（2016）津0116民初27707号
裁判日期: 2017-05-18
公开日期: 2017-08-07
案件名称
马西超与程东云房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市滨海新区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
马西超,程东云,胡弼华
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0116民初27707号原告：马西超，男，1979年5月12日出生，汉族，自由职业，住天津市滨海新区，委托诉讼代理人：朱井梅，天津进德律师事务所律师。被告：程东云，女，1971年9月20日出生，汉族，滨海新区农委干部，住天津市滨海新区，第三人：胡弼华（被告之夫），1970年1月22日出生，汉族，天津市纪检监察干部，住天津市滨海新区，原告马西超与被告程东云、第三人胡弼华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月12日立案受理后，依法由代理审判员赵志富适用简易程序分别于2016年10月28日、2017年4月12日开庭进行了审理，后本案组成合议庭适用普通程序于2017年4月28日公开开庭进行了审理。原、被告及第三人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马西超向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行双方于2016年8月24日签订的《天津市房产买卖协议》，协助原告办理坐落于天津市滨海新区××花园××号房屋过户手续；2、被告承担本案诉讼费用。本案审理过程中，原告增加两项诉讼请求，即1、判令被告给付自2016年9月24日至实际履行之日的迟延履行违约金，按每日总房款的百分之一计算，2、判令被告腾空并交付房屋。事实及理由：2016年8月22日，原、被告在天津百冠房地产经纪有限公司居间介绍下，经协商一致签订了《房屋买卖居间合同》一份，约定原告购买被告名下坐落于滨海新区××花园××号房屋，付款方式为银行按揭，双方约定买方即原告应在2016年8月26日前筹齐首付款，同日签署《天津市房产买卖协议》递件至房管部门，并将首付款存入资金监管账户。该合同签订后，原告即按约定给付被告定金20000元，2016年8月24日，双方按照约定前往房管局交易大厅正式签署了《天津市房产买卖协议》，合同约定房屋总价款人民币880000元，原告将首付款180000元存入资金监管机构，剩余房款人民币700000元原告向中国银行申请房屋抵押贷款，现银行审批即将办理完毕，但被告却突然通知原告房子不卖了，拒绝配合办理签字过户手续。综上，依法签订的合同具有法律效力，合同双方均应严格遵照履行，现被告拒不配合办理过户手续，给原告造成巨大经济损失，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，望法院判如所请。被告程东云辩称，原、被告之间的合同属于可撤销的范围，也属于无效合同的范围，原告没有起诉的理由。首先，诉争房屋系被告与第三人胡弼华的夫妻共同财产，但是在出售房屋的过程中，第三人毫不知情，以至于到了开庭之日，还没有见过合同，如果不是原告贷款需要第三人签字，第三人仍不知道买卖事宜。被告及第三人不认可双方合同的效力，不同意继续出售房屋。被告不了解房地产市场的风险，但是原告和中介是清楚该风险的，对于房屋产权存在问题的重大误解作出的民事行为，显失公平，买方和中介利用了被告的误解和不正常心态，致使签合同过程中存在乘人之危要素，所以，该房屋无法买卖。房屋中介方深知买卖交易法律和程序，该尽的把关、提醒、通知的义务不履行，只想尽早的拿到中介费，致使交易房屋给双方造成了很大的麻烦，其具有不可推卸的责任，根据合同法第52条之规定，该合同应该无效。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。第三人胡弼华述称，意见同程东云。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人没有异议的原告提交的房屋所有权证书复印件、房屋买卖居间合同、定金收条、被告提交的交通银行交易凭证、中介费收据等证据，本院予以确认并在卷佐证，对当事人有异议的争议，本院认定如下：1、原告提交的百冠房地产经纪有限公司的收据，拟证明其花费的中介费用，被告对此不予认可，但未提供反证，该证据加盖了中介公司的公章，故本院对该证据予以采信；2、原告提交的中国银行交款凭证、存量房屋管理中心资金监管凭证，拟证明其缴纳首付款的情况，被告虽未予确认，该该证据加盖公章，且与合同内容相符，本院对该证据予以采信；3、原告提交的情况说明、征信报告、贷款个人申请表，拟证明原告积极履行合同，被告表示上述证据与其无关，对此本院认为，被告未予否认，亦未提供反证，本院经审查，上述证据确系原告履行合同的相关材料，故本院对原告的证明目的予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：第三人胡弼华与被告程东云是夫妻关系。