（2016）赣05民初1号

裁判日期: 2017-05-18

公开日期: 2018-07-18

案件名称

北京大北农种猪科技有限公司与江西浩森东方生态科技有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

江西省新余市中级人民法院

所属地区

江西省新余市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

北京大北农种猪科技有限公司,江西浩森东方生态科技有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十四条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百一十二条

全文

江西省新余市中级人民法院民事判决书(2016)赣05民初1号原告：北京大北农种猪科技有限公司。住所地：北京市海淀区中关村大街**号**层****室。法定代表人：马振强，该公司总经理。委托诉讼代理人：贺烨海，男，汉族，1981年1月11日生，系该公司员工。委托诉讼代理人：杨东方，男，汉族，1988年7月20日生，系该公司员工。被告：江西浩森东方生态科技有限公司。住所地：江西省分宜县钤山东路***号。法定代表人：朱小龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈华，江西弘杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨七芽，江西弘杰律师事务所律师。原告北京大北农种猪科技有限公司（下称大北农公司）与被告江西浩森东方生态科技有限公司（下称浩森公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月7日立案受理后，依法组成合议庭，并于2016年3月17日公开开庭审理了本案。大北农公司的委托诉讼代理人贺烨海、杨东方，浩森公司的法定代表人朱小龙及其委托诉讼代理人陈华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大北农公司向本院起诉请求：1.判令浩森公司退还大北农公司依约向其支付的500万元保证金，按同期银行贷款基准利率向大北农公司支付利息60万元；2.判令浩森公司按约向大北农公司支付提前解约违约金500万元；3.判令浩森公司承担本案诉讼费及大北农公司为诉讼支出的差旅费等费用。事实和理由：双方当事人于2013年7月23日签订了一份《合作协议》，协议约定：浩森公司按照大北农公司所提供的建设要求和建设方案，全额出资建设猪场并租赁给大北农公司使用，大北农公司每年按猪场总造价的13.5%向浩森公司支付租金。大北农公司按约于2013年9月30日向浩森公司支付500万元保证金。按照双方2014年1月22日的会议纪要（1）：浩森公司应于2014年6月交付验收第一期工程、出具施工版图纸，但浩森公司一直予以拖延。双方于2014年4月20日形成会议纪要（2），重新确定了浩森公司应于2014年6月交付验收第一工程、2014年9月交付验收第二期工程。浩森公司最终未按两次会议纪要的约定如期交付验收。这种情况下，大北农公司仍本着友好合作、求同存异的方针，就接下来的合作推进与浩森公司进行磋商，并于2015年8月1日与浩森公司达成了会议纪要（3）。鉴于自身违约，浩森公司同意在会议纪要（3）里明确租金标准从13.5%降至12%。浩森公司提交一期基建投资预算明细后，为加快验收进度、推进双方合作，大北农公司于2015年10月10日至10月17日组织了六位专业造价人员组成的工程造价核定小组，赶赴江西分宜，与浩森公司进行工程造价核对。在这过程中，浩森公司工作人员在工作时间和工作方法上表现得极不合作，大北农公司工作人员与浩森公司负责人朱小龙沟通后也没有任何效果。鉴于工作效率低下，大北农公司工作人员返京，并通知浩森公司工作人员赴京核算基建工程造价，浩森公司未予回应。直至2015年11月2日，浩森公司向大北农公司发出了《关于解除猪场建设租赁经营合作协议通知函》，告知已经单方解除合约。大北农公司在整个合作过程中，对浩森公司的违约行为作出了非常大的容忍和利益牺牲，但浩森公司在租赁标的物交付严重滞期等构成严重违约基础上，如今进一步单方解除合同，构成根本违约，不仅导致大北农公司为合作投入的全部费用（包括但不限于项目管理人员魏志民、何宗光、施耀飞和赵高军及其他相关人员的工资、差旅费等）形成了直接损失，而且大北农公司的合作预期收益乃至整个公司战略利益都受到严重损害。综上，根据相关法律规定，大北农公司为维护自身权益，特向贵院提起诉讼。浩森公司辩称，一、大北农公司诉讼请求主张的事实与实际不符。双方当事人于2012年9月签订意向书后一直到2015年底大北农公司撤走所有工程项目人员，进而浩森公司在2015年11月发出解除合同通知书，时间跨度3年以上，该3年多时间内，浩森公司一直按照合同的约定，本着良好的合作意愿与大北农公司合作，浩森公司在合同执行过程不存在任何违约。