（2017）豫01民终5147号
裁判日期: 2017-05-18
公开日期: 2017-10-09
案件名称
陆杭、郑州北开置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省郑州市中级人民法院
所属地区
河南省郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陆杭,郑州北开置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫01民终5147号上诉人（原审原告）：陆杭，男，汉族，1985年8月13日出生，住河南省郑州市金水区。被上诉人（原审被告）：郑州北开置业有限公司，住所地河南省郑州市金水区文化路北段118号院5号楼3单元6层18号。法定代表人：王集体，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵瑞先，女，该公司员工。委托诉讼代理人：胡莉莉，女，该公司员工。上诉人陆杭因与被上诉人郑州北开置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2016）豫0105民初16089号民事判决，向本院提起上诉。本院2017年3月13日立案后，依法组成合议庭,于2017年4月21日公开开庭对本案进行了审理。上诉人陆杭、被上诉人郑州北开置业有限公司的委托诉讼代理人赵瑞先和胡莉莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陆杭上诉请求：1.依法撤销河南省郑州市金水区人民法院（2016）豫0105民初16089号民事判决，查清郑州北开置业有限公司合同违约事实，依法支持陆杭提出的诉讼请求，即判令郑州北开置业有限公司支付逾期办理房产证的违约金3021.76元；逾期供暖的违约金40491.58元；2.一、二审诉讼费用全部由郑州北开置业有限公司承担。事实与理由：1.双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，郑州北开置业有限公司应当在商品房交付使用后365天内办理产权登记，若违反规定，郑州北开置业有限公司按总房款的0.5%支付违约金。合同虽未明确约定办理房产证的时间，但明确约定了办理产权登记的时间。陆杭一审时已经提交证据证明本案所涉商品房于2013年8月8日交付使用，郑州北开置业有限公司应于2014年8月8日前办理产权登记；陆杭有证据证明郑州北开置业有限公司2014年11月4日才向郑州市房屋交易和登记中心进行初始产权登记，违约事实明显，一审判决认定事实不清；2.双方签订的合同约定，第二个供暖期（即2014年）供暖，如郑州北开置业有限公司逾期不能供暖要赔偿，因政府或市政部门或不可抗力因素免责。郑州北开置业有限公司辩称已于2013年5月完成施工，将支网接口预留至文化北路，但文化北路未按规划铺设热力管道。因郑州北开置业有限公司未提交在合同签订时规划部门出具有“文化北路预留有暖气管道”的官方证明等，不符合合同约定的免责条件；郑州北开置业有限公司未提交2014年采暖期前小区供暖验收合格的证明等证据，仅提供《施工合同》和《施工设计》，并未证明是否按期建成并通过验收；郑州北开置业有限公司辩称通过二次施工又将支网接口预留至北环路口并于2014年通暖，但其提供供暖证据的交费时间是2015年供暖期前交费的单据；另，郑州北开置业有限公司对一、二次管网、一次支网、热交换站等只提交了设计合同，无法证明设计图纸何时设计完成并通过审验合格，郑州北开置业有限公司的两份施工合同中都明确表明小区的市政供热接口是在小区西侧，离小区一期较近的信息学院路接入的，郑州北开置业有限公司辩称的文化北路没有铺设市政热力管道导致小区无法正常供暖，与本案无关。一审判决认定事实错误。郑州北开置业有限公司针对陆杭的上诉辩称：1.产权登记不存在违约。如因市政原因导致逾期的，应按合同约定免责，且现已完成产权登记；2.供暖不存在违约。市政供暖是针对整个小区的，而不是仅对小区一期，市政供暖管网是市政设计的，郑州北开置业有限公司无权干涉。郑州北开置业有限公司已按合同约定履行义务，虽存在市政原因，但仍克服困难如期供暖，现已达到合同约定，市政直接供暖，郑州北开置业有限公司已按规定足额缴纳了市政供暖所需的基础设施配套费，市政部门应将供暖接口预留至金晨嘉园小区的供给路线即文化北路路口，实际上截至今日市政仍未将供暖接口铺设到位，郑州北开置业有限公司于2013年5月7日已完成金晨嘉园小区一期一次支网安装工程的施工，并将院内一次支网预留至文化北路路口，由于市政供给路线不存在供热管道，因此2013年不能供暖，合同约定2014年11月应正常供暖，按合同约定如不能正常供暖，则应免除我公司责任；郑州北开置业有限公司出于业主切身利益考虑，额外投资1000多万元聘请市政热力公司的下属单位，从北环路热力管道接入暖气，使小区2014年正常供暖，因此郑州北开置业有限公司不存在违约行为。一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。陆杭向一审法院起诉请求：1.判令郑州楷林置业有限公司支付逾期办理房产证的违约金3021.76元；逾期供暖的违约金40491.58元，共计人民币43513.34元；2.本案诉讼费用由郑州楷林置业有限公司承担。一审法院认定的事实：2011年10月14日，陆杭、郑州楷林置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，主要约定：陆杭购买郑州楷林置业有限公司开发的坐落于郑州市××区××西方××路北××楼××单元××房屋××套，该商品房建筑面积83.72平方米，每平方米7218.73元，房款共计604352元。