（2017）粤13民终433号
裁判日期: 2017-05-18
公开日期: 2017-08-15
案件名称
毕瑞欢、马文华房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省惠州市中级人民法院
所属地区
广东省惠州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
毕瑞欢,马文华,黎碧娟,惠州一德实业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017)粤13民终433号上诉人（原审第二被告）：毕瑞欢，女，汉族，1949年10月24日出生，住址：惠州市惠城区。被上诉人（原审原告）：马文华，男，汉族，1979年9月2日出生，住址：广东省丰顺县。被上诉人（原审原告）：黎碧娟，女，汉族，1979年9月20日出生，住址：广东省丰顺县。原审第一被告：惠州一德实业有限公司，住所地：惠州市惠城区斑樟湖二横街2号康盈商贸城广场C栋第二层。法定代表人：张守峰。上诉人毕瑞欢因与被上诉人马文华、黎碧娟、原审第一被告惠州一德实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服惠城区人民法院（2015）惠城法民一初字第1662号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人毕瑞欢的委托代理人刘文统和邹明、被上诉人马文华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人原审的意见原审原告诉称：2013年8月26日，原告一马文华、原告二黎碧娟与被告一毕瑞欢、被告二惠州一德实业有限公司签订了一份《商铺买卖合同》(合同编号：2082)。被告一为出卖人，被告二为其委托代理人及保证人。合同约定如下：1、被告卖予原告位于惠州市惠城区××广场××号的商铺，房价总金额为368000元。2、付款方式为分期付款：第一次，2012年7月22日前支付全部房价款的21%(包含定金）共计人民币83200元：第二次，2012年9月30日前支付全部房价款的47%，计人民币172800元；第三次，2013年9月1日前支付全部房价款的4%,计人民币14000元，第四次从2013年12月30日起至第十次2015年6月30日期间每隔三个月的当月30日支付一次，每次支付14000元。3、自原告一、二按上述合同约定的付款方式和期限付清所有应缴款项之日起150个工作日内，由被告一、二负责向惠州市惠城区房地产交易登记中心申办该商铺的权属过户登记。4、被告一、二如未在上述合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续应按下列方式处理：逾期超过30日后，原告一、二有权解除合同。原告一、二若解除合同，被告一、二应当自原告解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付房价款并以己收房款为基数，按银行同期贷款利率向原告一、二支付违约金。2012年7月22日原告一、二与被告二签订《商铺补充协议》，约定了六期的利润分成的发放时间和标准，如被告二逾期发放保底利润分成的，每逾期一日须按当期保底利润分成金额的0.5%。向原合同签订后，原告一、二严格按照合同的约定如期履行了每一阶段的付款义务。并于2014年6月23日支付完了全部房价款，也交了政府规定的暂定税费16618元。根据合同约定，自原告一、二按合同约定的付款方式和期限付清所有应缴款项之日起150个工作日内，就应办理产权登记，并且原告一、二提供了被告申请办理房地产权登记手续所需要的资料。但被告一、二并未按合同约定按时给原告一、二办理产权登记，拖延至今也未办理。由于被告一、二违反了合同约定，后原告一、二提出解除合同并向被告一、二发出解除合同的通知，要求返还全部已付房价款和违约金，但与被告一、二协商未果。另外，在补充协议签订后，被告二没有按约定的时间发放第四期和第五期的保底利润分成直至今日，被告二已经违反了协议约定，应支付相应的违约金。原告一、二认为，原告一、二与被告一、二之间的商铺买卖关系明确，被告一、二未办理产权登记的事实清楚，且证据充分。原告一、二与被告二签订的商铺补充协议有效，且被告二未发放第四、五期保底分成的事实清楚。根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》的具体规定，被告一、二的行为违背了诚实信用原则，已经构成严重违约，侵犯了原告一、二的合法权益。被告一、二应当承担相应的法律后果。