二、导致双方合同无法履行是因为大北农公司违约，双方当事人在2012年9月签订意向书后，根据意向书对图纸的提供及规划单位的选定，以及签订正式协议的时间进行了约定，然而从该份意向书签订起，大北农公司就开始违约，没有按照该份意向书的约定提供规划设计图纸，2013年7月双方当事人签订正式合作协议以来，大北农公司的工作人员一直在图纸提供、工程建设、工程预算、设备采购等各个方面施加阻力，甚至大北农公司及工作人员为了私利阻碍项目建设，在这个过程中，浩森公司一直坚持与大北农公司合作的意愿，委曲求全一再让步。但是，大北农公司利用其上市公司的强势地位滥用合作人权力，使得项目建设无法推进，甚至发展到2015年11月份将所有工作人员撤离现场，以实际行动不履行合作协议。浩森公司为了执行双方的协议投入近亿元的资金用于基础建设，在无法承受巨大的资金压力及大北农公司以其行为不履行义务的情况下，迫于压力发出解除通知书。导致双方合作协议无法履行的原因是大北农公司违约，大北农公司的诉请缺乏事实和法律依据，请求法院予以驳回。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对下列证据无异议，即大北农公司提供的1.2013年7月23日签订的《合作协议》、2014年1月22日会议纪要（1）、2014年4月20日会议纪要（2）、2015年8月1日会议纪要（3）；2.中国农业银行电子回单及浩森公司出具的收到大北农公司合同保证金500万元收据；3.浩森公司于2015年11月2日出具的《关于解除猪场建设租赁经营合作协议通知函》、大北农公司2015年11月9日出具的《关于对贵司单方解除猪场建设租赁经营合作协议通知函的回复函》；对浩森公司提供的1.浩森公司企业法人营业执照及法定代表人身份证明；2.《租赁合作意向书》；3.《猪场设计技术服务合同》及银行转账凭证；4.分宜县发展和改革局《关于江西浩森东方生态科技有限公司种养一体化高效生态农牧示范园项目备案的通知》（分发改字[2012]314号）、《分宜县环境保护局的批复》（分环字[2012]164号）；5.《合作协议》一份；6.八份土地租赁合同和两份土地承包合同；7.浩森公司于2015年11月2日发给大北农公司的“关于解除猪场建设租赁经营合作协议通知函”及送达回执。本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.杜阳、杜丽娟、赵高军、安广辉、彭兴隆、刘梅六人造价核定小组的报销凭证，大北农公司拟证明为推动双方合作进展，组织六人造价核定小组赶赴浩森公司所在地进行一期工程造价认定。浩森公司对上述材料与本案的关联性有异议，大北农公司在2015年10月确实安排了人员来核预算，但上述人员关注于租金的让免，而非工程实际的预算。本院认为，车票时间及来往区间可以认定大北农公司确曾派人前往浩森公司这一事实，但该材料无法反映上述人员是否进行造价核定。2.江西省南昌市赣江公证处于2016年1月12日出具的公证书一份，大北农公司拟证明其严格按照《合作协议》约定的程序及时正确的对浩森公司提出的事项进行了答复，大北农公司没有违约，浩森公司严重违约。浩森公司对公证书涉及的电子邮件内容，三性均有异议，主张上述电子邮件都是大北农公司发给浩森公司的，是大北农公司的单方意思表示，不能证明大北农公司按约执行协议的目的，恰恰能证实大北农公司单方更改协议，将建设方案的提供义务转嫁给浩森公司，把自己摆在图纸审核者的地位，设备采购方面，大北农公司滥用权力，对工程预算审核及及配合施工问题，没有按照双方的约定配合工程及对已完成工程的审核，证明大北农公司在浩森公司施工过程中存在根本违约。本院认为，上述公证书的真实性可以确定，本院予以采信。3.大北农公司、浩森公司及上海卓越机械有限公司三方于2013年12月10日签订的《合同书》一份，浩森公司拟证明其向上海卓越机械有限公司采购养猪设备的事实，合同总价款为34363842.98元，付款方式为按照每批次设备签订具体协议，并分区域分批支付货款。大北农公司对真实性没有异议，但主张合法性和关联性有异议，协议只有签字没有盖章，不具有合法性，是双方的意向，不生效。本院认为，该合同能够反映双方合作过程中发生的相关事实，真实性可予确定，本院予以采信。3.浩森公司与青岛大牧人机械股份有限公司签订的《产品买卖合同》一份及银行付款凭证一份，浩森公司拟证明大北农公司指定的上海卓越机械有限公司，其养猪设备远超同行业同等设备的价格近千万元，同时证明大北农公司指派的工作人员在履行合作协议的过程中，涉嫌存在以权谋私等严重违约行为。另，上海卓越机械有限公司擅自改变付款方式，要求付款方式改为预付全部设备款的30%后才开始发货，导致该协议无法履行。大北农公司称，真实性、合法性没有异议，关联性有异议，产品并非价格越低越好，我方工作人员建议使用上海卓越机械有限公司的设备，是因为其设备性价比高，浩森公司的行为恰恰说明在选定设备单位上，一意孤行，不尊重合作方工作人员的意见。本院认为，该材料能反映出双方在合作过程中出现的矛盾，且真实性、合法性可予确定，本院予以采信。4.