（2017）苏01民终4301号

裁判日期: 2017-05-18

公开日期: 2018-07-12

案件名称

黄永珍、戴双喜等与南京图腾置业发展有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省南京市中级人民法院

所属地区

江苏省南京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

南京图腾置业发展有限公司,黄永珍,戴双喜,戴颖

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省南京市中级人民法院民事判决书（2017）苏01民终4301号上诉人（原审被告）：南京图腾置业发展有限公司，住所地南京市鼓楼区江东北路419号。法定代表人：林乃轩，该公司总经理。委托诉讼代理人：奚春锋，江苏法德永衡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄永珍，女，1961年9月29日生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。被上诉人（原审原告）：戴双喜，男，1957年6月3日生，汉族，住南京市栖霞区。以上两被上诉人的共同委托诉讼代理人：戴颖（系两被上诉人女儿），女，1985年6月27日生，汉族，住南京市栖霞区。被上诉人（原审原告）：戴颖，女，1985年6月27日生，汉族，住南京市栖霞区。上诉人南京图腾置业发展有限公司（以下简称图腾公司）因与被上诉人黄永珍、戴双喜、戴颖房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2017）苏0106民初1547号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年5月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。图腾公司上诉请求：1、撤销一审判决，并依法改判上诉人按照实际对外经营收益向被上诉人给付租赁回报；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、本案诉争的《委托经营合同》的合同性质为委托合同并非租赁合同，一审法院对于《委托经营合同》的法律性质的认定错误。《委托经营合同》约定“甲方（被上诉人）自愿将自己经房地产登记主管部门依法登记核准所有的商铺房屋，在委托经营期限内委托乙方（上诉人）自营或者对外租赁经营。”第二条约定：乙方可以以自己的名义将商铺房屋对外租赁经营，甲方认可并接受乙方与任何第三人签署的商铺房屋租赁合同约定。第三条第3款约定：在保证甲方约定利益的前提下，乙方可独立处理一切与商铺房屋经营管理有关的所有事务。按照上述约定，作为受托方的上诉人虽以自身名义对外开展经营活动，但其实质是完成委托人的委托事务。即受作为委托人的被上诉人委托，以达到被上诉人的约定利益为条件，完成经营其房屋资产的委托事务。本意是为被上诉人委托上诉人经营管理被上诉人所有的大观天地的商铺并获益。且双方所约定的委托获益为房屋总价的一个固定比例，并非房屋市场租赁价格。这些与租赁合同有本质区别。二、《委托经营合同》中对于回报的约定实质是对被上诉人委托利益目标的约定，一审法院忽略了不可归责于上诉人（××）的原因导致租赁回报减少甚者为无的情况，而按照该条款判决要求上诉人承担委托人的全部目标利益，违背了委托合同的法律基础。上诉人受托经营被上诉人商铺房屋，大观天地商铺附近因政府规划拆迁、区划调整、网购冲击等大环境影响，大观天地商场内大量承租户经营不善，纷纷退租或者要求减少租金，部分的商铺至今闲置，商铺委托经营收益大幅萎缩。被上诉人的房屋的实际收益率已远远不足以支付合同约定的收益。上诉人作为受托方，尽职按约履行合同约定的义务，在困难之中仍继续尽职履行委托事务，在两年左右没有委托报酬的情况下仍继续履行委托事务，努力达到最大利益化，但确实达不到约定的租赁回报率。可见，上述委托经营利益萎缩不应归责于上诉人。上诉人认为租赁回报应当建立在有委托租赁收益的基础上支付，如因不可归责于上诉人（××）的原因委托租赁收益不足以支付约定的租赁回报，应该将所取得全部租赁回报扣减××基本的委托费用后支付于委托人。而本案中，诉争商铺实际收取的租赁收益远低于合同约定的回报，上诉人无法向被上诉人支付回报。