（2017）豫07民终86号
裁判日期: 2017-05-18
公开日期: 2017-07-03
案件名称
新乡凯德商用置业有限公司、王燕梅房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省新乡市中级人民法院
所属地区
河南省新乡市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
新乡凯德商用置业有限公司,王燕梅
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫07民终86号上诉人（原审原告）：新乡凯德商用置业有限公司。住所地：新乡市人民中路199号。法定代表人：黄瑞娟，总经理。委托诉讼代理人：谢荣华，河南国豪律师事务所律师。上诉人（原审被告）：王燕梅，女，汉族，1987年7月18日出生，住河南省洛阳市西工区。委托代理人：宋宇，河南中砥律师事务所律师。上诉人新乡凯德商用置业有限公司（以下简称凯德公司）与上诉人王燕梅房屋租赁合同纠纷一案，不服新乡市红旗区人民法院作出的（2014）红民一初字第1929号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。凯德公司委托诉讼代理人谢荣华，王燕梅及其委托代理人宋宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。凯德公司上诉称：1、原审法院认定凯德公司因自身经营不善，导致王燕梅后续无法经营，构成违约，不符合客观事实。2、原审判决由凯德公司赔偿王燕梅各项损失153603.49元没有事实和法律依据。3、原审法院未按《房屋租赁合同》约定判决王燕梅支付凯德公司房屋占用费和违约金、租金等费用合计60536.78元，明显错误。请求：依法撤销原审判决第一、二、三、四项，支持凯德公司的诉讼请求。王燕梅辩称：凯德公司的上诉请求没有事实和法律依据，应当依法予以驳回。王燕梅上诉称：1、原审法院判决王燕梅各项损失共计153603.49元损失过低。2、原审判决第三项没有依据，王燕梅不应该向凯德公司支付该笔费用。请求：依法撤销原审判决第二项、第三项，依法改判驳回凯德公司的诉讼请求，并改判凯德公司增加赔偿王燕梅各项损失256057.80元，返还保证金和租金17946.3元。诉讼费用由凯德公司负担。凯德公司辩称：王燕梅的上诉请求没有是事实和法律依据，应当依法予以驳回。原审法院查明：王燕梅是个体工商户，2012年9月19日，王燕梅与凯德公司签订房屋租赁合同后，王燕梅每年与凯德公司到期续约，期间王燕梅对商铺进行精装修（2012年11月26日最后一份合同约定租赁房屋面积为89.19平方米，每平方米每月租金15元，合同到期时间为2012年12月25日），后因凯德公司经营不善，导致王燕梅后续无法经营。现凯德公司以王燕梅拖欠租金为由诉至法院。王燕梅以凯德公司违约造成其损失为由在提起了反诉。另查明,王燕梅将房屋腾空时间为2013年7月10日（合同到期后占用197天），经鉴定王燕梅装修费用在评估基准日价格为89661.29元。本案中王燕梅的损失认定如下：租赁保证金13942.2元；装修费用根据鉴定为89661.29元；货物损失（货物在凯德公司处，长期放置，原告已放弃残值）根据王燕梅所提供的照片和市场的价格因素，酌定为50000元较为适宜；租金、货品损失、货物贬值损失因王燕梅未提供证据证明，本院不予支持，以上合计153603.49元。王燕梅应支付凯德公司占用房屋期间的租金应为89.19平方米×15元/天÷30天×197天=8785.22元。现凯德公司已将该商场售于新乡胖东来百货有限公司。原审法院认为：王燕梅与凯德公司签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。王燕梅应依约足额缴纳房租，凯德公司应保证王燕梅对房屋的正常使用，但凯德公司因其自身经营不善，导致王燕梅后续无法经营，故凯德公司的行为已构成违约，对王燕梅的各项合理损失应予以赔偿，故对王燕梅要求凯德公司赔偿其损失153603.49元的反诉请求，予以支持。凯德公司诉称王燕梅违约，要求解除双方之间签订的合同并将房屋恢复原状的诉讼请求，且凯德公司已将商铺拆除，现双方不具备履行合同的条件，故凯德公司要求解除合同的诉讼请求，予以支持。因王燕梅未提供证据证明其在合同到期后仍占有租赁房屋系凯德公司的同意，故凯德公司要求王燕梅支付合同到期后占用房屋的租金8785.22元的诉讼请求，予以支持。凯德公司要求恢复原状等诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除凯德公司与王燕梅在2012年11月26日签订的《凯德广场红旗房屋租赁合同》；二、凯德公司于判决生效之日起十日内赔偿王燕梅各项损失共计153603.49元；三、王燕梅于判决生效之日起十日内支付凯德公司房屋占用期间的租金8785.22元；四、上述两项折抵后，凯德公司应当向王燕梅支付144818.27元；五、驳回凯德公司的其他诉讼请求；六、驳回王燕梅的其他反诉请求。如果凯德公司未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照,《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟期间的债务利息。案件受理费150元，反诉费4566元，合计4716元，由凯德公司负担。本院查明事实与原审一致。本院认为，凯德公司在履行本案房屋租赁合同过程中，是否存在违约行为。依据双方签订的房屋租赁合同第一部分通用条款第四条租赁保证金、物业管理费及其他费用、第五条收银系统及第七条双方的权利和义务的约定，甲方（注：凯德公司）应当按照合同约定的条件向乙方（注：王燕梅）提供可以正常使用的房屋，并不得对乙方正常使用该房屋进行干扰和妨碍。凯德公司除应将房屋交付给王燕梅使用之外，还应当提供物业、收银系统等其他保证王燕梅正常经营的设施和环境。王燕梅作为承租人，其对案涉商铺投入资金进行精装修，其履行合同的目的在于正常经营案涉商铺以获得案涉租赁合同的逾期收益。凯德公司未按照约定向王燕梅经营提供正常的设施和环境，已构成违约。故原审法院认定凯德公司未能保证王燕梅对案涉房屋的正常使用，导致王燕梅后续无法经营，构成违约并无不当。针对凯德公司是否应当返还保证金。涉案商铺现已拆除并交由第三方使用、收益，本案租赁合同已不具备履行条件，凯德公司应当返还王燕梅就本案商铺交纳的保证金。关于装修费用问题。原审法院根据鉴定结论认定为89661.29元，于法有据并无不当。关于本案货物损失认定的问题。原审诉讼过程中，凯德公司认可王燕梅的剩余货物在其存放或被其转移至他出仓库，故凯德公司有能力举证证明王燕梅的实际货物损失，但为提交相应证据予以证明，原审法院酌定王燕梅的货物损失50000元并无不当。关于王燕梅是否应支付凯德公司的房屋占用费。本案合同未能依约完全履行，系因凯德公司未能提供正常的经营设施和环境所致，原审判决王燕梅按照租赁合同约定的租金标准支付费用，并无不当。综上，原审法院认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费9790元，凯德公司负担4380元，王燕梅负担5410元。本判决为终审判决。审判长 刘志飞审判员 翟 晓审判员 马兵务二〇一七年五月十八日书记员 吕自尧 搜索“”