诉争猪场工程主材认价表，浩森公司拟证明双方对猪场工程主材认价进行确认的事实。大北农公司称，合法性、真实性没有异议，关联性有异议，证明目的模糊，不好发表意见。本院认为，真实性、合法性可予确定，且与本案争议事项相关联，本院予以采信。5.浩森公司与沧州鑫盛畜牧机械有限公司于2014年2月13日签订的《水泥地板工程合同》，浩森公司拟证明其将猪场建设所需的水泥漏缝板委托给沧州鑫盛畜牧机械有限公司生产、安装的事实。大北农公司称，合法性、真实性没有异议，关联性有异议，浩森公司完全依据对自己是否有利的原则决定合作单位的取舍，公证文书中有详细反映。本院认为，真实性、合法性可予确定，且与争议事项相关联，该材料本院予以采信。6.上海卓越机械有限公司于2014年2月28日发给大北农公司的关于“新余项目2000头猪场规划图”电子邮件，浩森公司拟证明上海卓越机械有限公司没有按照设计技术服务合同的约定，按期提供设计、规划图给浩森公司施工的事实。大北农公司称，由于是邮件，真实性、关联性有异议，因为是第三方违约对整个工程产生了影响，所以会议纪要对建设方案的提供主体进行调整的约定。本院认为，结合本案其他相关证据，该邮件的真实性可以确定，且与本案争议事项相关联，本院予以采信。7.浩森公司2014年5月10日发给大北农公司关于工程预算的电子邮件及5月13日发给大北农公司关于图纸与预算审核问题的电子邮件，浩森公司拟证明其要求大北农公司尽快实施工程预算及实施图纸会审和预算审核的事实。大北农公司称，真实性有异议，即便如此，也证明浩森公司没有按照会议纪要的要求提供建设方案和图纸，时间和内容上都存在违约。本院认为，上述邮件的真实性应当可以认定，且与本案争议事项相关联，本院予以采信。8.浩森公司于2014年5月21日发给大北农公司“关于江西浩森项目3000头祖代猪舍竣工交付时间计划表”的电子邮件、A区土方工程预算表、B区土方签证及工程预算表、C区办公宿舍等工程预算表、D区工程预算表、E区挖运土方工程预算表、F区隔离舍土方挖运工程预算表等等，浩森公司拟证明其按照2014年4月20日会议纪要的约定，按期向大北农公司提供3000头祖代猪舍竣工交付时间计划表及工程预算报告，但大北农公司拒不对上述时间表及预算报告进行审核结算的事实。大北农公司称，真实性有异议，即便邮件是真实的，邮件内容也恰恰证明浩森公司在提供图纸和预算上存在时间和内容的严重违约。本院认为，结合本案的其他证据及庭审陈述，邮件的真实性可以认定，且与本案争议事项相关联，上述材料本院予以采信。9.浩森公司于分别于2014年7月18日、8月4日、8月15日、2015年3月23日发给大北农公司的关于“C区水电布置图”电子邮件、关于“水电图纸会审及一期图纸”电子邮件、关于“必须完善图纸”电子邮件、关于“邮箱联系方式、一期工程预算、漏缝板安装”电子邮件，浩森公司拟证明其在猪场建设当中多次以电子邮件的形式，要求大北农公司尽快进行图纸会审、工程预算、漏缝板安装等，大北农公司无正当理由一直拖延，导致工程不能按期建设。大北农公司称，真实性有异议，即便邮件是真实的，按照会议纪要作出的安排，浩森公司应于2014年4月下旬报投资预算，定稿图纸4月30日前到位，浩森公司提供图纸的时间已经拖延，浩森公司在提供建设方案和投资预算方面存在根本违约。本院认为，结合本案的其他证据及庭审陈述，邮件的真实性可以认定，且与本案争议事项相关联，本院予以采信。10.《关于大北农分宜种猪扩繁基地项目建设有关情况的反映》及浩森公司于2015年5月7日发给大北农公司关于“反映问题”电子邮件，浩森公司拟证明大北农公司工作人员在猪场建设当中，不按合同要求，私自邀标定标，以权谋私等。大北农公司称，真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，该反映函是浩森公司从自身立场和角度的单方认为，不能反映当初的真实事实。本院认为，真实性、合法性可予确定，且能反映双方对合作过程中出现矛盾的交涉过程，本院予以采信。11.浩森公司分别于2015年3月16日和8月29日发给大北农公司关于“安装C区漏缝板”电子邮件和关于“要求确认土方测量方案有关事项的工作联系单”电子邮件，浩森公司拟证明其要求大北农公司尽快安排人员从事安装C区漏缝板，但大北农公司拒不配合；要求大北农公司安排人员确认土方测量，但大北农公司工作人员不顾建设工程的土方工程实际情况，以各种借口阻扰土方测量，以致工程建设无法正常进行。大北农公司称，真实性有异议，且会议纪要中对水泥漏缝板和污水处理工程已经约定了双方的权利和义务。本院认为，上述材料能够反映双方在合作过程中对存在问题如何处理的相互往来，且真实性、合法性可以确认，本院予以采信。12.浩森公司2015年6月1日起草的民事诉状、撤诉申请书及江西省分宜县人民法院于2015年6月25日下达的民事裁定书各一份，浩森公司拟证明因大北农公司严重违约，浩森公司在2015年6月1日向江西省分宜县人民法院提起诉讼，要求大北农公司继续履行合作协议并赔偿违约损失的事实。大北农公司称，真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，民事诉状不能证明大北农公司存在违约，浩森公司提起诉讼后，大北农公司应诉，浩森公司主动求和撤诉。