三、上诉人已按约履行经营商铺的委托事务，而商铺经营收益根本无法满足被上诉人的要求，上诉人未予支付的行为不是违约行为，一审法院以逾期支付回报为由判决上诉人承担违约金没有法律依据。本案中，双方的约定是上诉人受托为被上诉人经营商铺，上诉人以广告、招商等方式履行了合同义务，但因客观因素，受托事务收益无法达到被上诉人的期望回报率，导致上诉人实际无法履行。一审法院认定上诉人违约没有事实依据。四、一审法院按每日万分之三的比例判决上诉人支付逾期付款违约金，该比例明显过高，没有事实和法律依据。《江苏省高级人民法院关于适用合同法若干问题的讨论纪要》第二十八条规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，被上诉人在合同履行中获取的是现金利益，上诉人也没有故意违约的情形，其主张的每日万分之三的比例已远远超过银行同期贷款利率，一审法院在上诉人已当庭提出抗辩的基础上，未要求被上诉人举证证明其实际损失，判决缺乏证据支持。黄永珍、戴双喜、戴颖辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。黄永珍、戴双喜、戴颖向一审法院起诉请求：图腾公司支付黄永珍、戴双喜、戴颖2017年1月30日至4月29日的租金回报21156.5元及违约金（自2017年3月9日起至付清之日止，按每日万分之三）。一审法院认定事实：南京市建宁路300号1083室房屋（建筑面积为36.61平方米，以下简称涉案房屋）系戴颖、戴双喜、黄永珍于2008年12月自图腾公司处购买。戴颖系戴双喜、黄永珍所生之女，黄永珍、戴双喜、戴颖、图腾公司签订的《南京市商品房预售合同》已办理买卖合同备案登记，但双方因故未办理不动产权证过户手续。黄永珍、戴双喜、戴颖接受涉案房屋后，已交由图腾公司实际出租经营。2008年12月26日，黄永珍、戴双喜、戴颖（甲方、委托方）与图腾公司（乙方、受托方）签订了《合同书》，约定甲方将涉案房屋委托乙方自营或对外租赁经营；委托经营期限为八年，自2010年4月30日起至2018年4月29日止；甲方在合同期限内有权按照约定的时间、金额向乙方收取商铺房屋租赁经营回报收益（含税）即租赁回报；租赁回报计算方式为商铺房屋核准登记总价款×8.5%（年回报率）；在合同约定的期限内，乙方将年租赁回报分四次支付甲方，每三个月支付一次，具体数额为22313元（此租赁回报金额中含甲方应缴纳的相应税费，该相应税费由乙方根据政府税务规定代扣代缴）；乙方支付时间为每年的4月30日至5月15日期间、每年的7月30日至8月15日期间、每年的10月30日至11月15日期间和次年的1月30日至2月15日期间；乙方逾期向甲方支付租赁回报的，甲方有权要求乙方按本合同履行；若乙方在逾期15个工作日内仍未支付的，甲方自逾期的第16个工作日起，每日可按本期租赁回报额的万分之三向乙方加收违约金等等。上述《合同书》订立后，黄永珍、戴双喜、戴颖将涉案房屋交付图腾公司，图腾公司依约支付了2015年7月30日之前的租赁回报，每期扣除税款后实际支付金额为21156.50元。自2015年7月30日起，图腾公司未能按照约定及时向原告支付合同约定的租金回报。黄永珍、戴双喜、戴颖因索要无果，曾数次向法院起诉，要求图腾公司支付租金回报，法院均判决予以支持。2016年11月16日，因图腾公司未能按约支付2016年10月30日至2017年1月29日的租金，原告再次向一审法院起诉，要求图腾公司支付租金回报（税后）21156.5元，并按约定支付违约金。一审法院亦再次判决支持了原告的诉讼请求。现因图腾公司未按约向原告支付2017年1月30日至4月29日的租金回报，故黄永珍、戴双喜、戴颖于2017年2月23日向一审法院起诉。现涉案商铺仍由图腾公司实际出租经营。审理中因图腾公司不同意调解，致本案未能调解解决。与涉案房屋相同的其他业主，亦曾与图腾公司发生与本案相同的房屋租赁合同纠纷，经一审法院及南京市中级人民法院两审终审，判定图腾公司与业主之间订立的合同，性质为房屋租赁合同，并判决图腾公司按照合同约定支付欠租及违约金。判决生效后，有关业主申请强制执行，图腾公司已实际履行。一审法院认为，一审法院及南京市中级人民法院已生效的裁判文书，已确认本案黄永珍、戴双喜、戴颖、图腾公司之间签订的《合同书》的性质是租赁合同，该合同系双方真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法成立并有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。