郑州楷林置业有限公司应当在商品房交付使用后365日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，陆杭不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方按照陆杭不退房，郑州楷林置业有限公司按已支付房价款的0.5%向陆杭支付违约金。合同第十四条约定，水、电在交付时达到使用条件；管网入户、暖气片自理，在交房后第二个采暖期按照市政有关规定达到供暖条件。如果在规定日期内未达到使用条件，陆杭、郑州楷林置业有限公司同意按以下方式处理：1、郑州楷林置业有限公司应在一个月内完成整改，仍未达到使用条件则按合同第九条第1款执行。2、由于政府或市政部门原因或不可抗力因素，导致基础设施或公共配套无法在规定日期内达到使用条件的，陆杭应免除郑州楷林置业有限公司的责任。除上述内容外，合同还对双方其他权利义务做了约定。2013年7月郑州楷林置业有限公司将上述房屋交付陆杭使用。郑州楷林置业有限公司于2016年11月3日更名为郑州北开置业有限公司。一审法院认为，陆杭、郑州北开置业有限公司双方签订的《商品房买卖合同》及其附件系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现陆杭主张郑州北开置业有限公司违约并请求郑州北开置业有限公司按照合同约定支付违约金，就陆杭的诉讼请求，该院分别分析认定如下：一、陆杭主张郑州北开置业有限公司逾期办理房产证应向陆杭支付违约金，但双方签订的房屋买卖合同中没有明确约定办理房产证的期限，故对该诉讼请求该院不予支持。二、陆杭主张郑州北开置业有限公司逾期供暖应支付违约金。郑州北开置业有限公司辩称由于文化北路上未按照规划铺设热力管道，导致逾期供暖的，属市政原因。郑州北开置业有限公司针对其辩称理由提供了证据以证明金晨嘉园一期热力工程于2013年5月完成施工，并将小区内一次支网接口预留至文化北路路口，由于文化北路上未按照市政规划铺设热力管道，未能与小区预留接口对接，后郑州北开置业有限公司对金晨嘉园的热力工程进行二次施工，将院内一次支网接口预留至北环路路口，郑州北开置业有限公司该辩解有相关证据印证，且符合双方关于出卖人免责的相关约定，故陆杭该项诉讼请求该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回陆杭的诉讼请求。一审案件受理费888元，由陆杭负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。陆杭提交证据二组。第一组证据为郑州北开置业有限公司出具的《针对金晨嘉园一期业主提出问题的答复》复印件一份，拟证明郑州北开置业有限公司违约供暖、产权登记不是由于市政原因导致的，而是由于郑州北开置业有限公司自身原因造成的；第二组证据为郑州市房屋交易登记中心出具的房屋登记簿复印件一份，拟证明郑州北开置业有限公司向郑州市房屋交易登记中心进行房屋产权登记的时间为2014年11月4日，构成违约。郑州北开置业有限公司质证称，对二组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，二组证据均系复印件，证明目的不予认可。郑州北开置业有限公司未提交新的证据。根据当事人的举证、质证情况，本院经审查认为陆杭提交的证据均系复印件，真实性无法核实，且郑州北开置业有限公司不予认可，本院均不予采信。本院经审理查明的事实与一审法院相同。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，陆杭与郑州北开置业有限公司（原郑州楷林置业有限公司）签订的《商品房买卖合同》及相关附件，均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应按合同约定履行各自义务。该《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定显示，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，持办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。该条款仅约定产权登记的期间，而未约定“规定期限”的具体期间。郑州北开置业有限公司承担违约责任的前提是“买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书”而非郑州北开置业有限公司是否超过办理产权登记的期间，故陆杭关于郑州北开置业有限公司逾期办理房产证应向其支付违约金的上诉理由缺乏证据支持，应当承担举证不利的后果。双方签订的《商品房买卖合同》中约定：由于政府或市政部门原因或不可抗力因素，导致基础设施或公共配套无法在规定日期内达到使用条件的，免除出卖人的责任。郑州北开置业有限公司一审提交证据证明，金晨嘉园一期热力工程于2013年5月完成施工并将小区内一次支网接口预留至文化北路路口，由于文化北路未按市政规划铺设热力管道，郑州北开置业有限公司对热力工程进行了二次施工并将一次支网接口预留至北环路口，故陆杭关于一审判决认定事实错误的上诉理由，本院不予支持。综上所述，陆杭的上诉理由不能成立，其上诉请求应当不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费888元，由上诉人陆杭负担。本判决为终审判决。审 判 长 扈孝勇审 判 员 付大文代理审判员 刘 敏二〇一七年五月十八日书 记 员 娄杨杨书 记 员 景慧洁 更多数据：搜索“”来源：