案件受理费525元，由张华贵负担263元，水八鲜酒店负担262元。本院经审理查明，水八鲜酒店与张华贵签订《雨花体育中心合约》后第二天，即2016年11月1日11时39分，张华贵给水八鲜酒店经营者徐先志发微信称“徐总：你好！你回来了，我们好好谈谈，我觉得我做餐饮方面不擅长，但是我对你做投资理财方面还是很有兴趣的。俗话说东方不亮西方亮，多个朋友多条路。和气生财。希望你回来了联系我，我们好好谈谈。希望我们能像朋友一样进行交往”。当日13时54分张华贵给徐先志发微信称“好的，你有空了联系我”。2016年11月5日10时59分张华贵给徐先志发微信称“徐总啊，你不能天天都不方便吧？这样就没有意思了”，“我一再跟你说，快餐我不会做，可以跟你做做投资方面的生意，我也很想跟你做。你跟我玩太极就不像做生意人的所为吧”。当日11时零5分张华贵给徐先志发微信称“再说了，那个广告让你快从做，你一直在拖”，“你怎么想的呢？”，当日11时10分张华贵给徐先志发微信称“你微信怎么不说话？”。本院另查明，2016年10月30日至2016年11月9日期间，水八鲜酒店的经营者徐先志多次向张华贵打电话，徐先志也多次接到张华贵的来电，双方就租赁合同的履行进行交流。水八鲜酒店称徐先志在接到张华贵不愿意租房的微信后，直接在电话里要求张华贵履行合同中，尽快支付首期租金的尾款。张华贵称徐先志避而不见，拒绝履行交房义务。根据以上事实，本院作以下认定：在签订《雨花体育中心合约》后，张华贵给水八鲜酒店经营者徐先志发的微信表示其不愿做餐饮，这可以表明其不愿意再承租雨花体育中心水八鲜酒店负一楼厨房后场来经营餐饮。张华贵也未按照先付款后使用的原则，付清一个季度的租金。水八鲜酒店经营者徐先志虽然多次未回复张华贵表示“不愿做餐饮”的微信消息，但其多次打电话给张华贵并进行通话沟通，故一审法院认定水八鲜酒店一直拒绝与张华贵联系，与事实不符。本院查明的其他事实与一审法院一致。二审审理中，双方均陈述，合同约定的租房保证金3万元是为了保证租房期间房屋的完整性，实备用保证金1万元是设备保证金。以上事实，有本院谈话笔录在案证实。二审审理中，双方当事人均未提交新证据。本院认为，在签订《雨花体育中心合约》后，张华贵给水八鲜酒店经营者徐先志发的微信表示其不愿做餐饮，这可以表明其不愿意再承租雨花体育中心水八鲜酒店负一楼厨房后场来经营餐饮。张华贵也未按照先付款后使用的原则，付清一个季度的租金。故张华贵的行为构成存在违约，应当承担相应的违约责任。张华贵称水八鲜酒店拒绝交付房屋，水八鲜酒店对此予以否认，主张在签订合同后即交付了房屋钥匙。对此本院认为，张华贵在签订《雨花体育中心合约》后，即向合同相对方表示不愿做餐饮，在张华贵发的微信消息中也没有催促交付房屋的意思表示，故对张华贵主张水八鲜酒店拒绝交付房屋，本院不予采信。双方合同约定，如张华贵提交解除合约或存在拖欠费用，水八鲜酒店有权不退还经营保证金。本案中，因张华贵违约导致合同未履行，考虑到水八鲜酒店负一楼厨房后场的空置损失，本院酌定水八鲜酒店返还张华贵2万元，其余3万元不予返还。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持南京市雨花台区人民法院（2016）苏0114民初6172号民事判决第一项；二、变更南京市雨花台区人民法院（2016）苏0114民初6172号民事判决第二项为：南京市雨花台区水八鲜酒店于本判决生效之日起十日内返还张华贵200**元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费各525元，合计1050元，由上诉人南京市雨花台区水八鲜酒店负担420元，由被上诉人张华贵负担630元。本判决为终审判决。审　判　长　　殷源源审　判　员　　张旭东代理审判员　　王　路二〇一七年五月十八日书　记　员　　郭旭冬微信公众号“”