（2017）粤20民终139号
裁判日期: 2017-05-18
公开日期: 2017-07-03
案件名称
中山市古镇南粤村镇银行股份有限公司、张雪梅房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省中山市中级人民法院
所属地区
广东省中山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
中山市古镇南粤村镇银行股份有限公司,张雪梅,林建珍
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤20民终139号上诉人（原审被告）：中山市古镇南粤村镇银行股份有限公司，住所地广东省中山市古镇镇华廷路灯都华廷A型4号B12、B13、B14、B15卡一、二层商铺。法定代表人：廖文义，该公司总经理。委托诉讼代理人：周燮印，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：张雪梅，女，1991年2月2日出生，汉族，住广东省陆丰市。委托诉讼代理人：吴华伟，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄建学，广东香山律师事务所律师。原审第三人：林建珍，男，1982年6月7日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。上诉人中山市古镇南粤村镇银行股份有限公司（以下简称古镇南粤村镇银行）因与被上诉人张雪梅、原审第三人林建珍房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2015）中二法古民二初字第1127号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。古镇南粤村镇银行上诉请求：撤销一审判决，驳回张雪梅的诉讼请求。事实和理由：根据三方协议的约定，三方约定的权利与义务均全部履行完毕，且古镇南粤村镇银行与林建珍的借款合同已消灭，涉案房屋已属于张雪梅所有，现张雪梅可要求林建珍承担违约赔偿责任，或向执行法院对涉案房屋提出执行异议，以维护其自身合法权益。张雪梅辩称，根据三方协议的约定，张雪梅已将48万元存入资金监管账户，古镇南粤村镇银行已将48万元一次性划入林建珍账户，表明张雪梅已代替林建珍支付了购房款48万元，但由于林建珍与他人存在民事纠纷导致涉案房产被法院查封而无法过户至张雪梅名下，张雪梅并不享有涉案房产的产权，致使张雪梅签订三方协议的目的无法实现，而且古镇南粤村镇银行没有办理抵押注销手续，抵押权仍存在。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。张雪梅向一审法院起诉请求：解除三方协议，古镇南粤村镇银行向张雪梅返还监管资金48万元及逾期付款利息损失（从2015年12月3日起计至该款项付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。一审法院认定事实：2015年8月27日，张雪梅与林建珍（林建珍经公证程序委托梁爱平）签订了买卖合同，合同约定由林建珍将其位于中山市古镇镇古一浦兴路14号乐丰花园商住楼1座1001房[土地证号为：中府国用（2013）第易XX**号，粤房地权证：中府字第××号]出售给张雪梅；总成交房款为628000元，张雪梅分三次付款，其中双方签订房屋买卖合同当天，张雪梅须支付定金20000元；另尾款部分由张雪梅存入银行（指该房产被按揭贷款银行）指定的个人账户（户名：张雪梅，账号：×××，开户行：古镇南粤村镇银行，金额：480000.00元整）；及转账支付到梁爱平（该人是第三人即该房产产权人林建珍的受托人）（户名：梁爱平，账号：×××，开户行：中国建设银行中山古镇支行，金额：128000元）。合同签订后，张雪梅已按约定向第三人林建珍支付定金20000元。另林建珍于2014年5月15日以上述房产为其向古镇南粤村镇银行的借款56万元提供了抵押担保，并办理了抵押登记手续。但林建珍因经营不善，造成贷款逾期，截止2015年8月24日止，林建珍尚欠付古镇南粤村镇银行该房产按揭贷款本金479492.64元，罚息10199.41元，复息109.4元，合计489801.45元。