登记在被告程东云名下的坐落于天津市滨海新区塘沽河北路贻景花园xxx号的房屋系胡弼华与程东云夫妻关系存续期间所购买。被告程东云于2016年8月22日与原告马西超、百冠公司签订房屋买卖居间合同，约定被告程东云将登记在其名下的坐落于天津市滨海新区塘沽河北路贻景花园xxx号房屋出售给原告马西超，该房屋建筑面积110.5平方米，价格900000元，定金20000元在银行贷款手续审批完毕之日或双方办理产权过户手续之日自动抵作等额房款。当日原告马西超向程东云支付定金20000元。百冠公司作为中介方，收取被告程东云中介费10000元。2016年8月24日，被告程东云、原告马西超签订《天津市房产买卖协议》，约定涉诉房屋价款880000元，首付款180000元，申请贷款700000元。2016年8月30日原告支付首付款180000元。双方在交易过程中，被告程东云以第三人胡弼华对卖房不知情为由不同意继续履行合同，故成诉。本院认为，原、被告签订的房屋买卖居间合同是双方真实意思表示，该合同合法有效，受法律保护，双方应依约履行各自的合同义务。根据合同约定，原告已支付定金20000元，并向资金监管账户存入剩余房款880000元，具备履行合同的条件，但被告拒绝履行合同义务，构成违约，其应承担继续履行的法律责任，故本院对原告要求被告配合其办理过户手续的诉讼请求予以支持。被告主张双方在履行合同过程中未告知第三人胡弼华，但根据本院作出的（2016）津0116民初29458号民事判决认定的“原告主张涉诉房屋系夫妻共同财产，在其不知情的情况下其配偶与他人就该房屋签订的买卖合同无效。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律的解释》第三条明确规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，不予支持。最高人民法院《关于适用婚姻法若干问题的解释（一）》第十七条规定，“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定，夫妻双方应平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”首先，程东云与马西超签订买卖合同时，程东云持有房屋产权证，登记在其一人名下；其次，双方约定的房屋价款合理。协议签订后，被告马西超支付了定金，且双方在房屋权属登记机构签订了《天津市房产买卖协议》，马西超支付了180000元首付款存入资金监管账户，已履行了部分义务。卖房是在原告与被告程东云夫妻关系存续期间，基于对夫妻特定关系的理解，被告马西超有理由相信该诉争房屋的出售行为系原告夫妻双方共同意思表示，是善意第三人。原告未能举证证明被告马西超事先知道其不同意卖房或存在恶意串通的情形，不是善意第三人。即使被告程东云作为夫妻一方对共同财产擅自处分，是无权处分，也不影响买卖合同的效力。涉诉买卖合同是双方真实意思表示，不符合法定的无效条件，原告的上述诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持”的意见，胡弼华主张撤销合同及合同无效的主张未被支持，且该案件已认定马西超系善意第三人，从维护诚信原则及维护市场交易秩序角度考虑，本院认为原、被告之间签订的房屋买卖合同应当继续履行，对于第三人胡弼华陈述其不知情，可由其与被告自行解决争议，故本院对被告及第三人的该抗辩意见不予采信。原告要求被告支付迟延履行违约金，但无合同及法律依据，本院难以支持。原告主张被告负责腾房，根据合同约定，被告应于全款到账后三日内腾房，故被告应依此约定履行。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告马西超与被告程东云继续履行针对滨海新区××花园××号房屋的买卖合同；二、被告程东云、第三人胡弼华于本判决生效后十日内协助原告办理房屋过户手续，由被告名下过户到原告名下，过户费用由原告负担，若被告、第三人不予配合，原告可自行办理；三、被告、第三人于全款到账后三日内将滨海新区××花园××号房屋按约定条件交付原告；四、驳回原告其他的诉讼请求。案件受理费10800元，由被告承担（原告已交纳，被告于本判决生效后十日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院，并由上诉人直接向天津市第二中级人民法院交纳上诉费，上诉期限届满后七日内仍未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 赵志富代理审判员 吕东辉人民陪审员 张秀敏二〇一七年五月十八日书 记 员 乔蕴琪