（2016）苏0412民初4840号
裁判日期: 2017-05-18
公开日期: 2017-08-07
案件名称
4840徐峰与常州市武进区国有（集体）资产管理办公室、常州正德拍卖有限公司拍卖合同纠纷一审民事判决书
法院
常州市武进区人民法院
所属地区
常州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐峰,常州市武进区国有（集体）资产管理办公室,常州正德拍卖有限公司
案由
拍卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条
全文
江苏省常州市武进区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0412民初4840号原告：徐峰，男，汉族，1978年9月8日生，住常州市武进区。委托诉讼代理人：蒋海，江苏瑞江律师事务所律师。被告：常州市武进区国有（集体）资产管理办公室，住所地常州市武进区延政中路21号鑫都大厦，统一社会信用代码46733814-4。法定代表人：周庆中，该办公室主任。委托诉讼代理人：顾青，江苏铭天律师事务所律师。委托诉讼代理人：于丽娟，江苏铭天律师事务所律师。被告：常州正德拍卖有限公司，住所地常州市新北区龙锦路1590号现代传媒中心3号楼1501室，统一社会信用代码913204007974427530。法定代表人：裴淑霞，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨雅，常州东晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：马鹏飞，常州东晟律师事务所律师。原告徐峰诉被告常州市武进区国有（集体）资产管理办公室（以下简称武进国资办）、被告常州正德拍卖有限公司（以下简称正德拍卖公司）拍卖合同纠纷一案，经常州市新北区人民法院移送，本院于2016年7月5日立案受理后，先适用简易程序由本院审判员卜昕独任审判，后转为普通程序，依法两次公开开庭进行了审理，原告徐峰及委托代理人蒋海、被告武进国资办委托代理人于丽娟、被告正德拍卖公司法定代表人裴淑霞及委托代理人马鹏飞、杨雅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告徐峰向本院提出诉讼请求：1.请求解除原告与被告正德拍卖公司签订的《拍卖成交确认书》；2.请求判令两被告返还原告拍卖成交价款146万元，佣金73000元；3.请求判令两被告赔偿原告自2015年10月9日至实际还款日期间的同期银行贷款利息损失36500元（暂算至2016年3月10日，按6%计算）。事实与理由：2015年8月27日，被告武进国资办委托被告正德拍卖公司拍卖位于卢家巷湖滨大道西侧原武进县粮油管理站所有的仓储房地产。2015年9月7日，原告委托徐文俊参与被告正德拍卖公司组织的对涉案房地产的拍卖活动。2015年9月11日原告通过竞价的方式，以146万元的拍卖成交价拍得涉案房地产。2015年10月9日，原告向被告正德拍卖公司缴纳拍卖成交价款146万元，并于2015年12月21日向正德拍卖公司交纳73000元佣金。后原告在使用涉案房地产时发现，涉案房屋存在安全隐患，2016年1月20日，经武进区房屋鉴定所鉴定，涉案房屋的危险性鉴定等级为D级（整幢危险房屋），建议停止使用。原告认为，涉案房屋的危险性鉴定等级为D级，已不具备使用价值，原告购房的合同目的无法实现；另外，涉案的土地未办理权属登记，无法办理过户手续，被告无法完成交付行为。请求法院判如所请。原告徐峰为证明其诉讼主张，向本院提交了下列证据：1、拍卖公告及拍卖委托书各1份；2、拍卖成交确认书1份；3、委托书1份及正德拍卖公司法定代表人裴淑霞的身份证件各1份；4、常州市武进区房屋安全鉴定报告1份（原件）；5、常州市武进区发展和改革局信访受理及答复各1份。（上列证据1、2、3、5均为复印件）原告提交上列证据以证明通过拍卖程序买受了原武进县卢家巷房管所的房地产后，发现部分房屋系D级危房，且无法办理过户登记，故诉请解除合同。被告武进国资办辩称：原告的诉讼请求不能成立，我方作为国有资产的管理单位，以委托人的身份，委托正德拍卖公司对涉案财产进行拍卖。本案中原告依据其提交的鉴定报告来要求解除拍卖成交确认书于法无据，该鉴定报告为其单方委托制作，对我方不具备法律效力。