本院认为，真实性、合法性可予确认，且能反映双方合作时出现的冲突，本院予以采信。13.浩森公司于2015年10月16日给大北农公司的信函、送达回执，录音资料等，浩森公司拟证明：在双方已经达成由大北农公司注册成立“江西大志农业科技股份有限公司”进行合作的前提下，大北农公司单方违反约定，导致双方的合作协议无法继续执行；浩森公司一直按照大北农公司的设计要求建设猪场，但大北农公司不顾浩森公司的建设风险，以各种违约行为导致工程建设滞后，项目不能及时竣工交付。大北农公司称，信函的真实性没有异议，但邵博士是作为集团公司老总，不是大北农公司的法人，双方在合作协议中达成成立要注册“江西大志农业科技股份有限公司”，集团没有得知这方面的消息，不能证明大北农公司存在违约。本院认为，上述材料的真实性可以确定，本院予以采信。14.浩森公司于2015年10月28日发给大北农公司关于“关于尽快解决分歧履行合作协议函”及袁金莲的证言，浩森公司拟证明大北农公司怠于履行合作的基本义务，致使合作目的难以实现，浩森公司要求继续履行合同，但大北农公司拒不回复；自2015年10月31日起，大北农公司擅自撤走项目部及工作人员的事实，大北农公司以其行为不履行合作协议的事实。大北农公司称，函件的真实性有异议，邵博士没有收到该函件，客观上起不到催告的作用，袁金莲的证言，真实性、合法性没有异议，但不能证明浩森公司的目的。本院认为，函件的往来及袁金莲的证言能反映双方合作中的相关事项，本院予以采信。15.浩森公司于2015年11月2日发给大北农公司的“关于解除猪场建设租赁经营合作协议通知函”及送达回执，浩森公司拟证明大北农公司迟延履行猪场建设合作的主要义务，导致浩森公司蒙受重大损失，不能实现合作目的，遂解除双方的合作协议。大北农公司称，真实性、合法性没有异议，此函恰恰证明浩森公司无正当理由单方解除合同，构成根本违约。本院认为，上述材料真实性、合法性可予确定，且与本案争议事项相关联，可作为本案定案依据。16.银行电子转账凭证9份、银行综合凭证3份、建设银行进账单2份、建设银行单位客户回单1份、税务发票1份、结算业务申请书1份、银行业务回单1份、收据1份，拟证明：浩森公司为履行合作协议，共支出各项财务费用8671149.99元，以上费用因大北农公司违约导致合同目的无法实现造成的实际损失，由大北农公司承担。大北农公司称，真实性有异议，浩森公司各种费用的指出并不一定是因项目产生的，同时不同意浩森公司提出的鉴定申请，因浩森公司单方解除合同，资产为浩森公司所有，不应称其为损失。本院认为，上述材料的真实性、合法性可予确定，本院予以采信，至于是否构成浩森公司的损失，本院在之后将综合评述。17.猪场未用项目投资明细单（A区伐木、砍挖灌木林，A区配电房、土方、值班室工程造价取费表，B区配电房、土方，D区2、3、4栋保育舍、3、4、5栋育成舍，F区隔离舍、前期土方，汽车消毒房安装工程预决算表、施工合同5份，现场照片一组），浩森公司拟证明协议解除后，浩森公司按照大北农公司的要求建设的上述工程无法投入使用，闲置至今，共造成工程建设直接经济损失17498800元。大北农公司称，合法性、真实性没有异议，关联性有异议，浩森公司已完工程形成的闲置，责任在违约方的浩森公司，而非大北农公司。本院认为，上述材料的真实性、合法性可予认定，本院予以采信。18.关于凤阳林场原5000头种猪扩繁基地闲置项目及各种费用的情况说明及项目建设费用明细表各一份、建设用地许可证、2013年9月29日农业银行结算业务申请书、农田承包合同及2014年1月7日建设银行汇款单、林地承包合同、农田承包合同各一份及2014年1月8日建设银行汇款单两份、工资统计表、2013年7月至2015年10月管理工资表、工资支付银行凭证、固定资产贷款合同、流动资金贷款合同、流动资金最高额借款合同、中国农业银行流动资金借款合同、委托贷款借款合同、委托贷款协议各一份，委托担保协议三份，支付担保费用及银行利息凭证，浩森公司拟证明大北农公司的根本违约行为，造成浩森公司直接经济损失27721500元，其中闲置项目损失17498800元、C区项目整改费用损失200万元、A区闲置的田地损失525600元、工资损失3530300元、银行利息及担保费用损失4166800元。大北农公司称，举证超过期限，不应采信；浩森公司单方解约，构成违约，要求大北农公司承担损失，无合同和法律依据，工程成果仍然由浩森公司享有，浩森公司自身根本违约，造成的损失不应由大北农公司承担。本院认为，上述材料的真实性、合法性可予确定，但是否形成了上述损失、损失的大小及由谁承担，本院之后将综合评述。