（2017）沪0106民初8058号
裁判日期: 2017-05-18
公开日期: 2017-07-17
案件名称
韩颐灏与邱昊峻房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市静安区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
韩颐灏,邱昊峻
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条
全文
上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0106民初8058号原告：韩颐灏，男，1981年11月16日出生，汉族，住上海市。被告：邱昊峻，男，1984年3月5日出生，汉族，住上海市。原告韩颐灏诉被告邱昊峻房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月20日立案后，依法适用简易程序，于2017年4月24日公开开庭进行了审理。原告韩颐灏和被告邱昊峻均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩颐灏向本院提出诉讼请求：1.被告退还原告押金5,500元；2.被告退还原告多支付的租金4,000元；3.被告赔偿原告宽带费用9,000元；4.被告支付原告违约金5,500元；5.被告赔偿原告电脑维修费用900元。审理中，原告变更第3项诉讼请求为：被告赔偿原告宽带费用2,200元。事实和理由：2009年至2016年期间，原、被告就上海市共和新路XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)一直保持租赁关系。2016年5月开始，系争房屋不停发生漏水及渗水至楼下的问题，导致凡下雨就房间进水、工作电脑进水等问题。原告多次向被告反映情况希望其尽快维修解决，但被告一再推诿，并要求原告签订2016-2019年的合约后才能修复。双方于2016年6月续签了房屋租赁合约，原告向被告支付了一个季度的租金，但系争房屋楼下的用户已多次要求原告解决渗水问题，原告遂督促被告抓紧解决，但被告始终未安排修复事宜。在支付第二季度租金时，原告提出要求被告先修复再支付，但双方协商未果，此时原告决定解除房屋租赁合同，并要求被告退还押金、赔偿宽带费用等损失，被告非但不同意退款，还要求原告支付到搬离之前的租金4000元，否则将限制原告搬走办公物品，原告无奈之下向其支付了到2016年11月6日为止的租金，并搬离了系争房屋。事后，原告多次要求被告退回押金并赔偿损失，被告均未予回应。原告认为被告未及时履行房屋修缮义务已构成严重违约，应当承担相应的违约责任，遂向法院提起诉讼。被告邱昊峻辩称，其在收到起诉状副本才第一次知道原告所称的漏水问题，实际上由于原告申请提前解约，被告在将押金作为违约金予以没收的前提下予以同意，故不同意原告第1项诉请。原告实际使用系争房屋至2016年11月6日，且实际支付租金至该日，不存在多付租金的事实，故不同意原告第2项诉请。原告提前退租，因此产生的宽带费损失应由其自行承担；被告对电脑维修费不知情，认为可能是原告自己使用不当造成，不应由被告承担；故不同意原告第3和第5项诉请。双方经协商均同意解除租赁合同，被告并无违约之处，故不同意原告第4项诉讼请求。经审理查明，自2009年起，原、被告就系争房屋即存在房屋租赁关系。2016年6月2日，双方签订了《房屋租赁合同》，约定：被告将系争房屋出租给原告使用，租期自2016年7月19日至2019年7月18日；租金标准为第1年每月6,500元、第2年每月6,650元、第3年每月6,800元；租金每三个月支付一次，须于每三个月的10日前支付；押金为5500元，如合同期满，原告没有损害房屋内设备，则被告应在当日如数退还；被告应保证房屋符合合同约定的使用用途，如出现漏水、墙面自然脱落、水电无法正常供应等影响房屋正常使用的情形，被告应在接到通知的10天内予以解决，否则原告有权提前解除合同，并有权要求被告支付违约金；合同还对其它租赁相关事宜进行了约定。在履行租赁合同过程中，原告向被告支付了押金5,500元，并按约支付租金至2016年10月18日。之后，双方因故产生纠纷，原告未按约定时间支付下一季度租金，被告通过短信向原告催付。2016年10月28日，原告向被告支付了4,000元。据当天双方短信往来内容记载，在被告指出原告未按约支付租金后，原告回复：“那我今天想办法处理好……合伙人这边似乎也不愿意承担任何费用，我也不希望影响到你这边的租约以及后续。我有一个方案……我今天私人支付的4000+原始押金5500＝9500÷215(单天租金)＝44天。从10月9日开始计算后的44天，11月23日我们这边安排全部搬走……你看看这样可行吗？”