（2016）桂01民终3852号

裁判日期: 2017-05-18

公开日期: 2018-02-28

案件名称

王广生、农郁房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

广西壮族自治区南宁市中级人民法院

所属地区

广西壮族自治区南宁市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

王广生,农郁

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广西壮族自治区南宁市中级人民法院民事判决书（2016）桂01民终3852号上诉人（原审原告）：王广生。委托诉讼代理人：卢有群。委托诉讼代理人：李朝庆。被上诉人（原审被告）：农郁。委托诉讼代理人：韦文超，南宁经纬法律事务所法律工作者。上诉人王广生因与被上诉人农郁房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁市邕宁区人民法院（2016)桂0109民初485号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月20日立案受理后，依法组成合议庭，于同年12月1日公开开庭审理了本案。上诉人王广生及其委托诉讼代理人卢有群、李朝庆，被上诉人农郁的委托诉讼代理人韦文超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人王广生上诉请求：1、撤销一审判决；2、依法改判被上诉人向上诉人支付拖��的铺面租金肆万柒仟元(￥47000)；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、被上诉人拖欠上诉人租金事实清楚，其无合法有效证据证明其已向上诉人支付尚欠的租金47000元。合同签订后，上诉人即将铺面交由被上诉人经营管理，但被上诉人未能按合同约定按时支付租金。按合同约定，被上诉人至2016年4月1日止，应向上诉人支付2013年4月1日至2017年4月1日的租金共为11万元，另付押金5千元。但被上诉人仅向上诉人支付租金63000元、押金5000元，尚欠47000元。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第2条规定，上诉人主张被上诉人尚欠租金，已当庭出示相关证据予以证明双方存在铺面租赁合同关系及上诉人尚欠部份租金的事实。被上诉人辩称已全部履行支付租金义务，但其无合法有效证据支持，其辩称其财务人员向何树云分两次用现金支付租��共47000元，何树云未向其出具收条，缺乏事实依据，并且明显不合乎常理。二、被上诉人以上诉人不及时向法院起诉追索租金或不收回铺面为由，抗辩其不存在拖欠租金的理由不成立。第一，《租赁合同》虽明确交租金的时间及违约处理条款，但从被上诉人交租金时间可以清楚看出，合同签订后被上诉人延迟支付租金的情形自合同签订之日起便已经存在，此后被上诉人又多次以资金周转困难为由，向上诉人请求迟缓缴交租金时间。上诉人出于对被上诉人的同情，一缓再缓。由此可见，上诉人宽限被上诉人缴交租金时间，是出于善意。被上诉人反而以此为由，以德报怨。在现实生活当中，承租人拖欠出租人租金，虽有约定可以解除租赁合同的条款，但双方仍继续履行租赁合同的情形是普遍存在的。因此，被上诉人抗辩理由不成立。被上诉人农郁辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判上诉人王广生向一审法院起诉请求：1.农郁向王广生交清拖欠的租金47000元；2.农郁承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2015年4月1日，王广生（甲方、出租方）与农郁（乙方、承租方）签订《租赁合同》，主要内容有：甲方愿意将自有的位于南宁市邕宁区商铺出租给乙方；租赁期限4年自2013年4月1日起至2017年4月1日止；第三条：租金为第一、二年26000元/年，乙方每年初提前交纳当年租金方可使用商铺（即一年交纳租金一次）。第三年28000元/年，第四年30000元/年；乙方交5000元押金给甲方；第六条第1项：乙方须依约按时缴纳租金及其它费用，如无故拖欠有权收缴滞纳金，如拖欠租金15天，��为违约，甲方有权收回房屋，并退还乙方押金等。合同签订后，王广生即将商铺交给农郁装修管理。农郁于2013年6月3日以现金形式交纳押金5000元和2013年4月1日至6月30日租金7000元，王广生女儿王小凤出具收据。农郁分别于2014年4月8日、2014年11月12日通过银行转账交纳租金16000元、10000元共26000元给王小凤。2016年4月4日，王广生妻子何树云病世。2016年4月25日，农郁以现金形式交纳租金30000元，王小凤出具收据。