经审理查明，2012年9月29日，朱小龙（甲方）和代表北京大北农科技集团股份有限公司的魏志民（乙方）签订了一份《租赁合作意向书》，主要内容是：一、甲方按照乙方要求建设好2000头母猪规模的曾祖代种猪场和3000头母猪规模的祖代种猪场及全部配套生产生活设施，甲方须将上述租赁物及其全部配套设施租赁给乙方经营；二、租赁关系开始后，乙方每年支付租赁金（具体金额待定），租金标准按照固定资产总投资的15%年回报率计算；三、在签订正式租赁合作协议书之前，甲、乙双方按照以下进度推进合作项目：1、在2012年10月20日前完成设计规划，由乙方负责找上海卓越机械有限公司的设计规划团队，并按乙方所提的工艺要求设计规划2000头母猪规模的曾祖代种猪场和3000头母猪规模的祖代种猪场，设计规划费由甲方在签订本合作意向书15个工作内预先支付10万元到上海卓越机械有限公司，上海卓越机械有限公司按照乙方提出的工艺要求给甲方提供平面规划图、工艺图、施工图、工程建设预算等；2、在2012年11月10日前设备厂制作出完整的施工图纸，甲、乙双方就施工图纸达成投资预算金额；3、在2012年10月30日前甲方做好种猪场的立项与环评。等等。2012年11月15日，浩森公司（甲方）与上海卓越机械有限公司（乙方）就“江西省新余市分宜县凤阳乡凤阳林场江西浩森东方生态科技有限公司2000头母猪规模的曾祖代种猪场和3000头母猪规模的祖代种猪场”的工艺设计等技术服务项目签订了一份《猪场设计技术服务合同》。2013年7月23日，就浩森公司建设猪场供大北农公司租赁经营使用事宜，浩森公司（甲方）与大北农公司（乙方）签订了一份《合作协议》，主要内容是：一、甲方按照乙方所提供的建设要求和建设方案，全额出资建设符合国家相关环保标准的猪场及其全部配套设施（含但不限于猪场用地范围内建筑物、构筑物、道路、绿化、给排水设施、供电设施、生产经营的机械、设施、化尸池等），并租赁给乙方使用。具体建设方案由乙方在甲方现有猪场规划设计方案基础上进行修订和调整后提供给甲方（包括但不限于平面规划图、工艺图、施工图、工程建设预算等），甲方严格按照乙方所提供的建设方案进行建设。在甲方建设过程中，甲方同意乙方派出场长及施工管理人员对建设工程进行检查、监督、指导以保证猪场建设符合乙方的建设方案要求。在甲方按照乙方所提供的猪场建设方案完工并经验收达到乙方要求后，甲方将猪场租赁给乙方使用，乙方按本协议约定向甲方支付租金。甲方猪场建设所需资金全部由甲方自筹解决；二、猪场建设方案分两期进行，甲方确保在乙方提供猪场第二期建设方案之日起5个月内完成第一期建设。猪场建设完成并经乙方验收合格后，双方按照约定交付使用。租赁范围为甲方按照乙方所提供的猪场建设方案建设完工后并经乙方验收合格达到乙方要求的猪场。租期为自交付乙方使用之日起十五年。租金为乙方每年向甲方支付的租金标准按照承租范围内总资产造价（双方共同核定）的13.5%年回报率计算，本协议猪场租赁期内租金在任何情况下均不再增加或减少，租金一年一付，具体支付时间在双方另行签订的《猪场租赁协议》中约定。三、甲方猪场建设投入的所有设备及及配套设施（包括但不限于养猪设备、污水处理设备等全套设备和水泥漏缝板等配套设施）的选购必须经乙方在质量及价格均认定后的基础上方可签订采购合同，并且在采购合同中乙方为第三方质量监督方。乙方应积极配合甲方施工，及时回复甲方报告，超过5个工作日视为同意。四、乙方向甲方支付500万元人民币作为甲方在建设期的保证金，在乙方向甲方支付第一笔租金时自动转为租金。五、（一）甲方违反本协议约定义务以及本协议第五条（一）甲方所作出的承诺和保证，甲方除返还乙方支付的保证金外，还应向乙方支付500万元违约金。（二）乙方违反本协议约定的义务以及本协议第五条（二）乙方所作出的承诺和保证，甲方不仅无须返还乙方所支付的保证金，而且乙方还应向甲方支付500万元的违约金。（三）甲方违反合同约定的、甲方提前解约的、甲方租赁用地使用纠纷的、当地政府限制或因环保资质问题导致合同无法履行的，甲方应支付乙方半年的租金作为违约金，并赔偿乙方直接投入的经济损失。（四）乙方违反合同约定未及时付款，经书面通知3个月内仍未支付的，应支付应付款万分之五每日违约金，累计不超过30日；乙方提前解约的，乙方应支付甲方半年的租金作为违约金。等等。2013年8月27日，大北农公司通过转账方式向浩森公司支付合同保证金500万元。2013年12月10日，朱小龙（甲方）、大北农公司代表何宗光（丙方）及杨清林（乙方）三方关于养猪设备的购买签订了一份《合同书》，合同总价为34363842.98元，具体就每批次设备另行签订相关具体协议。合同签订一周内，甲方向乙方支付协议总金额的5%作为合同定金，剩余部分分区域执行。2014年1月22日，浩森公司与大北农公司在大北农分宜种猪项目工地现场召开座谈会并形成了《大北农分宜种猪项目座谈会议纪要》（下称会议纪要1），主要内容是：分宜合作项目所有事项按双方达成的协议框架总原则执行；浩森公司按一期2014年6月交付验收，二期2014年9月交付验收；最终定稿本全部施工图纸由浩森公司2月20日出具到位，并提供纸质版蓝图，双方签字确认；设备、水泥漏缝板、污水处理工程：邱老师要求按协议执行，依托大北农行业资源，确保安全、质量和性价比最好的原则且大北农认可厂商和价格。等等。2014年2月13日，浩森公司与沧州鑫盛畜牧机械有限公司签订了一份《水泥地板工程合同》，约定，沧州鑫盛畜牧机械有限公司提供水泥漏缝板并指导安装。