被告对此回复称：“不对，提前退租算作违约，押金不退，算作违约金，合同里写明了……4000元算19天，租期是每月19日开始的……可以到11月6日，如果退租的话，也请打扫干净，务必把水电结清，我中午过来收房拿钥匙。”2016年11月2日，原告称：“那我抓紧，争取10点。大堂等我好了，我先给你爸爸钥匙，我再去找停车位。”被告复：“好的。”同月19日，被告发给原告短信：“……反正也结束了，我也不想把事情做的那么绝，我等到你下午1点，如果不付的话，物业和我说只能报警……”此后，双方因未能自行协商以妥善解决租赁后续事宜，原告遂起诉至法院。审理中，原告陈述其于2016年11月4日搬离系争房屋，但未办理交接手续。被告则认为双方约好11月9日交接，但当天早上到系争房屋的时候，物业告知原告已经搬走了，具体搬离时间无法确定，被告在收回房屋后又于2016年11月21日将其另行出租。上述事实，有双方无争议的在案证据及当事人陈述为证，并经庭审质证属实，本院依法予以确认。审理中，原告提供了上海安荣物业管理服务有限公司宝华现代物业服务中心出具的《整改通知书》以及系争房屋楼下用户惠尚金歌教育科技有限公司出具的《情况说明》作为证据，以证明系争房屋存在渗、漏水的情况，且发生时间持续了好几个月，被告对此不予处理。被告对该证据的真实性认可，但不认可关联性，认为物业公司及楼下用户并未向其反映过系争房屋漏水问题，被告在收到原告起诉状副本后才知道。原告还提供了系争房屋的照片若干以证明该房屋多次发生漏水情况，始终未得到修复。被告对该证据真实性不予确认，并认为此前系争房屋由于被告未关阳台门发生过漏水，被告为此更换了地板，目前并不存在漏水情况。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。根据合同约定，被告负有保证房屋符合约定的使用用途之义务，原告据此提出系争房屋存在渗、漏水问题而被告未及时维修，认为被告之行为构成根本违约，然而原告提供的相关证据并不足以证明系争房屋存在足以影响其正常使用房屋之程度的渗、漏水问题，更无法证明其要求过被告对相关问题进行维修，在此情况下，原告认为被告之行为构成根本违约事实依据不足。本案中，根据已查明的事实，本院认为《房屋租赁合同》提前解除的原因并不在于被告。理由如下：首先，从双方往来短信的内容来看，在原告未按约及时支付租金，被告向其催要后，原告仅支付了部分租金4,000元，而及时足额支付租金系承租人的主要合同义务，故原告的行为显然已构成违约。其次，在遭被告指出未足额支付租金后，原告提出用其支付的4,000元及原押金5,500元抵作今后应付租金、此后安排搬离的处理方案，实际上已明确作出了提前解除合同的意思表示，对此被告回复称押金应作违约金、已付的4,000元可以算作至11月6日的租金，系有条件地同意原告提前解约，被告之行为并无不当。最后，实际上原告也在合同约定的租期届满之前搬离了系争房屋，以实际行动表明了其提前解约的意图，其行为直接导致《房屋租赁合同》无法继续履行，构成了根本违约。综上，本院认为，原告作为违约方，在无相关证据证明被告存在违约行为的情况下，无权要求被告承担支付违约金或赔偿相关损失的违约责任，故本院对其要求被告支付违约金5,500元以及赔偿宽带费用2,200元、电脑维修费用900元的诉讼请求不予支持。关于原告要求被告退还押金5,500元的诉讼请求，虽然合同中并无若原告擅自提前解约被告可没收押金之约定，但在原告通过短信向被告提出提前解除合同后，被告在回复中已明确提出押金作为违约金是同意提前解除合同的条件，在此情况下原告仍在未办理房屋交接手续的情况下提前搬离，应视作其同意被告提出的解约条件，故本院对其该项诉讼请求不予支持。关于原告要求被告退还多支付租金4,000元的诉讼请求，鉴于原告在此前仅支付租金至2016年10月18日，故还应支付2016年10月19日至实际搬离之日期间的租金，虽然原告认为其于2016年11月4日搬离系争房屋，但是由于未办理房屋交接手续，没有相关证据能证明该节事实，被告自认其于2016年11月9日收回系争房屋，该时间在及时合理的范围之内，并无不当，故原告已付的4,000元未超过其应承担的未付租金金额，本院对其该项诉请不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：原告韩颐灏的诉讼请求全部不予支持。案件受理费422.50元(已由原告韩颐灏预缴)，减半收取计211.25元，由原告韩颐灏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 巫建强二〇一七年五月十八日书记员 王心颖附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 百度搜索“”