（2017）辽0106民初2086号
裁判日期: 2017-05-18
公开日期: 2017-08-01
案件名称
沈阳汇德联行物业管理有限公司诉贾文丽物业服务合同纠纷一案一审民事判决书
法院
沈阳市铁西区人民法院
所属地区
沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
沈阳汇德联行物业管理有限公司,贾文丽
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条
全文
沈阳市铁西区人民法院 民事判决书 （2017）辽0106民初2086号 原告:沈阳汇德联行物业管理有限公司，住所地沈阳市沈河区大西路237号2-19-6。 法定代表人:王晓丹，系该公司总经理。 委托代理人:刘鹏，系该公司法务。 委托代理人:戴思佳，系该公司法务。 被告贾文丽，女。 原告沈阳汇德联行物业管理有限公司诉被告贾文丽物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，公开开庭进行了审理，原告沈阳汇德联行物业管理有限公司委托代理人戴思佳、被告贾文丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告沈阳汇德联行物业管理有限公司诉称，被告系伯伦国际时代之尚(沈阳市铁西区建设东路75-1号A座)业主,被告入住时已签订了《前期物业服务合同》，对物业服务管理及缴费时间、标准等都作了具体的约定。从被告入住开始，原告即按约定提供服务。被告拖欠2014年7月30日-2016年12月30日物业费，虽经原告催缴，被告扔拒绝履行。现诉至法院，要求被告支付欠缴的物业服务费3770元及违约金266元；被告承担本案全部诉讼费用。 被告贾文丽辩称，物业公司没有达到服务标准，房子租也租不出去，自己也住不了，想卖也没有人买，地理位置好，但一说是他们物业公司，都不想买，收房子的时候给对讲，一直也没安，电梯不好不安全，经常坏，一共三部电梯经常只开一部电梯，影响业主上下班，楼里非常脏，狗大小便，物业服务也不太好，楼上漏水我家，让物业来看，物业也不来看，物业好我不能不交物业费。 经审理查明：被告贾文丽系沈阳市铁西区建设东路“伯伦大厦.时代之尚”住宅小区业主，其居住房屋为沈阳市铁西区建设东路75-1号、建筑面积64.83平方米。原告于2009年5月10日与“伯伦大厦•时代之尚”小区开发单位签订《前期物业管理服务合同》，约定原告为“伯伦大厦•时代之尚”住宅小区提供物业管理服务。物业服务费为高层住宅：2元/月/平方米。服务期限自2009年5月30日至本小区业主委员会成立之日起自动终止。同时物业服务合同原告的服务内容和质量等进行了约定。 另查明，2012年5月29日经沈阳市沈河区工商行政管理局核准变更登记，沈阳仲量联行物业管理有限公司变更为沈阳汇德联行物业管理有限公司。 上述事实，有原被告陈述笔录、原告提供的前期物业管理服务合同、房屋电子登记（簿）查询证明、公司变更登记核准通知书等证据在卷为凭，这些证据已经庭审质证和本院审查，可以采信。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告与建设单位沈阳伯伦置业有限公司签订的前期物业服务合同不违反我国法律的强制性规定，合法有效，原告和业主均应按照物业服务合同的约定履行各自义务。原告与建设单位协议签订后，原告为小区提供了物业服务，被告享受了物业服务就应当履行交纳物业服务费的义务。业主维护自身的权利应当依法采取正确的方式，而不应采取拒交物业费的方式，业主拒交物业服务费会使物业服务标准随之降低，造成恶性循环，对物业公司本身的正常运作以及对小区的正常管理会造成影响，影响小区全体业主的利益。一个园区环境的良好运转与物业公司的规范服务、全体业主的整体素质、园区的自然老化、园区规划及相关配套设施的完善程度、房屋建筑质量、物业费标准的高低、交费率等多重因素密切相关，无论哪一因素环节出现问题都会影响园区良好环境的运转并有可能导致园区环境质量的下降。如业主认为物业公司存在不当行为，可依法另行主张，但不应拒交物业费。 由于物业公司所提供物业服务具有普遍性、综合性、长期性特点，而被告提供的证据具有即时性等特点，根据被告提供的证据还不足以认定原告提供的物业服务构成根本违约。关于被告提出的楼上漏水使其房屋被淹问题，因侵权人为楼上业主，与原告的物业服务没有关联，故对被告此抗辩主张不予支持。本案中，原告主张的物业费时间跨度较大，有很多证据已无法固定，但通过被告以及其他业主提供的照片可知“伯伦大厦.时代之尚”住宅小区确实存在脏乱差、三部电梯中两部电梯故障无法正常使用、公共绿化养护不到位、小区公共照明设施损坏严重、物业费与电梯费捆绑收取等情况，故本院对原告主张的物业费进行一定的扣减，综合原告在本小区提供的物业服务情况以及本案实际情况，2014年7月30日至2016年12月30日期间被告应交纳物业服务费人民币2256元。 关于原告主张的违约金，因其在合同中没有明确约定，同时原告也未提供证明被告欠费给其造成额外重大损失的证据，故对主张的违约金本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条和最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下： 一、被告贾文丽于本判决生效后十日内给原告沈阳汇德联行物业管理有限公司2014年7月30日至2016年12月30日期间的物业费人民币2256元，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息; 二、驳回原告沈阳汇德联行物业管理有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费人民币50元，减半收取人民币25元,由被告贾文丽承担。 本判决为终审判决。 审判员 张伟 二〇一七年五月十八日 书记员 李鲲 本案判决所依据的相关法律 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 来源：百度搜索“”