2014年3月24日，大北农公司向浩森公司发送“关于2013年已完成工程总预算事项”电子邮件，要求浩森公司在2014年4月1日前提交2013年已完成工程总预算。2014年2月20日，浩森公司和大北农公司确认了分宜猪场工程主料认价表。2014年2月28日，上海卓越机械有限公司向大北农公司发送了修改后的新余项目“2000头猪场规划图”。2014年4月3日，浩森公司与青岛大牧人机械股份有限公司签订了一份《产品买卖合同》，约定为浩森公司向青岛大牧人机械股份有限公司购买相关养猪设备，总价为24500000元。当日，浩森公司通过银行转账的方式向青岛大牧人机械股份有限公司支付了100万元。2014年4月10日，大北农公司向浩森公司发送“关于分宜大北农项目工程进度表事项”电子邮件，要求浩森公司根据实际情况尽快排出所有工程项目完工的具体时间表。2014年4月20日，双方工作人员在北京中关村大北农集团总部15楼大会议室召开座谈会并形成了《大北农分宜种猪项目座谈会议纪要》（下称会议纪要2），会议纪要的主要内容是：1、分宜合作项目所有事项按双方达成的协议框架总原则执行；2、浩森公司在2014年4月下旬安排报工程前期已投资部分预算，包括厂区内为猪场配套的土方、道路、水电、土建、材料及对外办公区的绿化工程（生产区绿化算浩森公司投资不计入总投资额内）等的已投资的工程量、数量、价格等造价总费用（明细预算内），时间为截止2014年5月6日。在工程预算方案未达成一致之前，要求除有施工图纸的猪场基建外暂停其他所有附属配套工程的施工，直至预算方案达成一致方可施工；3、最终定稿本全部施工图纸由浩森公司2014年4月30日出具到位，并提供纸质版蓝图，双方签字确认；4、设备、水泥漏缝板、污水处理工程按照双方签订协议执行，由大北农集团工程部派人协助大北农分宜项目部与浩森公司组织3价邀标确定供应商，根据工程进度需要与供应商签订协议；5、工程进度：浩森公司原定按一期2014年6月交付验收，二期2014年9月交付验收。具体进度由浩森公司提供详细进度表，提交时间为2014年4月30日前。2014年5月9日，大北农公司向浩森公司发送“关于落实2014年4月20日大北农分宜项目座谈会议纪要事项”电子邮件，要求浩森公司最晚于5月11日提交分宜项目前期已投资部分的详尽预算文件、以及工程进度计划表，且在工程预算未达成一致前，要求除有施工图纸的猪场基建外，暂停其他所有附属配套工程的施工，直至预算方案双方达成一致.2014年5月10日，浩森公司向大北农公司发送了“预算电子表”。2014年5月13日，浩森公司向大北农公司发送了“图纸与预算审核问题”的电子邮件，主要内容为：一、文件夹GH区中封面名混乱、无办公楼简装修图纸及方案、办公楼原图纸设计实际为二层；二、文件夹A区施工图中工作区无建筑说明、配电房无施工说明、猪舍图风机洞口尺寸与原设计图纸不符等；三、文件夹B区施工图中办公宿舍无建筑施工说明、猪舍风机洞口尺寸均与原先图不一致、配电房无施工说明；四、文件夹C区施工图中除多胎配坏舍外，其他猪舍50、36风机洞口预留尺寸与原设计图不符；五、办公楼宿舍附属房及所有猪舍尚未见给排水，电气施工图；等等。2014年5月21日，浩森公司发给大北农公司“关于江西浩森项目3000头祖代猪舍竣工交付时间计划表”的电子邮件及A区土方工程预算表、B区土方签证及工程预算表、C区办公宿舍等工程预算表、D区工程预算表、E区挖运土方工程预算表、F区隔离舍土方挖运工程预算表等，要求大北农公司对上述时间计划表及预算报告及时进行审核结算。2014年5月28日及6月20日，大北农公司分别向浩森公司发送“关于落实土方工程测绘图事项”电子邮件，要求浩森公司提供真实有效的土方测绘图等。2014年7月17日，大北农公司向浩森公司发送“关于C区风机洞口尺寸和漏风水泥板事项”电子邮件，主要内容涉及到C区分娩舍、头胎配怀舍36和50风机洞口尺寸、漏风水泥板等事项。2014年7月18日、8月4日、8月15日及2015年3月23日，浩森公司分别发给大北农公司的关于“C区水电布置图”电子邮件、关于“水电图纸会审及一期图纸”电子邮件、关于“必须完善图纸”电子邮件、关于“邮箱联系方式、一期工程预算、漏缝板安装”电子邮件，要求大北农公司尽快进行图纸会审、工程预算及漏缝板安装等，并要求大北农公司尽快确定水电图、尽快完善施工图，并就完善施工图纸手续事项作了详细说明以及对大北农公司提出有关事项进行了回复。2014年8月10日，大北农公司向浩森公司发送“关于恢复贵方完善施工图纸签字认可等事项的工作联系单”电子邮件，主要内容为自2013年工程开工以来一直催促贵方完善图纸，直至2014年8月4日贵方才将较为完整的电子版图纸发邮件给我方，并且已经打印出施工图纸等等一系列事项。2014年8月30日，大北农公司向浩森公司发送“关于土方审核事项的工作联系单”电子邮件，主要内容为：由于贵方之前未能及时提供土方工程预算资料，以及贵方对自己提供的土方预算资料土方量产生怀疑，和到8月29日下午贵方还没有表现出真正的诚意（没有提交核算结果及计算过程），还在要求我方对其计算方案做选择，那么因此而导致的工期延误的后果将由贵方负责。