（2017）川0704民初497号
裁判日期: 2017-05-18
公开日期: 2017-09-01
案件名称
原告绵阳堂宏百年物业服务有限公司诉被告张晓燕物业服务合同纠纷一案一审民事判决书
法院
绵阳市游仙区人民法院
所属地区
绵阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
绵阳堂宏百年物业服务有限公司,张晓燕
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款
全文
四川省绵阳市游仙区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0704民初497号原告：绵阳堂宏百年物业服务有限公司，住所地绵阳市游仙区一环路东段235号。法定代表人：王秀文。委托诉讼代理人：朱力，女，系公司员工。被告：张晓燕，女，汉族，生于1965年3月9日，住四川省绵阳市游仙区。原告绵阳堂宏百年物业服务有限公司诉被告张晓燕物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月20日立案受理后，依法由审判员周心海适用简易程序进行了公开开庭审理。原告绵阳堂宏百年物业服务有限公司委托诉讼代理人朱力、被告张晓燕到庭参加诉讼，现已审理终结。原告绵阳堂宏百年物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法判令被告立即支付拖欠原告2012年1月1日至2016年12月31日的物业服务费9735元，垃圾清运费360元，合计：10095元。2、请求贵院依法判令被告按每天3‰的标准向原告支付从逾期之日起至物业服务费全部付清时止的违约金31980.13元。（违约金暂计算至2016年12月31日止）3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告系堂宏LOFT第一城小区的物业服务公司，被告张晓燕系堂宏LOFT第一城小区1幢3单元19楼x号124.81平方米房屋的业主。2011年5月8日，被告入住该小区并与原告签订《业主公约》及《前期物业服务协议》，《前期物业服务协议》第五章明确约定“物业服务费以预缴形式，六个月一缴，多层电梯住宅所拥有房屋建筑面积每月每平方米1.3元收取，交纳费用时间为每年1月10日前交纳当年1月-6月的物业管理费，7月10日前交纳当年7-12月的物业管理费。”本协议第八章违约责任第四条明确：“被告违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天3‰的标准交纳违约金。”然而被告从2012年1月1日开始，并未按约定支付物业服务管理费，并拖欠至今，经原告多次催收，被告仍未在催告期限内缴纳相关费用，已构成违约。综上所述，被告作为小区业主，在接受了原告提供的服务后，理应按照约定支付相关物业管理费用，其违约行为已经侵犯了原告的合法权益。被告张晓燕辩称：1、物业费、垃圾清运费，不合理，因为原告物业管理混乱，根本没有提供相应的服务，我们反映的问题没有解决，小区里面多家住户被盗，管理极其混乱；2、小区两家物业公司，我们不知道把物业费交给谁；3、家里财产得不到保障，我住的2单元2304被盗，被盗后物业公司不管不顾，态度不好，也没有就盗窃事件向业主道歉；4、我之所以住回科学城，就是因为物业的管理混乱对我造成了阴影。我1901的房子没有居住，但是房门被撬，清水房就被撬两次；5、我后来主动去找物业公司协商，说同意免一年物业费。因为案涉房屋的出租给别人，期间承租人交了2000元的装修保证金，然后承租人交完房租后，物业拒绝返还，由我本人向承租人返还该2000元，该2000元应该从物业费中抵扣或者返还给我；6、现在物业服务没有任何改进，单元防盗门经常是敞开的，经常有陌生人出入,本人拒绝接受支付滞纳金的诉讼请求。审理查明：原告绵阳堂宏百年物业服务有限公司与被告张晓燕于2011年5月8日签订了《前期物业服务协议》，约定：原被告就前期物业管理服务达成协议，被告所购房屋位于：堂宏国际1幢3单元19层X号。费用以预缴形式，六个月一缴，多层电梯按建筑面积每月每平方米1.3元收取，每年1月10日前交纳当年1-6月的物业管理费，7月10日前交纳当年7-12月的物业管理费。违约责任约定为被告违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天3‰的标准交纳违约金。原告当庭举证2014.6.8-2015.6.8原告与绵阳市环境卫生管理处签订的垃圾清运合同，拟证明原告与绵阳市环境卫生管理处约定，由绵阳市环境卫生管理处负责小区垃圾清运，收费标准为每户6元/月。原告当庭提交被告的房屋信息摘要，该信息显示被告张晓燕购买房屋建筑面积为124.81平方米。原告当庭举出照片，拟证明原告已向被告催要物业费。原被告均认可被告从2012年1月1日至2016年12月31日未缴纳物业费9735.25元、垃圾清运费360元。被告当庭提交照片打印件4张，拟证明小区没有建立外来人员的登记和询问制度，大门敞开形同虚设，闲杂人员进入保安室。原告对此不予认可。被告当庭提交收款收据拟证明，原告收取了被告装修保证金2000元，还未退还，应退还该款。原告陈述与本案无关。被告当庭提交情况说明一份打印件，拟证明原告同意减免一年的物业费，解决历史遗留问题，原告对此不予认可。上述事实有营业执照、组织机构代码证、身份证、业主公约、前期物业服务协议、照片、邮寄单、资质证书、绵阳市发展和改革委员会经营服务性收费备案审查登记（回复）表、物管费明细表、垃圾清运合同复印件、房产信息摘要、份及四川省政府非税收通用票据以及原被告的陈述等证据在卷佐证，事实清楚，足以认定。本院认为：原告与被告签订的《前期物业服务合同》意思表示真实，内容不违反相关法律、法规强制性规定，合同成立并生效。合同签订后原告提供了相应物业服务，关于被告提出返还2000元装修保证金的抗辩意见，本院认为，该抗辩意见和原告的诉讼请求属不同法律关系，被告的该部分损失可依法另行主张，故对该抗辩意见，本院不予采纳。关于被告提出的保安没有履行出入问询登记制度，家里被盗的抗辩意见，本院认为，被告为证明其主张举证的照片不足以证明其主张，故对被告的该抗辩意见，本院不予采纳。根据《中华人民共和国物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催收，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定已经相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，被告作为小区业主依法应按时交纳物业服务费。原被告均认可被告从2012年1月1日至2016年12月31日未缴纳物业费9735.25元、垃圾清运费360元，现原告主张被告支付物业费9735元，该主张低于实际未缴纳物业费，系对自身权利的处分，本院予以确认，故被告应向原告缴纳物业费9735元，垃圾清运费360元。关于违约金，根据《前期物业服务协议》中约定为：被告违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天3‰的标准交纳违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，本院认为，逾期缴纳物业管理费、垃圾费对原告来说可能造成的损失主要是资金占用损失，本案中原、被告双方约定的违约金计算标准明显过分高于资金占用损失，且被告作出了不应缴纳滞纳金的根本抗辩，故本院依法予以适当调整。鉴于本案原告未向法院提交证据证明其实际损失，本院调整逾期未缴物业管理服务费及垃圾清运费的违约金为(9735元+360元)(10%=1009.5元。综上，判决如下：一、被告张晓燕于本判决生效后十日内向原告绵阳堂宏百年物业服务有限公司支付物业服务费9735元、垃圾清运费360元及其违约金1009.5元。二、驳回原告绵阳堂宏百年物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取案件受理费429元，由原告绵阳堂宏百年物业服务有限公司承担300元，被告张晓燕承担129元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。审判员 周心海二〇一七年五月十八日书记员 胡鸣飞 搜索“”