（2017）京02民终4276号
裁判日期: 2017-05-18
公开日期: 2017-05-31
案件名称
朱倩与北京隆盛世达物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
朱倩,北京隆盛世达物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京02民终4276号上诉人（原审被告）:朱倩，女，1973年5月12日出生。被上诉人（原审原告）：北京隆盛世达物业管理有限公司，住所地北京市西城区车公庄大街9号院4号楼地下二层。法定代表人：杜晓丹，董事长。委托诉讼代理人：苗雨杰，男，1982年6月11日出生。委托诉讼代理人：李大强，男，1960年2月8日出生。上诉人朱倩因与被上诉人北京隆盛世达物业管理有限公司（以下简称隆盛世达物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2016）京0102民初16604号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。朱倩上诉请求：1、撤销一审判决；2、依法改判朱倩按照北京市发展和改革委员会的经济适用房小区物业收费标准规定1.14元/月/平方米标准交纳2014年1月1日到2015年12月31日期间的物业管理费共计2441.33元，2006年12月1日到2009年12月31日及2011年1月1日到2013年12月31日期间的物业管理费已超过诉讼时效，朱倩没有义务交纳；3、隆盛世达物业公司承担所有诉讼费用。事实和理由：2006年12月1日至2009年12月31日及2011年1月1日到2013年12月31日的物业费，已经超过诉讼时效，朱倩无义务缴纳。2014年1月1日至2015年12月31日的物业服务费，根据朱倩的房屋性质和北京市发改委的经济适用房小区物业费收费标准规定1.14元/月/平米，朱倩应缴纳物业费2441.33元。朱倩在2005年签订的住宅房屋拆迁回购房安置协议书，明确朱倩房屋性质是危改回迁房，2007年取得的房产证上载明按经济适用住房产权管理。朱倩和隆盛世达物业公司之间没有签订过物业服务合同。隆盛世达物业公司辩称,我公司同意一审判决，不同意朱倩的上诉请求和上诉意见。隆盛世达物业公司向一审法院起诉请求：判令朱倩交纳自2006年12月1日至2009年12月31日及2011年1月1日到2015年12月31日期间的物业管理服务费25965.93元（建筑面积89.23平方米，物业费收费标准：3元/月/平方米）；朱倩承担本案诉讼费。一审法院认定事实：朱倩是×××502室的产权所有人。2002年7月20日，朱倩与北京隆盛房地产开发有限公司签订《北京市西城区车公庄北里拆迁回迁回购房安置协议书》，约定北京隆盛房地产开发有限公司拆除朱倩在拆迁范围内×××102号。北京隆盛房地产开发有限公司同意实行就地回购房屋安置并放弃其他安置补偿方式并自行周转。同日，双方还签订了附件2，其中第二条内容为：本楼在商品房区，回购户享受与商品房住户一样的环境及服务，物业管理收费按商品房收取，具体标准按北京市商品房住宅小区物业管理服务标准暂行办法的规定执行。2005年3月9日，北京隆盛房地产开发有限公司与北京中实杰肯道夫物业管理有限公司签订《五栋大楼物业管理服务合同》，约定该物业公司对五栋大楼提供物业服务，期限自2005年3月9日起至2007年3月8日止。并约定回迁楼按每建筑平方米每月1.14元收取物业费，公寓按每建筑平方米每月3元收取物业费。2005年11月21日，朱倩签署《承诺书》，内容为：本人为×××02室的买受人，为维护本物业管理区域内全体业主的共同利益，本人声明如下：一、确认已详细阅读北京隆盛房地产开发有限公司制定的《业主临时公约》；二、同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本临时公约；三、本人同意承担违反本临时公约的相应责任，并同意对该物业的使用人违反本临时公约的行为承担连带责任……同日，朱倩（乙方）与北京中实杰肯道夫物业管理有限公司第四分公司（甲方）签订《前期物业管理服务协议》，约定由该物业公司对五栋大楼提供物业服务，物业管理费收费标准（建筑面积）每平方米每月3元。