即便如原告的鉴定报告中所说，案涉房屋的危险等级被确定为D级，建议停止使用，但是停止使用并不代表房屋没有使用价值，原告属于偷换概念。在拍卖进行过程中，针对拍卖标的的具体现状、瑕疵等，拍卖公司已经对原告进行了充分告知，拍卖规则中明确参与竞买人认可拍卖标的之一切现状，并自愿承担相关法律责任，拍卖须知中也明确拍卖成交后有关标的产生的瑕疵及其他问题有买受人自行解决并承担相应的后果，原告方在拍卖规则及拍卖须知上签字确认，我方认为在拍卖已经实际完成的情形下，原告起诉要求解除拍卖成交确认书于法、于理无据，请求法院驳回原告对被告的诉讼请求。被告武进国资办向本院提交了原武进县卢家巷村镇建设用地清理登记表及原武进县革命委员会征（拔）用地批准书（存根）等文件档案资料作为证据，以证明所拍卖的土地使用权有相关权属依据。被告正德拍卖公司辩称：原告要求解除拍卖成交确认书没有事实和法律依据，请求法庭依法驳回原告对两被告的全部诉讼请求。1、本案的事实是，成交之前原告系涉案房屋的租赁人，租赁涉案房屋开办企业已经有很长时间，对涉案房屋的现状及品质是清楚和明确的。2、拍卖规则第二条明确了委托人（被告一）和拍卖人（被告二）申明对拍卖标的不承担瑕疵、担保责任，以任何方式所做的介绍和评价不作为拍卖人对拍品作出的任何承诺和担保；拍卖须知第二条的第2项明确了该房屋面积、权属、建筑现状、房屋设施、质量等全部以现状为准；第五条规定了拍卖成交后，如有关该标的产生的瑕疵及其他问题，有买受人即本案原告自行负责解决并承担相应的后果，与委托人及拍卖人无关；第七条规定了竞买人、买受人不得向委托人和拍卖人主张承担本次拍卖效力、标的瑕疵等形成的赔偿责任等。包括原告在内的竞买人签订的竞买人承诺书中所有竞买人均认真阅读了拍卖文件，查看了相关资料，并实际勘察了所要竞买的标的，已知悉标的的状况，对所参与竞买的标的状况已了解，并对其现状是认可的，在签订的拍卖成交确认书中，对拍卖标的的基本状况即明确为以现状为准，因此，从事实上说，原告知悉并明确标的的现状，并且其实际使用多年，比其他的竞买人更熟悉涉案房屋的情况。3、原告提供的房屋安全鉴定报告对原告拍得该房屋没有任何意义，从该安全鉴定报告的第三条检测方法及仪器设备来看，检测方法包括用钢卷尺测量构建截面尺寸，采用激光测距仪测量房屋轴线尺寸，这些方法都是外观判断方法，原告作为实际使用人对该检测结果早已知悉，原告竞买该房屋之后，如果认为需要加固和维修其完全可以自行加固和维修，并不代表该房屋没有实际使用价值，也正是因为如此，所以我们拍卖的文件中对相关的权利义务进行了明确的告知。4、从拍卖法第六十一条第二项的规定看，拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或者品质的、不承担瑕疵担保责任。因此，从法律上说，原告要求两被告承担责任于法无据。5、就原告当庭提出的不能办理过户手续的问题，在拍卖须知的第二条标的特别告知中1项明确了“未见土地证”，在第4项中明确了过户需要一定时间，买受人应自行办理相关手续，委托人和拍卖人提供相关资料即视同交接完毕，因此，原告当庭补充的理由没有事实和法律依据。被告正德拍卖公司为证明其抗辩主张，向本院提交了下列证据：1、房屋所有权证1份；2、拍卖公告及照片各1份；3、拍卖前备案申请表1份；4、竞买人登记表及资料各1份；5、拍卖标的之拍卖文件1份（含拍卖规则、拍卖须知、拍品清单）；6、买受人资料及拍卖笔录各1份；7、拍卖成交确认书1份；拍卖后备案表1份；8、拍卖会现场照片及视频资料；9、交接清单及发票（上述证据均为复印件）。被告武进国资办和被告正德拍卖公司均对原告提交的证据1-5的真实性没有异议，但均对原告的证明目的有异议，两被告均认为相关瑕疵在拍卖时均已作了明确告知，且原告在实际租用，即使房屋的危险性等级为D级，并不代表房屋没有使用价值；房屋不能办理过户登记，是行政审批的原因，不影响合同的效力。被告武进国资办和被告正德拍卖公司还认为，常州市武进区房屋安全鉴定报告，系原告单方委托，不具有法律效力。原告对被告武进国资办和被告正德拍卖公司提交的证据的真实性不持有异议，但认为原告无法办理过户登记是事实，客观上不能实现合同目的，符合合同解除的法律规定。