2014年9月28日，大北农公司向浩森公司发送“关于D区漏缝板事项的工作联系单”电子邮件，邮件主要内容为：我方早在4月10日、7月17日及8月10日多次邮件告知贵方违约，9月27日贵方在D区育成舍自行安装漏缝地板，此举表明贵方已经再次违约，如贵方仍然执意自行安装漏缝地板，那么造成的一切后果将由贵方负责。2015年1月7日，浩森公司向大北农公司种猪事业部陈国宇递交《关于大北农分宜种猪扩繁基地项目建设有关情况的反映》并要其转交邵根伙博士（北京大北农科技集团股份有限公司董事长，大北农公司系该公司子公司），同年5月7日，再向大北农公司工作人员发送该反映函并确认此前函件是否已送达。2015年3月16日和8月29日，浩森公司分别向大北农公司发送关于“安装C区漏缝板”电子邮件和关于“要求确认土方测量方案有关事项的工作联系单”电子邮件。2015年6月1日，浩森公司向江西省分宜县人民法院提起诉讼，要求大北农公司支付违约金500万元并继续履行猪场建设租赁合作协议。后双方当事人庭外达成和解，浩森公司申请撤诉，江西省分宜县人民法院于2015年6月25日作出准予撤诉的民事裁定书。2015年8月1日，双方工作人员在浩森公司总部2楼大会议室召开座谈会并形成了《大北农分宜种猪项目座谈会议纪要》（下称会议纪要3），会议纪要决议的主要内容是：1、分宜合作项目未来大方向按照原双方达成的协议框架总原则来操作；2、在原协议基础上，由原协议第三条（四）款、2项租金标准的确定调整为：双方一致同意，大北农公司每年向浩森公司支付的租金标准按照承租范围内总资产造价的12%年回报率计算，其他协议约定内容保持不变；3、在8月10日前，浩森公司按照原协议一期（3000头祖代场及公猪站、隔离舍、对外办公区）所有基建投资预算明细报给大北农公司审核确认（以双方签订的《工程材料认价单》未结算依据）；4、在8月30日前，浩森公司把二期2000头曾祖代场待开工建设用的主要材料按照大北农公司提供的主要材料询价表进行报价，双方对所确定主材价格无异议后，签订《二期工程材料认价单》，并作为二期工程竣工结算依据；5、在8月30日前，浩森公司按照原协议以二期建筑施工图纸的工程量，把二期2000头曾祖代场所有基建投资预算明细报给大北农公司审核确认（以双方签订的《二期工程材料认价单》为结算依据）。6、在双方完成本决议第3、4、5项工作即确定项目基建投资总金额后，按照协议要求双方在8月30日前确定设备与沼气发电、污水处理工程的供应商与施工单位，并签订合同（确定合同价格），同时确定项目总投资金额；7、项目总投资金额确定后开始起草补充协议，约定一期、二期交付日期，把本决议第1至6项及把确定的项目总投资金额写进补充协议。2015年10月16日，浩森公司向北京大北农科技集团股份有限公司董事长邵根伙发函，告知其双方合作中存在的矛盾及提出解决问题的建议。2015年10月28日，浩森公司向大北农公司发送《关于尽快解决分歧履行合作协议函》，主要内容为：浩森公司与大北农公司猪场建设租赁经营合作项目历经三年余，因贵方怠于履行合作基本义务，并设置障碍，致使协议设定的合作目的难以实现，我方业已蒙受巨大损失。我方屡经催告，希望引起贵方重视，但贵方迟迟不作答复，缺乏应有的履约诚信。为实现合作共赢的协议目的，解决根本分歧，避免我方损失进一步扩大，再次书面催告，敦促贵方以平等心态切实履行承诺，就履约事项与我方达成建设性意见，全面履约。2015年10月31日，大北农公司负责分宜项目工作人员不再续租袁金莲的房子，并从该房搬离，该房原用于大北农公司分宜项目的办公用房。2015年11月2日，浩森公司向大北农公司发出《关于解除猪场建设租赁经营合作协议通知函》，解除双方当事人于2013年7月23日签订的《合作协议》，并自大北农公司收到该通知函之日起《合作协议》正式解除。2015年11月9日，大北农公司回复浩森公司的解除函，向浩森公司发出《关于对贵司单方解除猪场建设租赁经营合作协议通知函的回复函》，该回复函要求浩森公司继续履行合约，如决意单方解约，请浩森公司接到该函10个工作日内，将500万元保证金退还，并赔偿大北农公司的损失。本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点是：就本案诉争事项，大北农公司和浩森公司，谁违约，谁应承担违约责任？就上述争议焦点，本院评述如下：双方当事人于2013年7月23日签订的《合作协议》，出于自愿，是双方当事人真实意思的表示，且未违反相关法律法规，合法有效，双方当事人应遵照执行。在合同履行过程中，双方当事人分别就图纸的提交完善及确认、办公区建筑设计变更、漏缝地板厂家及养猪设备厂家的选定、已建工程量的确定、浩森公司2015年11月2日的解约等事项上分别主张对方存在违约。就上述事项，本院逐项评述。一、关于图纸的提交完善及确认。双方当事人2014年1月22日形成的会议纪要，最终定稿本全部施工图纸由浩森公司2月20日出具到位，并提供纸质版蓝图，但浩森公司直至2014年8月4日才将上述施工图纸提交给大北农公司。浩森公司主张，施工图纸的延误提交是由于建设方案的延期交付，不存在违约。