抵押权人（古镇南粤村镇银行）与抵押人（林建珍）曾签订了一份关于同意已抵押房地产办理变更登记的声明书，声明书主要内容有：古镇南粤村镇银行同意对该房产在办理变更期间抵押给古镇南粤村镇银行的房产维持抵押关系不变情况下，古镇南粤村镇银行同意林建珍办理该房产变更登记手续；该房产变更登记完成后，将会核发新的房地产权证，新的房地产权证核发后，在没有办理抵押权变更登记前，抵押物可能存在被查封、处置或其他限制权利的风险，领取新的房地产权证后，及时申请办理抵押权变更登记手续是抵押双方当事人的法律义务，若因抵押双方没有及时办理抵押权变更登记手续，而导致上述房产被查封、处置或其他限制权利的情形时，依法由抵押人、抵押权人各自承担责任。在转让上述房产过程中，林建珍同意将上述出售给张雪梅所得房产价款用于偿还其所欠古镇南粤村镇银行的贷款本息。林建珍为了办理该房产的登记过户手续，顺利取得该房产产权证书亦同意代为林建珍向古镇南粤村镇银行清偿上述该房产按揭贷款本金479492.64元及利息，合计48万元。对此，三方经协商一致，签订了三方协议，主要内容有：三方确认上述房产转让价款为628000元，本协议签订后两个工作日内，张雪梅应向其在古镇南粤村镇银行开设的资金监管账户（户名：张雪梅，账号：×××）存入转让价款48万元，此笔资金为本次转让的保证金，用于支付本次转让部分的对价，除本协议另有约定或经三方协商一致且书面同意外，张雪梅不得动用该笔资金，张雪梅并授权古镇南粤村镇银行冻结止付该账户全部资金，以及按本协议约定的条件扣划账户内资金用于偿还林建珍欠古镇南粤村镇银行的贷款本息；为保证张雪梅资金到位后交易资产能顺利办理过户，林建珍应在本协议签订后一个月内，完成交易房产的测绘、评估、全权委托第三人办理资产转让手续的授权书及全部结清该笔贷款欠息等手续，张雪梅资金全额按上述约定要求到账、以及林建珍完成上述手续后五个工作日内，古镇南粤村镇银行应协助办理交易资产的过户手续，林建珍应无条件配合办妥交易资产的过户登记手续，古镇南粤村镇银行有权全程监督，在该房产交易材料已提交登记机关并取得回执当日，张雪梅应从上述监管账户划转48万元资金至林建珍开立于古镇南粤村镇银行的账户，用于偿还交易资产在古镇南粤村镇银行设定的上述抵押债权。该划账行为即视为张雪梅已向林建珍交付等额交易价款；古镇南粤村镇银行在划转资金还款后，后续产生的转让风险由张雪梅和林建珍双方承担；古镇南粤村镇银行视交易流程和张雪梅的要求及时办理交易资产的解除抵押手续。另该协议还约定，如非因张雪梅过错导致本合同解除的，古镇南粤村镇银行应向张雪梅返还监管资金48万元。签订协议后，张雪梅于2015年8月27日在古镇南粤村镇银行开设的资金监管账户（户名：张雪梅，账号：×××）存入保证金48万元，后在2015年9月2日，与林建珍到中山市国土资源局古镇分局办理了该房产的转让登记手续，同日领取了该局出具的中山市国土资源局镇区二手房业务收件回执，张雪梅取得回执当日，古镇南粤村镇银行将张雪梅的上述保证金48万元一次性划转至林建珍开立于被告的账户，用于偿还其欠古镇南粤村镇银行的贷款本息。当天张雪梅也向林建珍付清购房尾款128000元，林建珍的委托人梁爱平出具收据显示所有房款已付清。张雪梅与林建珍在办理涉案房产过户登记手续时，了解到涉案房产于2015年11月2日已被中山市第二人民法院作出的（2015）中二法古民一初字第770-1号民事执行裁定书予以查封，致使变更过户手续无法完成。现该房产的产权人仍为林建珍，抵押权人为古镇南粤村镇银行，古镇南粤村镇银行与林建珍之间的涉案房产抵押状态关系继续维持不变。2015年12月7日，张雪梅以涉案房产被法院依法查封而无法办理房屋过户登记手续，致使上述三方协议的合同目的不能实现为由向一审法院提出前述请求。一审法院认为，张雪梅、古镇南粤村镇银行及林建珍三方签订的三方协议是当事人真实意思表示，内容及形式均不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应恪守履行。张雪梅已按约定将48万元的资金按照古镇南粤村镇银行的要求存入在古镇南粤村镇银行处开设的资金监管账户，在办理房产转让登记手续并取得中山市国土资源局镇区二手房业务收件回执的当日，由古镇南粤村镇银行将上述资金48万元一次性划转至林建珍开立于被告的账户。该划转监管资金行为视为张雪梅已向林建珍支付购房款48万元，也表明林建珍已向古镇南粤村镇银行清偿尚欠的贷款本息合计48万元。