经庭审质证，对双方无争议的事实确认如下：2015年9月2日，被告正德拍卖公司在武进日报刊登拍卖公告，载明受被告武进国资办的委托，对位于本区卢家巷湖滨大道西侧原武进县卢家巷粮油管理所的仓储房地产（房屋权证面积约1072.8㎡，实测面积1035.75㎡，土地使用权面积1583.3㎡）确定于2015年9月11日进行公开拍卖，同时公告了拍卖的相关事项，并在所在地进行了张贴。同日，被告正德拍卖公司向原告徐峰和另一承租户送达了有关优先购买权的告知书。2015年9月7日，原告至被告正德拍卖公司办理了参与拍卖登记的手续，并出具委托书委托其父亲徐文俊参加竞拍。2015年9月11日，由被告主持在拍卖现场对原武进县卢家巷粮油管理所的仓储房地产进行公开拍卖，包括原告在内共有11位竞人参与竞拍，并在被告制作的拍卖规则及拍卖须知上签名。经过30轮竞价，原告以146万元的拍卖成交价拍得涉案房地产。原告的委托代理人徐文俊与被告正德拍卖公司签订了拍卖成交确认书。到2015年10月9日，原告向被告正德拍卖公司缴清了拍卖成交价款146万元，被告正德拍卖公司于同日将款项支付给被告武进国资办。原告于2015年12月21日向被告正德拍卖公司交纳73000元佣金，被告正德拍卖公司与原告办理了拍卖标的交接清单。本院另查明，由原告徐峰委托常州市武进区房屋安全鉴定所对建筑面积578㎡的宿舍和8间车间于2015年12月17日进行了检测，该鉴定所于2016年1月20日向原告出具了安全鉴定报告，结论为所检测的房屋的危险性等级为D级（整幢危险房屋），建议停止使用。另原告自陈向房产登记管理部门申请过户登记未获批准。本案的争议焦点为,原告以房屋为D级危房及不能办理过户导致不能实现合同目的为理由申请解除《拍卖成交确认书》是否成立。关于争议焦点，原告认为，由被告武进国资办委托被告正德拍卖公司拍卖的原武进县粮油管理站所有的仓储房地产经鉴定为D级危房，不能使用，且不能办理过户，故不能实现完整的权能，即不能实现合同目的，原告依法有权主张解除该拍卖成交确认书。被告武进国资办认为，D级危房并不代表没有价值，且该鉴定行为系单方行为，无法律效力，相关房屋的土地使用权证书缺失当时已告知，但国有划拨用地的批准文件是真实的，并不影响原告的实际使用，过户登记是行政审批，有其规章制度，不影响合同的效力，原告无权主张解除合同。被告正德拍卖公司认为，拍卖前已将相关瑕疵作了明确告知，原告的委托代理人已在拍卖须知及拍卖规则上签名认可，拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或者品质的、不承担瑕疵担保责任。因此，从法律上说，原告要求两被告承担责任于法无据。不能过户的原因不能归结于被告。本院认为，本案中原告主张解除《拍卖成交确认书》的理由不成立，理由如下：一、依据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人一方有违约行为致使不能实现合同目的的，另一方当事人可以解除合同，原告通过参与竞价拍卖活动与拍卖人签订了《拍卖成交确认书》，拍卖人已对拍卖标的的瑕疵作了明确告知，不存在违约行为；二、原告提交的房屋安全鉴定报告所鉴定的房屋为578㎡，而拍卖标的所涉房屋实测面积为1035.75㎡，且原告在拍卖前即为承租户，不能据此认定购买房屋的价值目的不能实现；三、拍卖标的的土地权证未见，但有相关文件证明其权属是明确的，即被告武进国资办系有权处置，原告提供的他人的信访答复并不能证明其已申请办理过户登记，即使登记主管部门不予办理登记，并不能据此认定被告方存在违约行为。综上所述，本院认为，原告与被告正德拍卖公司签订的《拍卖成交确认书》系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。两被告已按约定履行了义务，不存在违约行为，原告无权主张解除合同，其主张解除《拍卖成交确认书》及要求两被告返还款项并赔偿损失的请求于法无据，本院对其诉讼请求均不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条的规定，判决如下：驳回原告徐峰的诉讼请求。案件受理费18926元，由原告徐峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人江苏省常州市中级人民法院，开户行江苏银行常州分行营业部，帐号80×××63）。审 判 长 张存华人民陪审员 钱永彪人民陪审员 郎金法二〇一七年五月十八日书 记 员 孟小军 微信公众号“”