现图腾公司未按照合同约定支付2017年1月30日至4月29日的租金回报，已构成违约，应当承担相应的违约责任。因黄永珍、戴双喜、戴颖、图腾公司双方对于继续履行该合同均未提出异议，故黄永珍、戴双喜、戴颖要求图腾公司支付拖欠的2017年1月30日至4月29日期间的租金21156.50元（已扣除税款），符合法律规定，一审法院予以支持。根据双方合同约定，图腾公司逾期支付租金的，自逾期的第16个工作日起计算违约金。故一审法院对黄永珍、戴双喜、戴颖主张图腾公司应对案涉拖欠租金支付违约金的请求，予以支持。对于图腾公司主张的黄永珍、戴双喜、戴颖、图腾公司系委托经营关系，违约金的支付及计算无法律依据等抗辩意见，因无充分事实和法律依据，一审法院不予采信。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：图腾公司于判决生效当日一次性给付戴颖、戴双喜、黄永珍自2017年1月30日至4月29日的租金21156.50元，并按照每日万分之三的标准，支付该款自2017年3月9日起至判决确定的给付之日止的违约金。如图腾公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费356元，减半收取178元，由图腾公司负担（此款黄永珍、戴双喜、戴颖已预交，故图腾公司于判决生效后当日内将该款一并给付黄永珍、戴双喜、戴颖）。二审中，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。本院二审期间，双方皆没有提交新证据。二审另查明，双方签订的《委托经营合同》第三条约定：图腾公司可以聘请境内外百货业专家和专业零售不动产管理公司合作经营管理；图腾公司有权自行确定、调整商铺的经营范围、经营布局及经营模式；图腾公司在保证被上诉人约定利益的前提下，可独立处理一切与商铺房屋经营管理有关的所有事务。本院认为，本案的争议焦点为：一、双方签订的《委托经营合同》的性质是委托合同还是租赁合同；二、一审判决的违约金是否应当予以调整。一、关于双方签订的《委托经营合同》的性质是委托合同还是租赁合同问题。本院认为，委托合同是委托人和××约定，由××处理委托人事务的合同；委托合同中××的义务是依据委托人的授权处理某项委托事务，其权利仅为收取处理该项事务的报酬；××依据委托处理该项事务的后果，由委托人承担。租赁合同是承租人支付一定的对价后，依照合同约定使用租赁的房屋；承租人的权利是在约定范围内自由使用租赁房屋，义务是支付租金；承租人按照合同约定使用房屋取得的经营利益归于承租人。从双方签订的《委托经营合同》的内容看，上诉人图腾公司并未向被上诉人收取委托费用，反而在合同中约定向被上诉人支付租赁回报；图腾公司在向被上诉人支付租赁回报后，有权在约定范围内自行决定涉案商铺的使用，这一约定更加符合租赁合同的特征；图腾公司向被上诉人支付的租赁回报是确定的，从这一约定可以看出，图腾公司利用被上诉人商铺取得的超过约定租赁回报的部分归属于图腾公司。综上，双方签订的《委托经营合同》名为委托，实际为租赁合同关系。图腾公司主张该合同为委托合同，租赁回报应当建立在有租赁收益的基础上，并要求将其实际取得的租赁回报扣减基本委托费用后向被上诉人支付，该上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。二、关于一审判决的违约金是否应当予以调整问题。本院认为，图腾公司在使用被上诉人商铺后，未按照双方约定向被上诉人支付约定的租赁回报，构成违约，其上诉主张其不构成违约的意见不符合法律规定以及双方的约定，图腾公司应当支付违约金。图腾公司上诉提出违约金过高，要求予以调整，经审查，图腾公司提出的未按约定支付租赁回报的理由，均属于正常的经营风险，并不存在客观上无法履约的情形，该约定的违约金并不过高，违约方请求减少违约金的，不应予以支持。综上所述，上诉人图腾公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费356元，由上诉人南京图腾置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　涂　甫审判员　吴　勇审判员　付　双二〇一七年五月十八日书记员　郭旭冬搜索“”