一审法院另查明：讼争铺面为王广生家人共同共有。庭审中，双方一致确认《租赁合同》合法有效，继续履行至2017年4月1日合同届满。一审法院认为，本案系房屋租赁合同履行引起的诉讼纠纷。双方均有缔约能力，双方签订《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律��行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。庭审中，双方均同意《租赁合同》继续履行至2017年4月1日合同届满，应予以确认。关于农郁是否拖欠王广生租金47000元问题。首先，从双方签订的《租赁合同》第三条约定租金数额和交纳期限来看，第一、二年租金为26000元/年，第三年租金为28000元/年，第四年租金为30000元/年；农郁每年初提前交纳当年租金方可使用商铺（即一年交纳租金一次），现双方确认农郁于2014年4月8日、11月12日分别交纳租金16000元、10000元共26000元，2016年4月25日交纳租金30000元，可以证实农郁所交租金与合同约定的第二年、第四年租金数额是吻合的，可视为农郁已经足额交纳第二、四年租金。其次，根据双方签订的《租赁合同》第六条第（1）项约定，农郁先交纳租金后使用铺面，否则逾期15天王广生有权解除合同，如果农郁不按时交纳租金且数额较大，根据上述约定，王广生应当向农郁催收租金或收回房屋，现王广生没有提交证据证明其曾经向农郁主张拖欠租金或解除合同，而农郁使用铺面至今，根据常理和交易习惯，可以推断农郁已经交完租金。再者，虽然是王广生代表家人与农郁签订《租赁合同》，但王广生并没有亲自管理铺面、收缴租金，其在庭审中承认平常由王广生妻子何树云管理铺面、收缴租金，现何树云已经病故，双方无法核对租金收取情况。王广生只是整理何树云遗物时才发现没有相应租金收据并以此为由主张农郁拖欠第一年租金26000元中的19000元、第三年全年租金28000元，据此可以证明王广生本人并不能确定农郁是否已经交完租金。综上，农郁虽然没有提交相应证据证明其交完租金，但其辩称符合常理和交易习惯，应予以采纳。王广生主张农郁未交完租金47000元，不符合事实，有悖社会常理，应不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回王广生的诉讼请求。案件受理费488元，由王广生负担。本案二审期间，上诉人王广生与被上诉人农郁均未向本院提交新证据。双方对一审法院已查明的基本事实均无异议，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为：上诉人王广生与被上诉人农郁签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，对双方均具有约束力。关于被上诉人农郁是否尚欠租金的问题。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款的规定：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”本案中，被上诉人农郁系租赁合同的承租人，按时足额支付租金是其主要合同义务，其作为履行义务的一方，对争议的47000元租金是否已支付的事实，应承担相应的举证责任，现其并未提交任何证据证明该待证事实，应承担举证不能的不利后果。再者，从双方的交易过程来看，被上诉人以现金形式支付押金和部分租金，上诉人的女儿王小凤均开具收据交由被上诉人收执，符合通常现金交款的惯例，被上诉人辩称争议的47000元租金已以现金的方式交给上诉人的妻子何树云，但并未索取收款凭证，显然不符合常理和双方交易习惯，故被上诉人的抗辩理由，本院不予采纳。综上所述，上诉人的上诉请求合法有据，本院予以支持。依��《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销南宁市邕宁区人民法院（2016)桂0109民初485号民事判决；二、被上诉人农郁向上诉人王广生支付尚欠的租金47000元。一审案件受理费976元，减半收取488元，由被上诉人农郁承担。二审案件受理费976元（上诉人王广生已预交），由被上诉人农郁承担。上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期不履行，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期间最后一日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行财产所在地的人民法院申��执行。本判决为终审判决。审　判　长　　张雪梅审　判　员　　陈　杨代理审判员　　兰　帅二〇一七年五月十八日书　记　员　　王熙伟关注微信公众号“”