2010年4月15日，朱倩交纳了2010年1月1日至2010年12月31日期间的物业管理费3212.28元。2007年1月，朱倩取得了×××502室的产权。房屋产权证载明该房按经济适用房产权管理。2007年3月9日，北京隆盛房地产开发有限公司与隆盛世达物业公司签订五栋大楼前期物业管理合同，北京隆盛房地产开发有限公司委托隆盛世达物业公司对五栋大楼A、B、C、D、E栋、36号回迁楼、中心公园及地下停车场进行物业管理、收取物业费。另查：车公庄危改小区（五栋大楼）现尚未成立业主委员会。2008年11月、2011年9月，2014年12月隆盛世达物业公司曾向朱倩发EMS,邮寄的品名为致业主函、物业缴费通知单、物业费欠费滞纳金明细单、文件等。一审法院认为,根据物业管理条例的相关规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。现车公庄危改小区（五栋大楼）尚未成立业主委员会，北京隆盛房地产开发有限公司作为建设单位先后与北京中实杰肯道夫物业管理有限公司及隆盛世达物业公司签订的前期物业管理合同，未违反相关法律、法规之规定，合法有效，对朱倩等业主具有约束力。隆盛世达物业公司、朱倩之间虽未签订单独的物业服务合同，隆盛世达物业公司实际履行了物业管理职责，有权依据前期物业合同向朱倩主张物业费。关于收费标准一节，虽然朱倩所购房屋的性质为经济适用房，但该房处于商品房小区，且购房时，朱倩已签字认可所购房屋物业管理收费按商品房收取，并按此标准缴纳了一年的物业费，故隆盛世达物业公司依据前期物业管理合同中商品房的物业服务收费标准每平方米每月3元向朱倩主张物业费，并无不妥。本案中隆盛世达物业公司提供了证据证明向朱倩主张物业费的证据，朱倩以超过诉讼时效为抗辩，法院不予采纳。隆盛世达物业公司要求朱倩支付自2006年12月1日至2009年12月31日及2011年1月1日到2015年12月31日期间的物业管理服务费共计25965.93元之诉讼请求，合法有据，法院予以支持。朱倩其他答辩意见，亦缺乏法律依据，法院不予采纳。据此，一审法院于2016年12月作出判决：判决生效之日起十日内，朱倩给付北京隆盛世达物业管理有限公司二○○六年十二月一日至二○○九年十二月三十一日及二○一一年一月一日至二○一五年十二月三十一日期间的物业管理费共计二万五千九百六十五元九角三分。如果朱倩未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，朱倩、隆盛世达物业公司均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据物业管理条例的相关规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。现车公庄危改小区（五栋大楼）尚未成立业主委员会，北京隆盛房地产开发有限公司作为建设单位先后与北京中实杰肯道夫物业管理有限公司及隆盛世达物业公司签订的前期物业管理合同，未违反相关法律法规之规定，所签订的前期物业管理合同合法有效，对朱倩等业主具有约束力。隆盛世达物业公司、朱倩之间虽未签订单独的物业服务合同，但隆盛世达物业公司已实际提供了物业服务，有权向朱倩主张相应物业费。关于收费标准问题。虽朱倩所购房屋的性质为经济适用房，但该房屋处于商品房小区，且购房时，朱倩已签字认可所购房屋物业管理收费按商品房收取，并按此标准缴纳了一年的物业费，故一审判决依据在案前期物业管理合同中商品房的物业服务收费标准每平方米每月3元认定朱倩应交纳的物业费，并无不妥。关于朱倩主张2006年12月1日至2009年12月31日及2011年1月1日到2013年12月31日期间的物业费超过诉讼时效的问题。隆盛世达物业公司已提供证据证明曾向朱倩主张物业费，其并未有明显怠于行使权利的情形。朱倩有关超过诉讼时效的上诉意见，本院难以采纳。综上，朱倩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费449元，由朱倩负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 孟 龙审判员 李 桃二〇一七年五月十八日书记员 房依彤 来源：