特此向贵院提起诉讼，请求判令：1、解除原告和被告签订的《商铺买卖合同》；2、被告一、二返还全部房价款368000元及违约金21960元（从2012年7月22日按中国人民银行同期同类贷款利率计算至款项还清之日止）；3、被告一、二返还原告一、二所交政府税费16618元；4、被告一、二支付第四、五期保底利润分成共22880元及相应的迎约金（每逾期一日，按当期保底利润分成的0.5%，支付违约金直至实际支付保底利润分成之日计算）；5、被告一、二承担本案全部诉讼费用。原审审被告惠州一德实业有限公司、毕瑞欢未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据。原审法院查明的事实原审法院审理查明：第二被告毕瑞欢系位于惠州市惠城区××广场××号商铺的所有权人。2013年8月26日，两原告作为买受人、第二被告作为出卖人、第一被告惠州一德实业有限公司作为委托代理人及保证人，三方签订《商铺买卖合同》，约定：原告购买上述商铺，总价款为368000元，付款方式为分期付款，自2012年7月22日至2015年6月30日期间分十次支付，被告应在2015年9月30日前将商铺交付给原告使用，被告应自原告付清所有款项之日××工作日内向××市惠城区房地产交易登记中心申办该商铺的权属过户登记，逾期超过30日后，原告有权解除合同，被告应自原告解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付房价款并以已收房价款为基数，按银行同期贷款利率向原告计付违约金。原告于签订上述合同前的2012年6月23日向第一被告支付定金20000元，2012年7月22日支付首期款63200元，2012年8月5日支付办证税费16618元，2012年9月30日支付购房款132800元，2013年3月3日支付40000元，后分别于2013年8月30日、12月26日、2014年3月23日各支付14000元，2014年6月23日支付70000元。据第一被告提交的惠州市公安局《查封财产清单》，涉案商铺现已于2014年11月19日被惠州市公安局查封。2012年7月22日，原告与第一被告签订《商铺补充协议》，约定：原告同意并授权第一被告在协议期限内对涉案商铺拥有经营权，第一被告向原告发放保底利润分成；协议期限为36个月，自2012年10月1日起2015年9月30日止；保证利润分成于每年的3月31日、9月30日发放，第一、二期金额均为8320元、第三、四期均为10400元，第五、六期均为12480元。原告称第一至第三期的保底利润分成总计27040元，已抵扣部分购房款，后三期的保底利润分成则未支付。原审法院判决理由和结果原审法院认为：原、被告签订的《商铺认购书》、《商铺买卖合同》是原、被告的真实意思表示，现有证据不能证明合同内容违反法律、行政法规效力性强制性的规定，故上述合同为有效合同，双方当事人应按合同约定履行义务。原告于2014年6月23日付清购房款及办证所需税费，根据合同约定，被告应在150个工作日内为原告办理商铺产权过户手续至原告名下，但双方约定的期限已经届满，被告仍未履行该义务，且涉案商铺已被查封，暂不具备过户条件，原告的合同目的未能实现，被告构成根本违约，原告要求解除合同并要求被告返还已付的购房款及办证税费，有事实及法律依据，可以支持。根据合同约定，原告因被告逾期办理过户手续超过90日而解除合同的，被告应按中国人民银行同期同类贷款利率支付违约金。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据该规定，原告诉请被告支付第四、五期的租金及违约金，无法律依据，不予支持。收取原告的房款的虽为第一被告，但第一被告系基于第二被告的委托而进行房产交易行为，而两被告未提交授权明确的授权委托书，因此第二被告应对第一被告的交易行为承担连带责任。综上所述，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、解除原告马文华、黎碧娟与第一被告惠州一德实业有限公司、第二被告毕瑞欢于2013年8月26日签订的《商铺买卖合同》。二、第一被告惠州一德实业有限公司应于本判决生效之生日起七日内向原告马文华、黎碧娟返还购房款368000元并支付违约金（以83200元为基数自2012年7月22日起、以132800元为基数自2012年9月30日起、以40000元为基数自2013年3月3日起、以14000元为基数自2013年8月30日、以14000元为基数自2013年12月26日、以14000元为基数自2014年3月23日起、以70000元为基数自2014年6月23日起，均按中国人民银行同期同类贷款利率计算至款项付清之日止）；第二被告毕瑞欢承担连带责任。三、第一被告惠州一德实业有限公司应于本判决生效之生日起七日内向原告马文华、黎碧娟返还办证税费16618元；第二被告毕瑞欢承担连带责任。四、驳回原告马文华、黎碧娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7742元（原告已预交3871元），由第一被告惠州一德实业有限公司、第二被告毕瑞欢负担。