因此，张雪梅已按协议约定履行完合同义务，但因林建珍存在民事纠纷导致涉案房产被法院查封而无法办理过户登记手续，致使张雪梅依三方协议而取得涉案房产所有权的目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。林建珍存在违约行为，古镇南粤村镇银行也仍未办理注销抵押权手续，抵押权关系仍存在，张雪梅合同目的至今未能实现，其主张解除三方协议，于法有据，予以支持。另三方协议约定“如非因张雪梅过错导致本合同解除的，古镇南粤村镇银行应向张雪梅返还监管资金48万元”，本案中，房产被查封导致合同未能继续履行根本原因在于林建珍，林建珍存在过错。古镇南粤村镇银行辩称张雪梅也存在过错，其理由为古镇南粤村镇银行已明确告知张雪梅过户登记所存在的被法院查封等风险。古镇南粤村镇银行的告知行为或张雪梅自身对风险的知悉情况并不足以证明张雪梅对房产被查封而不能过户这一事实存在过错。古镇南粤村镇银行又辩称协议约定“古镇南粤村镇银行在划转资金还款后，后续产生的转让风险由张雪梅和林建珍双方承担”。对此，该款约定与另一款约定“如非因张雪梅过错导致本合同解除的，古镇南粤村镇银行应向张雪梅返还监管资金48万元”并不冲突，该款约定后续产生转让风险的承担并未明确能免除古镇南粤村镇银行返还监管资金的义务，返还监管资金的义务前提成就条件仍为非因张雪梅过错导致本合同解除。综上，古镇南粤村镇银行的上述抗辩意见理由不能成立，不予采纳。张雪梅对导致协议解除并无过错，其主张古镇南粤村镇银行返还监管资金48万元及逾期利息，理据充分，亦予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决：一、解除张雪梅、古镇南粤村镇银行签订的三方协议；二、古镇南粤村镇银行于判决发生法律效力之日起七日内向张雪梅返还监管资金48万元及逾期付款利息损失（自2015年12月3日起至清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8500元，由古镇南粤村镇银行负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审诉讼中，本院依法向中山市国土资源局调查古镇南粤村镇银行是否曾就涉案房产向该局申请注销抵押登记的情况，中山市国土资源局于2017年4月18日作出中土函（2017）1076号复函，称：古镇南粤村镇银行未就涉案房产向该局申请注销抵押登记。本院认为,本案是房屋买卖合同纠纷。林建珍、张雪梅与古镇南粤村镇银行签订的三方协议，是签约三方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，签约三方均应依约履行各自义务。结合双方诉辩意见，本案的争议焦点是：张雪梅要求解除三方协议，古镇南粤村镇银行向其返还监管资金48万元及逾期付款利息损失，理据是否充分。经审查，一、张雪梅已按照三方协议的约定履行了合同义务，但古镇南粤村镇银行至今未就涉案房产向中山市国土资源局申请注销抵押登记，林建珍因存在民事纠纷导致涉案房产被法院查封，这两方面的原因导致涉案房产的过户登记手续无法办理，致使张雪梅依三方协议取得涉案房产所有权的目的无法实现，故张雪梅要求解除三方协议，理据充分，本院予以支持。二、三方协议约定“如非因张雪梅过错导致本合同解除的，古镇南粤村镇银行应向张雪梅返还监管资金48万元”，如前所述，张雪梅已按照三方协议的约定履行了合同义务，并无过错，导致三方协议解除的过错方是古镇南粤村镇银行及林建珍，故古镇南粤村镇银行应依约向张雪梅返还监管资金48万元。三、张雪梅要求古镇南粤村镇银行向其支付监管资金48万元的逾期付款利息（从2015年12月3日起至清偿之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算），一审法院依法予以支持，并无不妥，本院予以维持。综上所述，古镇南粤村镇银行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8500元，由上诉人中山市古镇南粤村镇银行股份有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李少民代理审判员 尹四娇代理审判员 刘运充二〇一七年五月十八日书 记 员 胡银芳