本院认为，施工图纸源于建设方案，施工图纸提交的前提是建设方案的先行交付，按照合同约定，建设方案的提供者是大北农公司，而大北农公司指定的建设方案设计方上海卓越机械有限公司直至2014年2月28日才将“新余项目2000头猪场规划图”提交给大北农公司，建设方案的提供时间已经晚于双方当事人要求的施工图纸提交时间，故大北农公司主张浩森公司未能在2014年2月20日提供最终定稿本全部施工图纸存在违约的理由不能成立，建设方案的逾期提交恰恰反映大北农公司存在违约。二、关于办公区建筑设计的变更。大北农公司认为浩森公司擅自变更办公区建筑，将原定的一层办公室及独立的一栋宿舍楼，变更为两层的四合院建筑（包括办公室和宿舍），并新建一栋二层独立的食堂建筑。浩森公司辩称，原定的一层办公室和一栋宿舍楼占用耕地红线内的土地，不能获得批准，改建二层办公室的目的是为了不增加占地面积的情况下不减少使用面积，且征得了大北农公司的同意。本院认为，变更办公区建筑设计，浩森公司没有证据能够证实其征得了大北农公司的同意，其变更行为存在违约。三、关于漏缝地板厂家和养猪设备厂家的选定。大北农公司认为浩森公司未按其要求选定厂家存在违约，浩森公司认为大北农公司滥用权力，不安排人员指导安装C区漏缝板。按照《合作协议》第五条第（一）项第3条规定：“甲方（浩森公司）猪场建设投入的所有设备及配套设施（包括但不限于养猪设备、污水处理设备等全套设备和水泥漏缝板等配套设施）的选购必须经乙方（大北农公司）在质量及价格均认定后的基础上方可签订采购合同，并且在采购合同中乙方为第三方质量监督方”。该条赋予了大北农公司对采购合同的审查权，但并不意味着大北农公司享有厂家的选定权。大北农公司指定浩森公司购买上海卓越机械有限公司的养猪设备厂家，浩森公司接受这一指定，这是浩森公司出于自愿。但上海卓越机械有限公司变更原约定的付款方式，加重浩森公司的付款义务，且其产品相比其他公司的同类产品价格更高30%，为此浩森公司另行选择其他公司购买相应产品，并无违约。在没有证据证明浩森公司所选厂家的产品存在质量和价格上的问题，大北农公司指责浩森公司变更厂家的行为，缺乏契约精神，其不予配合的行为存在违约。四、关于已建工程量的确定。已建工程量的确定涉及到工程建设的交付及将来租金数额的确定，是双方合作的基础。综观双方的函件往来，浩森公司多次强烈要求大北农公司尽快完成已完成工程量的核定，并将其诉求直接诉至大北农公司高层，甚至大北农公司的母公司北京大北农科技集团股份有限公司的董事长邵根伙博士，但直到2015年11月2日浩森公司向大北农公司提出解约时，双方仍未就已建工程量达成一致。已建工程量无法确定，对于浩森公司，意味着工程建设无法交付，租金无法收取，合同目的无法实现且要承担着前期投入面临巨额亏损。大北农公司怠于核定已建工程量的行为，存在违约。五、浩森公司的解约行为是否违约？单方解约的合法性前提在于合同明确约定的解除条件已具备或者对方的行为出现根本违约导致己方的合同目的无法实现。《合作协议》未约定单方可解约的条件，所以大北农公司是否存在根本违约行为是确定浩森公司单方解约正当性的关键。前面已经评述，大北农公司在建设方案逾期提交、厂家的选定及安装配合、已建工程量的确定等方面存在违约，而浩森公司在办公区建筑设计的变更上存在违约。本院认为，就本案而言，建设方案逾期提交、厂家的选定及安装配合及办公区建筑设计的变更仅属于一般性违约，不会从根本上影响到双方的合同履行，但已建工程量的怠于确定则从根本上影响到了双方的合同履行，由于已建工程量的怠于确定，导致双方合同的下一步无法进行，浩森公司将已建物用于出租的合同目的无法实现，故其属于根本性违约。同时，浩森公司于2015年11月2日提出解约，更是源于大北农公司在未与浩森公司协商的情况下，于2015年10月31日不再续租原用于大北农公司分宜项目的办公用房，其人员从分宜撤离。据此，浩森公司单方解约的行为缘于大北农公司存在根本违约且其行为足以令浩森公司认为其不想再履行《合作协议》，浩森公司的单方解约合法有据。综上，大北农公司主张浩森公司违约的理由不能成立，而大北农公司怠于确定已建工程量的行为，构成根本违约，导致浩森公司的合同目的无法实现。故大北农公司要求浩森公司退还大北农公司500万元保证金并按同期银行贷款基准利率支付利息60万元、支付提前解约违约金500万元及承担本案诉讼费和大北农公司为诉讼支出的差旅费的诉讼请求，本院不予支持。基于大北农公司的违约行为，浩森公司不予返还500万元保证金的行为，符合双方合同约定。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第二款第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：驳回北京大北农种猪科技有限公司的全部诉讼请求。案件受理费85400元，由北京大北农种猪科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省高级人民法院。审　判　长　　甘致易审　判　员　　熊　剑代理审判员　　袁　文二〇一七年五月十八日书　记　员　　杨　玲关注公众号“”