第一被告惠州一德实业有限公司、第二被告毕瑞欢应在本判决生效之日起七日内将其负担的受理费直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。当事人二审的意见宣判后，上诉人毕瑞欢不服向本院提出上诉称：1、请求依法撤销惠州市惠城区人民法院作的(2015)惠城法民一初字第1662号《民事判决书》。2、请求依法发回重审或者判决支持上诉人的诉讼请求。3、一审、二审的诉讼费用由被上人承担。事实和理由：一、一审法院认定的事实不清。在一审法院《民事判决书》第六页第二段第十六行至第十八行表述：“收取原告的房款的虽为第一被告，但第一被告系基于第二被告的委托而进行房产交易行为”。但是在被上诉人与一审第一被告签订的《商铺认购书》《商铺买卖合同》中，并没有上诉人的亲笔签名，上诉人对此并不知情，更没有相应的授权委托书。二、一审法院适用的法律错误。1、在一审法院《民事判决书》第六页第二段第一行表述：“本院认为，原、被告签订的《商铺认购书》、《商铺买卖合同》是原、被告的真实意思表示，现有证据不能证明合同内容违反法律、行政法规效力性强制性规定，故上述合同为有效合同，双方当事人应按合同履行义务。”由上述的第一点可以看出，上诉人对该《商铺认购书》和《商铺买卖合同》并不知情，同时也没有授权给一审第一被告惠州一德实业有限公司。根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。”故上诉人作为商铺的实际所有人，既没有授权出售所属房产，也没有对一审第一被告惠州一德实业有限公司与被上诉人马文华、黎碧娟的买卖行为进行追认，故该《商铺认购书》和《商铺买卖合同》并不是有效合同，上诉人不应承担责任。2、从一审法院查明的案件事实来看，被上诉人始终同一审第一被告发生经济往来，上诉人并没有收到出售商铺款的任何金钱，也没有得到任何的经济利益，上诉人对此也并不知情。故该金钱的往来与上诉人并没有任何关系，上诉人在没有授权的前提下，其不应追究上诉人的任何责任。3、在一审法院《民事判决书》第六页第二段第十八行至第七页第一行表述：“两被告未提交授权明确的授权委托书，因此第二被告应对第一被告的交易行为承担连带责任。”一审法院将举证不利的后果分配给上诉人明显违反《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”，以及第五条第三款“对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。”故上诉人不应承担责任。综上所述，上诉人认为，一审法院认定事实未清，适用法律错误，请贵院支持上诉人的上诉请求。被上诉人马文华未提交书面答辩状，庭审时口头答辩称：我已经付钱，对方委托买卖是上诉人与一德公司之间的事情，与我无关。我同意一审判决。本案当事人二审期间均未补充提交新证据。本院查明的事实本院查明：原审认定事实清楚，应予以确认。另查，2014年10月22日，惠州市公安局以对赖志强等人非法吸收公众存款案为由，查封了毕瑞欢、张锦英名下的所有房产。根据查封清单，康盈商贸广场的商铺登记在毕瑞欢名下的有六七十间。上诉人认可，康盈商贸广场登记在毕瑞欢名下的房子有的已销售过户，是由一德公司代办的。被上诉人庭审时称，购房合同是在康盈商贸广场售楼处签订。本院判决理由和结果本院认为：本案二审争议焦点是一德公司的销售行为是否取得毕瑞欢的委托，毕瑞欢应否承担还款责任。对此，本院分析如下：涉案商铺买卖合同出卖人一栏上盖有毕瑞欢的私章，并写明委托代理人是惠州一德实业有限公司及盖有一德公司印章，尽管合同未随附委托合同，但毕瑞欢在康盈商贸广场有几十间商铺，而一德公司的销售行为是发生在康盈商贸广场，所售商铺已部分由一德公司代办从毕瑞欢名下过户至买家名下，故应认定一德公司已取得代理权，毕瑞欢应对一德公司的行为承担连带责任。现涉案商铺已被查封，暂不具备过户条件，一审根据被上诉人的请求判决解除合同，由上诉人连带返还购铺款及相应的办证税费，合理合法，本院予维持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。上诉人的诉讼请求，证据不足、理由不充分，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费7742元由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长 郭志文审 判 员 胡 江审 判 员 于海砚二〇一七年五月十八日法官助理 唐栩权书 记 员 叶秀婷附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 更多数据：搜索“”来源：